望京地区区域市调报告.docx
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望京地区区域市调报告
望京地区区域市调报告
一、北京市宏观市场分析
（一）举办奥运会对北京房地产市场的影响分析
办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。
从整体上看，办奥会促
进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，
总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前
景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干
快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。
同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能
得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、
生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然
会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。
（二）WTO对北京房地产市场的影响分析
加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、
宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。
一旦入世，中国的市场在几年内将完全
与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。
相对便宜的楼价，对
海外投资者有巨大的吸引力。
这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼
盘境外买主的比例越来越高。
入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越
多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，
购买力将持续提升。
WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市
已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这
将刺激需求的增加。
入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增
加，对住宅的有效需求趋升。
入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的
竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行
其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。
（三）政策面对北京房地产市场的影响分析
1、121文件影响
央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个
房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产
企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方
式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。
2、国务院18号文件
国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济
的支柱产业”。
说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健
康发展决心和信心。
（四）本市房地产各项经济指标
2003年1－7月，全市商品住宅建设完成投资278．6亿元，其中31．9亿元
用于经济适用住房建设。
商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同
期增加713万平方米，增长18．1％。
经济适用住房开复工面积600万平方米，
为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150万平方米，同比增
长25．1％。
2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总
金额103.2亿元人民币。
其中：
商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4
亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。
经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额
7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。
销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上
升10%左右。
经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。
各项数据表明：
目前北京市房地产市场依然供需两旺。
二、北京市住宅市场趋势
1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮
点。
2、小户型走势强劲。
100平米内的一居、二居产品依然畅销。
3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。
