恩施市土桥坝片区控制性详细规划说明书.docx
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恩施市土桥坝片区控制性详细规划说明书
恩施市土桥坝片区控制性详细规划
说明书
湖北民族学院城市规划设计室
第一章前言
土桥坝片区拥有良好的山水景观资源和浓郁特色的教学资源。
然而长期以来，片区均作为一个局部聚集区和农村居民点为主要功能的区域，其发展建设并没有得到足够的重视。
在新一轮的《恩施市城市总规规划》修编中讲土桥坝片区作为城市建设目标，并对该片区的功能定位和交通组织提出了新的要求，又给片区的发展带来了良好的契机。
为加强片区规划管理，合理利用土地，落实总规路网，提升环境品质，编制《土桥坝片区控制性详细规划》应刻不容缓。
第二章规划总则
第1条规划依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）
2.《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》
3.《湖北省控制性详细规划编制技术规定》
4.《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ139-90
5.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002）
6.《恩施市城市总体规划》（2011-2030）
7.国家和省市有关或相关城市规划的法律、法规及规范
第2条规划原则
1、整体协调
落实规划所确定的功能定位和道路骨架，统筹安排各类建设，协调与周边区域的关系。
2、生态优先
充分保护和利用区域山水人文景观资源，片区建设开发必须采用适宜的建设强度，保持自然环境的生态性。
3、彰显特色
结合山水园林城的建设目标，立足于片区景观资源，彰显民族文化和地域特色，提升环境品质。
4、便于实施
结合土桥坝片区建设的实际情况，集中布局，统一规划，对该片区建设发展进行长远控制，利于分片实施和规划。
第3条规划目标、定位和规模
1、规划目标
（1）目标一：
主题丰富、特色鲜明的门户区。
结合地形，打造独特的山地城市空间。
（2）目标二：
自然和谐、环境优美的生态宜居区。
结合现状良好的自然环境和独特的地形，打造高质量、高品位的生态居住区。
2、规划定位
充分利用片区良好的山水景观资源，因地制宜，打造以城市休闲、生态居住为主的自然生态景观区。
第三章现状概况及分析
第1条规划层次
恩施市域国土面积为3967平方公里，辖10个乡、3个镇、3个街道办事处共172个行政村、34个居委会。
其中恩施市土桥坝片区主要包含了附属医院、土桥坝、州劳动就业局、州电大、优抚医院、湖北民族学院、恩施职院、恩施高中以及民院新村等主要规划区行政管辖区域和规划范围。
第2条现状人口
片区现状人口以农村居住人口为主。
第3条现状用地分析
1、现状地形分析
高程分析：
片区内部地形起伏较大。
坡度分析：
片区坡向多变，坡度主要在15-40度之间。
沿清江河坡度超过50度,其余地区坡度多在25度至50度之间，这些地区需通过一定工程技术手段改造后方可开发建设。
2、建筑质量分析
片区内现多为2-3层砖混结构的自建房，另分布有部分工业建筑，依据现状建筑质量,结构和居住环境等进行综合评价,将现状建筑分为三类：
一类建筑以框架混凝土结构为主，现状综合质量和环境较好、在规划区内具有良好的保留价值。
二类建筑以砖混结构为主，建设年代较早、综合质量和环境状况一般的应逐步改造。
三类建筑以砖、木、土结构为主，无配套的市政设施，规划进行逐步拆迁。
表3-1现状建筑质量统计表
类别
各类所占比例（%）
一类建筑
5.44
