沈阳市物业管理条例.docx

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沈阳市物业管理条例

沈阳市物业管理条例（草案）

颁布日期：

2010年05月06日　　　　　　实施日期：

2010年05月06日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

　　第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、管理工作。

　　区、县（市）房产行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督、管理工作。

　　建设、规划、城管、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

　　第五条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

　　社区居民委员会协助相关行政管理部门开展与物业管理有关的工作。

　　第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。

　　第二章 物业管理区域

　　第七条 划分物业管理区域，应当遵循相对集中、产权明晰、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、共用设施设备和社区建设等因素。

具体划分原则如下：

　　划分为一个物业管理区域的，除新建物业需参照建设用地规划许可证确定的红线图范围外，还应当包括分期建设中配套设施设备和相关场地共用且不可分割的部分在内。

划分为一个物业管理区域不便管理，或者已分割成多个封闭物业管理区域的，应当划分为各自独立的物业管理区域；配套设施设备和相关场地共用、但能够分割、独立使用的，应当划分为不同的物业管理区域。

　　第八条 建设单位应当在前期物业管理招投标前,应当持建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、使用权证书和建设工程设计方案，向物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门提出物业管理区域划分申请。

由区、县（市）房产行政管理部门自受理之日起10日内，会同街道办事处（乡镇人民政府）结合当地社区布局予以划分，并向申请单位出具划分意见书。

建设单位收到物业管理区域划分意见书后应当向物业买受人明示。

　　第九条 物业管理区域调整，应当由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）会同区、县（市）房产行政管理部门结合当地社区布局，拟定调整方案。

拟将一个或者多个物业管理区域合并的，应当经拟合并的相关物业管理区域建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；拟拆分物业管理区域的，应当经该物业管理区域内建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十条 业主系房屋的所有权人。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第十一条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业费；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第十二条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

同一物业管理区域设立一个业主大会，选举一个业主委员会。

但是，只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

　　第十四条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

　　（三）模范履行业主义务，无拖欠专项维修资金或者无违反物业服务合同约定拖欠物业费等损害业主共同权益的行为；

　　（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　（五）具备必要的工作时间。

　　第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第十六条 物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导设立业主大会筹备组。

　　第十七条 业主大会筹备组应当自设立之日起30日内，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导下召开首次业主大会会议。

　　第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

　　（三）业主大会议事规则；

　　（四）业主大会决定的其他重大事项。

　　经业主大会同意，社区居民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。

　　第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　第二十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十三条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十四条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第二十五条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

新建住宅区未经前期招投标的，不予办理收费许可证。

　　多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或者投标人少于3人的，经区、县（市）房产行政管理部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十六条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门办理招标备案，并提供下列资料：

（一）建设单位工商营业执照和资质证书；

（二）物业管理区域划分意见书；

　　（三）招标文件；

　　（四）临时管理规约；

　　（五）法律、法规规定的其他材料。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十七条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其生活用水、用电、供热、燃气，雨水、污水的排放，电话通信、数字电视、宽带、道路、绿化、消防设施，物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。

　　第二十八条 新建住宅交付使用前，建设单位应当向市房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

　　第二十九条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。

对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

　　第三十条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

　　（五）业主名册；

　　（六）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；

　　（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后3日内，到物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门备案。

　　第三十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　第三十二条 建设单位应当自市建设行政主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。

　　建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设行政主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

　　第三十三条 物业保修期满，市建设行政主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产行政主管部门意见。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十四条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。

从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

　　市房产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

　　第三十五条 物业服务主要包括以下内容：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；

（二）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作，监督共用设施设备合理使用；

　　（三）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；

　　（四）绿地及附属设施的养护管理；

　　（五）居民院区、楼道等公共区域的病媒生物防治；

　　（六）协助公安机关预防和处理各类突发事件，做好安全防范工作；

　　（七）小区内机动车辆停放及交通秩序的维护；

　　（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案。

　　业主可以与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的服务内容。

　　第三十六条 物业服务企业享有下列权利：

（一）依法制订物业管理制度和物业服务方案；

（二）依照物业服务合同提供服务；

　　（三）根据业主大会决定对物业实施管理；

　　（四）收取物业费；

　　（五）委托专营企业承担专项物业服务；

　　（六）要求业主委员会协调与业主的纠纷；

　　（七）法律、法规规定的其他权利。

　　第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；

（二）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；

　　（三）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；

　　（四）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；

　　（五）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；

　　（六）法律、法规规定的和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十八条 物业服务企业不得有下列行为，发生下列行为的，房产行政管理部门应当责令限期整改。

