宁乡水木天成3期全案策划报告.docx
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宁乡水木天成3期全案策划报告
宁乡水木天成（三期）全案策划报告
报告提纲
第一部分：
市场调查研究
1、宁乡宏观环境研究
1.1、宁乡概况分析
1.1.1、地理条件
宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。
东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。
宁乡全境面积2906平方公里，人口132万。
宁乡是省会长沙的西大门，距长沙44公里，是长沙通往湘中、湘北之要冲，沟通湘西北的咽喉要地。
区位优势明显。
1.1.2、文化条件
宁乡历史文化悠久，人文积淀深厚。
宁乡近70年来共出土国宝级文物四羊方尊、人面方鼎等青铜器1000余件，被誉为“南中国青铜文化之乡”；宁乡素来学风浓郁，教育昌达，“宁乡人会读书”美誉流布四方，近20年宁乡升入高等院校的人数一直雄居全省榜首，县内现有高等院校1所，省级重点中学和国家级重点职业学校各1所；宁乡劳动力资源丰富，素质较高，每年外出沿海发达地区打工者达20万之众，近年来新创民办职业学校20余所，每年为社会输送熟练技工近万人。
县城集中了大部分的教育资源，其中全县最好的教育资源都集中在县城。
为在新田县城创业、就业者提供了良好的子女教育环境，免除了他们的后顾之忧。
也为当地开发的楼盘提供了很好的配套。
1.1.3、旅游条件
刘少奇故居是国家首批“4A”景区、湖南四大黄金旅游线路之一；宁乡山青水秀，名胜众多。
灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目；沩山是21世纪长沙重点开发的三大名山之一，山中有享誉日本和东南亚的密印禅寺，与杭州灵隐寺齐名，内有四壁镶嵌12218块贴金佛像的万佛殿，堪称世所罕见；黄材水库为全国三大土坝水利工程之一。
宁乡历史悠久，旅游资源知名度高，资源组合及品味高，既有优美的自然环境又具有丰富的人文资源。
1.1.4、交通条件
宁乡基础设施完善，硬件设施良好。
境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、金洲大道、国道319线纵贯东西，洛（阳）湛（江）铁路连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达，18平方公里城区主干道布局井然。
形成了铁路、高速公路、国道的交通体系，交通非常便捷。
1.2、宏观经济运行情况及发展概况
1.2.1、全县生产总值（GDP）
近几年宁乡县GDP增长迅速，保持每年12%以上的速度增长，2008年，全市实现地区生产总值282.41亿元，同比增长16.0%，在湖南县域经济中排名第三，位列长沙经济四小龙，位列中国百强县84位。
经济实力比较雄厚，发展潜力巨大，县域经济快速有序发展，活力得到进一步彰显。
1.2.2、产业结构
农业：
宁乡是湖南第一农业大县。
是全国闻名的“鱼米之乡”、“生猪之乡”、“茶叶之乡”，先后被列为全国优质米、瘦肉型猪、水产品生产基地，生猪和粮食产量分列全国第五位和第九位。
工业：
形成了机电、食品、服饰、矿产四大支柱产业。
第三产业：
消费品市场繁荣活跃。
全县社会消费品零售总额84.58亿元，比上年增长22.8%。
旅游规模不断扩大。
以“创强”为契机，重点建设了沩山风景名胜区、灰汤温泉国际旅游度假区两个特色旅游景区。
全县拥有4A景区1个、3A景区4个、省级风景名胜区2处、省级工业旅游示范点1个，“吃、住、行、游、购、娱”六要素配置得到完善，中国旅游强县创建成功。
在全县生产总值中，三次产业结构由07年的18.1∶54.3∶27.6调整为08年的17.8∶57.3∶24.9，第二产业比重提高了3个百分点。
工业增加值占GDP的比重由上年的44.2%上升到48.7%，工业对GDP增长的贡献率由上年的59.7%上升到64.9%。
经济结构调整稳步推进。
近年一直保持二三一的产业结构。
工业主导地位进一步增强，新型工业化水平不断提高。
工业经济的发展壮大，将直接带动了城镇居民收入稳步提高。
1.2.3、固定资产投资
投资规模继续扩大。
近几年全县固定资产投资高速增长。
08年全县全社会固定资产投资达193.66亿元，比上年增长32.4%。
其中，城镇以上固定资产投资158.06亿元，增长31.1%。
投资规模的逐年扩大，加快了宁乡城镇化的发展。
1.2.4、居民可支配收入
人民生活水平继续稳步提高。
2008年，居民收入大幅增长。
全县城镇居民人均可支配收入14879元，比上年增长16.2%，农村居民人均可支配收入6594元，增长20.3%。
