重庆主城区份市场月报.docx

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重庆主城区份市场月报重庆主城区份市场月报重庆主城区10月份市场月报目录一、市场概述4二、资讯信息解析52.1宏观政策52.1.1重庆10月1日起开征存量房房产税3400套存量房待缴52.1.2重庆商业地产贷款利率上浮超二成，不再是调控“避风港”52.2宏观经济62.2.12011年10月CPI涨幅5.5%走下6的神坛62.3市政规划72.3.1万盛綦江合并设綦江区双桥大足合并设大足区72.3.2北部新区开建“解放碑”72.3.3重钢550亩地年底挂牌82.4行业动态82.4.1秋交会惨淡收场4天仅成交2682套房源创新低，高层建面均价6150元82.4.2上海一楼盘大降价上百业主砸售房部9三、土地市场解析103.1土地市场综述103.2.1土地供应市场总体解析103.2.22011年10月主城各区土地供应解析103.3土地需求市场解析113.3.1土地需求市场总体解析11四、商品房供应市场解析124.1商品房供应市场综述124.2商品房批准预售解析124.2.1商品房批准预售总体解析124.2.22011年10月重庆主城各区新批准预售面积解析134.2.32011年10月重庆市主城各物业批准预售面积解析134.32011年10月主城商品房各物业开盘供应解析14五、商品房需求市场155.1商品房需求市场综述155.2商品房成交解析165.2.1商品房成交总体分析165.2.22011年10月重庆市主城各区域商品房成交解析17六、报媒推广解析176.1商品房报媒市场综述176.2商品房报媒推广总量解析186.3商品房报媒推广区域解析186.4商品房报媒推广媒体解析196.5商品房报媒推广诉求解析19一、市场概述一、市场概述1、受限购、限贷影响全国房地产市场量价齐跌的局面有愈演愈烈之势；2、保障性住房的不断推出，将刚性需求客户总量不断压缩；3、市场观望情绪浓厚，降价成了唯一促销手段；4、接近年底，开发商受各方面成本压力降会在12月集中向市场放量；5、龙湖、金科降价销售，协信也已入伙，各方诸侯为回款之战可谓战火连连、硝烟弥漫；6、大幅度的优惠还是能促进销售持续进行，不至于无人问津；7、国家对房地产的态度依然强硬，没有任何松动迹象；8、开发商降低在报纸媒体上的宣传力度，多渠道、多元化的宣传促销方式被受青睐。

二、资讯信息解析二、资讯信息解析2.1宏观政策宏观政策2.1.1重庆重庆10月月1日起开征存量房房产税日起开征存量房房产税3400套存量房待缴套存量房待缴9月25日，市地税局发布通告，从10月1日31日，重庆市将对主城符合要求的3400多套存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。

重庆既是全国个人住房房产税首批试点城市，又是率先在全国对存量住房开征个人住房房产税的城市。

我市房产税征收范围：

主城九区行政区域（含高新区、经开区、北部新区）;征收对象：

独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。

（其中：

新购高档住房是指2011年1月28日起购买的、建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。

2011年征税标准为9941元/平方米。

）税率：

分为0.5%、1%、1.2%三档。

（其中：

一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%;4倍（含4倍）以上的税率为1.2%;二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

）每年应纳房产税额=应税建筑面积房屋交易价税率征收期：

每年的10月1日31日;征收主体：

应税住房所在地的地税机关;纳税义务时间：

房产权属登记日期的次月起;税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

联邦观点：

房产调控的进一步深化，调控范围的全面覆盖，能有效降低城市住房空置率，使部分房产投入市场使用，优化住房结构。

2.1.2重庆商业地产贷款利率上浮重庆商业地产贷款利率上浮超二成，不再是调控超二成，不再是调控“避风港避风港”10月，曾被当做楼市调控“避风港”的商业地产的贷款门槛也开始提高，部分银行甚至开始对区县的预售商业项目停止接收审批单子。

据调查市内商业银行和商业地产代理机构发现，继日前银监会警示商业地产项目风险后，部分商业银行对商业地产的利率上浮已提高到40%，贷款审批门槛也悄然提高。

银行对商业地产项目态度的逆转，也和银监会近期针对炒作商业地产发出的内部警示有关。

监管部门建议“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

监管还强调商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

联邦观点：

以往商业地产与住宅贷款相比，商业地产的贷款申请、审批更为便捷、放贷周期较短，并且因购置商业地产的贷款与住宅贷款不同，商业地产的贷款为独立核算，不计算个人住房房贷次数，部分已享受住宅首次购房的购房人在首次购买商业地产时则往往仍可享受商业贷款的相应优惠。

