呼和浩特金谷农村合作银行按揭贷款实施细则试行.docx

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呼和浩特金谷农村合作银行按揭贷款实施细则试行

呼和浩特金谷农村合作银行按揭贷款实施细则（试行）

第一章总则

　　第一条　为了满足广大客户的需求，充分合理地运用信贷资金，增加贷款品种，分散贷款风险、规范按揭贷款操作程序，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》，中国人民银行颁发的《个人住房贷款管理办法》和《呼和浩特金谷农村合作银行贷款管理实施办法》等法律法规，特制定本实施细则。

　　第二条　本细则所称按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买个人住宅楼或商业用房，借款人以所购住房或商业用房作为抵押物，开发商提供阶段性连带保证担保的贷款。

　　阶段性连带责任保证。

担保期限从《房屋按揭贷款合作协议》（包括个人购房借款合同）生效之日起至甲方为借款人办妥《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止。

　　第三条　支行对符合开办按揭贷款条件的本行推荐（牵头组织）的银团贷款房地产开发商或在本行开立基本结算账户的房地产开发商均可选择办理。

　　第四条　该贷款只对竣工验收合格的现房办理（住房贷款分为期房贷款和现房贷款两种，凡竣工并验收合格的住房贷款称为现房贷款）。

　　第五条　操作流程（包括楼盘审查和发放贷款两部分）

　　一、楼盘审查操作流程为：

　　开发商申请→项目调查→审查、审批→审核→签订项目→合作协议书

　　在借款人提出申请之前，调查岗、审查岗需要对拟提供个人住房或商业用房贷款的楼盘进行调查、审查。

　　二、发放贷款操作流程为：

　　借款人申请→贷前调查→审查、审批→审核→签订借款合同→办理保险、公证、登记、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押　　

第二章按揭贷款的调查、审查、审批

　　为了按揭贷款顺利实施、规范操作程序，明确职责，支行应根据《呼和浩特金谷农村合作银行贷款管理实施办法》实行审贷分离、岗位制约制度，成立按揭贷款审批小组，并设立调查岗、审查评估岗、决策岗、监督岗。

　　一、调查岗（由客户经理担任）

（一）负责对需要提供按揭贷款的开发商的项目基本情况、市场前景、项目效益、手续合法性以及其它需要提供的资料进行核实，核实其提供资料的真实性、完整性、有效性、合法性，必要时需对其提供的资料（文件）到签发部门核实，并写出书面调查报告；

（二）负责对借款人进行贷款的调查，调查其个人收入及其它基本情况，还款来源、还款能力以及购房行为的真实性，对其提供的证明材料到签发部门核实，并写出书面调查报告；

　（三）负责对符合按揭贷款条件的，在规定工作日内向审查岗提交借款人有关资料；对不符合按揭贷款条件的要按照规定取消贷款资格，并退回相关资料；

　（四）负责对发放的按揭贷款进行日常管理和定期进行贷后检查。

一是检查借款人归还贷款本息情况，查看还款帐户是否按时足额存款，有无骗取信用行为；二是借款人职业、收入和住所、电话有无变化；三是保证人保证资格和保证能力，抵押物保管及其价值有无变化；四是有关合同及相关资料有无与法律法规和规章制度相抵触。

　（五）负责按照本实施细则的规定要求，对检查发现有违约行为的借款人要及时向审查评估、决策岗报告，并提交相应处理意见和方案。

　　二、审查评估岗（由信贷部负责人或分管行长担任）

　　负责对调查岗送交的调查报告、开发商有关资料、借款人还款来源、还款能力及相关资料内容进行审查，并在规定工作日内写出评估报告，向审批岗报送审批资料。

　　三、决策岗（由按揭贷款审批小组担任）

　　负责对审查评估岗报送的按揭贷款审批资料在规定工作日内进行审批，对超出授权范围的报总行进行审查备案。

　　在总行对上报的按揭贷款进行审查备案后，支行与借款人签订借款合同，办理其它相关手续。

第三章现房楼盘审查

　　第六条　开发商提出申请，并提交下列资料：

　　一、书面申请书。

内容包括开发商（企业）概况，项目情况（自有资金、建设情况）、拟申请贷款金额、户型、户数、期限等。

　　二、公司资料。

　　1、企业法人营业执照、税务登记证、企业代码证、法人代表或授权代理人证明书、资质证书、公司章程、验资报告。

　　2、房地产开发经历（企业发展经历、开发的主要项目、资产负债情况、对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘不得提供个人购房贷款）。

　　3、董事会（没有成立董事会的、企业全体股东和法定代表人）同意就该楼盘的借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

