小产权房41824.docx
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小产权房41824
小产权房买卖合同
什么是小产权房屋?
小产权房没有国家发的房产证和地产证，属于权利受限的房屋，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。
但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也能合法转让过户。
其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
小产权二手房包括哪些房屋?
可以买卖吗?
严格来说，小产权二手房包括：
已购公房，乡产房和使用权房。
根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。
"已购公房"，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。
"乡产权"，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。
而对于"使用权"房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
购买小产权房屋存在哪些风险?
第一，"小产权"的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，小产权房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。
如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。
双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
第四，该房子暂时不能落户。
如果你们以后有孩子了，他的户口就没法落在肥城，不过你老婆如果是肥城户口的话那倒是没有问题。
房屋买卖合同
甲方：
高海林身份证号码：
地址：
固定电话号码：
乙方：
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身份证号码：
地址：
固定电话号码
丙方：
姓名：
身份证号码：
地址：
固定电话号码
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方为房屋价款的实际购买者和房屋的所有权利的享有者，乙方为甲方购买房屋的代理人，丙方为甲乙双方协议的见证人。
二、房屋情况
甲方委托乙方代理其购买山东肥城市市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米），房屋房款总额为：
人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________元）。
三、价款承担
甲方承担该房屋的所有房款、房屋交易的税费及房屋后续的费用，乙方不承担房屋的任何税费。
三、房屋权属
甲方对该房屋享有全部的使用权、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利，乙方及其家人（父母、妻子、子女等）在本合同签署后任何时期不对该房屋主张任何权利。
四、房屋包括所有附属设施：
水电户、电视、电话、煤气及房屋附带的一切设施，如地下室及停车位等。
五、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。
房屋产证名为乙方，但乙方及其家人同意不以产证名义主张该房屋的任何权利。
在国家政策变化或过户条件成熟时，乙方同意积极协助甲方办理房屋产权手续。
如果该房屋涉及到拆迁补偿，由甲方享有，乙方不得主张。
六、本合同签订后，乙方应保证甲方享有同乙方相同的居住权利。
本合同签订后，乙方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
七、违约责任
1、乙方应当于年月日交付甲方房屋，乙方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给甲方。
逾期超过____五___个月时，甲方有权解除本合同。
解约时，乙方除将已收的房价款全部退还甲方外，并应赔偿甲方经济损失人民币___四万______元。
2、甲方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。
其逾期部分甲方应加付按日千分之一计算的违约金给乙方。
逾期超过___五____个月时，乙方有权解除合同。
解约时，甲方已付房价款的_________作为乙方的损失赔偿金。
3、如果乙方出售的房屋存在质量问题影响到甲方居住权利的行使，一切责任由乙方承担，并应赔偿甲方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。
