最新保定市城市规划技术规定.docx

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最新保定市城市规划技术规定

保定市城市规划管理技术规定

保定市城市规划管理技术规定

（试行）

第一章　　　总则

第二章建设项目选址管理

第三章建设用地管理

第四章建筑间距与日照要求

第五章建筑物退让

第六章建筑高度与建筑面宽

第七章建筑层高与容积率计算准则

第八章建筑与城市景观

第九章附则

第一章　总则

第一条　为加强和规范城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城市控制性详细规划管理办法（试行）》、《保定市城市总体规划》、《保定市城市控制性详细规划》及有关法律、法规、规章和规范，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条　在本市规划建设用地内，使用土地、制定和实施城市规划，从事与城市规划有关的建设活动，进行城市规划管理，必须遵守本规定。

第三条　编制修建性详细规划和建设工程设计方案应符合本规定，并按相关程序报经审定、批准后，方可实施。

第二章　建设项目选址管理

第四条　城市规划建设用地内各类建设项目的选址、选线，必须服从城市控制性详细规划，符合城市的安全、防火、防爆、防洪、抗震、环保等规定。

特殊情况确需修改城市控制性详细规划的，在充分论证的基础上，按法定程序报经相应机关批准、备案后，方可选址建设。

第五条　根据国家基本建设程序的规定，需编制可行性研究报告的项目，可行性研究报告报请批准时应附有城乡规划主管部门的选址意见书；通过土地出让方式获得土地使用权的建设项目，可行性研究报告报请批准时应附有城乡规划主管部门提出的城市规划条件和国土主管部门出具的土地使用权出让合同；其他建设项目，列入年度固定资产投资计划前，应征求城乡规划主管部门的选址意见。

第六条　建设项目选址基本要求：

（一）在文物保护单位保护范围、建设控制地带以及古城保护区内进行建设，应符合文物保护和历史文化名城保护规划的有关要求。

（二）城市居住区、城市主导风向的上风向和水源保护区内，严禁建设污染环境、危害人体健康的项目。

扩建、改建项目，应征求消防、环境保护、卫生防疫等主管部门的意见。

在防火安全距离内，不得兴建其他建筑物。

对严重影响城市安全的工厂、仓库等危险源，应纳入城市改造规划，限期搬迁或改变使用性质，消除不安全因素。

已经确定由市区外迁的单位，不宜在原址新建、扩建、改建生产性建筑。

特殊情况，须上报市政府批准。

（三）建设单位通过对现有用地挖潜改造，基本能够容纳其新建、扩建、改建项目的，不宜选择新址。

特殊情况，须上报市政府批准。

（四）在工业区、医院、学校等非居住用地内不得插建住宅。

（五）规划及现状停车场地，未经城乡规划主管部门批准，不得改作他用。

（六）大型公建、居住区、工业建筑、市政配套及特殊工程（医疗机构、科研试验等）的选址，应征求发改、国土、环保等主管部门意见，必要时应组织有关部门进行选址论证。

在进行可行性研究过程中，应委托具有相应资质的单位进行环境影响评价，在申报规划手续时向城乡规划主管部门提供书面报告。

（七）在城市公共绿地、体育场、学校操场、城市道路绿化景观带、隔离带（城市、铁路、市政、河湖）、行洪分洪区、电力线路保护区（指导线边线向外侧延伸一定距离所形成的两平行线内的区域）等规划控制与现状用地范围内，不应建设特殊配套设施之外的其他建筑。

特殊情况，须上报市政府批准。

（八）建设项目或用地周边涉及安全保密的，应征求安全保密部门的意见，作为规划选址和提出城市规划条件的依据。

（九）公厕、垃圾站选址随旧城区改造、新区开发在修建性详细规划中按有关规定设置，需单独建设的按城市控制性详细规划、专项规划和有关规范要求控制。

（十）城市客、货运站场选址和确定规模时，大型公共设施、专业市场、物流中心等项目选址和进行规划设计时，应进行环境影响评价和交通影响评估。

新建居住区或居住小区，应按照城市控制性详细规划、综合交通专项规划要求配置公交站、场，并做好周边区域交通组织及环保措施。

第三章　建设用地管理

第七条　建设用地分类与使用，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），建设用地按其主要用途分为九大类，包括：

