注册物业师综合能力模拟试题.docx
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注册物业师综合能力模拟试题
2014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷一
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。
A．物业经营管理是为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求
D．通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报
【答案】B
【试题解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
故答案选择B。
2．物业资产管理和物业组合投资管理以（）管理为主。
A．运行B．策略性C．日常D．设施【答案】B
【试题解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
故答案选择B。
3．资产管理中的管理重在对资产明示的（）特征进行有效控制。
A．收益B．风险C．效能D．质量【答案】D
【试题解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。
其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。
4．（）是企业开展物业经营管理的直接动力。
A．业主需求的变化B．物业管理业态的扩展C．物业服务企业自身良性发展的要求D．信息技术的出现【答案】C
【试题解析】物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力
5．（）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
A．物业服务提供商B．物业顾问服务商C．物业服务集成商D．物业保障服务商【答案】B
【试题解析】物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。
其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
6．不属于物业服务企业拥有的无形资源的是（）
A．组织资源B．社会关系类资源C．信息类资源D．管理技术资源【答案】A
【试题解析】物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。
7．风险管理内容不包括（）。
A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险控制【答案】A
【试题解析】风险管理的步骤包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险调整。
8．对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是（）
A.运营成本费用B.空置损失C.建造费用D.罚金【答案】A
【试题解析】于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。
9．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，企业需要交纳的所得税为0.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）
A．11%B．4.67%C．7%D．14%【答案】D
【试题解析】2.8/20×100%=14%【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第二节，一、盈利能力指标。
10．关于物业价格特征的说法，错误的是（）。
A．物业价格受区位影响大B．物业价格实质上是物业权益价格C．物业价格容易受交易者的个别因素影响D．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
【答案】D
【试题解析】物业价格的特征包括：
⑴物业价格受区位的影响很大；⑵物业价格实质上是物业权益的价格；⑶物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；⑷物业价格形成的时间通常较长；⑸物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
11．下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。
A．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－运营费用
B．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－所得税－运营费用
C．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－准备金－运营费用
D．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用
【答案】D【试题解析】净运营收益=有效毛收入－运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用
12．房地产评估价值所对应的时间是（）。
A．价值时点
B．开始估价日期C．完成估价日期D．出具估价报告日期【答案】A
【试题解析】由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。
13．关于期房价格的公式，正确的是（）。
A．期房价格=现房价格－租金收益－风险补偿
B．期房价格=现房价格－租金收益+风险补偿
C．期房价格=现房价格+租金收益－风险补偿
D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿【答案】A
【试题解析】【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第三节，二、物业价值和价格的常见种类。
14．关于重新购建价格的表述，不正确的是（）。
A.重新购建价格是估价时点时的价格
B.重新购建价格是客观的价格
C.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格
D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧【答案】D
【试题解析】建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
15．物业服务企业开展物业经营管理的首要工作是（）
A．物业经营管理计划的制定
B．物业经营管理项目的选择