4、小区的功能配套越来越受重视。
5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。
三、竞争个案分析
（一）宝星园
一、环境分析
本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺
路、机场高速路。
（一）区位环境分析：
望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由
北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该
地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使
这一地区具有国际生活品味。
（二）小区内部环境分析：
内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达
到35%。
二、产品分析
（一）建筑规模：
本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面
积15万平方米，二期、三期待定。
２００１年５月开盘，2005年开发全
部完成。
（二）建筑形态：
（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。
（2）一梯六户
（3）首层大堂挑空。
（三）外立面：
（1）6层以上高档外墙涂料，
（2）1—6层配高级墙面砖
（四）户型配比：
户型面积（m2）套数比例
二居１０６２６４３３％
三居１２２７２３３％
１２６１９２
四居１６５２６４３３％
１８８４
跃层
２５１８
１％
（五）配套设施：
１、会所：
水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房
２、教育配套：
借助周边设施
３、商业配套：
借助周边设施
（六）车位配比：
１．５：
１
（七）容积率：
3.3
（八）无精神堡垒
三、价格分析
（一）价格范围：
5100/M2---6900/M2
（二）主力总价范围：
６４万――８０万
户型面积（m2）均价总价
二居（毛坯）１０６6650704，790
二居（精装）１０６
１２２（精
装）
6300768600
三居
１２６（毛
坯）
5800730800
四居１６５
１８８
跃层
２５１
其他费用：
物业费：
2.8/M2
车位费：
350/月
会所通用费：
200/月
四、客源分析
（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。
（2）、私营业主
（3）、港台、韩国等外籍人士
七、利多利空分析
优势劣势
物业管理IC卡
门禁系统、闭路
电视监控系统
首层大堂挑空、
舒适大气
容积率高3.3
规划中地小学与
幼儿园建在一起
有干扰
亲水乐园
车位比例高，可
租可售
绿化率只有35％
规划的小区是围
合建筑全部邻
街，环境嘈杂
休闲娱乐配套
多样：
水疗、乒
乓球、健身房等
首层大堂播放
背景音乐，舒适
放松
二居价格高
三居、四居的书
房面积只有6平
米
紧邻高速公路、
驾车出行方便
户型多样可选
择余地大
开发周期长2001
年开盘，2005年
竣工
外飘窗
会所已经投入
使用，咖啡屋、
健身中心等
楼间距小
明厨、明卫
具有小型儿童
乐园
一期周围是二
期、三期工地，
环境差
Vod视频可收
CNN、BBC等
外立面颜色时
尚
小区周围没有公
交车
户型、精装毛坯金牌物业管理：
2001年开盘至今
可选择余地大中海物业二期没有动工，
开发实力值得怀
疑
观景阳台
全部地下车库
实现人车分流
小区没有商业配
套
每户赠送燃气
炉，用来提供
24小时热水、
冬季取暖
现房发售，说服
力强
八、销售分析
（一）售楼处引导分析
1、路旗指引：
京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗
2、路牌指引：
小区北面宏泰街路口设路牌
（二）售楼处装修风格：
现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适
（三）销售道具：
沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套
（四）销售策略：
（1）打折：
一次性付款95折，商贷98折
（2）抽奖：
周末售楼处现场抽取苹果电脑
（二）慧谷阳光
本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，
东南侧为第四使馆区。
一、环境分析
（一）小区环境分析：
该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放
的绿地，周围是住宅区。
二、产品分析
（一）、建筑规模：
占地面积6.2公顷，总建筑面积17万平米。
（二）、建筑形态：
毛坯房、纯板楼层数是9-16。
外立面：
高级涂料
（三）、建筑工期：
共二期、开盘时间：
一期2002年6月，
二期2003年8月2日
入住时间：
2003.10/2005.3
（四）、户型配比：
户型面积（m2）套数比例
40
50一居
60
二居90-99
108
三居128主力户型
137
140
四居148
150
200
跃层84主力户型
100
160
（五）、配套设施：
有会所、地下车场
三、价格分析
（一）、价格范围：
5700-6400
（二）、主力总价范围：
487200、742400
其他费用：
物业费：
2.8/M2
车位费：
地上150-300（租）
地下400（租）
供热费：
19/平米
四、媒体分析
北京青年报、楼市、广播
五、客源分析
（1）、月收入8000-20000的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生
（2）、二次置业着
六、去化分析
一期销售率85%，二期刚刚开盘
七、利多利空分析
优势劣势
该区域住宅密
集生活氛围重
有开放的绿地价格高
望京地区社区
成熟适合居住
保安严格大户型少
使用率高
公共部分精装
修
邻路的都是好户
