房地产市场调研.docx

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房地产市场调研

镇江房地产市场分析报告

（镇江大市口如意江南附近区域房地产市场）

导言：

健康的房地产市场需要由市场规律而不是调控来达成。

目录

第一章总论

第二章镇江大市口如意江南附近区域房地产市场调研

2.1房地产市场宏观环境状况

2.2镇江市房地产市场状况

2.3镇江大市口如意江南附近区域环境调研情况

2.4镇江市房地产消费者行为调研情况

2.5镇江市房地产市场需求以及供应容量的调研情况

2.6镇江大市口如意江南房地产项目基本情况

第三章镇江大市口如意江南附近区域房地产市场分析

3.1全国房地产市场供求现状分析

3.2全国房地产市场信贷条件分析和周期阶段分析

3.3镇江大市口如意江南附近区域限制因素分析

3.4镇江大市口如意江南附近区域市场需求的房型分析

3.5镇江大市口如意江南附近区提供配套服务设施的分析

3.6镇江大市口如意江南房地产的价格分析

3.7镇江大市口如意江南房地产的优劣势分析

3.8镇江大市口如意江南房地产发展形势的分析

第四章附件

第一章总论

作为工程管理专业的学生，房地产这个词语对于我们已经很不陌生了。

已经升入大三，在进行了为期几个月对《房地产开发与经营》这一课程的学习后，我们对房地产的开发、经营行为有了初步的认识，为了更好的了解这门课程以及更好的将所学知识运用到实际当中，我们小组成员在老师的建议和指导下进行了本次“镇江大市口如意江南附近区域房地产市场分析”的课外作业，由于学科知识不牢以及其它一些原因，这份报告的不足之处很多，希望老师能够多多指点，多多批评。

整个调研过程以真实、全面为思想指导，主要采取了swot的分析方法，对镇江市大市口如意江南附近地区的房地产整体情况进行了一个分析，最终得出了如报告所呈现的结论。

下面主要对小组成员的分工情况进行报告。

1、小组成员主要有郭湘怡3090110007、沈俊波3090110017、周家乐3090110025、张宇翔3090110026、蒋加立3090110027、于志远3090110028、王荪凯3090110082（排名不分先后，以学号为序）7名同学。

2、负责市场调研（考察项目周边环境、前往项目公司及售楼处获得第一手资料）的同学为：

周家乐、张宇翔、于志远、蒋加立。

负责市场分析（对调研资料进行对比分析）的同学为：

王荪凯、沈俊波。

负责其他资料及报告整合工作的同学为：

郭湘怡。

3、所有同学均认真完成所负责的相关工作，及时反馈信息，对出现的问题进行讨论，并最终得出解决方法。

4、时间。

前期调研：

2011年11月14日至2011年11月18日。

中期分析：

2011年11月18日至2011年11月21日。

后期整合：

2011年11月21日至2011年11月23日。

5、工作成果呈现：

见市场分析报告。

第二章镇江大市口如意江南附近区域房地产市场调研

2.1房地产市场宏观环境状况

房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一。

因此，房地产市场的发展对国家的经济发展起着积极的意义。

由于社会的发展，大量人口进入城市，如此众多的需求者对房地产市场的发展提供了巨大的推动，而旺盛的需求正是拉动房市最基本的因素之一。

然而，过快的发展并没有带来质量的提升，城市已经充斥了过多的进城却买不起房子的居民，房市发展过猛的弊端已经显现，国家的政策上也客观要求房市减缓发展速度。

可喜的是，房地产市场过热的势头最近似乎有所放缓，这与国家的调整政策当然不无关系，但仍有许多问题亟待解决。

所以，推动房地产改革的步伐，是极其艰难的一步。

未来房地产调控政策需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化。

在中国坚持房地产调控政策不放松的情况下，中国楼市最近拐点已现。

各房地产企业的销售额同比增幅均大幅放缓，并纷纷启动降价策略以尽快回笼现金。

由此，房地产投资增速将略有减缓。

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。

因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：

上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。

但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。

为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。

未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

中国国家发改委副主任张晓强在接受采访时表示，中国2010年全年国内生产总值达到39.5万亿人民币，GDP增长率达到约10.1%，高于09年的9.2%。

经济已经复苏。

在经济增长的“三驾马车”中，出口受到欧美经济疲软、人民币升值等影响，出口增长受到限制。

内需和投资更多承担起推动经济增长的重任。

全国房地产价格销售指数

2.2镇江市房地产市场宏观环境状况

一、镇江市概况

1、地理位置及人口状况

　镇江地处江苏省中南部，长江下游南岸，是江苏省省辖市，南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市。