C．物业经营管理方案的制定
D．物业经营管理市场调查与市场分析【答案】D
【试题解析】物业经营管理市场调查与市场分析是物业服务企业开展物业经营管理的首要工作。
物业服务企业的物业经营管理计划、方案的制订，以及物业经营管理项目的选择、确定与具体实施都必须建立在有效的市场调查和分析的基础上。
16．物业服务产品现实的购买者（）
A.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径
B.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径
C.对特定的物业服务产品有兴趣但缺乏足够的支付能力及购买途径
D.对特定的物业服务产品有兴趣并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力【答案】A
【试题解析】所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。
而潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。
17．下列有关物业经营管理市场的说法错误的是（）
A.物业经营管理市场的交易是物业本身产权的交易
B.物业服务产品的供给具有多样性和灵活性
C.物业经营管理市场需求具有多样性
D.客户对物业管理服务产品消费的理念可以影响物业服务产品的价格
【答案】A
【试题解析】物业经营管理市场的特性：
（1）从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。
（2）物业经营管理市场需求具有多样性。
（3）物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权
的交易，而是物业管理服务产品的交易。
（4）物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。
同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。
18．对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本，这中调查方式属于（）
A．简单随机抽样B．分层随机抽样C．分群随机抽样D．配额抽样【答案】B
【试题解析】随机抽样调查又分三种情况：
一是简单随机抽样，即总体中所有个体都有相等的机会被选择作样本。
二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本。
这种方法实际上是将样本总体划分为几大类，每一类都是由性质相同的样本构成。
三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取各群体中的一部分作为样本。
分群随机抽样所划分的群体之间具有相同的性质，但是在每个群体内部，存在着性质不同的样本。
19．下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是（）。
A．吸纳率分析B．市场的商业周期分析C．市场占有率分析D．分析建设和运营中的主要物业项目【答案】B
【试题解析】A、D属于市场需求分析，C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。
20．特别适合于物业经营企业资源有限情况的营销策略是（）
A．专业化营销B．无差异营销C．差异性营销D．集中性营销【答案】D
【试题解析】集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。
这种策略特别适合于企业资源有限的情况，容易发挥企业资源优势，形成特色经营。
但是采用这种策略也存在着较大的经营风险。
21．房屋出租的实质就是出售一定时期的物业（）。
A．所有权B．使用权C．部分收益权D．占有权【答案】B
【试题解析】出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。
22．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（）。
A．肢体残疾的人
B．没有民事行为能力的人
C．未满十四周岁公民的法定监护人
D．企业的法定代表人【答案】B
【试题解析】物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份。
物业租赁中的出租人必须是该物业所有权人，或其指定的委托人或法定代管人。
承租人应该是具备民事行为能力的自然人或法人，并遵守限制承租的法律规定。
这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人；可以是所有
权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有）；可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。
23．关于房屋租赁特点的说法，错误的是（）。
A．房屋租赁不转移房屋的所有权
B．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
C．房屋租赁关系因所有权的转移而中止
D．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋【答案】C
【试题解析】物业租赁关系不因所有权的转移而中止。
24．承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用，这种租金称为（）。
A．毛租B．净租C．百分比租金D．基础租金【答案】A
【试题解析】毛租是最常见、最简单的一种租金形式。
承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用。
物业使用中的水、电、气等能源费则由租赁双方协商，可由出租人支付，也可由承租人支付。
25．写字楼委托经营模式中，物业服务企业（）
A．决定经营项目B．控制运行成本C．确定利润点D．组建经营管理团队【答案】A
【试题解析】委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。
物业服务企业决定经营项目，运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业决定。
经营管理团队由专业服务企业单独组建。
26．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。
A．物业出租经营成本B．业主期望的投资回报率C．国内整体物价水平D．同类型物业的市场供求关系【答案】D
【试题解析】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
27.关于租金的说法中错误的是（）
