农贸市场改建项目可行性研究报告.docx
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农贸市场改建项目可行性研究报告
目录
第一章总论
1.1项目概况
1.2建设方案编制依据和范围
1.3编制原则
1.4研究结论
第二章项目建设的意义及必要性
2.1建设项目背景
2.2项目建设的意义及必要性
第三章：
项目建设方案
3.1建筑方案设计
3.2结构方案设计
3.3给排水方案设计
3.4电气方案设计
第四章：
投资估算及资金筹措
4.1投资估算
4.2资金筹措
4.3综合估算表
第五章：
效果图：
第六章：
市场设置技术及规范
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
XX市XX市场
2、建设性质：
改扩建
3、建设规模：
扩建市场建筑面积24000平方米，地下二层，主体地上六层；改造人行道250米；新增停车位351个。
4、建设单位：
XX市XX综合服务中心
5、建设地点：
XX市前进路与顾里木图路交汇处。
1.2建设方案编制依据和范围
（1）国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
（2）国家计委《投资项目可行性研究指南》。
（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88。
（4）《村镇规划标准》（GB50188-93）
（5）现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准。
（6）XX市城市总体规划。
（7）项目单位提供的其它基础资料。
2、研究范围
（1）项目建设的必要性；
（2）项目建设目标及主要内容；
（3）项目建设规模的确定及功能配置；
（4）项目工程建设方案；
（5）投资估算与资金筹措。
1.3编制原则
1、项目建设本着因地制宜、合理布局、综合配套、高效灵活、兼顾发展的原则。
2、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.4研究结论
1、本项目的建设将完善市场基础设施，改善交易环境，带动就业与创业。
2、本项目的建设将从根本上解决城镇环境脏、乱、差的问题，使扩建后的市场更有利于开展招商引资。
3、本项目选址，交通便利、供水、供电及通讯等各项建设条件均已具备。
4、本项目已作了大量和充分的前期调研论证和准备工作，项目建设无论从功能、规模、配套设施、建设标准上，还是客观需要上都是十分必要的。
综上所述，该项目符合国家政策和城镇发展要求，建设条件已经具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的，可行的。
第二章项目建设的意义及必要性
2.1建设项目背景
1.项目背景
XX市是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地，位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。
东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县，南滨尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长150千米。
市区距乌鲁木齐市公路里程524千米。
境内有山水清秀、气候宜人的避暑胜地-国家级森林公园哈日图热格；有以奇石闻名的亚洲最大怪石群落-省级风景名胜区怪石峪；有山深林幽、风景如画的夏尔希里自然保护区；有堪称动植物乐园的亚洲最大的白梭梭自然保护区——甘家湖湿地；世界罕见的与恐龙同时代的活化石——新疆北鲵；守望国门的红色旅游胜地阿拉山口第一哨；有省级文物保护单位-达勒特古城遗址；有集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合性活动场所-商业步行街；有集博五公路绿色长廊、滨河公园、人民公园、赛马场为一体，体现自力更生、艰苦奋斗，改造戈壁荒滩，建设秀美家园的XX精神的AAA级风景区－博尔塔拉生态旅游景区；城区内有民族文化色彩浓厚的西部文化广场和博尔塔拉纪念园。
这些丰富的自然、人文旅游资源的积淀，使XX市拥有了发展旅游业得天独厚的比较优势。
XX自然风光雄奇壮丽，边塞文化粗犷豪放、民族风俗淳朴浓郁、异域风情惹人心醉，被誉为"西来之异境，世外之灵壤"。
XX市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。
XX市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。