　　上述第1项资料原件经调查岗、审查评估岗审核无误后留存复印件（必须加盖企业公章确认）。

三、项目资料：

　　1、项目的可行性研究报告及计委立项批复；

　　2、建设用地规划许可证；

　　3、建设工程规划许可证；

　　4、建设工程施工许可证；

　　5、国有土地使用证（包括出让缴费收据）；

　　6、竣工验收合格证明；

　　7、预售房许可证；

　　8、支行要求提供的其他资料。

　　上述资料原件经调查岗与签发部门核实无误后留存复印件（加盖企业公章确认），上述资料缺一不可。

　　第七条　项目调查、评估。

支行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全同意受理的2个工作日内组织调查岗、审查评估岗人员进行调查、审查评估。

主要调查、审核以下内容：

　　一、手续的合法性。

核实上述项目资料是否完整、有效、合法，批复内容是否前后一致。

　　二、项目基本情况。

调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等，了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼房结构与栋数、户型设计等。

　　三、项目市场前景。

调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。

　　四、项目效益。

调查开发商与支行的合作诚意和对支行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。

　　五、融资情况。

调查其有无其他银行（支行）为该楼盘提供贷款和服务手段等。

　　第八条　经调查，确认该楼盘符合个人住房或商业用房抵押贷款，有必要的可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构，对拟提供贷款的楼盘分楼层、分朝向进行价格评估或自行评估。

　　第九条　在3个工作日内完成贷前调查、审查评估，由调查岗和审查评估岗人员分别写出调查报告、评估报告，报送决策岗进行审查、审核、审批。

　　第十条　决策岗人员根据调查报告、评估报告和有关资料，必要时可实地调查，在2个工作日内对资料真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查。

经审查同意的由决策岗人员集体审批，以书面报告（**支行关于对**企业提供按揭贷款的报告）形式上报总行审查，同时附调查报告、评估报告和开发商有关资料。

　　第十一条　签订合作协议书。

经审批、审核同意的，由支行与开发商签订《按揭贷款合作协议书》。

第四章按揭贷款的发放

　　第十二条　借款人申请。

借款人申请个人住房或商业用房贷款需填写个人住房或商业用房借款申请书，并提供下列资料。

　　一、借款人身份证（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；

　　二、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书；未婚的提供未婚证明）；

　　三、个人住房有不低于房价的30%、商业用房不低于房价的50%的首付款付款凭证；

　　四、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或商业用房买卖合同及权属证件。

　　五、共有权人同意以所购住房或商业用房作为抵押物的证明。

　　六、贷款人认可的能力证明（包括借款人家庭经济收入及财产证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券的原件及复印件）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方要继续承担还款责任。