据镇江市统计局4月26日晚发布的第五次人口普查的主要数据结果公报显示，镇江市现有总人口为289万人，其中接受大学（大专以上）教育的人数为14.60万人,占总人口的5.04%。

2、环境气候及人文

　镇江地貌大势为南高北低，西高山东低，以宁镇山脉和茅山山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。

镇江的西南部丘陵起伏，群山连绵，其中大华山为最高峰，海拔为437.2米。

市区最高峰为十里长山，海拔为349米。

镇江属亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，常年平均气温15.5摄氏度，常年降水量1070毫米左右。

镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风貌。

著名风景区以沿江夹峙的京口“三山”（金山、焦山、北固山）及市区南山国家森林公园最为著名。

三山以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称，金山“寺裹山”、焦山“山裹寺”和北固山“寺冠山”的精妙特色，堪称江南建筑艺术瑰宝。

镇江文物古迹星罗棋布，被誉为“文物之邦”。

焦山碑林号称“江南第一碑林”。

西津古渡街被誉为“一座天然的历史博物馆”。

还有丹阳的南朝陵墓石刻。

镇江还是有名的美食之乡，以维扬菜系为特色，兼收南北风味。

有高档特色菜肴皇家食谱“乾隆御宴”，著名小吃“镇江三怪”中，镇江香醋更是驰名中外。

镇江之名至今已沿用了800多年。

镇江名称的演变反映了镇江一直是重要的政治中心和兵家必争之地。

自l985年以来，镇江已被列为我国沿海开放城市、重点旅游城市和历史文化名城。

1987年，镇江港正式对外国籍船舶开放，具有比较完整的海关、商检等口岸管理服务机构设施。

从此，“镇江”之名更加声誉大振，蜚声四海、五洲。

镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风貌。

著名风景区以沿江夹峙的京口“三山”（金山、焦山、北固山）及市区南山国家森林公园最为著名。

三山以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称，金山“寺裹山”、焦山“山裹寺”和北固山“寺冠山”的精妙特色，堪称江南建筑艺术瑰宝。

　　镇江文物古迹星罗棋布，被誉为“文物之邦”。

焦山碑林号称“江南第一碑林”。

西津古渡街被誉为“一座天然的历史博物馆”。

还有丹阳的南朝陵墓石刻。

　　镇江还是有名的美食之乡，以维扬菜系为特色，兼收南北风味。

有高档特色菜肴皇家食谱“乾隆御宴”，著名小吃“镇江三怪”中，镇江香醋更是驰名中外。

　　镇江，古称“宜”“朱方”“丹徒”、“京口”、“润州”、“南徐州”。

名字，有两种说法：

一是因镇江北部沿江岸—带地势比较低洼，在古代常受水害，所以在水名之前加一吉祥词，以示祈望而得名。

　　二是在公元1113年宋代（宋徽宗改和三年）改润州为镇江府时才有的。

据说，当时统治者认为镇江的地理位置优越，背山面江，形势雄险，为镇守江防之地，故取名镇江。

　　镇江之名至今已沿用了800多年。

镇江名称的演变反映了镇江一直是重要的政治中心和兵家必争之地。

自l985年以来，镇江已被列为我国沿海开放城市、重点旅游城市和历史文化名城。

1987年，镇江港正式对外国籍船舶开放，具有比较完整的海关、商检等口岸管理服务机构设施。

从此，“镇江”之名更加声誉大振，蜚声四海、五洲。

3、交通状况

镇江临江近海，水陆交通极为便利。

镇江为国家级水路主枢纽城市。

世界闻名的"黄金水道"－－长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路·京杭铁路·沪宁二级公路穿市而过。

横跨长江的润扬长江大桥正在建设中。

4、行政区划

镇江为江苏省省辖市，下辖四个县（市）：

丹徒县、丹阳市、扬中市、句容市；下辖京口区、润州区，以及镇江新区。

全市共有乡26个、镇63个、街道10个。

5、整体经济运行概况

镇江09年全年实现地区生产总值1408.14亿元，按可比价计算，比上年增长12.8%，其中：

第一产业增加值51.08亿元，增长5.1%；第二产业增加值843.4亿元，增长12.3%，其中工业增加值774.67亿元，增长13.2%；第三产业增加值513.66亿元，增长14.5%。

