XX县房地产市场调研报告.docx

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XX县房地产市场调研报告县房地产市场调研报告XX县房地产市场调研报告xx县房地产市场调研报告xx县处于中原经济区南阳主体区建设的核心区域，是承东启西、连南贯北的前沿阵地。

加快城镇化等“三化”统筹科学发展，既是服务中原经济区建设大局的光荣职责，也是传统农业大县加速转型发展、跨越赶超的迫切需要。

为此，按照河南省住建厅关于开展新型城镇化调研工作的通知要求，我局围绕“推进房地产业健康发展，改善城市居民居住条件”这一课题在全县范围内开展了深入调研。

一、xx县基本情况xx县位于河南省南部，豫西南河南油田腹地，豫、鄂两省交界处，南阳盆地东南边缘，东邻桐柏县、泌阳县，西接新野县、南阳市，北与社旗县毗连，南同湖北枣阳接壤，东西长公里，南北宽63公里，总面积2512平方公里，140万人口，245万亩耕地，辖13镇7乡两个办事处510个行政村。

全县城镇总人口45万人，共188285户，城区总人口23万人。

近年来，唐河坚持城乡统筹发展，以中心城区为龙头，梯级集镇建设为支撑，加快以新型城镇化为引领的“三化”进程，努力构建功能设施完善、人居环境优美、产业支撑有力的新型城镇体系，着力把唐河打造成承接产业转移示范区、现代农业示范基地、豫西南山水农耕旅游目的地、宛东次中心城市。

二、房地产市场基本情况房地产开发及交易情况xx的房地产业起步较晚，从XX年海南复兴房地产开发公司入驻唐河开发“绿汀花园”住宅小区开始，真正有规模的开发行为才逐渐形成。

当时住宅均价仅为550元/，但由于受县城群众消费观念的制约，市场并不景气，其一期建筑面积万，已占据当年开发总量的70%；虽然起步较晚，但在经营城市理念的引导下，县域房地产业发展势头依然迅猛。

到XX年，房地产开发行为逐渐增多，开发市场骤然升温，先后有郑州百伦置业有限公司、唐河县房地产开发公司等入市，当年开发总量从前几年平均57万跃升至近11万，房价也从700元/左右攀升至近1000元/，其中二手房价格的升幅首次超过了新建商品房，市场呈现供需两旺的良好态势。

XX年可称作县域房地产市场走出低谷、良性发展的关键转折年；XX年至今，相继又有河南宇信、南阳宏悦、唐河嘉隆、南阳中意、唐河中信等房地产开发企业入市，为全县的房地产业注入了强劲的活力。

期间开发的唐城锦范、都市花园、尚品国际等商住小区，交通络发达、自然风光优美，并结合唐河的风土人情和现代化居住理念，坚持以人为本、绿色社区、智能管理方针，处处体现居住人性化的设计理念，是全县高档住宅区的杰出代表；开发建设的文峰广场、体育广场等公益设施采用经营城市的管理理念，通过土地资产的增值来有效融资，为城区居民提供了休闲娱乐、活动健身、文化交流的理想平台，对推动xx城市品位和文化内涵的提升产生了积极的影响；止目前，驻唐开发企业达到了15家，开发项目达20余个，年开发量突破50万大关，商品房销售均价从XX年的550元/，攀升至今年的2614元/，县域房地产业已步入到梯次合理、布局科学、配套完善的快速发展、持续繁荣新时期。

xx县XXXX年11月份房地产开发及交易情况年度类别XX年XX年XX年1-11月较XX年增幅较XX年增幅投资额%施工面积-%竣工面积-%商品房交易量29263603%3023-%商品房交易面积-%商品房交易均价22982421%2614%二手房交易量230580%489-%二手房交易面积%-%二手房交易均价14851794%2143%为了详细了解购房目的，我局下发了1000份调查问卷，对购房人群随机发放。