二类建筑
87.84
三类建筑
6.72
总计
100
第4条现状土地使用情况
土桥坝片区内建设用地主要为分散零乱的村民聚集用地、部分工业用地和少量公共设施用地。
1、居住用地
片区内现状居住用地分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和教育设施用地。
2、公共设施用地
现状公共服务设施用地面积占总用地面积的0.08%，主要为附属医院等用地。
3、市政设施用地
现状市政设施用地面积占总用地面积的0.13%。
主要为片区北侧的加油站以及垃圾中转站用地。
4、对外交通用地
现状对外交通用地面积占总用地面积的0.14%。
5、工业用地
现状工业用地面积占总用地面积的3.71%。
6、道路广场用地
片现状道理广场用地占总用地面积的4.42%。
7、特殊用地
现状特殊用地占总用地面积的0.98%。
8、水域及其他用地
片区内水域及其他用地面积占总用地面积的75.91%。
表2-3 现状用地平衡表
序号
代码
用地性质
比例（％）
1
R
居住用地
7.64
2
C
公共设施用地
0.08
3
U
市政公用设施用地
0.13
4
T
对外交通用地
0.14
5
M
工业用地
3.71
6
S
道路交通设施用地
4.42
7
D
特殊用地
0.98
8
城市建设用地
16.99
9
水域及其它用地
75.91
10
规划总用地
100
第5条现状基础设施
1、给水
在最高处修建蓄水池引水至各家各户，现状管网较少。
2、排水
片区内无污水排放管道，村镇居民生活污水通过散排进入河沟，雨水通过自然沟渠排除，无污水处理设施。
3、电力
10KV及以下电压等级电力线路为架空敷设方式，且可靠性较差，对片区景观有一定程度的影响。
4、燃气
该片区内无完善天然气管网，目前主要生活燃料为煤和液化石油气。
5、消防
现状无消防站设施，可考虑新建。
第6条现状道路交通情况
1、现状道路
现状道路主要为过境道路和通村支路，片区主次干道系统尚未形成。
支路多为局部的通村小路，且多为尽端道路，通畅性较差。
2、存在问题
（1）道路系统不完善
较多通村小路，缺乏片区主次干道，道路系统不完善。
（2）过境交通穿越片区
过境交通穿越片区，既不利于片区交通组织，又与居民生活通行之间存在相互影响。
（3）道路等级过低，路况欠佳。
现状道路普便存在路幅宽度不足，转弯半径过小的问题，部分支路现状多为碎石路和机耕路，路况较差，无法满足建设发展需要。
第7条用地开发建设评价
根据现状用地建设情况，将规划区按保留用地、可建设用地、不可建设用地、改造用地和道路用地五个层次划分。
保留用地：
主要指现状新建、现状在建及综合环境质量较好的用地。
可建设用地：
主要指现状没有建设，地质条件良好，地形坡度平缓的用地，在一定条件下，可作为城市开发建设的选择用地。
不可建设用地：
不可建设用地指地形坡度大，地质条件较差，不适合进行建设的用地。
主要为山体。
改造用地：
主要指现状建筑破旧，综合环境质量差，必须重新建设以形成较好整体环境的用地。
主要为低层建筑相对集中建筑陈旧，适宜居住的地块。
道路用地：
主要指片区规划道路红线范围内用地。
表3-2用地评价情况一览表
序号
用地类别
比例（%）
1
保留用地
36.81
2
可建设用地
40.79
3
不可建设用地
9.85
4
改造用地
10.01
6
道路用地
3.54
第8条现状分析结论
1、优势
（1）交通发展突显区位优势
土桥坝长期以来一直为通往附属医院、湖北民院、恩施职院、恩施火车站的必经之路，片区的区位优势越发突出和重要。
（2）山水人文景观资源丰富
规划区拥有良好自然生态与浓郁的人文景观极大的丰富了环境景观资源。
（3）片区建设带来发展契机