本合同的任何变更必须以双方签字确认的书面变更为准。
如因重大客观原因导致本合同的解除，乙方应按照市场评估价返还甲方房屋价款，并赔偿甲方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，乙方应当通知甲方，如有补偿款发放，乙方应当全额退还甲方。
八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的依法向肥城市基层人民法院起诉。
九、其他约定：
本合同自双方签字或盖章之日起生效。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
丙方（见证人）：
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国土部重申小产权房不合法专家称应该谨慎处理
*正文
*我来说两句（0人参与）
2012年03月27日07:
31
来源：
中国广播网
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*字号
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中广网北京3月27日消息（记者冯会玲）据中国之声《新闻纵横》报道，有消息称，目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。
清理的步骤是要先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
但昨天记者就此向国土资源部相关负责人求证时，国土资源部表示，没有任何人近期发表过这样的观点。
最近围绕小产权房的消息四起，从侧面反应出公众和市场对这个问题的迫切关注。
法官：
你现在总共收了16名被害人多少钱？
李风景：
具体数字我问了，也就700多万，在我进来之前已经退了可能有3、4百万吧。
这是3月23日，在北京接受检方质询的北京风景伟业房地产有限公司老总李风景，因为擅自在房山区建设并销售"青龙湖庄园"别墅，且在政府部门明令禁止的情况下仍然继续销售，被检方指控犯有合同诈骗罪。
这一案件的公诉，使李风景成为首位因建设、销售小产权房，被检方追究合同诈骗罪刑事责任的开发商，这一罪名的量刑最高可至无期徒刑。
也是在3月中旬，湖南省桂阳县组织国土资源、规划、建设、城建执法等部门执法人员对城北村7户共1500多平方米"小产权房"进行拆除，拉开了春季"铁锤行动"序幕。
尽管国家相关部委三令五申，建设、销售、购买小产权房是违法行为，但高房价的现实还是让很多家庭顶着风险住进了小产权房。
今年的两会上，国土资源部部长徐绍史被众多媒体追问最多的还是小产权房将如何处理。
徐绍史：
今年我们的工作就是一手要抓调查研究，清理试点。
另一手要抓执法监察，严格防范，不让它继续蔓延，那么这项工作我们也会严格的保护农民的正当权益，同时也要依法依规来行政，此次为大规模的清理做一些准备。
全国工商联房地产商会日前发布的数据显示：
1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。
财经专家叶檀认为，处理小产权房的问题应该从易到难，分步骤处理。
叶檀：
现在要新建的就不允许新建了，我想是不再产生增量这个是比较重要的一部分，要不然的话它积累的矛盾会越来越多，其次是在以前存量的小产权房里头，明显违规或者是产权比较容易清理首先清理掉，其次是用一些方法来处理最难处理的部分，比如说手上只有一套房的，或者是产权并不明晰放到最后来清理，在清理的过程中时间会非常长。
清华大学教授蔡继明认为，对没有占用耕地的小产权房相关部门应该考虑让它合法化。
蔡继明：
我们可以严格的管住耕地，保护耕地，对于已经是建设在建设用地上的小产权房，它没有占用耕地，这个担心是不必要的，所以对农村集体建设用地上建的小产权房我认为是可以让它合法化、可以入市的。
2010年，国务院责成由国土部、住建部牵头，中央14个部委成立了小产权房整治处理领导小组，但到目前为止，相关处理细则并没有出台。
经济学家马光远认为，处理小产权房是个极为复杂、也将极为漫长的一个过程，如何才能尽量兼顾各方利益才是更为妥善的处理方法。
马光远：
每一个都是不一样的，这东西非常难非常复杂，设定不好的话，房地产领域本来这么多年积累的矛盾和问题，恐怕会成倍的激发出来，没有考虑购买小产权房的，没有考虑建小产权房的，没有考虑买小产权房的这些人他们的利益诉求，来看待小产权房的问题，这个问题永远无底，所以我认为小产权房的问题最终恐怕大家都要退一步，购买的人要退一步，有关部门恐怕要退一步，体谅各方面的利益，所以现在的最关键是怎么样来兼顾各方的利益。
"小产权房"是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护；城镇居民不可以购买"小产权房"；对"小产权房"违法用地不予确权登记发证。
小产权房治理何时开始"动真格"？
哪些城市将会作为清理小产权房的试点？