调查结果显示，从购房用途或动机来看，购置婚房的占%，迫于经济压力，多购买四层以上多层住宅；改善型需求占%，多购买一、二楼等底层住宅；投资性需求占%，多购买商铺或2-4层多层住宅。

从购房年龄结构看，25岁35岁人群成为购房主力军，占调查总量的%，这部分人群因工作或生活需要，开始购置首套房或二次换房；36岁55岁人群占调查总量的%，多是为了改善居住环境、方便子女上学或投资；56岁以上人群购房较少，仅占调查总量的%，主要出于方便就医、为子女购房等因素。

对购房者行业分析来看，在外务工群体占调查总量的%，这部分人群体常年在外，接受了新生事物，但收入毕竟有限，在务工城市购不起房，又不愿在农村置房，于是选择在本地城市购房居住；公务员、经商群体占调查总量的%，这部分人员收入稳定，眼光、追求及品味也高，为了居住需要、改善居住条件或投资而购房。

乡镇教师和较富裕农民占调查总量的%，为了子女享受更好的教育、医疗条件等原因选择在城市购房；城市的被拆迁者、无房者、低收入者占调查总量的%，为了居住需要不得不购房，主要购买经济适用房、廉租住房等保障住房或二手房。

综合以上数据可以看出，全县房地产开发投资额逐年增长，说明政府加强土地控制的调控政策已初显成效，土地取得更加困难，这在很大程度上推高了房价；年均施工面积、竣工面积却基本保持稳定，但仍处于高位运行，市场供给有保障，反映出县域房地产市场的炽热状态；商品房交易均价逐年增长，交易量却基本保持稳定，表明房地产仍然有较强的市场需求，但房地产市场呈现迟缓状态。

这其中有房价过高，突破了购房者的心理防线因素，也有购房者在看到国内一线城市房价下跌后持币观望因素，还有购房者看到房价可能到了拐点，担心投资受损，不愿继续购房投资的因素等等。

整体来看，县域房地产市场依然供求两旺，但房价涨幅趋于平稳，这一方面归功于国家的一系列宏观调控政策，另一方面，是全县建设的保障性住房项目发挥了巨大的调节作用。

近年来，xx县针对城市中低收入家庭先后建设了经济适用住房万m2337套，廉租住房万m21900套，公共租赁住房万m2550套。

保障性安居工程的有效实施，在解决城市中低收入家庭的居住困难的同时，加大了全县住房供应数量，完善了住房供应体系，较大的调节了供求失衡，抑制了房价过快增长。

居住状况。

县城区各类住宅建设面积621万，人均住房面积。

全县共有住宅小区56个，小区建筑面积317万。

城市人均住房面积13平方米以下的约2300余户，人均住房面积15平方米以下的约3300余户，分别占城区人口的%和%。

新建商品房90平方米以下的占总量的%，90135平方米的占总量的%，135平方米以上的占总量的%，其中，三室两厅及以上布局的占总量的%，两室两厅布局的占总量的%，两室一厅及其它布局的占总量的%，说明随着人们生活水平的不断提高，居住的房屋设施也得以改善，功能在不断增多，居民住房正在从“生存型”向“舒适型”转变。

物业管理情况全县实施物业管理面积201万，物业管理覆盖率%。

其中旧住宅小区9个，建筑面积万；已改造并实施物业管理的有6个，建筑面积万。

拥有物业服务企业12个，其中二级资质2家、三级资质10家，从业人员500人，人均工资约800元/月，属全县中等收入。

物业服务多以保安、保洁等基础服务为主，收费基本一致，普通住宅多层元/月，高层元月，物业服务企业盈利比例约为60%。

受思想观念的束缚和法律意识的淡漠，目前仅有5个小区成立业主委员会，占全部应成立住宅小区的10%。

房屋租赁市场情况在住房市场化的过程中，不仅商品房市场和保障房市场化快速发展，租房市场也在快速发展。

我县的租房人群中，主要有以下四类：

一是因陪读租房。

一些家长充分认识到了教育发展的新形势，对孩子的教育越来越重视，他们克服自身的困难甚至放弃工作，在子女就读的学校附近租房陪读，学校周过的房屋成为争抢的宝贝；二是因拆迁租房。