自银监会发出提高商业地产首付和利率的预警后，商业地产的审批门槛和利率都有了相应的提高。

近期开盘的商业地产项目，首付至少5成，利率普遍在基准利率的基础上要上浮20%30%，最高可能上浮40%。

不仅如此，银行审批门槛也在悄然提高，一些面积超过150平方米、高总价的商铺在办理按揭时，银行普遍审慎，通过银行审批可能并不容易。

重庆上半年1-6月商业成交和供应量分别是34.19万方和35.38万方，明显在住宅市场受到政策和信贷双重打压的时候，商业地产明显成了投资楼市资金的“避风港”。

商业地产在上半年成交量明显加大，造成贷款形成积压，加剧贷款风险，从而导致银行的银根更加紧张，所以银行提升利率以规避风险和打压投机商业地产人群。

短期内商业地产的可售供应及成交情况或将受到直接冲击，重庆整个1-9月份的成交和供应量分别是41万方和50万方，明显出现供大于求的形势。

就目前短期情势来看，商业地产全款购买的占比正呈增加趋势，这些购买群体主要来自深圳、广州、杭州等沿海城市。

但全款购买商业地产的客群只占20%到30%，大多数客群都选择贷款购买，而银行加大利率无疑是给商业地产的贷款提高门槛，势必会影响一部分中小投资者涉足商业地产的投资。

所以预期今年到明年上半年银行对商业地产政策不会放松，银行信贷将持续收紧，商业地产也将紧跟住宅进入深秋季节。

2.2宏观经济宏观经济2.2.12011年年10月月CPI涨幅涨幅5.5%走下走下6的神坛的神坛国家统计局发布10月cpi同比涨幅5.5%，继6月份以来首次低于6%的高位涨幅，也符合市场预期。

目前食品价格有了非常明显的回落，曾经暴涨的豆、姜、苹、蒜价格已经回落至正常水平，其中大蒜的零售价从每斤10元直落到每斤2.5元，降幅高达75%，生姜和绿豆则降了50%左右，此外苹果和白糖也有一定幅度的降价。

联邦观点：

年内连续6次上调存款准备金率、3次加息,调控效果开始显现，通胀预期也得到很好的控制。

年内政策再紧的可能性不大，伴随增长和通胀的持续回落，政策酝酿调整。

第一，伴随通胀和经济增长的逐渐回落，加之欧债危机加剧全球增长不确定性，政策再紧的必要性和可能性不大。

第二，考虑到目前通胀仍居于高位，增长虽下行但是经济状况尚可，政策也不适合做全面调整。

第三，密切关注国内国外变化，对政策做适度微调的可能性最大。

CPI趋于稳定，银根也将在现有基础上做微小调整，因此开发商资金链紧张的现象虽不会加剧但将持续。

2.3市政规划市政规划2.3.1万盛綦江合并设綦江区万盛綦江合并设綦江区双桥大足合并设大足区双桥大足合并设大足区经国务院批准，撤销万盛区和綦江县，设立綦江区；撤销双桥区和大足县，设立大足区。

行政区划调整后，綦江区所辖行政区域内2010年底的户籍人口达到了121万，大足区所辖行政区域内2010年底的户籍人口达到了101万。

至此，重庆原有的40个区县，减少到了38个。

联邦观点：

万州由县升级为区，带来了市政建设、住房建设的长足发展，一线房企万达在滨江沿线倾力打造万州万达广场。

可以断言，綦江区和大足区将迎来新一轮的大发展，地产建设是地区发展的基石，这里又将成为一片开发热土。

也显示出重庆市政府发展区县的决心!