情节严重的，依法吊销其资质证书。

（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；

（二）违反有关规定，聘用人员未取得物业管理职业资格证书的；

　　（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　（四）挪用专项维修资金的；

　　（五）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；   

　　（九）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　（十一）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；

　　（十三）出租、出借、转让资质证书的；

　　（十四）发生重大安全责任事故的。

　　第三十九条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门备案。

　　第四十条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起30日内，在物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门的监督下，向业主委员会或者社区居民委员会移交本条例第三十条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作。

（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

　　（三）预收的物业费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；

　　（四）与物业项目相关的债权债务清单；

　　（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细帐；

　　（六）应当移交的其他管理资料和资产。

　　第四十一条 单方解除物业服务合同的，应当在合同期满60日前将解除合同理由书面告知另一方及物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，并在物业管理区域内公告。

　　物业服务企业未按照合同约定提前退出的，社区居民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，相关费用由业主承担，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第四十二条 物业管理服务企业应当按照合同的约定收取物业费。

物业费标准的确定和使用，应当包括物业管理人员费用、物业共用部位、共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。

物业费应当按照业主房屋的建筑面积分摊。

　　第四十三条 物业费可以采取包干制和酬金制的办法收取。

　　实行包干制收费的，物业费由物业服务企业支配、使用，其盈余或者亏损部分均由物业服务企业享有或者承担。

　　实行酬金制收费的，物业费按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分均由业主享有或者承担，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务企业应当定期公布物业费的收支情况。

　　第四十四条 实行包干制收费的物业服务企业不得以物业费收缴率低等理由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业费。

　　第四十五条 新建住宅物业前期物业管理期间的物业费，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门核定临时收费标准，市价格行政主管部门核发收费许可证。

业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。

　　非住宅物业的物业费，实行市场调节价。

　　第四十六条 前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。

业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

　　第四十七条 物业管理纠纷的发生，应当协商解决，无法协商解决的，应当由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）调解。

调解不成的，当事人应当依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第四十八条 物业管理应当实行信用信息管理制度。

市房产行政主管部门应当对全市物业服务企业信用实施动态考核，统一管理。

区、县（市）房产行政管理部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。

　　第四十九条 物业管理应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。

建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业管理活动中形成的具有保存价值的各种管理资料，报送区、县（市）房产行政管理部门。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第五十条 在物业管理区域内，业主不得有下列行为，发生下列行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向相关行政管理部门报告。

相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

（一）擅自拆改房屋承重结构;

（二）擅自改变物业规划用途;

　　（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；

　　（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

　　（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

　　（六）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（七）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

　　（八）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

　　（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

　　（十）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

　　（十一）占用消防通道，挤占消防设施；

　　（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

　　（十三）法律、法规禁止的其他行为。

　　第五十一条 物业管理区域内的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

　　专项维修资金的交存、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

　　第五十二条 物业管理区域内未建立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者社区居民委员会归集。

　　因客观原因导致未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积承担。

　　第五十三条 物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备发生应急维修等情况时，业主委员会应当根据业主大会的决定使用一定数额的专项维修资金，但业主委员会决定使用专项维修资金前，应当将具体维修事宜在物业管理区域内公告。

　　业主委员会使用专项维修资金的条件和数额由业主大会议事规则决定。

　　第五十四条 物业管理区域内物业共用部位存在安全隐患，共用设施设备危及公共安全等紧急情况时，相关责任人应当及时维修，有关业主应当予以配合。

相关责任人不履行维修和更新、改造义务时，区、县（市）房产行政管理部门应当组织代修，代修费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

　　第五十五条 供水、供电、供气、供热、排水等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第五十六条 物业服务企业经营物业共用部位、共用设施设备的，应当征得相关业主、业主大会同意，按照有关规定办理手续，并向业主公布收益情况，其经营收益的主要部分，应当用于补充专项维修资金，也可以由业主大会决定其用途。

　　利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，应当归该部分业主所有，所得的经营收益的主要部分，应当用于补充该部分业主专项维修资金，也可以由部分业主决定其用途。

　　第五十七条 物业管理区域内业主共有道路、场地被占用停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费、占用费的收取标准和用途等。

　　业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。

扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。

业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第五十八条 物业管理区域内无法提供足够停车位的，业主或者业主委员会可以向市城管部门和公安交通管理部门申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时停车场。

　　第七章 法律责任

　　第五十九条 违反本条例第三十八条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由城市管理行政执法部门处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十条 违反本条例第三十八条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由城市管理行政执法部门处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条 违反本条例第三十八条第四项规定，物业服务企业挪用专项维修资金的，由城市管理行政执法部门没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究主管人员和其他责任人员的刑事责任。

　　第六十二条 违反