2.自然条件
（1）、地理位置：
XX市位于新疆准噶尔盆地西南端，界于东经79°53′—83°53′，北纬44°02′—45°23′之间。
XX市位于新疆西北部，天山西段北麓，准葛尔盆地西南部，北以阿拉套山为界与哈萨克斯坦共和国接壤。
市境面积7956平方公里，人口19万，有汉、维、蒙、哈等31个民族。
博尔塔拉蒙古自治州成立以后，XX市一直是自治州首府。
XX市地处艾比湖和赛里木湖之间，博尔塔拉河中下游，地势南北高，中间低，阿拉套山绵亘于市境北部，岗吉格山自东向西贯穿市境中部，呼苏木奇根山和呼和尔琴山屹立于市南部，形成四山、三谷、二条川地形。
地形以山地和冲积平原为主，最高峰为库松木切克山，主峰海拔高度3287米。
博尔塔拉河自西向东横贯市境，市区东北的阿拉山口，地处阿拉套山和巴尔鲁克山两山间的戈壁峡谷地带，平坦开阔，世称准噶尔山门，是全国著名的大风口，年平均风速为6.1米/秒，年平均大风日达166天，有每秒55米的新疆最大风速值的纪录。
（2）、气候特点：
地处欧亚大陆腹地，山地、平原、湖泊分别占总面积的53%、43%、4%，所以平原及低山丘陵地区普遍具有光热资源丰富、温差较大，降雨稀少，蒸发强烈等典型的温带干旱荒漠特征，。
太阳总辐射能5.4×10--5.77×105焦耳/㎝²,高于同纬度的华北、东北地区。
年实际日照时数2700—2900小时,≥0℃的积温2529--4346℃，≥10℃的积温2022--3929℃。
无霜期153—195天。
年平均降水量90—500毫米，年蒸发量为1500—3500毫米。
属温带大陆性气候，是典型荒漠性灌溉农业区，境内有三河两湖：
即XX河流域、精河流域、大河沿子流域、赛里木湖、艾比湖。
自东向西因海拔的升高可分为温暖、温和、温凉、冷凉、寒冷五个不同类型热量区。
3.社会、经济发展状况
2011年全市实现地方生产总值49.19亿元，较上年增长12.7%；地方财政收入6.07亿元，增长47.37%，其中一般预算收入4.01亿元，增长32.67%；全社会固定资产投资完成28.49亿元，增长11.6%；社会消费品零售总额15.67亿元，增长16.3%；农牧民人均纯收入8526元，增加895元，城镇居民人均可支配收入15288元。
4.XX市场情况
XX市场成立于1994年，总交易面积5000平方米。
市场内现有面积6000平方米的混凝土地坪，钢架大棚1座，面积5000平方米，有办公楼2栋。
该市场是基建队集体所有。
现有工作人员12名。
现状市场占地6000平方米，现有商户175户，规划摊位235个（3米×4米），常年有固定摊位175家左右，临时商户60家左右，主要从事农副产品、日用百货、服装鞋帽，餐饮、五金日杂等，年交易额可达10000万元。
根据目前市场现状和运行情况看，市场主要存在以下问题：
一是基础设施不完善、功能不齐全、现有设施老化严重，特别是照明、防雨、防晒功能缺失，给商户和居民带来严重的经济损失。
二是市场空间严重不足，设施简陋，规划不精确，导致乱堆、乱放严重，不利于管理与正常的商品交易，同时严重影响了市容建设。
三是公路两旁的人行道上污秽很多，乱扔脏物，随意摆放杂物、公路及两旁的人行道成了XX市场的停车场及货物摆放点。
市场附近的公路、人行道、非机动车道混为一体，时常出现交通事故及人员纠纷造成的斗殴事件，对附近居民和附近两所学校的学生的正常生活带来了负面影响。
2.2项目建设的意义及必要性
随着社会事业的快速发展，市场设施老化，防雨防晒功能缺失，商户常年露天交易等现状，已不能满足社会发展和人民生活水平提高的要求。
同时随着统筹城乡的步伐加快，加强市场基础设施建设，为全民创业打下坚实的基础是非常必要的。
一是扩建市场将完善市场基础设施，改善交易环境，吸引商家入市进行买卖，提高经济效益。
二是扩建市场将增加就业，加快农村劳动力转移，开展全民劳动创业，减少无业游民，进而对社会治安有一定的益处。
三是扩建市场将提高人民生活水平和提高政府税收，扩建和改造后的市场，环境优美，吸引更多的顾客进行消费，提高交易额，进一步增加了税收和充足的管理费用，为政府减轻管理负担。
四是扩建市场将更有利于增进物资交流，通过良好的物资交流提高XX的知名度。
五是扩建市场将利于市场环境卫生整顿，市场将便于更加规范管理，更好的建设市场和招商引资，建成辐射周边乡镇的综合交易市场。
综上所述，对本市场进行扩建和改造具有重要的现实意义。
第三章：
项目建设方案
3.1建筑方案设计
3.1.1设计依据
1、建设单位提出的有关项目要求和资料。
2、建筑设计专业执行的国家主要规范：
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《商店建筑设计规范》JGJ48－88。
其他国家相关规范及标准。
3.1.2扩建市场方案设计
