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评估报告

资产评估报告

目录

一.注册资产评估师声明------------------------------------------------------------------------2

二．资产评估报告书摘要-----------------------------------------------------------------------3

三.资产评估报告书正文------------------------------------------------------------------------5

1.委托方及产权持有人基本情况-----------------------------------------------------------------5

2.资产评估目的-------------------------------------------------------------------------------7

3.评估范围和对象-----------------------------------------------------------------------------7

4.价值类型及定义-----------------------------------------------------------------------------8

5.评估基准日---------------------------------------------------------------------------------8

6.评估依据-----------------------------------------------------------------------------------9

7.评估方法----------------------------------------------------------------------------------10

8.评估过程----------------------------------------------------------------------------------11

9.评估假设----------------------------------------------------------------------------------13

10．评估结论---------------------------------------------------------------------------------13

11.特别事项说明-----------------------------------------------------------------------------15

12.评估报告使用限制-------------------------------------------------------------------------16

四.评估报告附件清单-------------------------------------------------------------------------18

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方及被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与经济行为相关各方之间没有现实或预期的利益关系及个人偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估报告摘要

一、资产评估委托方及产权持有人：

委托方为水城县农业局，产权持有人为水城百花苑凉都绿业有限公司。

二、评估目的：

为水城县农业局补偿水城百花苑凉都绿业有限公司百车河基地有关资产价值提供参考依据。

三、评估对象：

1、评估业务约定书确定的水城百花苑凉都绿业有限公司位于百车河基地的建筑物、构筑物、设备、家具用具、园区绿化苗木、绿化用商品苗木、租用土地等。

2、调整评估范围后新增加的盆景、观赏石、刺绣、农民画、“百车河”注册商标等。

四、评估基准日：

2012年5月5日。

五、评估结论的价值类型：

市场价值。

六、评估方法：

成本法、市价法。

七、评估结果：

评估结果为4,574.43万元（大写人民币肆仟伍佰柒拾肆万肆仟叁佰元），其中：

《评估业务约定书》委托评估范围内评估结果2,640.24万元（贰仟陆佰肆拾万贰仟肆佰元），增加部分评估结果1,934.19万元（壹仟玖佰叁拾肆万壹仟玖佰元）。

八、特别事项说明：

1、本次委托评估的租用土地共计149.7965亩（凉都绿业公司虽与“土地户”签订的是《土地户入股建设百车河高效农业生态园合同》，但从合同内容看实质上是土地租用。

），经与凉都绿业公司提供的“土地户入股现代农业生态园分红明细表”核对，其中有100.425亩共计84户未见红利（租金）已支付至本次评估基准日后的相关记录，本次按凉都绿业公司申报的该部分农户租金已支付至2018年3月20日进行评估，如存在欠付以上农户在此之前租金的情况，应由凉都绿业公司负责支付。

2、房屋建筑物未办理《房屋所有权证》，凉都绿业公司也未能提供有关建筑物工程结算、施工竣工图纸、隐蔽记录等相关资料，建筑物地基基础工程量由该公司提供，评估中所采用的建筑物面积由评估人员现场测量得出，但受测量手段限制，可能与实际存在有一定的误差。

3、《评估业务约定书》之外新增申报评估的盆景、灵璧石、观赏石、刺绣、农民画、“夜郎神木”、根雕、“百车河”注册商标等资产，由于受客观条件限制，对其中的盆景、灵璧石、“夜郎神木”系按凉都绿业公司根据目前市场情况申报的价值列作评估值；对观赏石、刺绣、农民画、根雕、“百车河”注册商标系按凉都绿业公司根据中兴盛国际资产评估（北京）有限公司“中兴盛评报字[2011]B-1005号”《资产评估报告》评估结果申报的基础上，结合一年来的有关养护成本及市场物价变化情况确定评估值。

此部分资产评估结果依赖于凉都绿业公司申报价值及中兴盛国际资产评估（北京）有限公司评估结论的合理性，仅供委托方了解该部分资产价值时参考。

4、被评估单位提供给评估机构的资产申报清单、权属证明等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。

如以上资料中存在虚假或隐瞒事实真相等情况，本评估结果无效，评估机构及签字评估师不对此承担责任。

5、评估结果是在独立、客观、公正的原则下做出，我公司及参加本次评估工作的人员在评估中没有现实的和预期的利益，同时与经济行为相关各方之间没有个人利益关系或偏见。

评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。

本专业意见受我公司具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。

6、评估师的责任是遵守相关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对查验情况予以披露，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。

九、评估结论的有效期：

本评估结论有效期为一年，自2012年5月5日起至2013年5月4日止。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。