人均地区生产总值46473元。

镇江经济运行情况良好，各项经济指标连年增长，体现出强力的发展后劲。

6、人均收入和消费情况

09年上半年，镇江城市居民人均工资性收入7742元，同比增加1272元，增长19.7%，增速加快16.3个百分点；人均转移性收入4224元，同比增加724元，增长20.7%，其中人均养老金或离退休金收入3635元，同比增加644元，增长21.5%，增速加快5.2个百分点。

抽样调查资料显示，2008年镇江市区居民人均可支配收入19044.49元，同比增加2269.93元，增长13.5%。

在收入增长的同时，居民消费水平也稳步提高，全年人均消费支出12217.48元，增加209.83元，增长1.7%，剔除上年偶发因素增长7.1%。

二、镇江市房地产发展情况

1、全市主要地区商品房价格走势

京口区：

整体持平，优山美地、香江花园、中南世纪城有小幅上涨。

润州区：

整体持平，万科·润园、自由港、景天花园有小幅上涨，南山景园有小幅下跌。

丹徒新区：

整体持平，多家上涨。

镇江新区：

多家上涨，多家下跌。

2、土地供应量

“拿地竞争越来越大”。

近年，开发商在镇江拿地不像以往那么容易。

通过开发企业拿地的激烈情况也能看到，开发商对于镇江地产市场依然看好。

虽然国家目前调控频出，但是长期调控却出现了“短期”效果，往往只是在调控刚出来的1个季度还有效果和影响，之后便。

“地价上涨很多”。

5-4金广路东侧地块出让面积13.96亩，建筑面积48880平方米，成交单价1611.75万元/亩，楼面地价高达4603元/㎡。

“地价上涨，房价难降”。

尽管目前调控措施很严厉，但是房价却很难降下来。

一方面购房需求还是大量存在，虽然加大了明年保障性租房的力度，但是依然无法缓解国内的住房压力。

镇江2011年上半年共计出让国有建设用地37宗，总成交金额为800353.03万元。

土地成交增幅不大。

单宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东1号地块，和2号地块，成交金额为301000万元，成交出让面积为：

479.22亩。

成交总建筑面积为：

550000平方米土地。

成交土地价为628.1万元/亩，成交楼面价已达约5500元/平方米。

创下今年土地成交最高。

3、商品房供应量

2011年4月16日镇江地区存量商品房成交30套，签约面积4383平方米；15日存量商品房成交64套，签约面积8320平方米。

以下是镇江存量商品房成交量图表分析：

其中，4月16日成交金额为3433万元，环比15日成交金额4383万元减少18.9%，16日成交均价为7834元/平方米，环比15日成交均价5091元/平方米增加53.9%。

镇江11月1日-11月15日，镇江市住宅类商品房共备案762套，平均日销售50.8套，均价3487元/㎡。

销售总量环比大幅下降，降幅近四成。

除去安居房成交外，市区均价6343元/㎡，同比上涨约3%。

大港销量有所上升，3863元/㎡的郊区低价，加之城区的优越位置，锦绣银山、国信上城等几个高端楼盘的加入，都为大港的销售提升给予了有力的支持。

京口区在本月价格得到了质的飞跃，以8550元/㎡的整体均价领衔镇江楼市。

尽管如此，以价换量的销售趋势依然无法阻挡。

本月以来中南的72折促销，万科的精装修6300元起的价格战，都再次体现了大型房企年前抢收的局面。

从5大区域成交的比重来看，上半月京口区和大港区平分秋色，两者占据了近6成的市场份额。

海德公园的开盘活动直接促进了大港的成交。

而在京口区，东方新卡纳、优山美地等一系列楼盘的促销、都为区域销售提升燃了一把火。

此外，丹徒的润城国际与老盘风景城邦上半月销售良好。

三、镇江市房地产历年来相关政策

1、关于房契税

2、历年房贷政策

2003年6月，央行规定购买第一套自住住房的，首付比例最低为2成，利率下调10%；而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。

2005年3月，贷款利率的上限被打开，并规定部分城市个人住房贷款最低首付款比例可由2成提高到3成。

2006年5月，《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》规定，房贷款首付款比例不得低于3成；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例2成的规定。