长期以来的发展滞后使得居民对片区改造的需求日益强烈，新一轮控规骨架路网的规划又给片区的发展带来了良好的契机，片区的整体开发已具备了充分的条件。
2、劣势
（1）地形复杂使得建设难度较大
片区属典型的喀斯特地貌，地形复杂，坡向多变，只在沟谷地带有少量的用地较为平坦，用地建设的难度大。
（2）发展滞后导致配套设施欠缺
长期的发展滞后不但导致道路及市政设施的建设不足，也使得幼儿园、中小学、市场等各类配套设施配套极为缺乏，无法满足片区发展需要。
（3）控制不足致使环境品质低下
由于长期以来缺乏有效建设控制，区内居民自建房分布零散且品质低下；现状给排水、垃圾收集等系统等不完善和不规范既给区内居民生活带来不便，又对城市安全和环境品质造成不良影响。
第四章用地布局规划
第1条功能结构
本次规划设计结合建设现状，利用其区域的独特优势，充分考虑地形因素和功能结构布局形成“一带两轴四区”的格局:
一带：
是指一龙洞河沿岸为主的一条绿化带；
两轴：
分别是指人文景观轴和自然景观轴两大景观轴线；
四区：
是指文教区、生态居住区、商业区和生态景观区等四大主要功能片区。
第2条用地布局
1、居住用地
片区内现状居住用地分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和教育设施用地。
（1）住宅用地
住宅用地主要布置于片区中部，充分利用片区的良好山水资源景观，布置以多低层为主的生态住宅。
（2）住商混合用地
住商混合用地以多层为主，局部区域结合地块开发布置部分高层建筑，建筑应注重高低错落，依山就势。
（3）居住区级公共服务设施
居住区级公共服务设施用地主要是教育教学用地。
其他规模较小或可结合其他建筑布置的配套服务设施，如邮政储蓄等，配建标准按《公共设施配套一览表》要求执行。
表3-1居住区级公共设施配套一览表
分类
项目名称
用地规模（M2/处）
设置数量（处）
服务半径（M）
备注
教育
幼儿园
＞2500
2
300
独设
小学
＞8000
1
500
独设
医疗卫生
卫生所
500
1
1000
独设/合设
文化体育
文化活动站
＞400-600
2
1000
独设
邮电
邮电分局
——
1
800-1000
独设
社区服务
居委会
——
2
——
独设
社区服务中心
300-500
2
——
独设独设/合设
治安联防站
12-20
2
——
合设
道路交通
社会停车场（库）
——
3
——
独设
环卫
垃圾转运站
＞100
1
700-1000
独设
公厕
60—100
5
500-800
独设/合设
表中未涉及的其他小型配套公建，如理发、照相、副食店、煤气换气站、小百货、公用电话、修理店等，可在公建中心设置一部分，也可根据实际需要，在其他建筑中设置。
2、公共设施用地
现状公共服务设施用地面积占总用地面积的0.08%，主要为商业金融业用地。
和医疗卫生用地。
3、道路广场用地
片现状道理广场用地占总用地面积的4.42%。
规划结合道路节点布置1处广场，为居民提供公共活动空间，满足居民的日常生活所需。
规划结合公共服务设施设置1处社会停车场地，满足停车需求，方便居民停车所需。
4、对外交通用地
对外交通用地主要为片区主干道及片区主干道管理所用地。
5、市政公用设施
市政公用设施其中主要包括供水用地面积、公交首末站用地面积、加油站用地面积、垃圾中转站用地面积。
6、绿地
绿地由公共绿地、街旁绿及防护绿地构成。
7、规划用地平衡表
表4-2规划用地平衡表
序号
用地性质
用地
比例
代号
（%）
1
居住用地
R
40.29
其中
二类居住用地
R2
其中
小学用地
RX
住商混合用地
RC
2
公共设施用地
C
10.42
商业金融业用地
C2
旅馆业用地
C25
医疗卫生用地