扩建市场由四个区域组成，1#区域包括有水产，海鲜，牛羊肉、大肉。
2#区域包括有水果区、蔬菜区、调味品区、干果特产区。
3#区域包括饮食区、五金日杂区，和4#市场为服装百货区。
每个区域由若干个3米×6米的摊位和50平米的商铺组成。
摊位间的走道为3米，满足交易空间要求。
扩建的市场建在现在市场的地址上，地下二层，地上六层，纯框架结构，大开间，高空间，满足市场采光和通风的要求。
市场门前规划出19米宽的停车位，拓建人行道长250米，彻底改善XX市场周边环境和城市面貌。
3.2结构方案设计
3.2.1设计原则
在确保经济合理的前提下，遵循技术先进，安全适用，严格执行国家及行业的规范、标准。
3.2.2设计依据
1、建设单位有关项目要求资料。
2、国家及行业相关规范、标准。
3.2.3结构形式
根据本工程的使用功能，考虑其以后的灵活改造，采用纯框架结构体系。
3.2.4设计说明
1、地基基础：
商混现浇，达到XX市7度3级抗震要求。
2、施工要求：
严格遵守国家现行的有关施工验收规范标准。
材料：
钢筋混泥土。
砌体：
要求施工质量控制等级为B级，采用轻质砖砌体，M5混合砂浆砌筑。
3.3给排水方案设计
3.3.1设计依据
1、《建筑给水、排水设计规范》GB50015–2003
2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3、《室外给水设计规范》GB50013-2006
4、《室外排水设计规范》GB50014-2006
5、建设单位提出的相关项目要求。
6、建筑及其它专业提供的资料图及要求。
3.3.2设计内容
1、室外工程：
室外给排水、消防。
2、室内工程：
室内给水、排水、室内消火栓、手提式灭火器。
3.3.3给水系统
1、生活给水、消防给水各自为独立系统，用水主要是水房用水。
2、水源：
水源由附近道路给水管网引入，使水质、水量均有保障，在入口处装设水表后引入市场内，入口管道为De110，最高日生活用水量为3.4L/S。
3.3.4排水
排水包括生活用水排放和屋面雨水排放。
屋面排水考虑内排水。
排水系统为污废水合流排放，生活污水经化粪池设备处理后，排入城区排水管道。
3.3.5消防系统
本工程室内设独立消防系统，当火灾发生时，主要靠每层设置的消火栓及分散设置的手提式磷酸铵盐干粉灭火器灭火。
室外消防用水量为20L/S，室内消火栓用水量为15L/S，消火栓型号SN65，消火栓箱800X650X240，水枪Φ19，内胶水带25M。
消火栓的设置必须保证两支水头能够同时到达室内任何地点。
室内消防管道为环状管网连接。
灭火器的配置：
本工程危险等级为中级，单具灭火器最小配置灭火级别2A，配置3kg手提式磷酸铵盐灭火器24具。
3.3.6管材
生活给水管采用三型无规则聚丙烯PP-R塑料给水管，管道公称压力采用1.25Mpa，雨水及排水管采用钢筋混凝土管，消防管道采用热镀锌钢管，室外给水管道采用埋地聚氯乙烯给水管，管道公称压力为1.25MPa。
室内外给排水材料表
序号
名称
规格型号
单位
数量
备注
给水工程
1
给水塑料管
De160
米
1000
2
阀门井
Ø1600
座
5
3
消火栓井
Ø1200
座
4
排水工程
1
钢筋混凝土管
DN300
米
240
2
检查井
座
4
3
雨水口
座
6
4
3.4电气方案设计
3.4.1设计依据
1、〈〈民用建筑电气设计规范〉〉JGJ16-2008
2、〈〈低压配电设计规范〉〉GB50054–95
3、〈〈建筑照明设计标准〉〉GB50034–2004
4、《商店建筑设计规范》JGJ48－88
5、〈〈防雷与接地安装〉〉D501–1–4
及其国家颁布的有关设计规范、规定及标准。
3.4.2设计范围
本工程设计范围包括配电系统、照明系统、防雷接地系统。
3.4.3配电系统
本工程为三级负荷。
由场地内变压器低压侧引出380/220V低压电源，采用VV22型铠装铜芯电力电缆埋地引入值班室配电柜。
室内支线穿难燃塑料管在天棚、地坪及柱内暗敷。
3.4.4照明系统
1、依据GB50034-2004《建筑照明设计标准》，各市场照度为300Lx。
2、从保护视力、提高效率及经济节能的角度出发，本工程所有灯具均采用高效节能型。
3、应急照明主要在每层各主要出入口的门框上设安全出口标志及在走道上设置疏散指示灯和应急照明灯具。
应急照明回路应单独设置。
3.4.5防雷接地系统
1、本建筑属于三类防雷。
根据规范要求在屋面敷设避雷网，所有突出屋面的金属物均与屋面防雷装置相连，并用柱内主筋做防雷引下线且与接地装置可靠联结。
2、接地系统的制式采用TN-C-S，电源进户处零线作一组重复接地，接地电阻R≤1Ω,接地装置利用建筑物钢筋混凝土基础底板地梁桩作为自然接地体,实测不满足要求时增设人工接地极.