　　七、支行要求提供的其他文件或资料（如拟以按揭商用房进行经营活动的营业执照等）。

　　第十三条　贷前调查。

支行收到借款人提交的资料后，经初步审查同意受理的，要在2个工作日安排调查岗人员进行贷前调查，调查岗人员在3个工作日完成贷前调查。

　　借款人应符合下列条件：

　　一、借款人年龄必须在十八周岁以上，借款人年龄加上申请贷款年限不超过65周岁，有较好的远景还款能力（否则，不予办理）；

　　二、个人住房贷款必须已支付30%以上、商业用房贷款必须已支付50%以上的首付款，并存入支行开立的售房款专用账户上；

　　三、借款人有固定的收入、品行端正、无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力。

　　四、商业用房贷款的借款人还款来源稳定、充足，借款人购买商业用房进行经营活动的实力和前景较好；

　　五、借款人所购房屋的价格与当地同类物业、环境的市场价格水平相符；

　　六、抵押物共有人出具同意抵押的合法文书真实、抵押担保足额有效。

　　七、属于借款人家庭成员共同还款的，由各方签订共同还款责任的确认书真实，并明确承诺在一方无力偿还贷款的情况下，其他各方要继续承担还款责任；

　　八、抵押物变现能力较强。

　　调查岗人员签署调查意见后送交贷款审查评估岗人员。

　　第十四条　对于出现以下情形之一的借款人，其申请不予受理：

　　一、年龄在18周岁（不含18周岁）以下，或年龄加贷款年限在65周岁（不含65周岁）以上的申请人。

　　二、不具备有完全民事行为能力的自然人；

　　三、不能提供合法有效身份证件、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

　　四、已查知有不良信用记录的申请人。

　　第十五条　贷款审查。

审查评估岗人员根据调查岗送交的调查报告及资料内容，在2个工作日完成对以下主要的几个方面的审查：

　　一、购买行为的真实性，防止借款人与开发商串通骗取农信社贷款；

　　二、所购房屋价格与同类物业或环境的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；

　　三、借款人还款来源的稳定性和充足性，个人商业用房贷款要分析借款人购买商业用房进行营业活动的实力和前景，避免出现借款人因经营不善或亏损导致不能按期偿还贷款的风险；

　　四、个人住房共有人是否出具同意抵押的合法书面意见书；商业用房有权处分人同意抵押的证明的合法性与抵押物变现能力；

　　五、借款人的还款能力。

　　第十六条　贷款审批。

决策岗根据调查报告、评估报告和有关资料，对审查评估岗报送的个人按揭贷款资料进行审批，超出支行审批权限的，报总行信贷管理部门审查备案。

　　审批时要严格控制只支付30%的首付款，贷款达70%的贷款和一人购买多套房屋的贷款额度。

　　第十七条　签订借款合同。

经审批同意的，由支行与借款人、开发商签订《个人住房按揭合同》或《个人商业用房贷款按揭合同》。

　　第十八条　签订合同时，经办人应主动向借款人、保证人提示合同中的条款，并由借款人、保证人签署意见，以保证合同的真实有效。

　　第十九条　办理房屋保险、公证、担保手续。

　　一、保险。

办理个人住房和商业用房贷款的借款人必须办理财产（用于抵押的财产）保险，明确贷款人（发放贷款的支行）为第一受益人，保险单正本交由支行保管。

　　保险金额不得低于贷款金额，保险费用由借款人支付，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。

　　二、公证。

借款合同必须进行公证，公证费用由借款人承担。

　　三、抵押房产登记。

抵押房产必须办理他项权利登记，登记费用由借款人承担。

以所购住房为抵押物的，在《房屋所有权证》未办理完毕之前，即未拿到《房屋所有权证》之前，支行和借款人凭借款合同到当地房屋产权管理部门办理房产抵押预登记，并将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋产权证明必需的资料留存支行保管。

用以办理房屋产权证和他项权利登记。

　　为方便客户，支行可以为保险部门、公证部门、评估部门、登记部门在支行内提供办公场所，直接为客户办理上述各项业务。

　　第二十条　贷款发放。

办妥上述全部手续后，方可发放贷款（如开发商在支行有贷款，而且贷款时还款来源写明以出售房屋资金归还贷款，或其贷款抵押物与按揭贷款所购房屋有关系的，应首先偿还支行贷款）。

　　发放贷款时，由客户经理填写借据，借款人签字、盖章，按指印认定，同时要求借款人、开发商共同签署《划款扣款授权书》，支行将款项直接划入开发商在支行开立的售房款专用账户上，同时通知借款人贷款已经发放并已付房款，开发商同时出具收款证明，并通知借款人以后按时在支行开立的用于归还贷款帐户上存款，按月足额归还贷款本息。

　　第二十一条　从受理借款人申请到借款发放，在支行内的运转时间原则上不超过7个工作日（节假日除外）。

　　第二十二条　资料归档，支行发放贷款后10个工作日完成资料归档。

严格执行专人保管、单独设立登记簿。

档案员应严格验收存档资料，对存档资料书写或复印不清楚、填写不齐全的，或资料不全的不予入库保管。

房屋他项权利证书等重要凭证按照会计制度有关规定入库保管，按揭贷款业务终结后的档案需保管5年。

　　具体操作按呼和浩特金谷农村合作银行会计档案管理规定执行。

第五章　按揭贷款的偿还

　　第二十三条　贷款偿还。

贷款期限在一年以内（含一年）的，实行按月付息，到期一次性还本，利随本清；贷款期限一年以上的，实行按月分期还本付息，还款方式通常采用等额本息还款法、等额本金还款法偿还贷款本息。

　　第二十四条　计算公式。

一、等额本息还款法：

月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）贷款月数

（1+月利率）贷款月数－1

二、等额本金还款法：

+（贷款本金-已归还贷款本金累计额）×月利率

月还款额＝贷款本金

贷款月数

第二十五条　提前还款。

借款人若要提前还款，须在前3天以书面形式向支行提出申请，并按下列规定办理：

　　一、借款人可以在每期的还款日之前偿还部分或全部未到期贷款；

　　二、借款人归还部分或全部借款，不得提出抵扣、反缩利息差额或取得补偿金的要求，已计收的借款利息也不再退还。

　　第二十六条　逾期还款。

借款人未按合同约定时间归还贷款本息时，经办社除对其进行催收外，还应进行如下处理：

　　一、依法纠正借款人的违约行为；

　　二、对逾期贷款本息计收罚息；

　　1、一个月计收复息；

　　2、一个季度按执行利率加收50%；

　　3、半年起诉。

　　三、依法追索保证人的连带责任；

　　四、依法要求保证人履行保证责任。

第六章　按揭贷款的贷后管理

　　第二十七条　贷款发放后，支行要加强贷后管理，定期进行贷款检查，对未办理他项权利证书的，要督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。