中国之声将持续关注。
国土部开始试点治理小产权房（组图）
2012-03-2702:
07:
00 来源:
重庆晨报（重庆） 有0人参与手机看新闻
转发到微博（0）
国土部开始试点治理小产权房
专家称，假如补交土地出让金后，小产权房可合法流通，将拉低商品房价格
在全国各地蔓延的小产权房占用了大量耕地。
北京天价小产权房。
新华社发
小产权房治理开始动真格。
国土资源部表示，已经开始试点治理小产权房，先清理再治理。
议论多年的小产权房治理为何在今年才见动静？
首先启动的清理试点会有哪些针对性举措？
假如使现有小产权房合法化，会不会刺激新一轮房价上涨？
现状
我国城镇住宅
小产权房占三成
据《央广财经评论》报道，议论多年的小产权房治理工作这回要动真格的了。
来自国土资源部网站的消息，目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。
今年以来，小产权房治理工作可以说是"几次听闻楼梯响"，3月初全国两会上，多位代表和委员建议要治理小产权房。
3月11日，国土资源部部长徐绍史公开表示，今年清理小产权房的工作，主要是一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。
相关统计显示，小产权房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年，如此严峻的形势让治理小产权房的呼声越来越高。
然而小产权房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。
因此，如何理清小产权房的身份成了左右为难的一道题。
治理
小产权房是黑户
要纳入合法体系
小产权房，并不是法律上的一个概念，而是人们约定俗成的一种称谓。
它是由一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造的房屋，但是卖给了集体经济组织之外的人。
它最大的优势就是价格低，而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。
因此，关于小产权房要不要治理一直存在观点分歧，有人认为它的存在是合理的，有人认为它的存在损害了国家利益。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，小产权房首先是一个不明不白的黑户，与现行的法律法规体系不相融合，所以说必须要给他验明正身纳到合法体系当中去。
杨红旭介绍，在中国，土地分为两个类型，一类是城市的国有用地，这种土地上建的房子都是按照相关法律给予产权的。
另一类就是农村集体的房子，土地也是属于集体的，城镇属于国有的。
城镇土地控制得比较严，基本上是一种符合法律法规的，但是农村土地也是因为属于集体的，所以政府监管不是很到位，有些村集体或者村民可能不是那么遵纪守法，所以有了这样的现象。
杨红旭认为，小产权房现象有历史原因，有合理因素有不合理因素，总之需要进一步治理，应纳到法律化、法规化过程当中去。
问责
要建立长效机制
防小产权房蔓延
尽管国土资源部等部委目前还没有拿出试点和解决方案，但业内认为，在房价较高的一线城市小产权房可能会转变为可以合法交易的、特殊性质的商品房。
对此，杨红旭说，不一定要按照区域划分，首先是两分法，已经建好的销售的小产权房只要不是在耕地上建造的，主要解决途径还是以让开发商和买房人补足相关的土地价款，完成征地过程可以发售相关的产权认证。
另一类，在建的或没卖出去的应该是制止。
"深圳市最近有一个做法可以参考，他们提出试点把一些村民建的房子由政府整体收购收租，再把房子租给相关的保障群体。
"杨红旭说，这种方式比较好，不涉及到产权问题，但暂时可以纳入到国家住房政策中去。
国土资源部部长徐绍史说，今年一边要清理现有的小产权房，一边要杜绝它的蔓延，但是之前小产权房之所以存在，就是因为很多人打了政策擦边球，因为按照相关法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
今后要是不让小产权房再继续蔓延的话，怎么来杜绝呢？
杨红旭认为，要建立长效机制，不让小产权房再蔓延。
要规范村集体包括尤其是乡镇一级政府在这方面的一些利益诉求和利益冲动，最关键的就是要实行问责制，对镇政府、乡政府包括村集体，都可以进行直接问责的，然后对国土部的相关责任人进行查处。
影响
小产权房若流通
将拉低商品房价格
小产权房之所以有市场就是因为出售的价格低，现在要纳入到治理范围当中并且先清理再治理很多人觉得小产权房的价格恐怕要上涨了，这会对整个房价带来什么样的影响呢？
杨红旭认为，假设通过试点之后在未来几年，小产权房合法化后可以流通，即便算上相关的一些补偿，补土地出让金后的价格依然是明显会低于商品房价格，可能会冲击部分的相邻地区的商品房价格，所以对于抑制商品房价格是有帮助的，因为盘量比较大，规模比较大。
据中央人民广播电台
北京天价小产权房
国土资源部责令查处
新华社"新华视点"专栏3月21日播发的报道《单套5000万，竟是小产权？