型
交通发达
电梯24小时运
行
北面的河没有治
理
周遍配套齐全密度高
纯板楼南北通
透
有半封闭阳台不
安全
有荷花池和水
景
小区内没有配套
外立面黄色涂
料时尚高档
东侧是农村景色
不好
有宠物沙滩
南面有高楼影响
采光
进深小10.8
八、销售分析
（一）售楼处引导分析
1、路旗指引：
有
2、看板指引：
售楼处外有大型看板
（二）售楼处装修风格：
普通，约100平米。
（三）销售道具：
有沙盘、接待处一人，5套桌椅。
（三）银领国际
本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000米，东邻望京
西路。
北面为世安望京家园。
一、环境分析
小区环境分析：
规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面
为住宅区，南面为市政路。
二、产品分析
（一）、建筑规模：
占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。
（二）、建筑形态：
毛坯房、板塔结合，6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分别为
16和21层
外立面：
4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料
（三）、建筑工期：
共一期、开盘时间：
2003年8月13日，
入住时间：
2003年12月26日
（六）、户型配比：
户型面积（m2）套数比例
一居8043030%
二居11057540%
三居16028820%
四居190
复式200以上
（七）、配套设施：
有三个底商
三、价格分析
（一）、价格范围：
4862/M2---5300/M2
（二）、主力总价范围：
583000
户型面积（m2）均价总价
一居805300374560
二居110583000
三居160848000
四居1901007000
其他费用：
物业费：
1.9/M2
车位费：
地上200-250/月（租）
地下450/月（租）
供暖费：
19元/M2
四、媒体分析
北京青年报
五、客源分析
（1）、月收入3000元以上的白领，年龄30岁左右。
（2）、二次置业人士
六、去化分析
销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩
余。
七、利多利空分析
优势劣势
交通便利
户型多样可选
择余地大
容积率高
与一期相比价格
太高顾客难以接
受
望京地区社区外立面颜色时绿化率低定位不准确
成熟适合居住尚
周边的配套齐
全
使用率高小区周边环境乱
阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音
T型塔楼北向
采光好
有三个底商楼间距小
板楼明橱、明卫小区内有喷泉
板楼被塔楼遮挡
采光不好
板楼南北通透、
通风好
没有会所
小户型布局合
理
没有配套
南向无遮挡景
观好
售楼处与现场太
远看房不方便
供暖费便宜
户型设计上浪费
面积多
八、销售分析
（一）售楼处引导分析
1、路旗指引：
无
2、看板指引：
小区周围设有看板
（二）售楼处装修风格：
欧式风格，
（三）销售道具：
沙盘、桌椅7套
（四）金隅丽港城
本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街
一、环境分析
小区内部环境分析：
喷泉、健身设备、景观小品
二、产品分析
（一）建筑规模：
本案规划建筑面积19万平方米，2003年2月开盘，2004年6
月入住。
（二）建筑形态：
（1）板塔结合，工字形塔楼。
（2）25层，4板楼10层
（3）塔楼一梯12户、板楼一梯2户
（三）外立面：
全部为高档面砖
（四）户型配比：
1、板楼
户型面积（m2）套数比例
二居112.074066%
三居127.432033%
2、塔楼
户型面积（m2）套数比例
一居605017%
107.0450
97.2250
102.350
二居
92.0150
66%
三居135.895017%
（五）配套设施：
１、会所：
依靠底商
２、教育配套：
借助周边设施
３、商业配套：
底商
（六）车位配比：
1：
0.7
（七）容积率：
4
（八）无精神堡垒
五、价格分析
（一）价格范围：
5000/M2---6500/M2
（二）总价范围：
30万---80万
1、塔楼
户型面积（m2）均价总价（万）
一居60550033
107.04520056
97.22530051
102.3530054
二居
92.01
三居135.89510079
2、板楼
户型面积（m2）均价总价（万）
二居112.07620069
三居127.43620079
其他费用：
物业费：
1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼）
车位费：
350/月
24小时热水：
9元/吨
供暖费：
19元/季/M2
六、广告分析
七、客源分析
（1）、月薪8000元以上白领人士
（2）、二次置业人士
六、去化分析
七、
利多
利空
分析
优势劣势
建筑规模适
中
户型多样可选
择余地大
容积率高
建筑外立面高
档
可视对讲绿化率只有30%
底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室
开发商实力强实现人车分流
邻街户型环境嘈
杂
外飘窗ID卡门禁系统楼间距小
明厨、明卫
公共部分精装
修
楼前视野有遮挡
落地观景阳台电梯直达车库没有会所
红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套
交通方便价格便宜塔楼每层住户多
供暖费便宜期房
八、销售分析
（一）售楼处引导分析
3、路旗指引：
无
户型面积（m2）套数已售套数
已售率未售套
数
未售率
一居6050
107.045020%80%
97.225020%80%
112.074060%40%
二居
102.35020%80%
127.422060%40%
三居
135.895060%40％
4、看板指引：
小区周围设有看板