居民具有强烈的消费意识，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力,这些都成为房地产稳步发展的基础。
1.2.5、全社会消费品零售总额
消费拉动逐步提升。
消费品市场繁荣活跃。
全县社会消费品零售总额84.58亿元，比上年增长22.8%。
全县社会消费品零售总额跃居全省县域第2。
县域消费能力较强并且持续增强。
1.2.6、城乡居民储蓄存款余额
城乡居民储蓄存款余额高速增长。
从近几年来宁乡县城乡居民储蓄存款余额都高于15%的增长，08年达到98.44亿元，增长24.10%。
城乡居民储蓄存款余额的增多，城乡居民才有能力去置业投资。
小结：
1、宁乡县域经济实力雄厚，人均可支配收入较高，消费能力较强。
2、近年宁乡经济的高速发展，带动了当地房产市场的发展。
2、宁乡县房地产市场研究
2.1宁乡县房地产市场现状分析
2.1.1、宁乡房地产板块分布
宁乡的房地产起步较晚,自2006年起开始快速发展,目前房地产市场整体发展良好。
县城商品房基本上本地消化为主，外力的作用还没有显现。
目前大多数项目都集中在新城区，而且新城区的发展潜力还很大。
目前宁乡房地产市场在建项目17个，续建项目19个，待建项目16个。
宁乡县房地产区域板块主要划分为老城区商业中心板块（沿江风光带）、城西板块（白马桥乡）、新行政中心板块（宁乡大道两侧）、金洲新区板块。
板块
主要项目
城区商业中心板块
大玺门、新外滩、锦绣兰亭、东方明珠、香江国际
城西板块
世纪阳光、经典生活、馨香园、水岸星城
新行政中心板块
水晶郦城、中源花园、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、新府名邸、旺和家园、金叶家园、东鑫城市花园
金洲新区板块
碧桂园山湖城（在售）、左岸春天、温泉·青羊世纪城、通程项目（筹建）
2.1.2、市场供应产品分析
楼盘
名称
物业
类型
项目
地址
占地面积
建筑
面积
均价
楼盘
动态
香江国际
高层住宅
沿河路
3953㎡
34133.6㎡
2500
一次性95折，按揭97折
水晶郦城
小高层、高层住宅
花明北路
160亩
30万㎡
2450
一次性98按揭99
中源凝香华都
小高层、高层住宅
花明北路
209600 ㎡
47万㎡
270
-
优雅翠园
小高层住宅
宁乡大道旁
35566.76㎡
75592.4㎡
2400
无
东方明珠
高层住宅
沿河路
10958㎡
15万 m2
3000
1000抵10000
滨江·新外滩
小高层住宅
沿河北路
36665㎡
12万㎡
2700
-
嘉诚花园二期
小高层住宅
人民北路
93458㎡
25万㎡
2400
一次性93折按揭95折
御景名城
高层住宅
楚沩东路8号
8717.95
41000㎡
江景：
2800
其他：
2400
一次性96折按揭98折
大玺门一期
高层住宅
人民路与八一路交汇处
87087.28
25万㎡
2480
-
经典生活
小高层住宅
白马大道
11110.95㎡
23333m2
2000
-
馨怡园
多层、小高层住宅
-
24449.15 m2
49766 m2
电梯：
2100
多层：
1650
一次性97折按揭98折
湘核花园
小高层住宅
一环北路（三0四大队院内）
237亩
30.8万㎡
1800
-
百宜华府
小高层住宅
二环西路北侧
8360㎡
30174㎡
2300
一次性98折按揭99折
旺和家园
多层住宅
花明北路与三环路交汇处
39169㎡
60928㎡
1480
-
新府名邸
多层、小高层住宅
人民北路与一环路交汇处
54495.4㎡
105721㎡
2350
交5万抵6万，交10万抵11.5万,一次性98折按揭99折
玉龙国际花园
小高层住宅
宁乡大道
213440㎡
33.8万㎡
2500
一次性98折按揭99折
城南嘉园
多层住宅
一环南路
150000㎡
30万㎡
1500
-
世纪阳光
高层住宅
一环北路112号
21578.95㎡
82000㎡
2000
-
金凤花园
多层住宅
一环东路银海花园对面
16315㎡
27882㎡
1650
一次性98折按揭99折
绿地·紫金公馆
小高层住宅
紧金路139号
8211.7㎡
31225㎡
2550
一次性98折按揭99折
水岸星城
多层住宅
白马大道
75333㎡
18万㎡
1750
-
水木天城
低层别墅、洋房
东沩东路
278亩
17.5万㎡
双拼、联排4400
独栋5500
-
假日摩纳哥
高层住宅
花明北路与新康路口
-
-
2200
-
碧桂园山湖城
别墅、洋房
金洲新区金洲大道东288号
3000亩
300万㎡
联排：
3100，双拼：
4100，洋房：
2200-2400
-