城市被拆迁户中除了少数居民有第二住所外，绝大部分都要租房过渡，等待政府分配拆迁安置房；三是因务工租房。

随着我县经济的快速发展和产业集聚区的迅速扩张，目前在城区务工者已达4万余人，他们除少数购置自己的住房外，无一例外都要租房居住；四是商业租房，在城区经商的人绝大多数都是租赁用房。

全县租赁市场管理由房屋租赁管理办公室负责，现有工作人员30名。

在工作中，一是加大了宣传力度。

在城区流动人口稠密地区和单位门前位置设置咨询点、宣传栏、悬挂宣传横幅、张贴标语、派发宣传资料，积极联系新闻媒体进行宣传报道,使房屋租赁政策走进社区，让更多的老百姓和单位了解。

二是摸清了租赁市场底子。

采用逐家逐户走访的方式对城区租赁房屋市场进行摸底调查，采集并登记数据，建立租赁房屋的登记台账、卡片。

三是加强外部协作，积极和各街道办事处、社区居委会沟通协调，争取到基层组织的支持与配合。

四是设立便民窗口。

在xx县房产交易办证大厅设立房屋租赁备案窗口，方便群众前来积极办理房屋租赁登记备案手续；五是加大行政执法工作力度。

在工作中，凡是发现涉及违法违规租赁行为，不论大小，发现一起即立案查处一起。

年度类别唐河县XX年XX年11月份商铺租赁情况XX年XX年较XX年增幅XX年111月较XX年增幅租赁备案220260%1830%登记面积%租赁均价72008400%10800%从上表可以看出，租赁均价逐年上涨，城区租赁市场处于供不应求的状况。

自今年2月1日住建部令第6号商品房屋租赁管理办法实施后，由于有法可依，租赁备案宗数和登记面积均逐年增高，尤其是XX年，租赁备案宗数达到了XX年的倍，登记面积达到了XX年的倍，租赁市场管理率有了较大幅度的增长。

三、当前影响房地产业健康发展的主要问题尽管我县的房地产业目前仍处于稳步发展阶段，但随着城镇居民住房需求的日益增长，以及建设资源节约型、环境友好型社会的大力推进，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出，主要表现在以下方面：

国家宏观调控政策一定程度上制约了房地产业发展。

一是国家银根紧缩，开发企业和购房者获取银行贷款难度加大；二是伴随着一线城市房价的下跌，开发企业对房地产形势判断持谨慎态度，投资积极性不高；三是城区土地价格上涨过快，地方政府“土地财政”依赖状况依然存在，导致土地成本过高，土地获取难度增大。

房地产开发企业面临着诸多困境。

一是开发企业自有资金普遍不足，受国家政策的影响，获取银行贷款时难度较大；二是房价与大众收入水平背离过远，居民住房消费心理渐趋慎重，对住房降价预期明显增强，购买积极性普遍不高。

今年第三季度商品房成交量比第二季度下降了%，比第一季度下降了%，下滑势头明显；三是土地及开发成本日益增加，面对未知的市场前景，开发企业投资谨慎。

物业管理不规范影响了行业发展。

一是物业服务从业人员整体素质和服务水平不高，服务收费不规范；二是物业管理用房和公共用房配套不达标；三是业主委员会成员工作主动性普遍不高。

房屋租赁市场管理仍需较大改善。

一是群众法制意识淡漠，不愿接受管理；二是出租房屋长效管理机制和部门协作机制不够健全，缺乏配套完善的实施细则；三是房屋基本信息采集等工作比较困难，租赁备案的方法和制度有待进一步完善；四是行政执法难度较大。

