四川省物业管理条例分析与应对精选精选.docx
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四川省物业管理条例分析与应对精选精选
《四川省物业管理条例》分析与应对
第一章总则
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
1
明确指出了物业管理工作的指导和监督的行政主管部门
与物业相关的主要职责：
（发展改革：
负责核定物业费、停车费等费用的收取。
公安：
治安与刑事事件。
民政：
社会福利等。
司法：
物业管理纠纷。
财政：
税收。
环保：
环境保护与垃圾清运。
规划：
房屋外观，核发规划许可证。
卫生：
二次供水卫生监督与检测。
工商：
物业服务企业营业资质证照。
质监：
电梯检测。
街道办事处：
业主大会及协助处理社区纠纷）
第三条?
省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
第四条?
街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
物业公司应与相关行政主管部门主动交流，积极沟通，寻求支持
第二章物业管理的区域及设施
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
2
配套建筑
（物业办公用房、物业员工宿舍、物业库房、值班室、垃圾中转站、公共卫生间、业委会活动用房等配套建筑）
第十一条?
物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。
任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。
第十二条?
新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。
物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。
城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。
县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。
任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
承接查验时物业服务用房应具备使用条件
3
配套设施设备
（水、电、气及计量装置、通讯、消防、电梯、弱电、环卫、邮政、车库、休闲桌椅、儿童游乐设施等）
（竣工验收完成后，建设单位应将供水、供电、供气等公共配套的相关设施设备移交给专业经营单位管理）
第十三条?
新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库（位）。
第十四条?
新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。
通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。
第十五条?
新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。
建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。
第十六条?
本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。
验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。
住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。
房屋交付时，配套设施设备能正常使用
明确了设施设备的权属关系以及维修维护的主体责任单位（责任人）
第三章业主、业主大会与业主委员会
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
4
对“业主”进行了定义
（业主行使权利的同时必须履行相关义务）
第十七条?
依法登记取得房屋的所有权人为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
强调了权利和义务的对等关系
5
关于业主大会
（明确规定了召开业主大会的条件，规定了业主大会筹备组成员产生的范围及筹备组职责，筹备组工作经费的支付主体，业主委员会委员的产生和任期，业主委员会的工作移交等内容）
第二十条?
物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
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（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；
（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；
（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。
同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。
第二十一条?
符合本条例第二十条第一款规定情形的，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会。
符合本条例第二十条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。
第二十二条?
街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。
筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。
筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。
第二十三条?
筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。
第四章前期物业管理
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
6
招投标
第三十六条?
住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。
但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；
（二）投标人少于3个的；
（三）法律、法规另有规定的。
7
承接查验
（规定了承接查验的主要内容，移交备案，交付使用后的保修责任主体等）
第三十九条?
新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。
承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。
第四十条?
物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议，明确双方的权利与义务。
发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理。
第四十一条?
物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显着位置公告。
第四十二条?
物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十三条?
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
包括设施设备、共用部位、档案资料等的查验
第五章物业服务
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
8
物业服务人员从业资格及物业服务企业资质证书管理
第四十四条?
一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。
物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。
从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
物业管理资质证书、从业人员资格证书
9
物业服务合同
（明确了合同的签订和备案的时间，合同的内容）
（强调履行义务的可追溯性）
（依据合同进行履约，重大突发应急事件的报告和协助处理）
第四十五条?
业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十六条?
物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
第四十八条?
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物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。
未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。
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履约档案力求完善，便于事后可追溯
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物业服务费
（规定了物业服务费收取的原则和标准的公布制度，调整物业服务费的程序，物业服务费支付的主体等）
第五十条?
物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。
前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。
同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公布物业服务项目及其收费标准。
第五十一条?
物业服务收费标准应当保持相对稳定。
有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：
（一）公共服务产品能耗价格调整的；
（二）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；
（三）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；
（四）其他政策性费用调整的。
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物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。
调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。
第五十二条?
已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。
建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。
建设单位与业主另有约定的从其约定。
其中调整物业服务费的程序指明了物业服务费并非一成不变的，这点对于物业公司来说比较公平
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合同终止和退出物业服务的程序
（合同终止的条件和告知义务，退出物业管理的移交内容）
（如果拟退出物业服务，应提前解决物业管理中的纠纷，特别是物业服务费的交付问题，法律诉讼时效性为2年，逾期诉讼无效，因此，《前期物业服务合同》届满前，物业服务的收费必须做到及时催缴，全额收取，尽量不出现拖欠）
第五十三条?
物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（三）移交物业服务用房；
（四）分项清算预收、代收的有关费用；
（五）专项维修资金使用情况资料；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第五十四条?
有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：
（一）合同期满未续约的；
（二）依法、依约定解除合同的；
（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。
物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
擅自退出物业服务属于违法行为，拟退出物业管理，必须依照相关程序办理。
对收费率提出了更高的要求，否则，退出物业服务时将无法收取费用。
第六章物业的使用与维护
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
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物业使用的禁止事项
（为违章装修、侵占消防通道、占用公共绿地、乱倒垃圾杂物等行为提供了管理的法律依据）
第五十九条?
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；
（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；
（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；
（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；
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（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；
（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；
（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第六十二条?
业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。
委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。
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房屋出租管理
（提醒业主，房屋出租需要告知物业服务企业）
第六十三条?
业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。
不得使用住宅开设麻将馆、商铺等
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特种设备管理
（规定了特种设备使用职责的承担主体为业主委员会或物业服务企业，明确了电梯故障应由维保单位负责）
第六十四条?
物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。
电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。
接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。
电梯发生故障，应第一时间通知维保单位
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关于车位和共有部分的收益
（规定了新增车位的办理程序，车位出租的程序，车位的权属，共有部分的经营及其收益的处分）
（属于建设单位的车位，应要求建设单位提供权属证明文件，面积测算文件等资料）
第六十五条?
物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。
但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。
公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。
第六十六条?
业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。
业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。
业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。
车位不够使用，可以按照相关程序增设。
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关于保修
第六十八条?
物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。
物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。
共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。
规定的保修的责任主体
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专项维修资金
（明确了专项维修资金的筹集、使用、监管等事项）
第六十九条?
住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。
专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用，由专业经营单位负责的除外。
专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。
未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。
业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。
业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。
第七十一条?
业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。
第七十二条?
专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。
专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
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第七章法律责任
序号
分析应对项目
《条例》相关条款
备注
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建设单位的法律责任
（未配备或配备不足物业用房的，条件成熟但未申请设立业主大会的，不承担业主大会筹备组和首次业主大会经费的，未通过招投标选聘物业服务企业的）
第七十四条?
建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：
（一）未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
（二）未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款；
（三）违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款；
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物业服务企业的法律责任
（资质等级与物业服务活动不相符合的，资质证书管理不善的，未进行相关备案的，擅自退出物业管理的，逾期不退出物业管理的）
第七十五条?
物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：
（一）违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款；
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（二）违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款；
（三）违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；
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（四）未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。
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其它相关单位的法律责任
（拒绝、拖延安装施工的，拒绝接受专业经营设施设备的，造成严重后果的，拒绝履行维修维护义务的）
第七十六条?
供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延安装施工或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。
影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。
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