物业管理知识100问.docx
《物业管理知识100问.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理知识100问.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业管理知识100问
物业管理知识100问
1、什么是物？
答：
物权法中所称的物，就是包括不动产和动产。
2、什么是物权？
答：
是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
3、什么是物业？
答：
物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等。
4、什么是物业管理？
答：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
5、什么是业主？
答：
房屋所有权人为业主。
在成立业主大会及选举产生业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的购房人可以视为业主。
6、业主在物业管理活动中主要有哪些权利？
答：
业主在物业管理活动中，享有以下权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会成员，并有被选举权；
（6）监督业主委员会工作；
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位，公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业公用部位，公用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（10）法律法规规定的其他权利。
7、业主在物业管理活动中主要有哪些义务？
答：
业主在物业管理活动中，履行以下权利：
（1）遵守管理规约，业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部分和公用设备设施的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律法规规定的其他义务。
8、什么是物业服务企业？
答：
是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
9、物业服务企业在物业管理区域内应主要享有那些权利？
答：
物业服务企业享有以下权利：
（1）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
（2）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
（3）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不
得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
（4）法律法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
10、物业服务企业在物业管理区域内主要应履行那些义务？
答：
物业管理企业应当履行的义务：
（1）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
（2）根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管
理制度；
（3）接受业主和业主委员会的监督；
（4）接受有关行政管理部门的监督管理；
（5）定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
（6）妥善保管物业有关资料；
（7）发现违反治安。
环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律。
法规
的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（8）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
11、为什么购房时要关注物业管理事项？
答：
购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。
因为
在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用，服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。
如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。
因此在购房时要与开发建设单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发建设单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住的物业管理纠纷。
12、购房时应注意哪些物业管理事项？
答：
主要签订好两个文件：
房屋买卖合同和业主临时管理规约。
购房时与开发建设单位签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用，物业服务内容和质量要求内容，买房人同时要承诺遵守业主临时管理规约。
13、业主临时管理规约包含哪些主要内容？
答：
业主临时管理规约由开发建设单位在售房前制定，主要对有关物业的使用，维护管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应承担的责任等事项依法坐出约定。
开发建设单位制定的业主临时管理规约不能侵犯购房人的合法权益。
14、什么是住宅小区？
答：
住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）
15、什么是公共能耗费？
答：
公共能耗费是指小区共用部位、公用设施和共用设备及在公共性服务中所发生的水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。
16、什么是小区共用部位？
答：
小区共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重机构（房屋基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。
17、什么是小区公共设施？
答：
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。
18、什么是小区共用设备？
答：
小区共用设备是指一幢楼内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。
19、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？
答：
不能，因为按照规定，前期的物业服务费企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业服务企业的服务。
20、业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业服务签订合同为由拒绝交费？
答：
不能。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用和专项维修资金。
21、什么是业主大会？
答：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
22、什么时候成立业主大会？
答：
新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但入住已经满两年的物业管理区域，公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
23、成立业主大会的一般程序是什么？
答：
（1）由开发建设单位向乌地区住宅小区物业管理委员会办公室、街道办事处、乡镇人民政府申请（旧小区由受委托的物业服务企业或者业主代表牵头）；
（2）申请单位得到批复后，向物业管理区域内发出通知，由业主自行报名，街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐成立业主大会筹备组。
或推荐他人成立业主大会筹备组（以下简称），业主没有报名或者没有达到名额要求，由申请单位推选组建筹备组；