2006年8月，央行商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，个人住房公积金贷款利率保持不变。

金融危机爆发后，中国人民银行和银监会对房贷政策迅速做出调整。

2007年9月27日：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

2008年10月27日，央行通知明确指出“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

”今年两会中的政府工作报告中称：

“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

”

3、住房公积金个人住房贷款政策的有关问题

1）住房公积金个人住房贷款（以下简称为公积金贷款）只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房，以支持基本住房需求。

严禁使用公积金贷款进行投机性购房。

2）保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及子女，下同）使用公积金贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。

首次申请公积金贷款购买普通自住房,套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

3）第二次申请使用公积金贷款的，贷款用途仅限于购买改善居住条件、建筑面积不超过144平方米的普通自住住房，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

4）停止受理第三次及以上公积金贷款申请。

5）职工家庭申请公积金贷款，两人及以上符合贷款条件的最高贷款额度为40万元，一人符合贷款条件的最高贷款额度为25万元。

2.3镇江市大市口区域环境调研情况

一、大市口现状

近十年，城市建设和公共设施发展迅速，低矮的老城，在改革开放的号角声中，慢慢夷平后拔高，弯弯曲曲的石板路，被纵横规划画成块状的城区，有着现代化的气息和满眼的葱绿。

随着镇江城西高铁分布，城东立足发展工业区，城北作为老的繁华区域受到极大局限，城南将成为繁华涌入和最宜居住的区域。

大市口繁华版图顺势南扩至青年广场，“大市口时代”映入人们眼帘。

南大市口升级城市中心“地段，地段，还是地段”，这句源自华人首富李嘉诚的地产名言，印证着一个个价值地段的蕴藏的巨大财富。

青年广场地段，随着大市口商圈南扩至青年广场，成为大市口商圈的黄金枢纽，聚焦诸多关注者的眼光，随着天桥路扩宽改造，矿机路南拓贯通谷阳路，城市基础建设让这个区域不断改善，城市中心地段价值全面升级，既比邻老大市口商业的繁华衍射，又近享本区域的完备生活配套，未来乐购超市、中影国际影院等商业娱乐主力店强势进驻，“南大市口时代”闪耀镇江。

“大市口”升级大市口全方位CBD价值。

镇江城市化进程在加速，城市中心在扩大，大市口商业地段属性及城市中心繁华定位也随之扩大。

大市口商圈受到北上长江阻隔，呈现向南外扩的趋势，青年广场区域以其特有的地理位置，通过交通管网与大市口广场无缝衔接，天桥路、矿机路全面拓宽修缮成为市政示范道路，区域未来数百万方住宅项目的动工及交付，区域醇熟的生活配套，繁华中心属性全部具备，并于大市口广场南北呼应，新的大市口商圈悄然确立，从地理属性上以大市口、南大市口区分，综上所述才有了“大市口”的新的区域概述。

二、大市口调研

调研方式：

1随机采访大市口路人对于大市口的看法

2采访大市口商家对于大市口的看法

3查询有关大市口规划的资料

4测试大市口人流量、行人的主要目的

5记录大市口周边配套设施

调研目的：

1想通过镇江百姓的角度观察大市口的发展环境和或许存在的不足之处。

2想通过大市口商家的角度观察大市口的发展潜力

3想通过政府资料查询政府对大市口地区的规划和支持程度，进而了解大市口地区的发展环境和未来前景。

4通过最简单的测试了解大市口的发展程度以及大市口发展的主要原因

5通过大市口周边地区的主要配套设施了解大市口的建设过程。

调研结果：

1镇江百姓普遍对大市口地区的发展和规划持以乐观的态度，并表示大市口地区为自身生活提供了很大的便利。

不过也有部分人表示自己对大市口的未来前景并没有过多的期望，原因是大市口的整体建设已经定型。

2大市口多半商家表示对大市口的发展形势表示乐观，少半商家表示因为万达广场等竞争对手的出现而略感压力。

3大市口规划早已制定，目前正处在积极落实阶段。

4大市口人流量较大，因为当时的天气和时间以及我

小组成员没有充分设置观察点等原因，只得出了大致的结论，没有十分精确的数据。

5大市口周边配套设施覆盖面广，但是大多集中在商场和餐饮业，这也是吸引消费者的主要原因之一。

2.4镇江市房地产消费者行为调研情况

一、问卷调查（调查表内容见附近）

为更加合理完善的分析镇江市房地产消费者行为，我小组成员参考课堂老师讲授内容以及相关范文制定了一份与此次市场调研内容相符合的问卷，该问卷主要用于研究购房者的行为以及心理，但是由于客观原因，问卷发放量不够多，回收的有参考意义的问卷也不多，且问卷的发放地点和时间比较狭窄。

