物业管理基本制度与政策.docx

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物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策2013物业管理师考试物业管理基本制度与政策1、物业管理的概念（定位）（掌握）考物业管理条例第二条对物业管理下了定义：

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

考业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：

1、业主自己进行管理;2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;3、业主选聘物业管理企业进行管理。

考物业管理的内容是主要有两方面：

1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

考条例调整的范围：

1、调整住宅物业的物业管理活动;2、调整非住宅物业的物业管理活动。

考条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村考物业管理的市场化特征包括三点：

1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3.物业管理活动应当遵循市场原则2、1、强调业主在市场活动中的自主权;2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

条例将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。

考物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

市场化是物业管理最主要的特点。

社会化：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

考物业管理起源于19世纪60年代的英国。

随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会。

20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。

考我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

1、是住房投资由国家和国有企业统包;2、是住房分配采取实物分配;3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

3、1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。

1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。

考我国物业管理的产生：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法。

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。

1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则2000年5月，建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知。

考物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：

（1）促进经济增长、

（2）提高人民群众居住质量、（3）增加就业、（4）维护社区稳定、（5）推动房地产业的良性发展4、考条例颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：

1、借鉴性;2、过渡性;3、针对性。

1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。

考条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，主要体现出以下特点：

1、配套性;2、经验性;3、操作性。

条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

条例立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。

条例主要遵循以下四个基本原则：

（1）物业管理权利和财产权利相对应的原则;

（2）维护全体业主合法权益的原则;（3）现实性与前瞻性有机结合的原则（4）从实际出发，实事求是的原则。

条例创设的法律制度包括：

条例创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。

条例的法律责任有如下3个方面的特点：

（1）行政责任、民事责任并存。

（2）为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。

（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。

条例在设定法律责任时遵循了以下原则：

凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。

条例按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。

这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。

条例确立的基本法律关系（掌握、重点）

（1）业主相互之间的关系

（2）物业管理企业和业主之间的关系（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（5）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系（6）物业管理各方主体与政府之间的关系5、

（1）公共性和综合性

（2）广泛性和差异性（3）即时性和无形性（4）持续性和长期性二、物业管理服务的内容（掌握）

（一）物业管理服务，包括以下两方面的内容：

1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

（1）房屋共用部位的维修、养护与管理;

（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理;（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;（6）物业装饰装修管理服务;（7）物业档案资料的管理;（8）专项维修资金的代管服务。

（二）物业服务合同约定以外的服务（注意与物业管理服务的内容的区别）物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主6、中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（以下简称标准），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。

物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：

标准适用于普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

标准各级别的主要区别如下：

项目一级二级三级基本要求设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内。

公示16小时服务电话。

急修1小时内。

公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场。

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

房屋管理每日巡查1次小区每3日巡查1次小区每周巡查1次小区每日巡查1次装修施工现场。

每3日巡查1次装修施工现场。

至少两次巡查装修施工现场。

共用设施设备维修养护载人电梯24小时正常运行。

载人电梯早6点至晚12点正常运行。

载人电梯早6点至晚12点运行。

路灯、楼道灯完好率不低于95%。

路灯、楼道灯完好率不低于90%。

协助维护公共秩序小区主出入口24小时站岗值勤。

小区主出入口24小时值勤。

小区24小时值勤。

对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

配有安全监控设施的，实施24小时监控。

7、1、建立物业管理人员职业资格证书制度，是贯彻落实国家要求，规范发展物业管理业的需要。

2、对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要。

3、对物业管理从业人员实行职业资格制度，是发挥物业管理社会效益的需要。

4、对物业管理从业人员实行职业资格制度，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要8、为规范物业管理人员行为，提升物业管理人员从业素质，提高行业管理水平，维护房屋所有权人及使用人的利益，国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。

上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。

遵守中华人民共和国宪法和各项法律法规,恪守职业道德,身体健康,中级及以上专业技术职务,担任物业管理项目经理或主管及以上职务满5年,管理过2个以上物业项目,管理面积达20万平米,业绩良好,取得建设部颁发的物业管理经理岗位培训合格证书,还要符合学历及工作经历,条件和专业水平与业绩条件.9、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员职业资格证书系列。

执业资格名称命名为物业管理师（英文译为：

CertifiedPropertyManager）。

物业管理师是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书，并依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证，从事物业管理工作的专业管理人员。