（3）首次业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；
（4）筹备组成立后，在物业管理区域内进行公示（七天），包括筹备组名单及个人简历，业主没有异议后，向乌地区住宅小区物业管理委员会办公室报告成立筹备组情况，召开第一次筹备组会议；
（5）第一次筹备组会议内容：
1宣读申请和批复；
2研究起草《管理规约》，《业主大会议事规划》，《业主委员会章程》，
《维修资金使用和续筹方案》的草章及分工；
3研究起草《业主委员会委员和候选人资格审查办法》，《选举办法》；
4确定召开第二次会议的时间及议程；
（6）第二次会议的内容：
1讨论修改《业主委员会委员和候选人资格审查办法》、《选举办法》并
定稿；
2讨论修改《管理规约》《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》、
《维修资金使用和续筹方案》四个文件草案；
3决定将《资格审查办法》和四个文件公示；
4依据《选举办法》、《资格审查办法》推选业主委员会候选人名单；
5决定候选人向业主公示候选人名单（公示7天）；
6研究选票和征求意见表的格；
7公示日满后入户选举和征求意见。
（7）第三次会议内容：
1依据征求意见修改《管理规约》等四个文件；
2依据选票唱票选举业主委员会委员；
3依据《业主委员会委员和候选人资格审查办法》审查当选业主委员会委
员资格；
4决定将当选的业主委员会委员名单公示业主（公示7天）；
5决定将修改后的《管理规约》公示于业主；
6决定第四次会议议程；
7决定公示期满后，召开第四次会议；
8决定第四次会议参加人员。
（8）第四次会议的内容：
1由筹备组成员介绍该住宅楼（小区）成立业主大会并选举产生业主委员
会的情况；
2由建设单位（物业公司）介绍本物业的情况；
3由业主代表宣读当选委员会的名单，简历；
4由筹备组成员作当选业主委员会委员资格审查报告；
5审议通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》、《维修资金使用和续筹方案》，举手表决通过；
6业主委员会委员选举主任。
副主任、执行秘书；
7由当选的主任讲话；
8由乌地区住宅小区物业管理办公室工作人员讲话；
9筹备组成员和业主委员会全体成员在会议记录上签字；
10由当选的主任宣布该住宅楼（小区）成立业主大会并选举产生业主委员
会，大会闭幕。
24、业主大会是否要定期开会，由谁召开？
答：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）20%以上业主提议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
25、业主大会具有哪些主要职责？
答：
业主大会主要职责如下：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）筹集和使用专项维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。
26、业主大会如何决议才有效？
答：
一般事项，如制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权力的其他重大事项。
应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
27、业主、业主大会与物业服务企业之间是什么关系？
答：
业主、业主大会与物业服务企业之间是合同关系。
业主、业主大会委托物业服务企业服务什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。
当然、服务价格和服务水平必须相对应。
物业服务公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。
28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？
答：
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。
业主委员会组成人数一般为3至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
29、业主委员职责是什么？
答：
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主，物业使用人意见和建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
30、什么人可以当选业主委员会委员？
答：
具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会的委员：
（1）在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（2）遵守国家有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、业主管理规约、模范履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁具有社会公信力；
（5）具有一定组织能力；
（6）具备必要的工作时间。
31、业主委员会是否需要备案？
答：
业主委员会应自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县人民政府房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
备案时须提交业主大会议事规则、业主管理规约、业主大会决议、法律法规规定其他材料。
32、什么情况下业主委员会委员资格终止？
答：
出现以下情况时业主委员会委员资格终止：
（1）因物业转让，灭失等原因不再是业主的；
（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（4）有犯罪行为的；
（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（6）拒不履行业主义务的；
（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
33、业主大会。
业主委员会是否可以做出与物业管理无关的决定？
答：
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
34、业主以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动应承担什么责任？
答：
构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
35、什么是业主管理规约？
答：
业主管理规约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。
主要内容是对有关物业的使用和维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项。
36、什么是业主大会议事规则？
答：
业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。
业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
37、物业管理区域内业主大会、业主委员会同居民委员会如何开展工作？
答：
物业管理区域内业主大会、业主委员会应当积极配合办事处、居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
38、业主如何遵守业主管理规约和业主大会议事规则？
答：
业主管理规约是业主依法订立的自我管理规约，业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反古月应当承担的责任等事项依法作出约定。
每一位业主都应当依照业主管理规约的规定行使权力、履行义务。
业主大会议事规则是业主大会运行应当遵守的规则，他应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。
业主通过缔结业主管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。
业主管理规约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要自觉遵守业主管理规约和业主大会议事规则的规定。