水城县农业局

补偿水城百花苑凉都绿业有限公司位于百车河基地的资产价值

评估报告

黔中道评字[2012]13号

贵州中道资产评估有限公司（以下简称本公司或评估机构）接受水城县农业局委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，履行必要的评估程序，对水城县农业局因政府招商引资开发建设事宜，需要对水城花苑凉都绿业有限公司位于百车河基地的资产进行补偿而涉及的有关资产在2012年5月5日所体现的市场价值进行了评估，并形成本公司专业意见，具体情况如下：

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方和产权持有者

1、委托方基本情况

委托方名称：

水城县农业局

机构类型：

机构法人

组织机构代码：

00947543-2

法人代表：

马明安

地址：

贵州省六盘水市水城县双水新区

2、产权持有者（被评估单位）基本情况

名称：

水城百花苑凉都绿业有限公司（以下简称“凉都绿业公司”）

住所：

水城县双水开发区

法人代表：

田成河

注册资本：

壹仟万元

公司类型：

有限责任公司（自然人投资或控股）

经营范围：

经营苗木、种植、花卉盆景、奇石；绿化工程；室内装饰工程；物业管理；休闲度假；饮食（由依法设立的分支机构从事）；园林园艺展览、园林园艺机械、园林园艺植物材料；百车河现代高效农业生态园；中国水城农民画的生产经营和会展等。

（二）评估报告的其他使用者

除上述委托方、被评估单位外，本报告的使用者还应包括符合国家法律法规规定的其他使用者。

二、资产评估目的

据委托方介绍，当地政府通过招商引资引进投资人，拟对凉都绿业公司百车河基地片区实行成片开发，因此本次评估目的是为实施该经济行为而涉及的凉都绿业公司百车河基地有关资产提供补偿价值参考依据。

三、资产评估范围和对象

本次评估范围为凉都绿业公司位于百车河基地的有关资产，具体评估对象由凉都绿业公司申报，包括：

1、《评估业务约定书》确定的凉都绿业公司位于百车河基地的建筑物、构筑物、设备、家具用具、园区绿化苗木、绿化用商品苗木、租用土地等。

2、经委托方同意调整评估范围后新增加的盆景、观赏石、刺绣、“神木”、农民画、车辆、“百车河”注册商标等。

本次委托评估范围与实际评估范围不一致，主要是《评估业务约定书》签订后凉都绿业公司申报增加了评估对象。

以上资产目前位于水城县蟠龙乡法那村。

四、价值类型及定义

根据本次资产评估的目的，结合市场条件、评估对象实际情况等因素，评估中所采用的价值类型为资产的市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、资产评估基准日

本次资产评估基准日为2012年5月5日。

本基准日由委托方确定、被评估单位和评估机构共同商定，选择2012年5月5日为评估基准日主要是基于以下因素考虑：

（1）本评估基准日与评估人员实际评估日期较为接近，使评估人员能更好的把握委估资产在评估基准日的状况，尽可能真实反映评估对象于评估基准日的现时价值；

（2）尽可能接近评估目的实现日期。

本次评估中所采用的有关价格、税率、费率标准均为本基准日有效之取价标准。

六、资产评估依据

（一）、经济行为依据

委托方与评估机构签订的《资产评估业务委托书》。

（二）、主要法律法规依据

1、《中华人民共和国企业国有资产法》（参照）；

2、《国有资产评估管理办法》（国务院（1991）第91号令）（参照）；

3、《国有资产评估管理办法实施细则》（国办发[1992]26号文件）（参照）；

4、国务院国有资产监督管理委员会【2005】第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》（参照）；

5、财政部、国家林业局关于印发的《森林资源资产评估管理暂行规定》（财企〔2006〕529号）；

6、其他有关资产评估的法律法规依据。

（三）准则依据

1、中国资产评估协会2007年11月“中评协[2007]189号文”印发的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》等评估准则；

2、财政部2004年2月“财企[2004]20号文”印发的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》；

3、中评协[2008]218号文发布的《企业国有资产评估报告指南》；

4、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

5、原国家国有资产管理局、林业部发布的《森林资源资产评估技术规范（试行）》（ 国资办发〔１９９６〕５９号）；

6、其他有关资产估价的准则及标准。

（四）、权属依据

1、委托方提交的资产评估申报表；

2、机动车行驶证；

3、土地使用权租用协议；

4、其他有关权属资料。

（五）、取价标准

1、市场调查、咨询的有关价格信息；

2、贵州省2004建筑工程计价定额；

3、评估基准日有效的其他价格、费率、税率资料。

七、资产评估方法

评估人员分析了评估对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，在实地勘察和市场调查的基础上，结合本次评估目的，遵照资产评估的科学性、可行性原则，对申报评估的不同资产采用了与之相适应评估方法，具体如下：