A．成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点
B．商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成
C．市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。
D．成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成【答案】C
【试题解析】市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。
28.关于租赁合同生效的说法，正确的是（）。
A．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效
B．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效
C．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效
D．签订租赁合同后立即生效【答案】D
试题解析】物业租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人实际占有房子才算合同成立。
29．关于写字楼分类的说法，错误的是（）。
A．按照写字楼的使用功能不同，写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两种类型
B．国际上通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
C．国内将把写字楼划分为五星、四星和三星三个等级
D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【答案】A
【试题解析】按写字楼的使用功能划分，写字楼分为单纯性写字楼、商住型写字楼以及综合型写字楼。
按照使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两类。
故答案选择A。
30．下列关于写字楼物业经营管理的说法错误的是（）
A．物业管理服务是经营的基础
B．满足客户需求是经营的核心
C．遵守规则是经营的保障
D．物业的保值增值是经营的目标【答案】D
【试题解析】写字楼物业经营管理理念：
（1）物业管理服务是经营的基础；
（2）满足客户需求是经营的核心；（3）遵守规则是经营的保障；（4）追求利润是经营的目标。
31．以下关于写字楼经营管理方案设计的说法错误的是（）
A.开展物业经营管理的首批资金最好由各物业项目部单独操作
B.一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障
C.企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证
D.物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提【答案】A
【试题解析】经营管理方案设计需考虑的因素：
（1）经营发展战略：
物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提。
（2）经营资金投入：
首批资金最好由企业出资，不宜由各物业项目部单独操作。
（3）经营管理团队：
一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。
（4）经营管理企业文化：
企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证。
32．关于写字楼经营管理模式的选择，说法错误的是（）
A.以追求利润为目标时，选择自主经营型
B.经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型
C.以保障质量为目标时，选择委托经营型
D.不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型【答案】C
【试题解析】一般情况下，以追求利润或保障质量为目标时，选择自主经营型；经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型；不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。
33．确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户未来发展的计划以及该租户（）。
A．承租期限B．经营实力C．现在的办公面积D．经营业务的性质【答案】D
【试题解析】在考察是否有合适的面积空间可以供潜在承租人使用时常常要考虑以下三个方面的因素：
可能面积的组合、潜在承租人经营业务的性质以及潜在承租人未来发展的计划。
34．写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。
A．最低租金B．市场平均租金C．最高租金D．市场租金【答案】A
【试题解析】在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。
【考点来源】该考点来自教材的第五章《写字楼物业经营管理》的第四节，二、写字楼租金的确定。
35．以下关于写字楼租金确定的方法说法错误的是（）
A.随行就市定价法就是企业按照行业的平均现行价格水平来定价的方法
B.市场比较定价法是在类似物业已实现的租赁价格的基础上修正得出目标物业的租赁价格
C.竞争定价法以同类项目竞争者的价格作为定价依据
D.竞争定价法以企业服务成本和市场需求为依据来定价【答案】D
【试题解析】参考竞争价格定价法包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。
随行就市定价法，即企业按照行业的平均现行价格水平来定价；竞争定价法，即企业为适应竞争，以同类项目竞争者的价格作为定价依据，而不以企业服务成本和市场需求为依据来定价；市场比较定价法，即根据替代原理，在确定目标物业租金时，将目标物业与近期内发生租赁的类似物业加以对照比较，从类似物业已实现的租赁价格，修正得出目标物业的租赁价格。
36．写字楼的可出租面积是（）加上分摊共用建筑面积。
A．出租单元内使用面积
B．出租单元内建筑面积C．建筑面积D．使用面积【答案】B
【试题解析】可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊共用建筑面积。
37．从物业角度看，商业物业管理具有（）
A．灵活性B．附随性C．潜隐性D．保障性【答案】C
【试题解析】商业物业管理的基本共性：
⑴附随性——从商业角度看；⑵潜隐性——从物业角度看；⑶保障性——从业主角度看。
38．商业物业管理目标中的“一个指导”是指（）的指导。
A．业主权益B．承租商权益C．消费者权益D．物业服务企业权益【答案】B