第四章：
投资估算及资金筹措
4.1投资估算
4.1.1编制说明
XX市场扩建工程，包括扩建市场建筑面积24000平方米；改造人行道250米；停车场花岗岩铺装3000平方米；新增停车位351个。
工程估算总投资9010万元。
其中：
建筑工程费：
8000万元
装修费用：
600万元
其他费用：
360
预备费：
50万元
各种费用详见：
综合估算表
编制依据
（1）工程量按设计人员提供的资料计算。
（2）套用定额：
《博州地区建筑工程计价定额》（2012）版，《博州地区安装工程计价定额》（2012）版，《新疆装饰装修工程计价定额》（2008）版。
（3）材料差价按《博州工程造价》2012年第二期，博州地区建筑工程主要材料市场价格计算。
（4）《市政工程可行性研究投资估算编制办法》建设部（1996）。
（5）建设单位管理费按财建[2002]394号文执行。
（6）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号文）
（7）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）。
（8）《施工图设计文件审查收费试行标准》新建（设）字[2001]11号转发自治区物价局。
（9）《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）。
（10）《工程建设监理收费标准》发改价格[2007]670号文。
（11）墙改费按新财综发[2008]489号计算。
（12）环境影响评价费执行计价格[2002]125号。
（13）《新疆维吾尔自治区地震安全性评价收费管理办法》新价费发[2004]20号。
4.2资金筹措
根据建设单位有关建设资金筹措计划，资金来源为自筹
投资估算表
序号
项目及费用名称
单位
数量
单价
合价
投资比（%）
（元）
（万元）
总计
一、二、三、四项之和
9010
100%
（一）
建筑工程费
8000.00
88.8%
1
扩建市场
7500.00
（1）
土建工程
㎡
30000
1800
5400.00
（2）
给排水工程
㎡
30000
300
900.00
（3）
电气工程
㎡
30000
400
1200.00
2
室外工程
500
（1）
室外供电直埋电缆
项
1
50.00
50.00
（2）
室外供排水管网
项
1
40.00
40.00
（3）
供暖
项
1
190.00
190.00
（4）
人行道改造
㎡
2000
350.00
70.00
（5）
停车场改造
㎡
3000
500.0
150.00
（二）
装修费用
600.00
6.7%
（三）
其他费用
360.00
4.0%
1
建设单位管理费
万元
8000
1.0%
80.00
2
工程监理费
万元
8000
1.0%
80.00
3
设计费
万元
30000
40
120.00
4
预算及审查费
万元
8000
0.3%
24.00
5
工程招标服务费
万元
8000
0.7%
56.00
（四）
预备费
万元
1
项
50.00
0.5%
第五章：
摊位设置方案及效果图
一、建筑设计见方案文本
二、室内布局参考效果图
1、水果摊位
基本概念
水果在农贸市场里面比较特殊，老式农贸市场里面其果皮、果壳等卫生较差，新式农贸市场的设计则让其焕然一新，大大提升了农贸市场的档次。
平面布置
水果有摊位式和包厢式两种。
摊位式按阶梯模式设置台面，宽度1-2米间，如果有条件者，可按水果超市配置效果更佳。
2、卤味摊位
基本概念
卤味在农贸市场里占据非常重要的地位，是市场里最能出产效益的类别，卫生防疫要求相当严格，还起到调协整个市场人流的作用。
平面布置
卤味区分为经营区、制作区、预进间三部分。
（预进间可分为一次预进和二次预进，主要考虑场地有限，只保留二次预进）经营区应设收银窗口或收款通道收发银。
3、副食品摊位
基本概念
副食品经营方式以包厢为主，主要考虑其商品量大而多的特点可分为柜台式和走入式两种。
净身小于3米，通常采用柜台式销售模式，后方设置储藏空间；净身大于3米，考虑其营业房利用率，走入式设计更佳。
4、豆制品摊位
豆制品在农贸市场里面的比重并不大，但由于中国人的饮食习惯，对豆制品的特殊喜好使其成为在每个市场里面必不可少的一部分。
