房企汇算清缴中的成本与收入的处理.docx

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房企汇算清缴中的成本与收入的处理

房企汇算清缴中的成本与收入的处理

（一）房地产企业不同阶段的收入处理

会计处理上，销售的开发产品没有收到全部款项不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项反映在“预收账款”科目。

税务处理上，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。

A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。

2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。

该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。

B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。

　若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。

B项目汇算清缴应纳税所得额为：

（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。

C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。

　对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。

按照国税发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。

　若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：

（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。

　在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。

但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。

其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：

3500×15%－3500×5%=350（万元）。

　不考虑期间费用，A房地产企业2010年度应纳税所得额为：

1600+1375+350=3325（万元）。

（二）年终汇算清缴不能忽视的完工条件

1、（国税发[2009]31号的规定

以上销售的不同阶段，由收入计算所得额的方式不同，区别即在于开发产品完工与否，《房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：

开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不同。

2、国税函[2010]201号的规定

总局《房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定：

根据《关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

3、国税函[2009]342号的规定

《房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定：

根据《房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

　　开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

（三）完工项目要及时核算计税成本

开发产品完工前，依据预计计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点，成本税务检查关注力度小。

开发产品完工后，依据实际成本确定应纳税所得额，成本为重点。

　开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”成本项目与国税发[2009]31号文计税成本支出的内容相同，包括如下：

土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。

　开发产品完工前由于会计核算不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。

依据预计计税毛利率核算应纳税所得额暂不考虑实际发生的成本状况。

（三）完工项目要及时核算计税成本

开发产品完工后，交付使用会计核算上由“预收账款”科目结转到“主营业务收入”，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转至“主营业务成本”。

当然，如果企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所得额，因为开发产品完工后或税法视同完工后不能再依据预计计税毛利率确定应纳税所得额。

国税发[2009]31号第九条规定：

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（三）完工项目要及时核算计税成本

项目完工后，对于房地产企业来说，难以确定的不再是收入额，而是计税成本的确定，开发项目有其既定的周期，工程完工开发商也要留一定比例的质保金，2008年地方政府为促进房地产业的发展也有一些配套资金的缓缴政策，还有物业配套、基础设施的有待进一步开发完善等，在业主入住时，这些成本、费用并没有实际发生或属于会计核算预提入账。

这部分费用在年终汇算清缴时也要特别注意纳税调整。

（四）可以预提的三种计税成本

国税发[2009]31号第三十二条考虑了这一因素，允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本：

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

（五）房地产企业年终汇算清缴预提成本还要注意主管税务机关的具体规定。

《山东省青岛市地方税务局2009年度企业所得税业务问题解答》明确：

年度申报预提工程款计入销售成本计算扣除时，应提供正式的出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等。

（五）房地产企业年终汇算清缴预提成本还要注意主管税务机关的具体规定。

江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]79号）规定：

预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

所以年终汇算完工项目的应纳税所得额的匡算公式为：

完工项目收入－（账面成本－会计预提费用－不合法凭据+税法允许预提金额）－税金及附加－期间费用。

上述数据并不仅仅来源于利润表。

（六）完工项目确定计税成本核算终止日很重要。

国税发[2009]31号第三十五条规定：

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

可以归纳为以下几点：

　　1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）。

　2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。

　3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。

（七）年终汇算清缴的计税成本的纳税调整

1.计税成本只考虑实际毛利额，不考虑会计实际结转成本。

汇算清缴需要根据主营业务成本做出纳税调整。

　2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。

汇算清缴根据12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整。

　3.会计成本：

未入账的成本费用均可以预提；计税成本：

预提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范围和标准。

所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。

　4.12月31日—5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。

所以汇算清缴要注意可以计入计税成本的范围。

核算终止日的规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定：

企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。

补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。

A房地产开发企业C项目于2010年9月完工，出包工程合同总金额20000万元，2010年12月尚未与承包商结算完毕，仅取得的发票金额15000万元，为准确核算结转成本，预提成本5000万元，2011年2月取得发票2000万元，2011年6月取得发票3000万元。

会计年终结账结转的完工成本预提的成本费用5000万元。

假定企业计税成本核算终止日确定为2011年5月31日，则2011年2月取得发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%即2000万元计入计税成本。

2010年企业该项目计税成本即为15000+2000+2000=19000万元。

（八）未完工开发产品不进行汇算清缴。

国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。

同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。

由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。

企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

例如，A房地产开发公司截至2010年12月31日账面共有2780万元的未完工开发产品预售收入，虽然在各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额，但在2010年度汇算清缴时，预售收入2780万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；

2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。

假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？

（九）所得税汇算不同于项目清算

A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝16.5＋25＝41.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－41.5＝258.5（万元）。

（提示：

这种清算是错误的）

正确的项目清算办法：

第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。

上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。

正确的项目清算办法：

第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。

第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。

B项目计税成本为4200万元，实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2009年度应纳税所得额。

正确的项目清算办法：

第四，确定2009年度应纳税所得额＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。

以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额＝262.5－258.5＝4（万元），形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。

该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。