39、新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业？
答：
不是。
国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相关资质的物业服务企业。
40、业主大会决定续聘原物业服务企业，是否应进行招标？
答：
不需要。
物业服务合同到期、业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的，可不再进行招标、直接授权业主委员会续签物业服务合同。
41、业主大会决定更换物业服务企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意？
答:
业主大会更换物业服务企业的决议，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
42、如何与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同？
答：
按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。
物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务专项维修资金的管理与使用，物业管理用房、合同期限、违约责任等。
43、如何规范开发建设单位选聘前期物业服务企业？
答：
为了规范开发建设单位选聘前期物业服务企业的行为，我市采取了选聘前期物业服务企业申请和备案制度，即：
在办理商品房销售许可证之前，开发建设单位向乌地区物业管理办公室提出选聘申请，填写《乌地区选聘前期物业服务企业申请表>（一式两份），同时提交《建设工程规划许可证》和经规划部门批准、标注物业管理服务用房具体位置和面积的规划详图（原件、复印件。
留存复印件），申请人提交申请表后，在取得乌地区物业管理办公室认可的情况下，根据《物业管理条例》有关规定，并结合实际情况，采取招投标选聘前期物业服务企业，由物业管理办公室出具选聘前期物业服务企业备案证明，之后办理商品房销售许可证和前期物业管理备案手续。
44、开发建设单位应当在什么时限完成物业管理的招标投标工作？
答：
（1）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成；
（2）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，
（3）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。
新建的5万平方米以上的住宅项目，2万平方米以上的大厦项目，实行公开招投标选聘物业服务企业。
建设单位为前期物业服务招标活动中的招标单位。
对于建筑规模小且投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
物业主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，向物业主管部门交纳物业接管保证金前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。
45、无人管理的物业小区（住宅楼）的业主应如何选聘物业服务企业或实施自治管理？
答：
无人管理的物业小区，首先，在乌地区住宅小区物业管理办公室或街道办事处的监督指导下成立业主大会并选举产生业主委员会，其次，由业主委员会召开业主大会，就物业管理等事项形成决议，是业主自治管理，还是选聘物业服务企业进行服务，或就某物业管理事项（如：
环境卫生，绿化等），选聘一家专业的服务公司来委托服务。
46、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？
答：
公共性物业管理服务指物业服务企业在物业管理区域内提供的公用部位、公用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。
一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。
比如户内自用部位设施设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
47、未取得物业资质证书从事物业管理的应承担什么责任？
答：
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。
48、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
答：
可以，一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。
物业服务企业可以讲物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。
49、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）管理规约和物业管理规章制度的行为进行制止？
答：
是。
物业服务企业按照业主（临时）管理规约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务吗，对业主违反业主（临时）管理规约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。
50、物业服务费收费方式如何确定，怎样测算？
答：
业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等方式确定物业服务费用。
具体收费方式由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，在物业服务合同中约定。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本。
法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序的维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业公共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用；
（10）物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
51、因开发遗留的问题可以拒交物业服务费吗？
答：
不可以。
开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业服务费是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。
业主拒交交纳物业服务费用是违反服务合同的行为，要承担违约责任。
对于开发遗留的问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
52、建立住宅专项维修资金的法律依据是什么？
答：
《物业管理条例》规定：
住宅物业。
住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，公用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。
53、住宅专项维修资金的用途是什么？
答：
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、公用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程、
54、业主缴纳住宅专项维修资金的标准是什么？
答：
中华人民共和国建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》已于2008年2月1日起开始实行，根据相关规定并结合乌地区的实际情况，将乌地区首期住宅专项维修资金的缴存标准调整如下：
（1）多层（含独立别墅）住宅房屋首期住宅专项维修资金的缴存标准为：
1300元/平方米*5%，即：
65元/平方米；
（2）多层（含单栋不带电梯和公共建筑）非住宅房屋首期住宅专项维修资金的缴存标准为：
1300元/平方米*6%，即：
78元/平方米；
（3）高层（含多层带电梯）的住宅房屋首期住宅专项维修资金的缴存标准为：
1400元/平方米*5%，即：
70元/平方米；
（4）高层（含多层和单栋带电梯）的非住宅房屋首期住宅专项维修资金的缴存标准为1400元/平方米*6%，即84元/平方米。
因建设部（2007）第165号令《住宅专项维
升级会员 