2.3.2北部新区开建北部新区开建“解放碑解放碑”北部新区礼嘉商务区开建！

这是北部新区首个商务集聚区。

同时，在商务区还将打造全国最大的体验式购物中心，超过100个世界奢侈品牌将入驻。

礼嘉商务区占地5.2平方公里，将建设810万平方米的楼宇、住宅、酒店、大型商业综合体、特色商业步行街。

除政府投入建设基础设施外，市场主体投资将达到500亿元以上。

礼嘉商务区，分为生态总部区、商贸核心区和高品质生态居住区三大功能区。

按照规划，礼嘉商务区的建设今年启动，3年初见成效，5年基本建成。

联邦观点：

经济建设的力度加大，势必会加速该区域经济的发展，对房地产行业也起到拉动作用。

随着城市化进程的加快，居住区、商务区的建设在迎来新一轮经济快速发展的同时房地产也将迅猛向前发展。

2.3.3重钢重钢550亩地年底挂亩地年底挂牌牌重钢的环保搬迁，标志着大渡口已进入转型发展的里程碑时刻。

未来的大渡口将成为白领聚居区，将实现一平方米住宅配一平方米绿地，未来还将打造20个公园。

到2020年，大渡口将建成国内首个公园城。

在众多利好的消息下，10月22日的推介会上大渡口区就一口气推出了10个地块一万余亩地，大部分地块都是临江地块。

大渡口区区长方佳军称，“被称为长江上游的维多利亚港湾”正是看中这些，昨日的推介会吸引了包括龙湖、万达、金科等在内的百余家房产企业。

联邦观点：

重钢的挂牌标志着大渡口区由工业区向商业居住区的转变。

这不但是重庆房地产发展史上一个节点，更是大渡口区向前发展的契机，经济结构的转型这能带动整个大渡口区域的房地产市场向前跨一大步；在主城寸土寸金的情况下，重钢片区以其特有的江景资源将备受追捧。

随着区域环境的改善，未来的大渡口发展方向必然向解放碑、观音桥看齐。

2.4行业动态行业动态2.4.1秋交会惨淡收场秋交会惨淡收场4天仅成交天仅成交2682套房源创新低，高层建面均价套房源创新低，高层建面均价6150元元据重庆网上房地产成交数据显示，截止23日下午17：

00，2011重庆秋交会四日共成交各类房屋2682套，建筑面积25.4万平方米，成交金额17.07亿元。

第一日成交699套建面均价6300元第二日成交842套建面均价6220元第三日成交564套建面均价6164元第四日成交577套，建面均价6130元在成交房屋中，商品住宅成交1752套，成交建筑面积18.52万平方米，其中：

高层商品住房成交1501套，建筑面积14.20万平方米，建面均价6150元/平方米；多层花园洋房成交65套，建筑面积0.9万平方米，建面均价7920元/平方米；精装房成交109套，建筑面积1.08万平方米，建面均价8109元/平方米;高档低密度住房成交77套，建筑面积2.34万平方米，建面均价8191元/平方米。

二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。

其中二手住宅成交335套，成交建筑面积2.82万平方米，成交金额1.2亿元。

二手非住宅成交45件，成交建筑面积0.25万平方米，成交金额0.25亿元。

联邦观点：

2011重庆秋交会可谓异常惨淡，成交量创新低相当于去年同期的30%，创近三年来新低。

今年秋交会4天共成交2682套房源，不及2010年春交会第一天的成交量。

相比2010年同期的秋交会，同比下降68.93%。

在限购、限贷、利率上浮等不利环境影响下，消费者观望情绪愈加浓厚，都认为房价下跌趋势明显，不愿出手，寒冬已经来临，如何御寒成为众开发企业共同探讨的话题。

2.4.2上海一楼盘大降价上百业主砸售房部上海一楼盘大降价上百业主砸售房部10月23日，上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价，引发已购房业主不满。

部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。

联邦观点：

开发商应尊重自己的承诺；购房者应拜读契约精神、自负盈亏的风险意思理论。

对于刚性需求而言，每一分都来之不易，用之痛心，短短时间10-20万蒸发了旁观者都倍感可惜，更何况当事人呢？

自1979年住房改革、住房商品化以来发生这样的事情不是首次，结局都是一样的：

自负盈亏，自己负责。

这就是市场经济！

三、土地市场解析三、土地市场解析3.1土地市场综述土地市场综述上半年住房用地供应完成了全年计划的26%，下半年将按计划供地节奏完成全年住房用地供应。

2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷（其中，保障性安居工程用地计划7.74万公顷）。

住房用地70%多（即16.13万公顷）待下半年集中消化，3、4季度无疑将迎来住房用地供应高峰。

3.2土地供应市场解析10月土地新增土地供应21宗，新增土地面积为104万方，环比上月增加55.45万方，增幅为114%。

2011下半年，政府会加大土地供应，开发商也会在此时选择较优质的土地，从而会刺激成交量上升。

3.2.1土地供应市场总体解析土地供应市场总体解析图：

2010年10月2011年10月重庆房地产用地新增供应2011年10月新增供应土地21宗，供应面积104万方，环比上月增加55.44万方，增长幅度为114.8%。