居住用地（R），公共设施用地（C），工业用地（M），仓储用地（W），对外交通用地（T），道路广场用地（S），市政公用设施用地（U），绿地（G），特殊用地（D）。

第八条　城市建设用地性质的中类分类和土地使用，必须符合城市控制性详细规划。

（一）各类建设用地使用性质的兼容性，按城市控制性详细规划执行。

变更规划建设用地性质超出城市控制性详细规划规定的土地使用兼容性范围的，城乡规划主管部门应报市政府批准，先修改城市控制性详细规划。

规划按法定程序审批后方可改变规划用地性质。

（二）各类建设用地应依据城市控制性详细规划结合本规定综合确定开发强度。

确需调整开发强度控制指标的，城乡规划主管部门应报市政府批准，按法定程序审批后方可调整。

第九条　各类建设用地范围内用地性质的小类划分和土地使用，应按经批准的修建性详细规划或建筑工程设计方案总平面图确定并实施。

符合有关规定确需调整用地使用性质的，应按照法定程序先修改修建性详细规划或建筑工程设计方案总平面图，经城乡规划主管部门审定后方可调整。

第十条　在城市规划建设用地内申请建设用地，凡属下列情况，须经城乡规划主管部门核定用地位置和界线，提出城市规划条件，办理建设用地规划许可证等手续。

（一）征用农村集体土地的；

（二）调整使用国有土地的；

（三）改变土地使用性质的；

（四）购买房产及商品房屋涉及土地的；

（五）通过土地出让方式提供土地、获得土地使用权的；

（六）在旧城区统一开发改造建设的；

（七）临时占用土地的。

第十一条　任何单位或个人必须严格按城乡规划主管部门确定的用地性质和界限使用土地。

改变用地性质或调整用地界限，以及变更土地使用权属的，应向城乡规划主管部门申请，重新办理建设用地规划许可证。

第十二条　规划用地与建设用地

（一）规划用地范围与面积：

是指由城市道路（河道）中心线、建设项目建设用地边界线，以及城乡规划主管部门依据城市规划，要求统一控制、整合项目相邻用地、扩大规划编制范围的用地所围合地块的用地水平投影面积。

（二）建设用地范围与面积：

是指由城市道路红线或城市绿线、城乡规划主管部门依据城市规划确定的允许建设单位进行建筑等工程建设的用地边界线所围合的用地水平投影面积。

不包括界外代征用地面积。

建设用地面积参与建筑容积率等指标计算。

第十三条　在城市道路、河渠等一侧征地或拆迁改造的，必须代征其建设用地相对应范围道路（河道）用地宽度的二分之一，代拆迁地上附着物。

若对应一侧已建设单位未代征、拆迁上述用地和附着物的，新征地建设单位应代征、拆迁至已建设单位地界。

第十四条　建设单位应代征规划居住小区内的小区级道路、广场、公共停车场、公共绿地、垃圾站、集中供热站、托幼园、小学等用地，拆迁规划用地范围内影响规划实施的现状建（构）筑物。

第十五条　建设用地边界线核定：

（一）新征建设用地范围应根据城乡规划主管部门提出的用地规划界址控制数据确定。

（二）国有土地界址应由法律文件、图纸确认或由相邻单位共同进行书面、图纸确认。

（三）建设用地邻河道、铁路、城市绿地（带）时，建设用地边界为河湖隔离带、铁路隔离带和绿化控制线的规划边界线。

（四）建设用地邻城市道路（含规划道路）时，道路红线即为建设用地边界。

第十六条　建设单位因环保、辐射、卫生、通讯、防灾、保卫、管线工程等特殊需要设置防护、隔离带的，其防护、隔离用地应遵循有关规定设置，并由建设单位征用或租用。

第十七条　建设单位预留发展用地，应向城乡规划主管部门提出申请，预留期一般不超过两年。

第十八条　临时使用土地（包括特殊情况需临时占用城市道路、便道、广场及城市空闲地建设各类集贸市场）的，应向城乡规划主管部门申请，办理临时用地手续和临时建设开工手续。