C5
市场用地
C26
3
道路广场用地
S
13.83
其中
道路用地
S1
广场用地
S2
社会停车场库用地
S3
4
对外交通用地
T
3.12
5
市政公用设施用地
U
0.8
其中
供水用地
U11
公共交通用地
U21
其它交通设施用地
U29
粪便垃圾用地
U3
6
绿地
G
31.54
其中
公园
G11
街头绿地
G12
防护绿地
G22
7
可建设用地
—
100
8
水域及其他用地
E
—
9
总计
—
第五章道路交通规划
第1条规划策略
1、逐步完善片区与市区之间的交通联系
2、完善内部交通系统，处理好人流与车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉。
3、建立等级明确、功能合理的道路系统。
4、区内道路以新建、改造为主，逐步完善道路交通系统。
5、强化静态交通设施建设。
第2条道路骨架
道路交通规划结合城市总体规划和片区需要，在保证总体规划道路发展设想基础上，并进一步考虑片区交通发展要求和对外联系情况。
将片区道路分为四个等级：
对外交通、主干路、次干路、支路。
详见道路交通系统规划图。
1、主干路
由北向南联通舞阳坝—民院路。
2、城市次干路
在干道之间设置次干道，增加路网密度，红线宽度为15-20m。
3、支路
除主干路和次干路之外，其余道路均为支路，主要解决内部的交通联系，红线宽度为9-12m。
4、对外交通
使片区与其他地块和片区之间形成良好的衔接。
第3条道路红线规划
规划道路网共分三级，道路红线宽度主干道22-36米，次干道15-20米，支路9-12米。
建筑物后退城市道路红线距离，主干道后退距离不小于8米，次干道不小于5米，支路不小于3米。
道路交叉口缘石转弯半径应符合下列规定。
表5-2道路交叉口缘石转弯半径一览表
主干道（米）
次干道（米）
支路（米）
主干道
25-35
20-30
20
次干道
20-30
20-25
15-20
支路
20
15-20
12-15
交通流量较大的建筑基地，其通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定。
距城市主次道路交叉口的距离（自道路红线交点量起）不应小于80米；
距非道路交叉口的过街人行道（包括引桥、引道和各类地下出入口）最边缘线不小于6米；
距公共交通站台边缘不小于10米。
第4条道路交叉口规划
规划范围内，道口均采取平交控制方式。
在下一步做交叉口渠化设计时应根据交通量、流向，增设交叉口进口道的车道数，布置交通岛有效引导车流顺畅行驶。
表5-3道路交叉口形式一览表
相交道路
主干道
次干道
支路
主干道
B、C
B，C
B，D
次干道
B，C
C，D
D、E
支路
B，D
D、E
E
注：
B为展宽式信号灯管理平面交叉口C为平面环形交叉口
D为信号灯管理平面交叉口E为不设信号灯的平面交叉口
第5条静态交通设施规划
1、广场
片区内设置1处公共活动广场，主要为休闲游憩功能，以丰富片区景观，满足城市居民、外来游客的休闲需求。
2、社会停车场
公共停车场用地按照人均1㎡控制，每个停车位按30㎡计。
片区内布置社会公共停车场，其他公共停车位结合规划地块综合布置。
各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共停车场（库）。
各类建筑停车泊位按《停车泊位指标表》（表9）规定执行。
表9：
各类用地配建停车位控制指标表
建筑类型
类别
单位
机动车位
住宅
泊位/户
0.5—0.8
商业
商业中心
泊位/100m2建筑面积
0.5—0.8
蔬菜农贸市场
泊位/100m2建筑面积
0.6—0.8
超市
泊位/100m2建筑面积
