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某新建花店项目评价
投资项目评价实验报告
论文名称：
某新建花店投资项目评价报告
学院：
经贸学院
专业：
经济学（国际投资方向）
学号：
0944022
学生姓名：
王心悦
指导教师：
汪波
2010年12月
某新建花店项目评价
一、项目背景
鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀！
花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，出了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位，现实生活的节奏不断的加快，让人们对鲜花市场的要求同时也在不断的提高，花卉业被誉为“朝阳产业”。
近10多年来，世界花卉业以年平均25%的速度增长，远远超过世界经济发汗的平均速度，鲜花的高利润、市场大，是世界上最具有活力的产业之一。
中国花卉业起步于20世纪80年代初期。
经过30年的发展，取得了长足的进步。
2001年花卉种植面积达24.60万平方千米，销售额215.84亿元，出口额8003.4万美元。
2003年我国花卉行业总销售额达353.1089亿人民币。
就鲜花一项全年总销售额为40.9063亿人民币。
2009年我国鲜花的销售额更是达到260亿，增长迅速
说明：
概述市场及技术发展现状和项目提出的理由
二、项目概况
该项目投资有两个主要方案可供选择：
方案1：
在某医院附近开设实体店。
该方案初始投资大，但稳定客户群可保证每个月较大的收益。
方案2：
在淘宝网开设网店。
该方案初始投资小。
但由于类似的商家较多，新开的店知名度、信誉不高，不能保证稳定的客户以及相对固定的收益。
三、主要步骤
第一步，分别对方案1和方案2进行财务评价，检验各自的绝对效果。
第二步，如果方案1和方案2都通过了绝对效果检验，采用“差额内部收益率法”进行比较，确定最优方案。
四、主要参数
判据参数：
项目行业融资前税前财务基准收益率12%
项目行业融资前税后财务基准收益率14%
折现率10%
计算参数：
项目适用的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，所得税税率为35%
固定资产残值率5%
五、项目财务评价
（一）实体花店的评价
1、资金使用计划
（1）项目总投资：
10万元。
（2）初始投资
1开店费用
店面租金约6000元，需押一付三，手续费为租金的50%（可适当减少6%），合同期为3年，3年后追加每年租金约8%。
营业执照：
500元
税务执照：
100元
培训费：
1200元
房租手续费：
2640元
店租押金（一月租金）：
6000元（退店时回收）
费用总计：
10440元
费用年摊销额：
10440/5=2080元
2流动资金：
60000元
3固定资产及低值易耗品明细表
名称
单价（单位：
元）
数量
总价（单位：
元）
1、固定资产
电脑（二手台式收银用）
2000
1
2000
收银台
300
1
300
花架
200
2
400
空调
2000
1
2000
电动车
1300
1
1300
宣传册
50
1
50
电话机
50
2
100
饮水机
200
1
200
消防设备
95
1
95
货架
300
1
300
装修费用
16000
/
16000
合计：
22745元
2、低值易耗品
花泥刀、剪刀
20
2
40
花筒
8
20
160
塑料花瓶（用于插花篮）
8
16
160
喷雾器
20
2
40
喷水壶
20
3
60
水桶（养鲜花）
8
6
48
扫把
5
2
10
畚箕
5
2
10
合计：
528元
初始投资合计：
10440+60000+22745=93185（元）
计划期限5年
年折旧：
10440*（1-0.05）/5=1983.6
备注：
低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。
（3）营业成本
①每月进货成本明细表
项
目
名
称
淡季（6,7,8）
旺季（1-5,9-12）
鲜花
16000
20000
盆栽、盆景
2800
4500
花瓶
300
700
包装纸
400
800
其他包装用品（彩带，胶带，绳子）
169
229
花泥
69
100
合计
19738
26329
②进货成本风险准备金（每年）：
5000元
工商管理费用：
120元/年
开业初期（第一年）宣传成本：
500元
每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：
14000元
③每月经费支出明细表单位：
元/月
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
备注
1、一般费用
租金
6000
6000
6000
6480
6998
租期3年，之后每月租金按8%递增
水费
1200
1300
1350
1420
1490
包括：
工作人员及顾客洗手用水、浇花用水，合计10T/天（4元/T）
电费
216
316
280
265
310
包括：
灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）
话费
200
300
300
300
300
宽带费
50
50
50
50
50
花卉护理费
100
100
100
100
100
合计
7766
8076
8080
8615
9248
2、员工工资
花艺师（1名）
2800
2800
0
0
0
两年后不再聘请花艺师，由自己担任
花卉护理员
1600
1600
1600
1600
1600
送花员
1800
1800
1800
1800
1800
收银员
1600
1600
1600
1600
1600
合计
7800
7800
5000
5000
5000
3、其他费用
物流费用
150
200
200
240
260
办公费用
28
30
32
35
40
宣传费用
250
220
200
200
200
设备修理费
50
50
50
50
50
该项作为修理费的储备金，每月平摊记账
合计
478
500
482
525
550
4、经费合计
16044
16376
13562
14140
14748
（4）收入分析
基于花店店址位于某知名大型医院附近，周围有数个居民区，收入较为稳定。
随着开店时间越来越长，本店拥有越来越高的知名度和声誉，前来消费的顾客数量会逐年增加。
所以预计5年内的营业额如下表（单位：
元/月）：
名
项
称
目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
一、主营业务收入
鲜花收入
31752
51744
33868.8
55193.6
34927.2
56918.4
35985.6
58643.24
37044
60368
花瓶销售收入
1102.5
1176
1212.75
1249.5
1286.25
盆栽、盆景销售收入
4410
4704
4851
4998
5145
合计
37264.5