京城"天价"小产权房调查》，曝光了北京市昌平区郑各庄村违规大量建设小产权房，单套"四合院"高达5000万元的问题，引起有关主管部门的高度重视。
国土资源部再次重申：
小产权房不合法，要试点清理，并责成相关部门查处"天价"小产权房。
北京市昌平区郑各庄村，是小产权房集中地，当地不仅建设了80余栋小高层，还在建养老国际公寓，并衍生出"水城御墅"四合院这样的高端住宅产品。
"水城御墅"项目没有产权证，但却在对外销售，单套四合院起价2000万元，最高为5000万元，共有69套，目前通过会员制的模式已卖出20套左右，引起有关部门的高度重视。
国土资源部有关负责人对"新华视点"记者表示，已责成相关部门对"天价"小产权房进行查处。
并重申，"小产权房"是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护；城镇居民不可以购买"小产权房"；对"小产权房"违法用地不予确权登记发证。
这位负责人还表示，今年国土资源部将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展"小产权房"的试点清理工作，为启动全面清理"小产权房"做好制度和政策准备。
新华社
什么是小产权房
"小产权房"不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
"小产权房"很多人称为"乡产权房"，不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房"。
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。
2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。
（本文来源：
华龙网-重庆晨报）
小产权房的"疙瘩"如何解
2012-03-2303:
46:
46 来源:
证券时报网（深圳） 有0人参与手机看新闻
转发到微博（0）
近几年来，随着房价高涨，小产权房吸引了越来越多的目光。
虽然民众期盼小产权房解禁的愿望没有消停过，但小产权房要取得合法身份恐怕不是易事。
前不久，国土资源部有关负责人表示，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护，这又一次将翘首期盼的小产权房业主的希望击得粉碎。
没有身份的黑户
所谓"小产权房"，是相对大产权房而言的。
法律上，我们将城市的商品房称作大产权房，即拥有完全产权的房屋。
而所谓完全产权，就是从财产所有权角度来定义的，包括占有权、使用权、支配权等在内的所有权利。
而小产权房是不具有这样完整的权利的，房主只拥有使用权，不能拿来交易，也不能像其他财产那样可以用于租赁、抵押。
也就是说，如果将商品房比作可以享受一切正当权利的城市人，那么，小产权房就是黑户口。
它虽然也是房子，具有商品房所拥有的一切物理性能，但就是不能享受商品房所享有的某些权利。
我们知道，所有权是一系列权利的综合，包括占有权、使用权、支配权、收益权等等。
在这些名目繁多的权利中，所有权只是一个法律概念，用以总括财产的法律权利。
但是，就财产的属性而言，名义上的所有权无关紧要，实际上的使用权、处置权、收益权才是实质性权利。
从这个角度看，相比大产权房，小产房的权利短板在于没有受法律保障的处置权。
通俗地讲，就是小产权房不能上市流通，其权属转移不受法律保障。
一处房产，只能用于居住，不能交易流通，也不能租赁和抵押。
这就是小产权房的身世现状。
在中国，被置于这种状态下的房屋的总面积高达60亿平方米。
按每套80平方米折算，合计7500万套。
如果每套房安置3个人，可供2.25亿人居住。
这一状态不仅大范围、长时间存在，而且至今没有一个合理的说法，似乎有违常理。
城市农村的土地分置
为什么小产权房不能拥有完全产权？
要回答这个问题，必须追溯我国独特的土地制度演绎过程。
在我国，城市土地属于国家所有，农村土地属于农民集体所有。
由此，房地产开发商必须向国家购买土地，才能开发商品房。
而如果要将农村土地用于商品房开发，则开发商首先要向政府申请，由政府向农民征收土地，再将土地售卖给开发商。
也就是说，农民自己不能支配农村集体所有的土地，不能向房地产开发商售卖土地，只能将土地转让给政府。
而与大产权房相比，由于小产权房没有向国家购买土地，因此，国家不承认其具有与商品房相同的权利。
那么，接下来的问题是，农民必须向国家购买自己已经拥有的归属集体名下的土地以取得房屋的完全产权吗？
《中华人民共和国宪法》第八条规定：
"参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。
"《宪法》第十条写着：
"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
"从法律规定来看，关于农村土地所有权的法律规定是清楚明白的。
以此为基础，我们发布了一系列其他法律以规范农村的土地管理。