行政处罚程序复杂，需要消耗大量的人力和资源，日常管理工作比较被动；五是集体土地上的租赁房屋目前还没有进行有效的管理。

纵观近年来房地产市场调控，其力度不断加强，从最初的努力增加供应，到通过金融、税收政策遏制投资投机性需求，到出台全面停止三套房贷，部分城市出台限购令甚至禁止开发商涨价等措施，调控政策对需求的抑制越来越严，行政色彩也越来越浓。

这些因素的客观存在，将进一步加重消费者观望心理，住房需求将受到抑制，商品房销售量增速将下降。

预计明年国家宏观调控政策不会松绑，楼市价格将稳中有降。

同时，保障性住房建设、土地供应和房地产市场监管等政策向预定的方向逐步完善。

楼市价格趋稳，居民住房消费更为慎重，对价格下行预期增强，成交量将明显下降。

四、推进房地产健康发展，改善城市居民居住条件的政策建议我国住房体系的制度设计是针对高、中、低收入家庭制定不同的政策，低收入家庭由政府提供保障性住房，这是政府的责任；中等收入家庭购买限价房，房价介于廉租房与商品房之间；高收入家庭则进入商品房市场消费。

住房体系建设是保障与市场并重，双轮驱动：

一手抓保障，一手抓调控。

就目前来看，无论是保障房建设还是市场调控政策，问题都出现在“落实”二字上。

要真正解决房价问题、解决民生问题，关键是增加房产供给，特别是针对中低收入群体的限价房、保障房供给。

从长远看，通过信贷调控来抑制需求，以及过度使用行政手段调控市场的效果会越来越差。

因此，调控措施要从行政手段逐步向税收、金融、立法等经济和法律手段转移，但近期仍然需要执行当前的行政措施，挤出房价的虚高成份。

在加大普通商品住房供应、保持房价基本稳定方面。

一是适当控制地价，积极提供房地产开发优惠政策，降低房地产开发成本；二是加快住房保障立法进程，加大保障性住房的建设力度，重点是对公共租赁住房的建设投资要有一套完整的鼓励措施，分流商品住房需求，平抑房价；三是加重住宅保有环节的税费，彻底打消个人投资、投机欲望，使房价的增长速度始终与GDP和居民收入水平增长速度相适应，引导居民理性消费；四是强化房地产市场监测、管理，引导开发企业多开发一些中低价位、中小户型商品房，构建合理的住房建设和消费模式，杜绝捂盘惜售、哄抬房价等违规行为；五是激活二手房交易市场，降低交易环节税负，引导居民按需理性消费。

在推进住房产业现代化、提高住宅综合品质方面。

一要通过提高技术创新能力，开发和引进先进的住宅建筑体系和成套的工程技术，确保住宅品质和质量；二是提高能源、原材料和土地资源的利用率，鼓励开发企业采用新型材料、建造高层建筑；三是建立并规范住宅建设质量保证制度和激励机制。

物业管理方面。

一是从源头把关，严格落实开发环节物业管理用房、公共用房、停车位等有关事项的责任义务；二是建立健全“分等定级、质价相符”的物业收费机制，提供多元化的物业服务；三是提高业主自治的积极性，充分发挥业主委员会的监督和协调作用；四是强化对物业服务活动中违法违规行为的查处力度。

房屋租赁市场管理方面。

一是逐步建立以廉租房、公共租赁住房为主的社会保障体系。

二是积极培育社会房屋租赁市场的发展，有计划解决房屋租赁市场的配套问题，如户籍、就业、就学、社会保障等。

三是通过加强部门间的合作以拓宽租赁服务渠道，提高服务水平。

不仅要提供良好的租赁备案服务，还要拓宽服务渠道，为外来人口提供司法调解、就业指导、卫生医疗等相关服务，进一步建立健全出租房屋和流动人口管理长效机制。

消除影响房地产业发展制约因素方面。

一是合理控制土地价格，调整现有土地供应机制；二是加大保障性住房建设力度，切实落实90平方米以下普通商品房配建比例不低于70%的政策规定；三是降低个人自住住房的购买成本，适当降低相关环节税负；四是采取有效措施，加强房地产市场引导和监管。