物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。

县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。

10、1）物业管理师资格考试管理（重点）物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。

人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室，负责物业管理师资格考试工作。

建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。

人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。

人事部会同建设部共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。

各省、自治区、直辖市人事行政部门会同房地产主管部门协商职责分工，负责当地物业管理师资格时，还应当提交通过继续教育的证明材料。

（2）申请延续注册物业管理师资格注册有效期为3年。

注册证在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。

注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。

注册审批机构根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定;审批机构逾期未作出决定的，视为准予延续注册。

申请延续注册时需要提交以下材料：

中华人民共和国物业管理师延续注册申请表;与聘用单位签订的劳动合同;达到注册期内继续教育要求的证明材料。

（3）办理变更注册15、业主公约的主要内容业主公约的内容主要包括四个方面：

（1）有关物业的使用、维护、管理。

如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定;业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程;业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则

（2）业主的共同利益。

如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配;对公共秩序、环境卫生的维护等等。

（3）业主应当履行的义务。

如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。

（4）违反公约应当承担的责任。

业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。

在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决16、业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，具有法律效力，因此，业主公约的效力范围当然涉及全体业主。

理解业主公约的法律效力应当注意以下两点：

（1）业主公约对物业使用人也发生法律效力。

比如承租人，由于业主公约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。

在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。

但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。

比如你购买二手房时，不用你再在业主公约上签字确认，已经认为你默许业主公约，自动遵守业主公约。

17、物业管理基本制度与政策是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了物业管理师考试物业管理基本制度与政策相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

业主临时公约与前面讲的业主公约还是有区别的，叫临时公约，说明它是晢时的，过渡性的。

先看看制定业主临时公约的背景。

很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。

针对已经办完入住手续业主，就应该有一个共同遵守的准则，要不然，则物业的使用、维护、管理可能处于混乱无序的状态，举例来说，入住初期，业主装修高峰时期，怎样规范业主的装修，装修垃圾怎样处理，这些都必须有个行为准则。

条例要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

因这，这种业主公约在物业买受人购买物业之前就须存在，这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。

18、1.业主临时公约制定的主体业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，为什么规定由建设单位制定业主公约呢?

这是因为建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，注意与业主公约区别。

业主成立业主大会后，制定并审议通过新的业主公约，业主临时公约自动失效。

2.业主临时公约制定的时间条例规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。

为什么?

物业买受人签物业买卖合同时，业主需要提前知晓业主公约的内容，确认签字要遵守业主临时公约的条款，一旦有业主人住，一开始就遵守公约的规范。

这里还需注意几个概念，物业销售也包括物业的预售和现售两种形式。

根据商品房销售管理办法第3条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定业主临时公约。

19、1.建设单位不得侵害物业买受人的义务（这里为什么称物业买受人，而不是业主，因为业主临时公约在购房时就要购房人出示，这时的购房人不是业主，称物业买受人。

）业主临时公约由建设单位制定，物业销售之前制定业主临时公约，业主缺乏主动参与的机会，因此，物业买受人在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，为了消除这些业主临时公约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，条例对业主临时公约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

2.建设单位对业主临时公约的说明义务条例明确规定，建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，对业主临时公约的主要内容，向物业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明，以使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务。

这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。

3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务为了进一步强化和保护物业买受人的权益，本款规定，物业买受人应当对遵守业主临时公约进行承诺。

承诺是一个合同法上的概念，是相对于要约而言的，指受要约人作出的接受要约人发出的要约的意思表示。

为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用书面的方式。

实践中，通常的做法是建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同申明确规定要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，物业买受人在物业买卖合同上签字确认。

物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据。

21、为了防止建设单位侵犯物业买受人的利益，维护全体业主的共同利益，方便建设单位的参照与使用，2004年9月建设部发布了业主临时公约（示范文本），明确了业主临时公约应当具备的主要内容：

注意：

内容比较多，也是考试的重点，但也不用死记硬背，因为是选择题，只要加强对内容理解，很容易答对。

1.物业的自然情况与权属情况

（1）物业的自然情况说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。

明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。

物业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。

物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。

（2）物业权属情况建设单位应在业主临时公约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。

由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等;由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等。

由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房，等等。

物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位，开发建设单位并不出售，而是留作出租或自用，这部分物业所有权可以属于开发建设单位所有。

为将这部分物业与业主享有的共用部位、共用设施设备所有权明确界定区分，避免日后产生权属争议，应要求建设单位对自己享有的物业产权，也在业主临时公约中明示，例如临街商铺留作自行经营或出租等。

建设单位在行使保留部位和设施设备所有权时，不得影响和危害物业买受人正常使用物业。