57256.5
39748.8
61073.6
40990.95
62982.15
42233.1
64890.74
43475.25
66799.3
二、其他业务收入
包装收入
1764
1881.6
1940.4
1999.2
2085
（5）税费计算表
称
名
目
项
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
主营业务收入
37264.5
57256.5
39748.8
61073.6
40990.95
62982.15
42233.1
64890.74
43475.25
66799.3
营业税税率：
5%
每月营业税额
1863.225
2862．825
1987.44
3053.68
2049.55
3149.1
2111.66
3244.5
2173.8
3340
城市建设维护税：
7%
每月城市建设维护税额
130.4
200.4
139.12
312.8
142.47
220.44
148
227.1
152
234
教育费附加：
3%
每月教育费附加税额
56
86
60
91.6
61.5
94.5
63.4
97
65
100
（6）每年利润明细表
每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+各项税费*12+年折旧额+初始投资费用年摊销额
营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=旺季销售额*9+淡季销售额*3+包装收入*12
营业利润=营业收入总额-总成本
主营业务成本每年追加投资额为前一年可分配利润的10%
名
称
项
目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
总成本
527257.7
567318.12
507950.92
522533.58
596533
营业收入总额
648270
673848
713094.15
734699.7
756315.45
营业利润
121012.3
106529.9
205143.23
212166.12
159782.45
所得税额
49104.305
30535.458
65050.1305
67508.142
49173.9
净利润
71908
75994.4
140093
144658
110608.6
2、资金筹措
（1）资金筹措方案
自行出资5万元，另外5万元通过向银行借款，年利率8%，期限为三年，起初交清利息，到期一次还本。
（2）借款偿还计划
第一年净利润为71908，其中用50000元偿还贷款。
3、财务指标分析
建设期：
0
经营期：
5
折现率（%）：
10
提示：
计算期=建设期+经营期
年份
现金流入
现金流出
净现金流量
累积净现金流量
净现金流量现值
累计净现金流量现值
0
0
93185
-93185
-93185
-93185
1
648270
576362
71908
-21277
65370.9090909091
-27814.0909090909
2
673848
597853.58
75994.42
54717.42
62805.305785124
34991.2148760331
3
713094.15
573001.05
140093.1
194810.52
105254.019534185
140245.234410218
4
734699.7
590041.72
144657.98
339468.5
98803.3467659312
239048.581176149
5
756315.45
645706.9
110608.55
450077.05
68679.2072076546
307727.788383804
静态投资回收期结果：
1.28（年）
动态投资回收期结果：
1.44（年）
净现值结果：
307727.79>0
内部收益率结果：
91.58%>12%
获利指数结果：
4.3
所以，方案可行。
（二）网上花店评价
1、资金使用计划
（1）项目总投资：
80000元。
（2）初始投资
①流动资金：
30000元
②固定资产及低值易耗品明细表
名称
单价（单位：
元）
数量
总价（单位：
元）
一、固定资产
电脑
3000
1
3000
摩托车
3000
2
6000
手机
1500
2
3000
空调
2000
1
2000
二手面包车
28000
1
28000
合计：
42000元
二、低值易耗品
花泥刀、剪刀
20
2
40
花筒
8
20
160
塑料花瓶（用于插花篮）
8
5
40
喷雾器
20
2
40
喷水壶
20
3
60
水桶（养鲜花）
8
6
48
扫把
5
1
5
畚箕
5
1
5
合计：
398元
初始投资金额总计42000+398=42398元
计划期限4年
固定资产年折旧额42000*（1-0.05）/4=9975
备注：
低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。
（3）营业成本
①每月进货成本明细表
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
鲜花
3652
4952
5172
5266
5188
配花，陪叶
256
293
338
354
344
花盒，花篮
200
228
246
256
246
包装纸
400
412
417
417
410
其他包装用品（彩带，胶带，绳子）
100
107
109
109
100
花泥
149
157
169
173
168
合计
4757
6149
6451
6575
6456
②进货成本风险准备金（每年）：
10000元
每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：
44000元
③每月经费支出明细表单位：
元/月
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
备注
水费
600
650
675
710
710
包括：
工作人员洗手用水、浇花用水，合计5T/天（4元/T）
电费
150
150
160
170
170
包括：
灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）
话费
200
300
300
300
300
宽带费
100
100
100
100
100
花卉护理费
100
100
100
100
100
合计
1150
1300
1335
1380
1380
花卉管理员
3000
3000
3000
3000
3000
网页管理员（2名）
4500
4500
4500
4500
4500
送花员（2名）
4000
4000
4000
4000
4000
合计
11500
11500
11500
11500
11500
物流费用
1200
1200
1400
1500
1400
办公费用
30
30
35
35
35
宣传费用
250
220
200
100
100
设备修理费
50
50
50
50
50
该项作为修理费的储备金，每月平摊记账
合计
1530
1500