【试题解析】“一个指导”即权益的指导，是对承租商权益的指导。
39．商业物业的现场管理不包括（）
A．商业物业的清洁卫生、秩序维护B．商业物业的公共空间、共用设施设备的维护保养和运行
C．商业物业的商业运营D．为承租商提供日常的管理和服务【答案】C
【试题解析】商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。
40．以下关于零售商业务业部分委托管理模式说法错误的是（）
A．物业主要管理负责人需要熟悉掌握必要的商品知识和商业运营知识
B．有利于减轻业主的管理难度，降低成本
C．增加了业主的日常管理压力和工作难度
D．不利于商业物业品牌的树立和维护【答案】A
【试题解析】部分委托是指业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业。
在这种模式下，商业运营方和商业物业管理方职责明确，分工清晰，有利于减轻业主的管理难度，降低成本，充分发挥各自专业特长，共同推进和提升商业物业的综合管理效益。
但与此同时，部分委托的劣势也较为明显。
首先增加了业主的日常管理压力和工作难度，业主需要频繁地直接与物业服务企业进行交流和协调，遇有突发事件，难以集中各方力量迅速解决；易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦，遇有责任事故会互相推诿甚至相互指责，问题迟迟得不到有效解决甚至出现问题扩大化；同时，不利于形成商业物业统一的对外形象，不利于商业物业品牌的树立和维护。
41.防止商品损耗，要从对（）的管理抓起。
A.外来人员B.营业员工C.供应商D.顾客
【答案】B【试题解析】80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。
因此，防止商品损耗，要从对营业员工的管理抓起。
42.选择零售商业物业承租商时不考虑的因素是（）。
A．承租商的声誉B．承租商组合与位置分配C．承租商需要的服务D．承租商的企业所有制性质【答案】D
【试题解析】承租商的选择因素包括：
声誉、财务能力、承租商组合与位置分配、承租商需要的服务。
43.某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（）万元。
A.10B．12.5C．15D．17.5【答案】C
【试题解析】基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
百分比租金常常作为基础租金的附加部分。
通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。
44.住宅小区经营服务对象的特点不包括（）
A.市场化程度高B.人员密集，服务时间长
C.人口构成复杂，需求多样D.居民收入差异较大【答案】A
【试题解析】住宅小区经营服务对象的特点：
⑴人员密集，服务时间长；⑵人口构成复杂，需求多样；⑶居民收入差异较大。
45.住宅小区一般经营服务项目不包括（）A．便民服务B．特约服务C．商务服务D．居间服务【答案】C
【试题解析】住宅小区一般经营服务项目包括便民服务、特约服务及居间服务。
46.以下关于住宅小区广告经营业务的说法错误的是（）A.广告资源属于业主共有B.业务的开展必须征得2/3以上业主同意C.必须明确收益归属或分配D.要单独列支收入和成本，定期公开账目【答案】B
【试题解析】社区广告经营业务的开展前提，必须是征得全体业主同意。
47.以下不能防范住宅小区停车场经营风险的是（）
A．企业要有强烈的风险意识
B．企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力
C．要高度重视各类事故隐患
D．提高停车场的租金和管理费【答案】D
【试题解析】住宅小区停车场经营风险主要有三类：
车辆丢失赔偿风险、车辆损坏赔偿风险、管理区域内交通事故赔偿风险。
物业服务企业在停车场经营中要注意以上三类风险的防范。
首先，企业要有强烈的风险意识。
其次，企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力。
再次，要高度重视各类事故隐患。
定期检查、不定期抽查。
最后，采取委托专业停车场经营公司管理。
48．以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是（）
A．各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求
B．在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合C．不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式
D．学校物业管理合同的起始点应以年为界【答案】D
试题解析】学校物业管理合同的起始点应以假期为界，这将有利于双方交接工作的顺利进行。
49．图书馆使用的三要素不包括（）
A.安静的环境B.先进的设施设备C.良好的照明D.相对私密的学习空间【答案】B
【试题解析】安静的环境、良好的照明、相对私密的学习空间构成了图书馆的使用三要素。
这也就是对物业管理者的三项要求。
50．以下关于学校学生管理的说法，错误的是（）
A．在校方的同意或授权下，物业服务企业可以利用假期或空余宿舍进行租赁经营
B．学生食堂采用社会化后勤的方式管理更有利
C．在学校组织的各种聚会活动中，物业服务企业要积极配合
D．学生管理主要包括宿舍管理、学生食堂管理以及聚会管理【答案】B
【试题解析】所谓学校社会化后勤，简单讲，就是采取一包了之的做法。
而后勤社会化则是采取学校统一管理，定期检查，奖优罚劣，末位淘汰。
主动权和决策权仍然掌握在学校手里。
这种做法，应该是学校后勤改革的方向。
51．财务管理中所称的经营性资产不包括（）
A.建筑物B.机器设备C.股票D.存货【答案】C
【试题解析】财务管理中所称的经营性资产包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。
【考点来源】该考点来自教材的第九章《财务管理与绩效评价》中的第一节，一、财务管理的内容。
52．以下公式中正确的是（）
A．营运资本＝总资产－总负债
B．营运资本＝长期资产－长期负债
C．营运资本＝流动资产－流动负债
D．营运资本＝固定资产－流动负债【答案】C
【试题解析】营运资本＝流动资产-流动负债。
【
53．物业服务企业预收的服务费属于（）
A.营运资本B.长期负债C.流动资产D.流动负债【答案】D
【试题解析】物业服务企业预收的服务费，就是流动负债的一种形式。
【考点来源】该考点来自教材的第九章《财务管理与绩效评价》中的第一节，一、财务管理的内容。
54．将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。
A．经济性质B．与业务量的关系C．经济用途D
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