临时用地期限不得超过两年。

特殊情况确需延期使用的，应办理延期使用手续。

第十九条　严禁在临时使用土地上建设永久性建（构）筑物及违反批准使用性质的设施。

临时用地使用期满后使用单位必须及时自行无偿拆除临时建（构）筑物，清理、平整用地，恢复原貌。

第二十条　市政公用设施工程（如给水、排水、供电、通讯、燃气工程等）因建设施工占用城市道路、广场、空闲地的，不视为临时占地。

施工前，建设单位应征求城乡规划主管部门和有关部门意见。

第二十一条　坚持统一规划、成片开发、综合配套、同步建设的原则，建设用地规模未达到以下面积的，不宜独立建设：

（一）低层居住建筑１０００平方米；

（二）多层居住建筑、多层公共建筑２０００平方米；

（三）高层居住建筑、高层公共建筑３０００平方米。

第二十二条　建设用地规模未达到第二十一条规定标准，在不影响城市规划实施，属下列情况之一的，市城乡规划主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，确实无法调整、合并用地的；

（二）因城市规划街区划分、道路、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并用地的。

（三）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

第二十三条在城市规划建设用地内出让国有土地使用权的，出让前，城乡规划主管部门应当依据城市控制性详细规划和本规定，提出出让地块城市规划条件。

第二十四条　建设用地规模大于2万平方米的，应编制修建性详细规划；小于2万平方米的，可直接编制建筑工程设计方案总平面图。

编制规划、进行建筑设计，应符合相关专业技术规范的规定和城市规划条件的要求。

应对建设用地的水文地质及环境条件等进行考察、论证。

特殊情况（超高层建筑、地震带、河岸区等），应编制建筑及区域防灾规划。

第二十五条　对旧城区（指已建设的区域）改建、经济适用房、廉租住房等建设项目，城乡规划主管部门在制定城市规划条件或审定修建性详细规划、建筑工程设计方案总平面图时，可依据城市控制性详细规划，兼顾区位、交通、环境和土地价值等因素，结合周边用地使用现状情况进行综合分析，在满足建筑退让及间距规定的前提下，合理确定建设用地规划控制指标，但不应超过《表一》控制指标。

表一：

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

控制指标

建筑类别、

层数、规模

建筑

容积率

建筑密度%

绿地率%

居住建筑

低层

＜1.0

≤35

≥30

多层

组团级

＜1.7

≤28

≥30

小区级

＜1.5

≤28

≥30

中高层

组团级

＜2.0

≤27

≥30

小区级

＜1.8

≤25

≥30

高层

组团级

＜3.3

≤24

≥30

小区级

＜3.0

≤22

≥30

多层、高层混合

组团级

＜2.8

≤27

≥30

小区级

＜2.5

≤25

≥30

公共设施建筑

办公（公寓）

建筑

多层

＜2.0

＜40

≥35

高层

＜5.5

＜40

≥35

商业（商办、公寓综合）

建筑

多层

＜2.5

＜45

≥20

高层

＜5.5

＜45

≥20

注：

①本表不计入地下层面积。

②居住用地规模参照以下指标进行分级：

小区级（3000—5000户，10000—15000人，多层25-40公顷，高层10-20公顷））；组团级（300—1000户，1000—3000人，多层2-10公顷，高层1.5-5公顷）。

③旧城区改造小于组团用地规模的地块，可以兼顾地块周边建设等情况，综合分析酌情确定容积率等指标。

第二十六条　《表一》规定的指标适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别控制；对难以分类控制的建设用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的