其中，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定"任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地"。
这就是说，即使农民用自己所有的土地建房，也必须向国家申请，通过购买以后才能够建房。
否则，所建成的房屋，国家不承认其完整的产权，不能上市交易。
这样一来，如何认识农村土地集体所有制并赋予其正确的法律含义就成了问题的关键。
农村土地集体所有制的含义
像过去的法律那样明文规定、我们现在也是这样理解并执行的关于农村土地集体所有制的法律内涵的实质究竟是什么？
与农村土地集体所有制相对照的是城市土地国有制。
在改革开放以后，我们顺应时代需要，出台了土地拍卖转让等法规，允许国有土地作为商品上市交易。
这种交易与原有的法律法规是相抵触的，只是因为我们根据情况的变化及时补充出台了新的法律法规。
这样，过去的法律被赋予了鲜活的时代内容。
而关于农村土地法规如何适应时代的变化而调整，一直没有被重视而提上议事日程。
在城市化过程中，各地爆发出来的强拆事件正是农村土地制度不适应变化而产生矛盾冲突的典型表现。
各地政府沿用过去的法律，对农村土地实行征收，对土地上农民的住宅实行过于主观的估价补偿，由此引发一系列利益冲突事件。
而从有关法规来看，所谓的集体所有制被限定为使用权。
因此，所谓的土地集体所有，仅仅是名义的。
这样的所有权，只是停留在纸面上的法律符号，没有半点实在的经济含义。
这样的所有权，基本上不可能给农村农民带来实际的经济利益。
现实中，农民在土地转让交易中的所得极少的事实充分说明了这样的土地制度是不公平的。
小产权房的出路
解铃还需系铃人。
既然小产权房的症结在于农村的土地制度，那么我们还得围绕土地制度做文章。
小产权房的困境已经引起了多方面的关注，包括一些知名学者。
但是，他们仅仅从承认现实的角度提出"区别对待、合理利用"的主张，呼吁政府善待小产权房。
这当然是事实求是的态度，但缺乏有力的理论依据，仅仅是实用主义哲学思考的结果。
如果要为小产权房寻求充分的与商品房一样的法律依据，那么，我们就要论述农村土地本身就是农民的财产，他们拥有其完整的产权，而不必在将它用于建房时还要向国家购买。
其实，从历史演绎过程看，农民所拥有的土地与城市市民所拥有的国有资产在最初的财产意义上是对等的。
与这些国有资产对应的经济福利变成了市民个人的经济利益，但农民的利益仍然停留在虚无的土地集体所有制上。
这种所有制所具有的内在的经济利益在后来的经济改革中又被城市国有土地买卖所掩盖，从而产生了农村土地若用于建房也要向国家购买的错觉。
只要严格界定一下土地集体所有制的内涵，就可以感觉到土地集体所有制的空虚与错谬。
因此，名正言顺地对农村土地所有制重新进行法理解读，赋予它崭新的所有权内涵，就可以给小产权房奠定充分合理的法律基础。
小产权房引纠纷 耐心调解化矛盾
2012年03月24日21:
09东方法眼胡扬庆 柯尚清891人次浏览评论0条字号:
T|T
核心提示：
"小产权房"因其土地开发费用低、房价相对低廉，吸引了许多购房者。
但因此类房屋无法进行产权登记，极易引发纠纷。
"小产权房"是指在农村集体所有的土地上建设的，面向本集体成员之外不特定人员进行销售的房屋。
"小产权房"因其土地开发费用低、房价相对低廉，吸引了许多购房者。
但因此类房屋无法进行产权登记，极易引发纠纷。
近年来，湖北竹溪法院审理的"小产权房"买卖合同纠纷案件数量逐年上升。
审理过程中，承办法官坚持"调解优先调判结合"原则，充分运用审判智慧，在法律规定之间寻找当事人的利益平衡点，妥善化解矛盾纠纷，取得了较好的法律效果和社会效果。
现将民二庭一件"小产权房"买卖合同纠纷案件的审理经过予以转发，供交流学习。
房屋买卖起纷争
被告丁某在水坪镇小河边村7组开发商品房两栋，分别位于该组三堰桥头和河畔小筑餐馆西头。
其中三堰桥头的房屋以他人名义报建，河畔小筑餐馆西头的房屋以被告丁某和丁父的名义报建，被告丁某出资建设。
2009年9月9日，原告韩某与被告丁某签订《房屋买卖合同》，约定原告韩某以15万元价款购买被告丁某地处水坪镇小河边村7组的房屋两套，分别位于该组三堰桥头座西朝东的北边三楼南侧和该组河畔小筑餐馆西头座北朝南的东边三楼。
在合同履行过程中，原告韩某首付了10.5万元，双方对位于三堰桥头的房屋买卖无争议并已交付使用。
随后，原告韩某在征得被告丁某同意后对位于河畔小筑餐馆西头的房屋进行了装修。
但在装修即将结束时被告丁某的父亲却以丁某对该房屋没有所有权为由主张合同无效，并将该房屋大门的锁眼封住，致使原告韩某无法进入房屋。
原告韩某为此诉至法院，请求被告丁某依约履行合同。
审理工作遇困惑
经认真调查，办案人员了解到：
该房屋所占用的土地属于小河边村集体所有，划分给丁某父亲管理使用；韩某在购房时主要看重房屋的价格较低，明知诉争房屋系在集体土地上所建的小产权房，仍忽视法律规定执意购买；丁某
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