河南许昌房地产市场分析调研报告.docx
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河南许昌房地产市场分析调研报告
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许昌市市场分析报告
第一部分：
宏观层面
一、许昌市宏观市场分析
二、许昌市房地产市场情况
第二部分：
中观层面
一、许昌各板块整体分析
二、版块内房地产情况
第三部分：
微观分析
一、西区背景分析
二、产品分析
三、个案分析
四、客户情况
第一部分：
宏观层面
一、许昌市宏观市场分析
1、区域概括
1.1、地理位置：
许昌市位于河南省中部。
东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。
市区距郑州新郑国际机场仅50千米，有高速公路直达机场，便利的交通条件使其区位优势更加明显。
京广铁路纵贯南北，京珠高速公路与许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。
1.2、行政划分：
许昌市位于河南省中部。
又名“莲城”。
二十世纪八十年代后，莲花被尊为市花。
现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏都区两市三县一区。
共有82个乡（镇），14个街道办事处。
全市总面积4996平方公里，全市总人口445万人。
1.3、人口情况：
Ø整体与未来规划：
截止截止2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。
市区户籍人口42.8万人。
市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。
与2004年相比，市区总人口增加10.1万人，年均增加3.37万人。
按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准，20万人口至50万人口为中等城市规模，50万人口至100万人口为大城市规模，100万人口以上为特大城市规模，许昌市市区已达到大城市规模标准
Ø各区县人口情况：
许昌市面积4977平方千米，人口446万魏都区 面积 67平方千米，人口38万人。
禹州市面积1472平方千米，人口119万人长葛市 面积650平方千米，人口69万人。
许昌县面积1002平方千米，人口80万人。
鄢陵县 面积866平方千米，人口62万人。
襄城县面积920平方千米，人口78万人。
区域小结：
许昌市交通发达，人口充足，两市三县一区的结构必定带来外来人口的引入。
2、经济情况
2.1、城市GDP情况：
由图可知：
目前许昌市的经济一直保持着快速，健康的发展，每年的增涨幅度都达到10%以上，在河南省各个市县中其经济的排名已经达到前四名的位置，尤其在08年工业增幅下滑的不利局面得到遏制，内外贸易形势较好，固定资产投资仍保持较高增幅，经济发展的基本面良好，主要经济关系继续得到改善。
1—5月，全市规模以上工业增加值完成159.5亿元，比上年同期增长20.8%
在全省市18个省辖市中，许昌市的GDP总量被平顶山（491.8亿元）焦作（488.5亿元）两市超越，居全省第6位。
2.2、经济支柱企业
1-5月份，市定40户重点企业累计完成总产值166.9亿元，同比增长13.6%；累计完成增加值48.4亿元，同比增长13.7%，比上月提高了3.1个百分点。
其中，许继、瑞贝卡、远东、黄河、众品、森源等省定6户重点企业完成总产值71.5亿元，同比增长17.5%，占全市工业总产值的比重达到13.8%，由此可见支柱企业对许昌经济的贡献和支撑作用。
许继、瑞贝卡、许昌卷烟厂、黄河等一批对许昌经济起到决定性作用的支柱性企业绝大多数都分布在许昌的西区这个城市动力的核心区域。
2.3、人均GDP
由图可知：
根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
许昌2007年人均GDP已达3000美元，已经越过了启动期，进入房产缓慢发展时期。
许昌市民可支配收入的增加使其住宅消费能力大幅度提高，给许昌房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的发展是许昌经济发展的一个必然表现。
2.4、固定资产投资额
由图可知：
近期许昌市的固定资产投资一直保持着快速增长的趋势，增长幅度都在30%以上，在城镇投资中，二、三产业投资增势明显。
二、三产业投资比上年增长分别达到45.2%和33.5%，交通、城市基础设施、环保、水利、教育、农业等基础设施和薄弱环节继续得到加强。
进入07、08年以后为遏制投资增幅过快势头，国家相关部门出台了一系列强有力的调控措施，包括上调贷款基准利率、上调存款准备金率、上调金融机构存贷款基准利率、收紧土地闸门、设置能耗门槛、逐项清理新开工项目等。
许昌市城镇固定资产投资也受到影响，从去年以来，全市固定资产投资增速每月呈阶梯状缓慢回落。
今年也不例外，2月增长54.1%，3月增长41.8%，4月增长39.5%，5月回落到38.4%
固定资产的投入增加在一定程度上改变了城市的基础建设，也为房地产的发展奠定了基础。
2.5、人均收入情况
由图可知：
城镇居民人均可支配收入10741元，实际增长15.6%，人均收入在进入07年以后终于突破了一万元大关；城镇居民人均消费支出7511元，实际增长15.1%。
农村居民家庭恩格尔系数33.7%，城镇居民家庭恩格尔系数34.4%。
恩格尔系数系食品支出占总消费支出比重。
国际通行定义：
恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕。
目前许昌市的人们收入已经进入富裕阶段，也为换房提供了经济基础。
经济小结：
Ø城市经济快速的发展，支柱企业的决定作用，这也说明了做为城市的中坚力量的蓝领职工阶层将成为房地产的主力，并且具备了一定的经济基础；