（一）对房屋建筑物及构筑物、设备、园区绿化苗木采用成本法评估。

成本法就是求取评估对象在评估时点的重置价格，即重新取得全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用之和，扣除各种贬值因素，以此估算评估对象在评估基准日价格的方法。

成本法计算公式：

评估价值＝重置价值×成新率。

1、重置价值的确定

（1）建筑物重置价的确定

建筑物重置价值=工程前期费+建安工程费+建设单位管理费+工程监理费+市政设施配套费+资金利息+投资利润

式中：

工程前期费=工程设计费+地质勘察费；建安工程费根据贵州省现行定额标准结合有关调差文件计算；建设单位管理费指工程建设期间建设单位发生的与工程管理有关的费用支出；工程监理费是指支付给工程监理单位的费用；市政设施配套费根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》（贵州省人民政府令2005第91号）的规定计取；资金利息按上述建设资金总投资结合评估基准日银行利率计算；投资利润是指项目投资人进行开发投资完成后所应取得的资本报酬。

（2）设备重置价的确定

设备重置价值=购置价格+运杂费+安装调试费（需要安装设备）等。

（3）园林绿化重置价的确定

园林绿化重置价=市场苗木购价+运杂费+栽植费+资金利息+投资利润

2、成新率的确定

成新率主要依据资产的经济寿命年限和实际已使用年限等情况，并在此基础上考虑使用状况、维护状况、工作环境、尚可使用时间等因素综合确定。

园林绿化部分不存在成新率问题。

（二）对部分电子设备、汽车、商品苗木等可直接从市场取得现行价格的资产采用市价法进行评估。

市价法就是参照现行市场上相同或相类似资产的交易价格，将有关差异因素进行分析调整确定评估对象价值的方法。

（三）租用土地使用权

租用土地使用权评估值=实际已支付租金自评估基准日起的剩余年限*现行租金标准。

（四）本次评估工作结束前由凉都绿业公司增加申报的盆景、观赏石、灵璧石、刺绣、农民画、“夜郎神木”、“百车河”注册商标等资产的评估。

此部分资产未包括在《评估业务约定书》委托评估的范围内，后凉都绿业公司希望能较为完整地反映其“百车河基地”的资产情况，经委托方同意后在6月上旬补充申报，申报数量及单价绝大部分依据中兴盛国际资产评估（北京）有限公司“中兴盛评报字[2011]B-1005号”《资产评估报告》的评估结果。

该次评估基准日为2011年4月30日，评估目的是拟与外方投资公司合作，评估的价值类型为市场价值。

本次评估因受客观条件限制，经评估机构与委托方、被评估单位协商一致，对此部分资产中的盆景、灵璧石、“夜郎神木”按凉都绿业公司根据目前市场情况申报的价值列作评估值，对其余部分采用在凉都绿业公司申报（主要依据“中兴盛评报字[2011]B-1005号”《资产评估报告》）基础上，结合一年来的有关养护成本及市场物价变化情况确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估工作于2012年5月5开始，至2012年6月25日出具正式报告。

整个评估工作包括以下程序：

（一）明确评估业务基本事项

根据评估机构与委托方达成的意向，确定承接评估业务，然后明确了以下事项：

委托方和产权持有人、评估报告使用者等相关当事方及其相互关系；评估目的；评估范围和评估对象基本情况；适用的价值类型；评估基准日；评估假设和限定条件；时间安排和工作配合。

（二）签订业务约定书

在明确了上述事项的基础上，双方签订业务约定书，对评估机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。

（三）编制评估计划

根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划，对评估进度、人员安排、是否需要专家协助等评估业务的全过程进行合理安排。