因此，我小组成员为了数据的可信度，对如意江南等售楼中心的工作人员进行了访问，访问内容与调查问卷内容相一致。

1消费者心理：

结合从售楼处得来的信息，以及网络网友的回答，得出的消费者行为大致结论为：

（1）当前消费者多半认为目前房价过高，期待房价回落，并对未来房价的合理度充满信心您认为镇江的房价走势如何？

4.9%的受访者认为房价会继续上涨，60.2%的受访者认为房价会有小幅下跌，15.5%的受访者认为房价会保持现状很长一段时间，19.4%的受访者表示说不清。

（2）当前消费者产生买房行为的目的多半不为投资。

您近两年内有购房意愿吗？

38.5%的受访者表示有，52.1%的受访者表示没有，9.4%的人选择说不清。

如果您换房，您更多地考虑什么因素？

67.8%的受访者表示为了改善居住环境，提高生活品质；21.5%的受访者表示会选择离上班地点较近的房子，更为便利；10.7%的受访者选择其他。

（3）当前消费者多半认为镇江如意江南房价略高。

调查图表一：

您近两年内有没有购房计划？

调查图表二：

您认为近期房价走势如何？

2、消费者产生消费行为的倾向于：

1楼盘地势良好，周边配套设施齐全

2楼盘环境优美，价格合理

3拥有较好的升值空间（如新区附近的商品房等）

3、消费者的共同特征：

当前消费者多半年龄为段为30岁左右因工作或结婚而需要买房的消费者，还有部分消费者为50岁以上为家中儿女置够新房的中年父母。

买房的考虑因素见下图：

*本地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务，其次是户型，显示了本地居民对自身安全和周边环境（包括教育）较高的要求*外地消费者在考虑购买商品房时，优先考虑价格，其次是房型、交通的便利和物业管理，同时较重视开发商的品牌*港澳台和外国消费者把环境、地理位置、配套设施、保安和物业服务列在考虑购买商品房的首要因素，价格敏感性不高*越来越多的消费者更加关注环境和配套设施

2.5镇江市房地产市场需求容量调研情况

国务院常务会议释放出了“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”的信号，进一步强化着坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的宏观调控重点。

一、镇江市房地产整体供需特征：

今年上半年，镇江房地产市场在宏观政策、保障房建设投放力度加大的大背景下，呈现出了供应量充足、销售量略有降低、商业地产热销等显著特点。

数据表明，今年前6个月，市区商品房累计批准预售107万平方米，较上年同期增加5.09％，其中商品住房累计批准预售81万平方米，同比增加4.59％。

由此可见，商品房供应量比较充足。

不过，单从6月份的批准预售房总面积看，比5月份减少了17.98％，其中商品住房批准预售量减少了38.83％，表现出开发商对销售市场不够乐观，采取了适当放缓建设速度、减少供应量的措施。

相比充足的供应量，上半年市区商品房销售情况则反映出市场日趋显现的持币观望心态。

前6个月，市区实现商品房累计合同销售75万平方米，较上年同期减少20.25％，其中商品住房累计合同销售4803套，面积85万平方米，同比均减少20％左右。

但6月份市区商品房合同销售14万平方米，比上月增加12.7％。

二、整体销售总价和房屋均价

通胀压力下，市民最关心的是房屋销售总价和市区房屋均价。

从数据看，市区房屋成交均价稳中有升。

前6个月，市区商品房平均成交价为每平方米7527元，较去年同期上涨30.43％，其中商品住房（含别墅）成交均价为每平方米6308元，同比上涨16.81％。

6月份单月市区商品房成交均价为每平方米8437元，较去年同期上涨38.4％，其中商品住房（含别墅）成交均价为每平方米5645元，比去年同期上涨4.42％，比5月份下降10.45％。

三、居民居住现状及改善目标

对上半年的楼市分析后，得出的主要结论是销售量减少的原因主要是宏观环境对消费心理预期的影响和保障性住房对刚性购房需求的分流综合导致的。

不过，“从市场分析看，买房者中有7成