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房地产市场调研报告

2019年房地产市场调研报告

南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。

20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%xx年以来平均销竣比为2.64，xx年全年呈现供不应求的局面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场”拐点论”的影响。

xx年南京商品房销售均价平稳增长，xx年初售价同比增长10.1%,环比略有下降。

20xx年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。

xx年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比xx年2月份增长10.1%,相比xx年全年销售均价增长0.5%，但是比较xx年末的销售均价略有下降。

xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，XX年前两个月成交量较少，相比xx年1-2月份同比减少60%多。

xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较xx年同比有所减少。

xx年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比xx年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会

对房地产市场过度限制。

未来两年南京的住房建设计划将逐步落实”90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大

保障性住房的投入，由于存量土地比较多，XX年土地供应相比XX年

减少135万平方米左右，但是XX年将在XX年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

二，xx年以来南京商品房销售情况

20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积

1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4xx7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

xx年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比xx年2月份增长10.1%,相比xx年全年销售均价增长0.5%。

其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%,现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%,期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，xx年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是xx年末到XX年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量

显著放大，XX年初可能受淡季因素和房地产”拐点论”影响，成交量较少，相比XX年1-2月份同比减少60喘。

xx年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。

截至到XX年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。

江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，XX年该板块成交量位居全市第三。

城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

四，南京各区域主要在售楼盘

根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表

9所示。

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。

玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。

建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。

由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

五，南京未来两年住房建设计划

根据南京市住房建设计划，XX年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比xx年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。

XX年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。

XX年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比xx年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

XX年南京普通住房上市量约800万平方米，相比XX年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实”90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比XX年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。

XX年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比XX年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。

XX年南京市住房建设计划总量与XX年大致持平。

总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实”90/70”政策，

增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，XX年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是XX年将在XX年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

关于我县房地产市场发展的调研报告2019年房地产市场调研报告

I

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。

XX年，

我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。

为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县房地产市场发展的现状

（一）县城基本概况。

永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻

资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安（安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%,全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方

公里，城市化率达到36.75%。

根据XX年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

（二）房地产开发与发展情况。

目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。

近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。

其中：

XX年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;XX年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;XX年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;XX年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。

XX年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。

（三）商品房销售及价格情况：

XX年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;XX年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;XX年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;XX年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；

XX年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1.需求方面分析：

一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。

随

着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租

房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。

二是居民改善居住条件的升级性需求。

三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。

四是消费观

念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。

五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投

资投向向房地产业。

2.成本方面分析：

目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方

米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。

造成房价成本上涨的主要原因：

一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。

近

年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。

二是税费增加推动成本上升。

房地产方相关的税费多达10

多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。

三是建材价格及人工费等

也在上涨，也增加了商品房建筑成本。

钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。

四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

（一）市场不景气。

受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

（二）总体规划滞后。

在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。

占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。

用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

（三）楼盘户型比例不尽合理。

目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。

因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

（四）资金链紧张。

房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。

而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少,以期房预售为主，主要依靠滚动发展。

在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受XX年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额

增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（五）房地产开发企业实力不强。

我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是

县内开发企业开发的。

总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强,开发产品品位不高。

（五）住房二级市场不够活跃。

近年来，我县住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。

但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。

主要原因：

一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）、建筑风格单一。

大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。

在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。

小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

（八）物业管理滞后。

我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。

大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开

发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。

各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

（九）非市场化动作依然存在。

“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。

围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。

（一）制定产业发展详规。

把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。

围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。

健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。

结合修编全县总体规划，尽快制定“XX”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

（二）控制土地开发规模。

建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监

督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右（1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。

同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。

在此基础上，政府米取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%,用于产业用地和调控房地产市场。

（三）控制单位自建住房。

为满足职工住房需求，通过市场改善住房

条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。

严禁党政机关、公用事业

单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。

要树立“要住房，找市场”的观

念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”

“联合建房”等变相福利分房的现象。

（四）注重开发梯次结构。

一是完善房产开发布局结构。

以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。

二是控制住房建设户型结构。

控

制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。

三是调整房产开发投资结构。

制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。

四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务

质量。

（五）优化产业发展外部环境。

在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。

政府要不断加大投入,

着力改善道路、交通等城市基础设施，

加强教育、卫生、文化等民生工程建设，

创造良好的人文居住环境，

以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

（六）破解产业资金瓶颈。

受XX年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。

政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

（七）培育龙头企业。

引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等

多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我

县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。

相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。

（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

（十）规是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规、近期巴中市区房地产市场发展现状

（一）新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势

一是售价企稳，同、环比基本持平。

根据巴中市房地产管理局提供的数据：

今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市

区新建商品房市场均价为4079.5元/〃，较XX年1季度的3988元/川上涨了91.5元/〃，同比上涨2.3%,较XX年11-12月的4124元/川下滑了44.5元/〃，环比下降1.1%。

二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。

在《条例》颁布实施的影响下,1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451

〃，较XX年1-2月同比下降19.3%16.2%。

同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。

一家二级资质开发商反映：

“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。

究其原

因主要有两个方面：

一是XX年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。

（二）二手房交易总体下行，租赁市场有所降温

今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、

单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。

一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。

通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：

首先，房源同、环比小幅增加。

今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%18%其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。

据各中介反映，XX年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：

乙而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：

5。

第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。

一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。

二是交易量回落明显，单价小幅下降。

据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套,降幅达到了33%以上。

同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120川的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。

三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。

由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。

今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%,如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100川的二手房年租金由XX年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。

二、《条例》反响明显，心态影响市场

通过对100名社会群众（包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员）进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。

一是新政社会关注度高。

3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。

此次问卷调查数据显示：

有86%勺人知道

《条例》已经开始试点实施；对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%勺受调查者表示不关注，有49%勺受调查者表示非常关注，有35%勺受调查者表示比较关注。

表明社会各界对《条例》实施关注度很高。

二是具体内容知之甚少。

《条例》已试点实施近一月，社会公众对

《条例》的详细内容、登记方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响；另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态；再者是因为《条例》试点实施时间短，宣

传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。

三是观望心态比较普遍。

通过调查发现，受调查者中仅有10%的人

考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加；64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%表明拥有多套房产者观