　　第二十八条　贷后检查。

支行每月或每季进行一次综合性按揭贷款贷后检查。

掌握全行按揭贷款的资产质量状况并研究对策。

检查的内容主要有：

　　1、按时归还贷款本息情况；

　　2、借款人有无骗取信用的行为；

　　3、借款人职业、收入和住所等影响还款的因素变化情况；

　　4、保证人保证资格和保证能力变化情况；

　　5、抵押物保管及其价值变化情况；

　　6、有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更，修改和补充之处；

　　7、其他贷款人债权实现和保障的内容。

　　贷后检查要建立台帐详细登记，并对存在的各种风险进行判断，撰写出分析报告送交决策岗，以便及时做出处理意见。

　　第二十九条　违约贷款的催收与处理。

　　一、借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时，客户经理应在5日内对客户进行电话提示；

　　二、借款人连续2次未按期归还贷款本息时，客户经理必须向客户发出催收通知书（并取得回执）。

　　三、借款人连续3次未按期归还贷款本息时，客户经理要上门催收，督促客户落实可行的还款计划；

　　四、借款人连续3次或累计6次未按期归还贷款本息时，支行依法处理抵押物。

　　第三十条　清户撤押。

借款人偿还全部本息后，信贷部门出具贷款结清凭证，并通知借款人持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由支行保管的有关法律凭证及文件（借款人签字领取）。

采取抵押担保方式的，支行和借款人共同办理抵押注销登记手续。

第七章　按揭贷款种类、期限及利率

　　第三十一条　按揭贷款种类分为个人住房消费类型贷款和商业用房经营类型贷款两种。

　　第三十二条　按揭贷款期限为十年。

其中：

　　个人住房消费类型贷款期限为1-10年期限；

　　商业用房经营类型贷款期限为1-5年期限。

　　第三十三条　根据人民银行规定，个人住房贷款利率分为五年以下（含五年）和五年以上两个档次。

对个人住房贷款10年期按照人民银行公布的个人住房贷款利率执行，贷款期限每缩减一年，利率增加2个百分点；对商业用房贷款按照人民银行公布的同期同档次利率执行，贷款期限每缩减一年，利率增加1个百分点。

　　第三十四条　人民银行利率调整时，一年以内贷款执行合同利率，一年以上贷款应在次年1月1日起按调整后利率执行。

第八章　附则

　　第三十五条　本细则未尽事宜按《呼和浩特金谷农村合作银行贷款管理实施办法》执行。

　　第三十六条　细则自印发之日起施行。

附件：

　　一、按揭贷款开发商应提供的资料

　　1、按揭贷款申请书

　　2、按揭贷款承诺书；

　　3、董事会（股东会议、法定代表人）同意提供担保的决议书；

　　4、企业法人代表授权委托书；

　　5、企业法人基本情况；

　　6、企业总经理个人简历；

　　7、企业财务主管简历；

　　8、公司章程；

　　9、申请按揭贷款当期经审计后的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）

　　10、企业法人法定代表人证书：

　　11、税务登记证（国税、地税正副本）；

　　12、开户许可证；

　　13、企业法人营业执照；

　　14、企业资质证书；

　　15、组织机构代码证；

　　16、贷款卡；

　　17、国有土地证；

　　18、项目可行性研究执行及计委立项批复；

　　19、建设用地规划许可证；

　　20、建设工程规划许可证。

　　21、建设工程施工许可证；

　　22、竣工验收合格证明；

　　23、商品房预售许可证；

　　24、企业验资报告。

　　以上序号10-24的原件须经审核无误后留存复印件，其它留存原件。

　　二、个人按揭贷款提供的资料

　　1、按揭贷款申请书；

　　2、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

　　3、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书；未婚的提供未婚证明）；

　　4、共有权人同意以所购住房或商业用房作为抵押物的承诺书；

　　5、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

　　6、首付款收据；

　　7、商品房购销合同；

　　8、如果属借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确定书，明确一方无力偿还贷款的情况下，其他方要继续承担还款责任；

　　9、如果借款人无正式工作，属个体、工商户的，必须出具工商营业执照、税务登记证等有关资料。

　　以上资料2、3、9项原件经审核无误后留存复印件，其它留存原件。