1685
1685
1585
4、经费合计
14180
14300
14520
14565
14465
（4）收入分析
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
鲜花收入
308272
356620
403746
416124
408975
包装收入
2596
4204
5185
5436
5212
合计
310868
360824
408931
421560
414187
（6）每年利润明细表
每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+年折旧额
营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=（鲜花收入+包装收入）*12
营业利润=营业收入总额-总成本
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
总成本
245617
263761
270025
272053
269425
营业收入总额
310868
360824
408931
421560
414187
营业利润
65251
97063
138906
149507
144762
2、财务指标分析
建设期：
0
经营期：
4
折现率：
10%
年份
现金流入
现金流出
净现金流量
累积净现金流量
净现金流量现值
累计净现金流量现值
0
0
42398
-42398
-42398
-42398
-42398
1
310868
245617
65251
22853
59319.09091
16921.09
2
360824
263761
97063
119916
80217.35537
97138.45
3
408931
270025
138906
258822
104362.1337
201500.6
4
421560
272053
149507
408329
102115.2927
303615.9
5
414187
269425
144762
553091
89885.81257
393501.7
静态投资回收期结果：
0.65年
动态投资回收期结果：
0.71
净现值结果：
393501.69>0
内部收益率结果：
190.62%>12%
获利指数结果：
10.28
所以，方案可行。
六、敏感性分析
方案1：
现金流量表
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
0
648270
673848
713094.15
734699.7
756315.45
年营业收入
0
648270
673848
713094.15
734699.7
756315.45
现金流出
93185
576362
597853.6
573001.05
590041.7
645706.9
建设投资
93185
年经营成本
245617
263761
270025
272053
269425
净现金流量
-93185
71908
75994.42
140093.1
144658
110608.55
NPV
IRR
279753
92%
表二各因素变化后的净现金流量表
0
1
2
3
4
5
NPV
IRR
营业收入+5%
-42398
104321.5
109686.8
175747.81
181393
148424.32
446532
261%
营业收入-5%
-42398
39494.5
42302.02
104438.39
107923
72792.777
205313
120%
营业收入+10%
-42398
136735
143379.2
211402.52
218128
186240.1
567142
334%
营业收入-10%
-42398
7081
8609.62
68783.685
71188.01
34977.005
84703
56%
经营成本+5%
-42398
59627.15
62806.37
126591.85
131055.3
97137.3
280593
162%
经营成本-5%
-42398
84188.85
89182.47
153594.35
158260.6
124079.8
371252
216%
经营成本+10%
-42398
47346.3
49618.32
113090.6
117452.7
83666.05
235263
136%
经营成本-10%
-42398
96469.7
102370.5
167095.6
171863.3
137551.05
416582
244%
初始投资+5%
-97844.3
65251
97063
138906
149507
144762
307323
91%
初始投资-5%
-88525.8
65251
97063
138906
149507
144762
315794
100%
初始投资+10%
-102504
65251
97063
138906
149507
144762
303087
87%
初始投资-10%
-83866.5
65251
97063
138906
149507
144762
320030
105%
表三各因素变化对NPV，IRR的敏感度表
NPV
IRR
年营业收入的平均敏感度
0.0862
15.2
年经营成本的平均敏感度
0.0324
5.85
初始投资的平均敏感度
0.003
0.96
方案2：
表一、现金流量表
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
310868
360824
408931
421560
414187
年营业收入
310868
360824
408931
421560
414187
现金流出
42398
245617
263761
270025
272053
269425
建设投资
42398
年经营成本
245617
263761
270025
272053
269425
净现金流量
-42398
65251
97063
138906
149507
144762
NPV
IRR
357728.8048
191%
表二各因素变化后的净现金流量表
0
1
2
3
4
5
NPV
IRR
营业收入+5%
-42398
80794.4
115104.2
159352.6
170585
165471.4
422872
225%
营业收入-5%
-42398
49707.6
79021.8
118459.5
128429
124052.7
292585
157%
营业收入+10%
-42398
96337.8
133145.4
179799.1
191663
186180.7
488015
260%
营业收入-10%
-42398
34164.2
60980.6
98012.9
107351
103343.3
227442
124%
经营成本+5%
-42398
52970.15
83874.95
125404.8
135904.4
131290.8
312399
165%
经营成本-5%
-423
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