目前市场供应的产品主要有小高层、高层住宅，其次是多层住宅和低层别墅。
其中2008年以来小高层高层产品占市场供应总量的90%以上。
目前宁乡整体房屋销售均价在2000元/㎡左右（包括经济适用房、单位集资房），个别高档楼盘均价达到2600-2800元/平方米。
2.1.3、销售户型分析
面积
户型
90-100m2
110-120m2
120-140m2
140-150m2
150-170m2
户型
两室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅二卫
四室两厅两卫
四室两厅两卫
主要楼盘户型代表面积
90m2
87m2
115m2
125-133m2
143-145m2
169-173m2
销售形势
紧缺
紧缺
主力户型
主力户型
销售压力大
根据调查,目前三室两厅二卫和四室两厅两卫为目前市场上的主力户型,上表所设计的户型市场销售形势良好,而部分项目三室两厅两卫设计在140-150㎡甚至150m2以上销售压力大（如世纪阳光项目）。
四室两厅两卫设计在160m2以上甚至170m2以上的户型市场抗性很强烈（如滨江地块的“大玺门”四室均设计在170m2的江景房销售难度大，而沿江的144m2三房已销售完毕）。
虽然其宜居度高，但在目前情况下总价过高，在价格敏感时期市场接受度较低。
同时随着区域房地产市场产品升级，超大面积的大户型产品将从普通市场剥离，步入高端市场，而主流市场面积区间将维持在120—145㎡之间。
2.1.4、宁乡消费者调查分析
（一）、主要购房群体经济收入水平分析
私营企业主：
主要是当地煤老板、农业经营大户、私营企业主，年收入50
万以上；
个体户：
年收入10万以上，包括私营经营户；
公务员：
年收入3-5万，未包括另外的灰色收入；
教师：
民办学校及名校4-5万/年，普通教师2-3万/年；
企业高级主管：
5万/年左右；
企业普通员工：
2-3万/年；
其他：
为子女就学问题转移上来的农村消费者，对住房面积需求不大，但对地段要求比较高。
消费者类型
目前居住情况
购房目的
对物业的要求
老城区消费者
自建房或待拆迁
改善居住条件
生活便利、三房或四房，地段选择为老城区沿河风光带或一环路周边
周边乡镇消费者
自建房或城里租房
为子女就学、改善居住条件
靠近学校、对物业面积要求二房或三房为主,主要选择宁乡一中附近
公务员、教师
宿舍、老城区
改善居住条件
地段位置离单位近，三房或四房，对小区档次要求高
投资客
有多套
投资为目的
地段升值潜力，主要选择区域在新政府区域
2.2、宁乡房地产供求现状分析
2.2.1、新建商品房累计供应和销售总量分析
表1 2009年上半年宁乡县新建商品房、住宅供应情况
项目
区域
新建商品房
其中：
住宅
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
宁乡县
27.08
-35.58
24.01
-41.13
表2 2009年上半年宁乡县新建商品房、住宅销售情况
项目
区域
新建商品房
其中：
住宅
销售面积（万㎡）
同比（%）
销售面积（万㎡）
同比（%）
宁乡县
64.88
182.13
62.85
193.91
上半年全县新建商品房累计批准预售27.08万㎡，同比减少35.58%，其中住宅批准预售535.67万㎡，同比减少41.13%。
同期全县新建商品房累计销售64.88万㎡，同比增长182.13%，其中住宅销售62.85万㎡，同比增长193.91%。
2.2.2、新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：
期间新建商品房实际销售面积）
表3 2009年上半年宁乡县新建商品房供销对比
区域
项目
宁乡
新建商品房
0.42
其中：
住宅
0.38
上半年全县新建商品房供销比为0.42：
1，其中新建商品房住宅供销比为0.38：
1。
全县市场存量房进一步降低，呈现供不应求的态势。
2.2.3、新建商品房成交金额、成交均价
项目
区域
新建商品房
其中：
住宅
均价（元/㎡）
金额（亿元）
均价（元/㎡）
金额（亿元）
宁乡县
2006
13.02
1862
11.70
上半年宁乡县新建商品房（含经适等）均价为2006元/㎡，其中住宅1862元/㎡；
2.3、宁乡房地产市场发展趋势
2.3.1、竞争市场预测
市场供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈
目前，宁乡县有23个以上都楼盘在对外销售，其中建筑面积超过10万方的县城楼盘超过一半，其中超过20万㎡就有7个，而且6-7个项目都于今年年底面市，市场竞争异常激烈。
2.3.2、价格市场预测
宁乡房地产将面对严峻的价格市场环境