豆制品属于半成品或直接入口的商品，对其卫生防疫要求相当严格，因此距离家禽、水产摊位要有一定的隔离空间。
平面布置
豆制品摊位一般以阶梯式为主，有条件者采用冷藏式导柜更佳。
5、水产摊位
基本概念
我们现将淡水产、海水产、贝类统一规类为水产区。
淡水产：
主要为江河里的淡水鱼类，虾类，蟹类等。
市场分类一般把鲜活鲜虾、海蟹也划分在淡水产供应。
海水产：
海里的鱼，蟹类。
主要以冰冻海鲜分类。
贝类：
主要为蛤类、螺丝等。
6、肉类摊位
基本概念
肉类摊位在农贸市场里扮演着很重要的角色，起着吸引人流的作用。
平面布局
肉类的摊位应布置摊位台、挂肉架、水龙头、电子称、冰柜、绞肉机。
最好以冷藏箱展示。
台面摊位
肉类摊位台面做法为60mm的预制板上铺设5厚的橡胶防震垫，最上面铺设20厚白色聚乙烯稀板，台面周边30X40不锈钢围边。
7、蔬菜摊位
基本概念
蔬菜在农贸市场里占据着非常重要的地位，是市场里最能体现美观的类别，还起到调节整个市场人流的作用。
平面布局
蔬菜摊位的位置一般分为阶梯式挡板略斜。
台面宽度为1M-2M之间。
采用阶梯式，可以使蔬菜的摆放显得整齐、美观。
在铺台面时，向地漏方向放3%坡度。
8、家禽摊位
基本概念
家禽是农贸市场里最脏最臭的部分，对周边摊位有着很大限制，比如像豆制品与卤味等卫生要求较高的种类就不能放在旁边，地点的选择最好是与市场内部脱开，有独立的进出口，独立的排风措施（最好能够有自然通风）。
最好能够设置在卫生局旁边，以便家禽区的粪便流入化粪池。
平面布局
家禽分为经营区和屠宰间，经营区需划分为水禽、旱禽两类，屠宰间也要相应设两间，但有时手场地限制也可考虑做一个屠宰间。
水禽和旱禽的内部布置基本相同，需设置禽笼，水龙头、排水沟、壁扇，有条件的还可以安装空调。
屠宰间里应布置杀鸡设备、烫毛桶、拔大毛、拔小毛、剖肚台、集毛池、通风设备。
家禽展示笼子与前面墙或玻璃应距离30公分左右。
以家禽为单位，一个家禽设一个窗口，家禽又分单层和双层，客户在这里挑选好货物后有经营户拿到屠宰间屠杀，客户只需在屠杀窗口等候取禽。
杀白禽和毛禽分开，避免二次污染。
第六章：
市场设置技术及管理规范
（1）、管理规范
1 规范
1.1 农贸市场应当制定内部管理制度，包括：
农贸市场管理人员工作制度、农贸市场管理人员岗位目标责任制度、市场经营者守则、食用农产品安全质量责任制度、不合格商品退出销毁制度、产品质量安全追溯制度、农贸市场经营活动场内公示制度、商品预先赔付制度、市场消防安全管理制度、市场档案管理制度、人员培训管理制度、环境卫生管理制度等。
1.2 农贸市场应建立服务台帐、顾客投诉处理台帐、食品从业人员健康检查登记台帐、计量器具台帐、校秤记录台帐、不可食用肉回收台帐等。
2 质量规范
2.1 鼓励市场经营者采购经销经过国家认证的有机的、绿色的、无公害的农产品。
2.2 农贸市场应在场内明显处设置检测室，检测室面积不小于10平方米，并配备专业检验人员，配备检测项目所需的快速定性检测设备，每日必须对上市商品抽样检测，并公布检测结果。
2.3 场内经营销售豆制品、肉类、粮食及其制品、副食品等与人体健康和人身安全密切相关的商品，经营户要索取有关证件并建立进货台帐，建立农产品销售追溯制度。
2.4 不得销售掺杂掺假、以次充好、假冒伪劣、过期失效、变质等不合格商品。
2.5 对发生畜禽病死或疑似病死事件的，应按照卫生防疫的有关要求处置。
3 证照规范
3.1 场内经营者必须持有有效营业执照，经营豆制品和副食品等还必须同时领取卫生许可证，不允许无证照经营，或超范围经营。
3.2 随商品同行的当日合格证、检疫证、送货单、确认单等商品证、单，应由场内经营者自行保存备查。
4 价格规范
4.1 销售各类商品应按国家有关规定实行明码标价，标价内容真实明确、字迹清晰、货签对位、标示醒目。
4.2 包装类商品标价签应当标明品名、计价单位、产地、零售价等主要内容，对于有规格、等级、质地等要求的，还应标明规格、等级、质地等项目。
4.3 禁止价格欺诈、哄抬价格和低价倾销等不正当价格行为。
5 计量规范
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