Ø城市的固定资产投资不断提高，相应的城市建设和改造的力度都在不断加大，而城市的更新换代必然带来人们精神生活的更高追求；
Ø随着经济的增长，人们的收入不断增加，对幸福生活的要求逐渐提高，换房和购买高品质的楼房成为了必然。
许昌市的经济快速发展，支柱企业的不断壮大，人们收入的逐渐提高以及基础建设的加大投入，都为城市的房地产发展提供了重要的发展空间。
3、未来规划
3.1、城镇化进程—城镇化的加速必然会导致大量的农村人口涌向城市，增大住房需求
截止2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。
与2006年相比，全市城镇化率提高了1.88个百分点；与2004年相比，提高了5.6个百分点，年均提高1.8个百分点。
许昌市城镇化率年均提高的幅度，是比较快的，在全省的位次也是比较靠前的。
3.2、市区面积—市区面积的不断扩充势必为房地产的发展提供更为广阔的发展空间
截止2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。
与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。
市区面积的快速扩张，全市人民是有目共睹的，除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积规模是比较靠前的。
3.3、城市发展定位—工业城市更加突出，蓝领职工将会成为城市的中坚
2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为：
中原城市群先进制造业基地，城市向北发展，产业向京广带集中，重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等，
承接传递大郑州的经济社会发展能量，并能分散缓解其过分积聚压力；连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈；以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主，具有高效、有序、合理的聚集与扩散能力的区域中心城市。
3.4、发展方向—城市整体向东发展，城市框架拉大
按照《许昌市城市总体规划》的要求，改造提升老城区，建设完善东城区，有序开发推进区，目前市委市政府已经入驻东区，经过三年的建设东区已经初具规模；
注重完善城市功能、疏通出入市口、适当拉大框架、改造背街小巷，推进城建重点项目和基础设施建设。
3.5、未来规划：
到2020年，许昌市区人口力争达到100万；禹州市城区人口力争达到50万；长葛市、郡陵县和襄城县城区人口分别达到30万。
同时，鼓励和支持15个重点镇发展成为区域性中心镇，形成整体布局合理、资源配置科学、社会协调发展的城镇格局。
影响：
按照规划每年将有8万人口的新增，到2011年人口将增加32万，按照目前人均居住面积11平方来计算将会有352万方的需求产生；
未来规划小结：
Ø城市化进程的加剧，必然导致中心城市地位的加强，同时也会吸引周边的客户来市区购房，外来人员将会进一步增加。
Ø城市工业形象的定位，加强了支柱企业的领导行为，这也决定了城市的中坚力量为蓝领职工，也是未来主要的购房人群；
Ø城市框架的进一步拉大，东城区逐渐成形，未来的城市发展方向和中心将会向东偏斜。
未来的城市规模将进一步发展东城区，城市框架被拉大，人口数量将不断增加，为房地产市场提供了充足的发展空间。
4、政策调整
4.1、清算土地增值税：
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
影响：
项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款
4.2、贷款利率六级跳6次加息10次提高银行存款准备金率
3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款
基准利率上调0.18个百分点
7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调
0.18个百分点
央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行
年内第十次提高存款准备金率
影响：
一方面银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态，房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大加大，房地产开发投资不足的程度，加息可能压缩商品房的供应量。
另一方面存贷款利率的增加也在一定程度上打击了客户的投资积极性，这也必将导致市场上投资性需求降低,造成自用族观望；
4.3、多渠道解决住房困难《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。
随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。
该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。
影响：
在一定程度上缓解了低收入家庭的住房问题，而中等收入的人群依然是购房的困难户。
4.4、首付提高至40%《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定
影响：
打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。
首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用，购房门槛提高，也将导致自用客观望，投资客离场
政策小结：