3.2.22011年年10月主城各区土地供应解析月主城各区土地供应解析图：

2011年10月重庆主城新增供应土地相关区域2011年10月新增土地供应主要集中在渝北区和江北区，其中渝北区新增7块地中有2快地属于两路片区，而江北的鱼嘴地区也新增3块商业用地，江北渝北待开发的土地资源丰富，一路向北的发展基调还将持续；图：

2011年10月主城新增用地性质占比2011年10月用地主要为工业用地，居住商业用地占总面积43.50%，政府已经在有意向市场推出土地。

今年8-9月土地供应面积持续上扬，这也是政府为完成年度目标加大推出力度而致。

3.3土地需求市场解析土地需求市场解析3.3.1土地需求市场总体解析土地需求市场总体解析图：

2010.10-1011.10月土地成交均价2011年10月土地成交均价达到1038.34万元/亩，环比上涨90%，主要是成交地块多为优质地块。

图：

2010年10月2011年10月重庆市主城区楼面均价走势图2011年10月重庆新增地块楼面地价为4203元/平米，环比上涨58%。

四、商品房供应市场解析四、商品房供应市场解析4.1商品房供应市场综述商品房供应市场综述2011年10月，重庆主城区新批准预售证78个，环比9月减少6个，跌幅约7.14%；同比去年10月增加8个，涨幅约11.43%。

批售总建筑面积174.14万，环比9月减少5.495万，跌幅3.06%；同比去年10月增加28.11万，涨幅约19.25%。

4.2商品房批准预售解析商品房批准预售解析4.2.1商品房批准预售总体解析商品房批准预售总体解析2011年10月2011年9月2010年10月环比同比批准预售证个数（个）788470-7.14%11.43%批售住宅建筑面积（万）154.95144.309136.517.37%13.51%批售非住宅建筑面积（万）19.2235.3269.52-45.59%101.89%批售总建筑面积（万）174.14179.635146.03-3.06%19.25%同比涨幅都超过10%，限购、限贷、市场低迷，开发商急于做范跑跑一族，争取在早日过冬。

4.2.22011年年10月重庆主城各区新批准预售面积解析月重庆主城各区新批准预售面积解析本月预售面积江北区位居榜首，南岸区、九龙坡区、北部新区分别为第一名、第二名、第三名。

4.2.32011年年10月重庆市主城各物业批准预售面积解析月重庆市主城各物业批准预售面积解析物业形态预售证个数（个）批售建筑面积（万方）上月个数上月面积别墅1214.78126.556洋房914.291113.015小高层/高层49125.8852123.892写字楼24.0924.872商业1715.132431.3合计174.17179.64高层没什么变化，别墅属于附加值较高的物业，大面积别墅物业推出；在住宅销售处于下行通道时，消费者投资商铺成为保值增值的另一个渠道和调控避风港，也是开发企业解决资金短缺的一种手段。

图：

2011年10月主城各物业批准预售比例图：

2011年9月主城各物业批准预售比列10月高层/小高层所占比重最大，其次是商业、别墅、洋房。

2011年10月2010年10月2011年9月环比上涨同比上涨新推项目个数（个）607268-12%-17%新推房源套数（套）99581578812226-19%-37%新推建筑面积（万方）99.29153.69498.2631%-35%开盘去化套数（套）296491084331-32%-67%开盘去化率30%58%35%-16%-48%商业比列的下降，别墅比列的增加，这一增一减之间可以看出商业销售并不那么顺畅。

图：

2010年10月-2011年10月重庆主城商品房推盘走势10月开盘供应体量较上月有所下降，同比去年下降了37%，环比上月下降了19%。

房交会一片惨淡收场，开盘去化率同比去年下降了48%，环比上月下降了16%。

每年的9月新推项目都会比10月多，有两个原因：

首先是等待年底集中发力；其次是最大化的降低库存尾房。

4.32011年年10月主城商品房各物业开盘供应解析月主城商品房各物业开盘供应解析物业形态新推项目个数（个）新开盘（加推）面积（万）新推套数（套）去化率别墅66.989207125洋房1112.011764268高层/小高层4380.2989872571写字楼0000商业0000合计6099.2999582964面积段推出套数（套）去化套数（套）去化率40以下127117414%4060123844536%60-803593109931%80-100133146435%100-120134225026%120-15054120438%150-2003858522%200以上25714356%合计9958296430%图：