0.5—0.8
餐饮、娱乐
泊位/100m2建筑面积
1—2
酒店
泊位/100m2建筑面积
0.5—0.8
办公
行政办公
泊位/100m2建筑面积
0.5—1.0
商务办公及其他
泊位/100m2建筑面积
0.3—0.5
文教卫体
博物馆、图书馆
泊位/100m2建筑面积
0.2—0.5
展览馆
泊位/100m2建筑面积
0.5—0.8
影剧院
泊位/100座位
5—10
体育场馆
泊位/100座位
2.0—3.0
中小学及幼儿园
泊位/1学生
0.2—0.5
医院
泊位/100m2建筑面积
1—3
厂房、仓库
厂房
泊位/100m2建筑面积
0.3—0.5
仓库
泊位/100m2建筑面积
0.4—0.6
3、加油站
规划在片区设置加油站，公共加油站服务半径要求为0.9～1.2公里。
第六章竖向规划
第1条规划原则
１．遵照城市规划控制标高，衔接本区域外其他道路及相应市政管网。
在综合分析地形、地物及地区水文条件等因素的基础上，对本区域内的道路竖向进行优化。
２．在保证排水要求的前提下，尽可能使道路设计高程与周边地块现状高程接近，减少土方工程量。
３．保护片区生态环境，增强片区景观效果。
第2条道路、场地规划
片区内地形起伏较大，坡向多变，现状地形基本呈不规则分布。
规划结合现状道路高程，并考虑与周边区域道路相衔接，合理确定道路高程。
规划道路纵坡在0.3%-7.7%之间。
规划场地高程以周围道路高程为依据，结合现状地形、地块划分及场地排水确定。
按照就近排放的原则，确定场地排水方向。
第七章绿地景观系统规划
第1条绿地系统规划
片区内绿地系统主要由生态绿地、中心绿地及道路绿地等构成。
1、生态绿地
生态绿地是指片区内自然山体林地，用于生态保育。
生态绿地与片区外围的自然山体林地连接形成生态网络骨架。
片区被自然山体林地所围绕，形成新区绿化特色，使山地的风貌特色更为彰显。
2、公园
规划结合自然山体及水体形成中心绿化带。
中心绿化带：
充分利用具有得天独厚的自然资源优势，而且尚未大规模开发建设，结合现状地形地貌和保留的山体，形成一处以林木为主，适度点缀花草，开辟一些供居民休闲、小型聚会、健身的场地。
沿河流两侧，结合河流的自然形态，结合道路和地形在部分地段扩大绿化面积、营造自然湿地，打造亲水设施，为居民休憩、游玩提供开敞空间。
3、滨水绿地
在龙洞河各控制2-5m宽的绿化隔离带，作为地区滨水绿地。
绿地结合河流的自然形态，做自然生态化岸线处理，为居民提供休憩游览场所。
4、道路绿地
防护绿带可采用大乔木、小乔木和灌木混交多层次种植方式，绿带间不设建筑物及游憩设施；绿带设计考虑道路视角。
第2条景观系统规划
1、景观构架
规划充分利用地形地貌、山林等景观元素，形成独特的景观系统。
2、景观控制
结合片区景观的塑造和工程建设需要，规划对清江及四道河水体蓝线及滨河绿线进行严格控制。
绿色生态核心——该区域内禁止建设一切与森林公园的功能和景观需要无关的建构筑物。
一带——该区域内禁止建设一切与道路设施和景观需要无关的建构筑物。
一水——沿清江两岸各50米范围内，禁止建设一切与城市防洪和景观游览配套设施无关的建构筑物。
第八章城市空间设计引导
第1条片区设计目的
保证规划区的建筑物、街道和公共开放空间等有统一和谐的环境品质，引导设计者能够了解各开发地块与整体环境的关系。
引导开发者、建筑师和景观设计师在整体城市设计框架原则下，发挥各自设计创意与多样化的手法，以达成彼此尊重与整合的新型生活社区景观及场所氛围。
第2条建筑风格
建筑形式应注重地方传统特色，同时还应体现现代特征。
建筑体量应体现人性化的尺度，少量标志型建筑可适当放大体量。
商业建筑色彩宜活跃鲜明，以红、白、黄为基调，办公建筑色彩宜典雅，以淡红、淡紫、浅绿和浅灰为基调，居住建筑色彩宜温馨素雅，以淡黄、白、浅绿等中间色为基调。