由于宁乡房地产开发市场开发量巨大，而品质参差不齐，因此，目前对外销售的高品质楼盘，易受部分中低端楼盘价格的冲击，在产品供应过剩情况下，形势不容乐观。
价格仍将是各项目刺激需求的重要手段
同长沙市场一样，宁乡市场对价格的敏感度有过之而无不及，面对严峻的市场形势，各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传攻势以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。
2.3.3、产品市场预测
市场产品面积需求将进一步科学合理
目前宁乡房地产市场上充斥着160㎡以上的大户型，虽然其宜居度高，但在目前情况下总价过高，在价格敏感时期市场接受度较低。
同时随着区域房地产市场产品升级，超大面积的大户型产品将从普通市场剥离，步入高端市场，而主流市场面积区间将维持在120—140㎡之间。
小结：
宁乡房地产市场整体特点是：
2.4、房地产发展政策研究
1）、湖南省廉租住房保障办法——重新确定保障对象及补贴形式：
2月2日，日前，省建设厅、省发改委、省物价局等11个单位联合发出通知，印发《湖南省廉租住房保障办法》（试行）（以下简称《试行办法》），宣布自公布之日起试行。
同时，原来的《湖南省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（以下简称“原《办法》”）正式废止。
保障对象从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”
原《办法》规定，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要；《试行办法》提出，逐步解决城市（含县城）低收入家庭的住房困难。
保障对象从“最低收入住房困难家庭”到“低收入住房困难家庭”，这一看似细微的概念变化却折射出以人为本的考虑。
早前的廉租住房制度实行了集民政低保和居住困难为一体的“双困”准入机制，受益人群较少；同时，一部分低收入家庭无力购置合适的住房，又被排斥在廉租房覆盖面之外，成了“夹心层”。
以发放货币补贴为主，实物配租为辅
《试行办法》第六条规定，实施廉租住房保障，主要以发放货币补贴为主，实物配租为辅。
廉租住房紧缺的城市应当通过新建、收购、改造原有公房等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
采取实物配租方式的，配租面积按照当地政府确定的廉租住房租金标准计收租金。
多渠道筹集廉租住房保障资金
去年是我省廉租住房保障取得显著突破的一年。
省统计局提供的数据显示，2008年全省筹集到位廉租住房资金14.4亿元，为2007年到位资金的9.6倍。
国家未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程（包括廉租房和经济适用房）。
今年我省获得的中央专项补助资金预计超过10亿元，继续在筹集资金总数中占一定权重。
同时，根据《试行办法》，我省还将从市州、县市财政预算，省级财政预算安排，住房公积金增值收益中扣除相关费用后余额，土地出让净收益中按照不低于10%的比例等渠道筹集资金。
资金来源途径更加明确，渠道更加宽泛。
凌立观点：
观点一：
湖南省廉租住房保障办法，核心思想是：
扩大覆盖面，加大保障力度，加强监督力度。
观点二：
根据《试行办法》，不是低保家庭但存在住房困难的低收入家庭也将纳入廉租住房保障范围，惠及人群将大为增加。
省建设厅提供的调查数据显示，目前我省人均住房建筑面积10平方米以下的城市低保家庭有13.6万户，若加上低收入住房困难家庭，这一数据将达到28万户，受益人群反问大大扩大。
观点三：
借助国家加大保障性住房投入的政策，政府廉租住房租金来源一块更有保障。
今年我省获得的中央专项补助资金预计超过10亿元，有力支持了保障性住房政策的实施。
2）、湖南省建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》
14日，湖南省物价局、湖南省建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（以下简称《规则》），从今年7月1日开始，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算，并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。
新规1：
“开通费”全计入建设成本
《规则》明确，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。