2011年10月重庆主城各面积段所推套数比例本月200以上大户型去化最好，其次是120-150的中段户型，40-60的小户型也有不错表现。

房型推出套数（套）去化套数（套）去化率1房205736218%2房3887125432%3房3615115232%4房及以上39919649%合计9958296430%图：

2011年10月重庆主城各房型推盘套数比例本次推盘中2房、3房所占比例最大，市场主要是刚性需求。

五、商品房需求市场五、商品房需求市场5.1商品房需求市场综述商品房需求市场综述2011年10月，重庆市主城区共成交商品房17114套，环比2011年9月成交套数增加3466套，涨幅为25.39%；同比2010年10月成交套数减少12487套，跌幅为42.18%；2011年10月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积151.195万平方米，环比2011年9月增加31.746万平方米，涨幅为26.57%；同比2010年10月成交建筑面积减少113.059万平方米，跌幅为42.78%。

2011年10月重庆市主城区商品房总成交金额为90.369亿元，环比9月增加10.84亿元，涨幅为13.63%；10月主城区商品房建面成交均价为5977元/平方米，环比9月下跌681元/平方米，跌幅为10.22%；同比2010年10月建面成交均价下跌641元/平方米，跌幅为9.68%。

5.2商品房成交解析商品房成交解析5.2.1商品房成交总体分析商品房成交总体分析表：

2011年10月重庆主城商品房环比、同比一览表2011年10月2011年9月2010年10月环比上涨同比上涨成交套数（套）17114136482960125.39-42.18%成交面积（万）151.195119.449264.25426.57-42.78%成交金额（亿元）90.36979.529174.87213.63-43.32%成交均价（元/）597766586618-10.22-9.68%成交套数上涨由于受到秋交会的刺激所致，进入10月份市场观望情绪更浓厚，降价促销导致10月成交均价下跌10.22%。

图：

2010年10月-2011年10月重庆主城区商品房成交走势图2011年10月成交套数为17114套，比9月上涨3466套，上涨幅度为25.39%；相对于2010年同期下降幅度为42.18%。

2011年10月成交建筑面积151.195万方，比9月环比上涨26.57%，同比下跌42.78%图：

2010年10月-2011年10月成交均价走势图今年5月开始持续下降至今有愈演愈烈之势。

5.2.22011年年10月重庆市主城各区域商品房成交解析月重庆市主城各区域商品房成交解析江北区、渝北区依旧是成交热点区域。

六、报媒推广解析六、报媒推广解析6.1商品房报媒市场综述商品房报媒市场综述2011年10月，重庆主城报媒投放频次及投放版面较9月均大幅下降，其中投放频次跌幅约37.19%，投放版面跌幅约37.75%。

受“金九银十”传统良机和秋季房交会的影响，开发商纷纷推盘放量。

秋交会惨淡收场，购房者观望情绪严重，开发商优惠力度有限，双方僵持，开发商拓展与购房者沟通的渠道，不仅局限于报媒，再加上国庆长假放假的原因，报媒投放明显回落。

由于开发商的优惠方式多元化和吸引购房者的方式多元化，报媒的促销活动、区位地段等诉求明显回落。

6.2商品房报媒推广总量解析商品房报媒推广总量解析表：

2011年10月重庆主城报媒统计月份投放频率投放版面2011年10月576570.222011年9月917916环比37.19%37.75%2010年10月611535.25同比5.73%6.53%2011年10月包括晨报、时报、晚报、商报、日报在内的5大报纸媒体统计投放房地产广告576次，环比上月减少341次，环比下降37.18%；投放版面570.22次，环比上月减少345.78次，环比下降37.77%；同去年同期相比，投放频率同比下降5.73%，投放版面同比上涨6.53%。

10月报纸广告投放量大幅下落，主要由于秋季房交会成交量创3年新低，开发企业对后市不看好，宣传策略也更加多样化，通过不同渠道促进销售，外加国庆对报媒总量有一定影响。

6.3商品房报媒推广区域解析商品房报媒推广区域解析图：

重庆主城2011年