（二）售楼处装修风格：
临时售楼处
（三）销售道具：
桌椅3套
（五）亮马新世家
本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。
一、环境分析
小区内部环境分析：
绿化率达到30%
二、产品分析
（一）建筑规模：
本案规划建筑面积10万平方米，分两期开发完成，目前开发二
期。
2003年3月开盘，2003年12月底开发完成。
（二）建筑形态：
（1）联排板楼3栋，每幢18层。
（2）一梯三户
（三）外立面：
全部为高档面砖
（四）户型配比：
户型面积（m2）套数比例
一居69.637711%
92.0777
二居
95.4277
22%
119.46154
146.92154
120.3477
三居
116.4677
66%
（五）配套设施：
１、会所：
休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房
２、教育配套：
借助周边设施
３、商业配套：
借助周边设施
（六）车位配比：
1：
1
（七）容积率：
3.3
（八）无精神堡垒
四、价格分析
（一）价格范围：
5500—6400元/M2
（二）主力总价范围：
28万---39万
户型面积（m2）均价（元）总价（元）
一居69.63600042
92.07588054
95.42588056
二居
119.4668
146.9270
120.3486三居
116.46
5880
70
其他费用：
物业费：
2.38/M2
车位费：
350/月
24小时热水：
9元/吨
供暖费：
30元/季/M2
五、广告分析
（一）报纸：
北京青年报
（二）杂志：
外企俱乐部
六、客源分析
（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入6000—8000元
（2）、私营业主
六、去化分析
七、
利多
利空
分析
优势劣势
远红外线周界
防护，闭路电视
监护
墙砖外立面，保
温、隔热
容积率高3.3
物业费较高，2.3
元/m2
L型联排板楼，
通风
地下地上车位，
可租可售
绿化率只有30%
小区建筑全部临
街，环境嘈杂
使用率高83%双卧双阳台
均价高，最高价
6400每平方米
首层层高低
紧邻高速路驾
车出行方便
会所已经投入
使用
邻街户型噪音强
外飘窗双路供电楼间距小，10M
层高2.9M三水入户
L型联板，D、N、
M户型存在采光
问题
户型多，充足可
选余地多
现房发售，说服
力强
小区北亮马
河污染严重
超大客厅、餐厅星级物业
小区南星河路
窄、脏、乱
户型面积（m2）套数已售套数
已售率未售套
数
未售率
一居69.637760％40％
92.077720％80%
二居
95.427710％90%
119.46154100%0
146.9215460%40%
120.347730%70％
三居
116.467780%20％
双层玻璃落地
观景窗
集中供暖
小区没有独立花
园
可拆换式墙体
设计
客厅太大，厨房、
卫生间小
八、销售分析
（一）售楼处引导分析
5、路旗指引：
亮马河路沿路
6、路牌指引：
酒仙桥路沿路
（二）售楼处装修风格：
现代时尚设计风格，
（三）销售道具：
沙盘、桌椅10套
（六）东润枫景
本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。
一、环境分析
小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望，并与东四环
隔300米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球
练习场和乡村跑马场。
二、产品分析
（一）建筑规模
该社区建设用地约15公顷，预计总建筑面积35万平方米，其中住宅约为26
万平方米。
分四期建设，目前为第三期。
润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。
（二）开盘及入住
1、开盘：
2000年7月
2、入住：
2003年10月
（三）建筑形态
11栋板楼，2栋塔楼，售三栋，11#板楼精装，塔楼毛坯
（四）外立面
一层面砖，二层以上灰色涂料
（五）户型配比
户型面积套数比例
２居108、124102060%
３居178、19534020%
４居19617010%
跃层166~43817010%
（六）配套设施
1、会所：
游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多
功能厅、咖啡屋
2、教育配套：
日坛中学、双语幼儿园
3、商业配套：
超市、美容美发、洗衣店
4、周边配套：
酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和
睦佳医院，工行、农行
（七）车位比例：
1：
1.2
（八）容积率：
2.28
（九）绿地率：
35%
（十）使用率：
85%（板），74%（塔）
三、价格分析
单价范围：
5430-8580（元/平方米）
均价：
6500（元/平方米）
总价范围：
586440-3758040（元）
主力总价：
户型总价（元）
2居702000-80600
3居115700-1267500
四、客源分析
国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级
五、去化分析
销售率为：
80%，主要为两居。
七、利多利空
优势劣势
售楼处造型独特，顶把大伞出行不太方便，离车站远。
售楼处，纯玻璃，采光好售楼处狭小，60平方米
售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木
桥，意境美
售楼处及项目均没有引导，路牌、路
旗
知名度高，多次被评为十大明星楼
盘。
沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆
桌上
起居室、卧室起大开间面积偏大，缺乏选择
板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱
即将入
升级会员 