俗称的“开通费”，一律计入开发建设成本，不得在合同之外另行收取；经营者在取得商品房预售许可证之前，不得以任何名目向购房者收取预售款性质的费用；经营者销售商品房，应当严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。
“出台《规则》，最主要的目的是规范合同价外的收费行为。
”省物价局住房旅游和服务价格管理处副处长王德良介绍，在以往的住房交易过程中，购房合同签订以后，交钥匙之前，开发商要求业主补交各种事先未约定好的费用，不少纠纷由此产生，物价部门收到的投诉也较集中。
“房屋建设配套设施这部分的费用，能够进入房价的，都要进入房价，而其它的代办费用，都要用合同进行明确，明码标价。
”
新规2：
开发商要履行提前公示义务
《规则》还提出，经营者应当在商品房公开销售24小时前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。
标示内容需包括：
商品房销售价格及基本状况，包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、建筑面积销售单价、总售价、付款方式及优惠折扣等；商品房产权转移等代收代付的具体收费项目，收费标准和收费依据；商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准。
商品房销售过程中，经营者需调整销售价格的，应当在执行调整价格的24小时之前按规定进行明码标价。
凌立观点：
⏹本次省物价局、省建设厅联合颁布的规范商品房价格新规，对进一步促进商品房交易秩序，建立公平、公开、公正的交易环境有重要意义。
同时新规要求将各项“开通费”计入商品房成本，对商品房成本计价方式进行了改变。
由于目前买卖双方主要争论的焦点在燃气开通费上（大约2400元），对房屋单价整体的影响并不是很大，有利于开发商在房价中静悄悄的进行转嫁。
3）、长沙土地出让再出新举措，四季度调整基准地价
19日，长沙市国土资源局、长沙市财政局联合发布《关于激活长沙土地市场有关措施的通告》（以下简称《通告》），几大土地新措施即日同时出台。
规定的最新举措之一，是今年四季度将适时调整基准地价。
我市现行基准地价是2006年修订的。
根据规定，城市基准地价应两年调整一次。
我市已从去年5月份开始，启动了包括大河西先导区在内的城区新一轮基准地价的修订工作，拟在今年四季度选择适当时机，公布新调整的基准地价，以准确反映我市城区内各区位现实基准地价状况。
《通告》显示，今年我市将大力抓好地价款欠额清缴工作。
去年7月份以来，市国土、市财政两局联合成立了国土收入清欠办公室，在土地市场联合办公，对历年出让的土地价款欠缴项目进行了全面清理，取得了积极的效果。
今年要逐宗研究，逐类处理。
从5月份起将欠缴单位信息录入内部办公系统，停办其一切用地审批手续；从8月份起将多次催缴不积极配合清缴的单位的欠缴情况分期登报公告，促其缴款；从10月份起对欠缴性质严重的单位分批次交由长沙市国土资源执法支队立案，依法追缴。
对今年内全部交清地价款的项目（包括非欠缴项目），长沙市国土资源交易中心对其交易服务费按规定标准的70%收取。
同时，还将继续抓好闲置土地的清理处置工作。
按照规定，今年长沙市将进一步严格控制经营性土地供应总量。
从今年5月份起实行按批次供地，一般每隔2个月左右供应一个批次，今年计划按3至4个批次供应。
在土地供应中，进一步严格执行熟地挂牌、网上交易、出让监管等制度，严格控制划拨土地供应范围和规模。
而从今年5月份起，提前确定和公示挂牌出让地底价，并将最低交易价和出让底价同时并卷报市政府审批，以市政府批准的出让底价作为宗地挂牌出让的起始价予以公示。
凌立观点：
⏹四季度基准地价调整的虽然没有公布，但从本次透露的信息来看，有所上涨是必然的，上涨的幅度还有待确定。
应为目前的市场地价已远远高出基准地价，基准地价对招拍挂经营性用地的影响并不是很大，但对拆迁补偿标准会有一定的影响。
今后土地出让实行按批次集中供应，表明土地市场的竞争将加剧，同时对开发商的拿地策略是一个考验。
4）、国务院调整固定资产投资项目资本金比例
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。
此次是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。
项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。
自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。
凌立观点：
⏹房地产项目资本金比例自199
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