同时，与委托方就评估计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。

（四）收集评估资料

评估人员根据资产评估的有关原则和规定，充分收集了与评估业务相关的信息资料，具体步骤如下：

1、指导被评估单位对评估对象进行清查，填报资产申报明细表。

2、收集资产评估所需文件资料，并听取委托方对委托评估资产的历史和现状介绍。

3、对被评估单位填报的评估申报明细表进行查验。

4、获取有关产权证明资料。

（五）现场调查和勘查核实资产

评估人员根据评估对象的特点，对评估范围内的资产进行了勘查核实，具体步骤如下：

1、根据评估申报明细表的内容到现场对实物的物理状况进行核实、查勘、丈量和记录。

2、与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理及保养状况。

（六）评定估算

1、根据委托评估资产的实际状况和特点，制订具体评估方法。

2、开展市场调研、询价工作，收集各种市场价格信息和相关政策规定。

3、按确定的评估方法，进行详细的评定估算，以测算重置价值，确定成新率及评估价值。

（七）编制和提交评估报告

1、评估人员对初步评估结果进行分析。

2、向委托方通报初步评估结果，听取委托方对评估结果的意见，就评估结论有关事项进行必要说明。

3、对凉都绿业公司新增评估对象进行现场查看。

4、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。

5、根据评估工作情况，撰写资产评估报告书，并进行内部审核。

6、经注册资产评估师签字并加盖评估机构公章后，向委托方提交正式资产评估报告。

九、评估假设

以下假设是本所开展本次资产评估业务，对评估对象进行合理资产评估所需的必要前提：

1、假设在评估基准日后本报告的有效期内，国家宏观经济政策和所在地社会经济环境、物价水平无重大变化、税收相关政策、银行信贷利率不变。

2、假设委托方及被评估单位提供的有关资料真实有效。

3、假设评估对象保持有效使用状态，未考虑遇有自然力和其它不可抗力因素对评估结果的影响。

4、假设评估中遵循的替代性、公开市场等作价原则及市场通用的其他惯例保持不变。

5、假设评估对象权属归委托方所有，不存在任何产权争议。

6、假设凉都绿业公司提供的中兴盛国际资产评估（北京）有限公司“中兴盛评报字[2011]B-1005号”《资产评估报告》中的有关观赏石、刺绣、农民画、根雕、“百车河”注册商标等资产评估结论合理的体现了当时的市场价值。

7、假设凉都绿业公司增加申报的盆景、灵璧石、“夜郎神木”价值为评估基准日有效、合理的市场价值。

若上述假设条件发生变化并对本次评估结果产生重大影响时，本评估结果无效。

十、资产评估结论

在实施了以上资产评估程序和方法后，在本报告所列示的前提条件和披露的重大事项下，评估对象于2012年5月5日的评估结果如下：

项目名称

账面价值（申报值）

评估价值

原值

净值

原值

净值

委托评估范围

一、建筑物

建筑物一

1,114.91

1,015.80

建筑物二

503.24

429.81

小计

1,618.15

1,445.61

二、设备及家具用具

家具用具

100.54

93.11

设备

105.26

96.40

小计

205.81

189.51

三、绿化苗木

883.39

883.39

四、土地使用权

121.74

121.74

合计

2,875.86

2,640.24

增加评估范围

一、盆景

217.91

217.91

217.91

217.91

二、工艺品

717.63

717.63

783.00

783.00

三、车辆

46.78

44.27

四、无形资产

889.00

889.00

890.00

889.00

合计

1,824.55

1,824.55

1,890.92

1,934.19

总计

1,824.55

1,824.55

4,766.78

4,574.43

即评估结果为4,574.43万元（大写人民币肆仟伍佰柒拾肆万肆仟叁佰元），其中：

《评估业务约定书》委托评估范围内评估结果2,640.24万元（贰仟陆佰肆拾万贰仟肆佰元），增加部分评估结果1,934.19万元（壹仟玖佰叁拾肆万壹仟玖佰元）（评估结论详见《评估明细表》）。

十一、特别事项说明

以下事项提醒本报告使用者予以特别关注：

1、本次委托评估的租用土地共计149.7965亩（凉都绿业公司虽与“土地户”签订的是《土地户入股建设百车河高效农业生态园合同》，但从合同内容看实质上是土地租用。

），经与凉都绿业公司提供的“土地户入股现代农业生态园分红明细表”核对，其中有100.425亩共计84户未见红利（租金）已支付至本次评估基准日后的相关记录，本次按凉都绿业公司申报的该部分农户租金已支付至2018年3月20日进行评估，如存在欠付以上农户在此之前租金的情况，应由凉都绿业公司负责支付。

2、房屋建筑物未办理《房屋所有权证》，凉都绿业公司也未能提供有关建筑物工程结算、施工竣工图纸、隐蔽记录等相关资料，建筑物地基基础工程量由该公司提供，评估中所采用的建筑物面积由评估人员现场测量得出，但受测量手段限制，可能与实际存在有一定的误差。

3、《评估业务约定书》之外新增申报评估的盆景、灵璧石、观赏石、刺绣、农民画、“夜郎神木”、根雕、“百车河”注册商标等资产，由于受客观条件限制，对其中的盆景、灵璧石、“夜郎神木”系按凉都绿业公司根据目前市场情况申报的价值列作评估值；对观赏石、刺绣、农民画、根雕、“百车河”注册商标系按凉都绿业公司根据中兴盛国际资产评估（北京）有限公司“中兴盛评报字[2011]B-1005号”《资产评估报告》评估结果申报的基础上，结合一年来的有关养护成本及市场物价变化情况确定评估值。

此部分资产评估结果依赖于凉都绿业公司申报价值及中兴盛国际资产评估（北京）有限公司评估结论的合理性，仅供委托方了解该部分资产价值时参考。

4、被评估单位提供给评估机构的资产申报清单、权属证明等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。

如以上资料中存在虚假或隐瞒事实真相等情况，本评估结果无效，评估机