第3条街廊设计
街廊的设计目标是通过植栽、铺砌与街廓设施的整体设计，更完整地塑造片区外部空间环境，提高生活整体环境质量。
第4条植栽
人行道路部分至少植一排行道树。
行道树植栽区在不妨碍行人的前提下尽量互相连接，且与各种街廓设施结合为一体，同一条街上的行道树为达到视觉连续效果，其种类不宜太多，并应强调树种的季相效果与景观性。
第5条地面铺砌
地面人行道、公共建筑前广场及其它需硬化的开放空间铺地要保证各自的完整性，同时要注意三者的统一性。
居住、商务区的开放空间要有显著步行特色，地面色彩应较为饱和。
人行道中应做出盲道，可以留有视线导向铺地带。
人行道铺砌可以采用小块同质砖或釉面地砖，其形式可以采用弧形、圆形等灵活的地面砖拼接方式。
第6条功能性设施
在沿河两岸，应设供行人休息的座椅。
可尽量利用植栽周围空间，将座椅功能与花台、踏步等布置整体考虑，使行人有更好的休息感觉。
座椅应结合遮荫树整体配置，其安排应有分有合，以便适应不同需要。
道路照明灯与城市道路建设一起做通盘考虑，同时对灯杆色彩进行控制。
第7条观赏性设施
观赏性设施包括雕塑、喷泉、水池等，主要布置于开放空间、步行街、道路转角、大型建筑物门前广场，以提高环境质量。
设计时充分考虑环境特征，使其与环境有机结合。
第8条视觉信息性设施
视觉信息性设施包括：
广告牌、霓虹灯、指示标志等，在进行街廓设计时应统一考虑，并应与建筑、空间景观相协调。
第九章公用设施规划
第1条给水工程规划
1、管网布置
根据控制性详细规划规划及消防要求，片区内给水干管敷设主要以环状网为主，辅以枝状网，保证供水的安全性、可靠性。
2、用水量预测
根据《城市给水工程规划规范》，采用单位用地用水指标法预测，（最高日，日变化系数1.4，下同）。
下表为不同用地性质的用水标准：
表9-1规划区用水量表
用地性质
用水标准（万吨/KM2·D）
居住用地
1.1
公共设施用地
0.8
对外交通用地
0.2
道路广场用地
0.2
市政用地
0.4
绿化用地
0.2
未预见用水
按上述之和的10%计
合计
——
3、管径确定
给水干管管径DN500mm；各给水支管为DN150mm-DN200mm。
4、管道敷设
（1）给水管道按图中位置沿道路一侧埋地暗敷设。
（2）埋设深度按规划中道路标高，管中线距路面标高为1米，按路面标高实际情况，上下差别为0.3米。
（3）与其它管线平行或交错应按规范要求保证间距且应保证与建筑物、构筑物之间的间距。
第2条排水工程规划
1、排水体制
规划采用雨污分流制排水体制。
2、排污规模
污水量按照平均日给水量的80%计，并考虑一定地下水渗入量。
3、污水处理
片区污水经污水管道收集后，排入城区污水收集干管纳入规划洗爵溪污水处理厂处理。
4、管道敷设
（1）管道沿道路一侧敷设，标高参照道路标高及满足最小坡度要求；
（2）考虑各方面因素，污水管道在车行道下的最小覆土厚度不小于0.7m；
（3）各种不同直径管道在检查井内为流槽连接，标高以管顶平；
（4）检查井，雨水口等设施应符合《室外排水设计规范》GBJ14—87中第三章中规定设置。
（5）本设计与实际有矛盾之处，在施工图设计时根据实际情况按有关规定进行调整。
5.雨量计算
雨水管渠计算为：
Q=ΨqF
Q=1108（1+0.73lgp）/t0.626
t=t1+mt2
t1=8
p=1
m——小区支管取l，小区干管取2。
明渠取1.2，
6.雨水排放系统
雨水排放采用管道收集排放和明沟排放两种方式。
管道收集排放：
在城市建设区内街坊雨水通过市政
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