Ø根据国务院和国家各部委和房地产行业的主管部门发布的各项政策来看，国内大中城市的房地产行业发展出现过热，局部发展速度大大超过同期居民收入的增长幅度，大幅拉动固定资产投资的规模，使其所在的城市经济发展处于失控状态，中央被迫进行行政性政策调控，从银行贷款规模和土地供应和商品房的市场供应结构着手实施调控，力争将过热的房地产行业的发展速度稳定在可控制的比例上。
Ø许昌市上半年的经济增幅为20%，处于较高的增幅范围内，过热现象也较明显，但是南昌市针对房地产行业的相关政策尚未出台，其对房地产行业的需要调控深度和广度还不能清楚地表现出来，市场观望的气氛逐渐浓厚。
Ø预计本次调控的力度和广度较以往历次的宏观调控要严厉的多，但是我们认为，此次调控虽严厉但并不是一刀切，有保有调，各地方针对经济发展的方向有所侧重，各地政府在政策的执行力度上还是有一定的调整余度的，一个地级城市的许昌市他的房地产行业的影响不如沿海发达城市的作用强。
政策的调控主要集中在07年，但是政策的执行情况要在08年才能展现出来，08年才是调控的关键年。
二、许昌市房地产市场情况
1、许昌市整体房地产市场投资额
由表可知：
目前市场上房地产的投资额每年都保持快速的增长。
07年的房地产开发投资29.98亿元，比上年增长44.2%，与06年相比增长幅度大幅回落，而在进入08年1-5月，全市完成房地产开发投资12.56亿元，比上年同期增长64.3%，增速比1-4月高2.2个百分点。
进入07-08年以后，国家出台了一系列措施，调控过热的经济，如上调贷款基准利率、上调存款准备金率、上调金融机构存贷款基准利率、收紧土地闸门、设置能耗门槛、逐项清理新开工项目等，市场投资的热情已经开始回归理性，开发商开始对未来市场产生观望，投资增长率开始回落。
小结：
在在市场宏观调控不断加剧的环境下，政策的实施已经产生了效果，房地产的投资额虽然依然在增长，但是增长的幅度大幅降低。
二、整体市场供需情况
由图可知：
整体上看市场：
从新开工面积看：
近几年的新开工的面积在大幅度提高，尤其在06年是05年的3倍，主要体现在东区的新项目的入市；
从竣工面积看：
随着新开工面积的增加竣工面积也在随着增加；
从需求面积看：
近几年的房地产需求在飞速增长，一方面是新区的刺激，一方面是人们生活水平的提高对换房的要求也在不断提升，07年已经是05年的2倍以上；
进入08年后：
新开工面积理性减小，竣工面积锐减，施工进度放缓。
1-5月，全市房屋施工面积255.97万平方米，同比增长18.3%。
其中新开工面积72.83万平方米，比去年仅增长2.4%；房屋竣工面积0.22万平方米，同比下降99.2%。
1-5月全市房地产销售额6.86亿元，同比下降33.9%；销售面积38.61万平方米，同比下降45%；其中住宅销售额5.95亿元，同比下降38.5%；
政策的影响已经开始初步呈现，客户的购房热情开始受到环境的影响产生观望情绪，进入08年以后市场整体进入一个调整的阶段，成交量出现减少，而以刚性需求为主要客源的西区，正处于现在市场调整的风头浪尖上。
小结：
政策的影响对于房地产市场是明显的，供需双方都出现了不同程度的下降，其中需求方面呈现出明显的下降，不足原先的一半，投资性需求受到抑制，客户观望情绪严重；
三、整体市场价格情况
由图可知：
从历年均价情况看：
从05年的1400元/平方到07年的2300元/平方，均价提升了接近1000元/平方，这种快速的增长幅度一方面说明了城市房地产市场快速发展，产品质量不断提高，另一方面说明市场的需求正在快速释放；这种增长速度客户是来不及反应的；
2007年商品住宅销售额38.24亿元，增长299.01%，其中，商品住宅销售额35.09亿元，增长327.6%。
二手房交易17.46万平方米，同比增长21%。
市区商品房12月份平均价格多层为每平方米2300元，小高层平均价格每平方米2950元，商品房价格与全省平均价格基本持平。
在全省18个省辖市中，市区商品房价格低于郑州、洛阳、开封、安阳、平顶山等城市，在中原城市群9个城市中位居第5位，与目前的经济排名较为接近。
进入08年以后，随着政策的调整和供应量与需求量的合理化，整体均价呈现出理性回归的态势，预计未来价格的增幅会趋于合理。
小结：
许昌市房地产的价格在07-08年间整体呈现出上升的趋势，但是呈现出明显的调整趋势，上下波动明显，尤其进入08年3月后价格提升，需求明显下降。
四、未来市场供应
单位
供地总量
（公顷）
商服用地
住宅用地
工业用地
其他用地
（划拨）
高档住宅
普通商品住房
经济适用住房
老城区（18宗）
73.03
5.45
65.53
2.05
东城区（39宗）
307.08
10.94
144.72
19.1
132.32
开发区（9宗）
60.76
32.19
21.9
6.67
魏都区（6宗）
32.53
1.48
8.5
22.55
合计（72宗）
473.4
17.87
250.94
19.1
46.5
138.99
由表可知：
从07年的土地供应上看主要区域依旧在东城区，土地的整体供应数达到了39宗，占到了整个城市的50%以上，可以预见未来的竞争依然集中在东区，而相对老城区供应量较小，与相对人口和需求相对集中的现状相比，老城区的供应依然缺乏；
小结：
未来的主要竞争将会出现一头偏的现象，竞争主要出现在东面新城区，而老城区相对较少，竞争压力较小。
宏观层面总结：
通过以上从城市、经济、规划、政策等几个方面来分析，最后用房地产市场的宏观数据作为论证，分析许昌房地产市场在进入08年以后的变化和影响。
一、从城市、经济、规划这三个方面来看，都呈现出一排大好的趋势，对房地产市场的支持是全面的，为城市的房地产市场的快速发展提供了一个良好的平台；
Ø城市上，目前城市交通发达，城市临近郑州，两市三县一区的格局也决定了其具有一定的向心作用，吸引周边的客户到市区置业，此外城市的人口充足，也为市场提供了大量的客户；
Ø经济上，城市已经跨国启动区进入缓慢发展区，经济发展迅速，支柱企业得到扶持，人们的收入不断增加，已经突破万元大关，对住房的需求不断提升，为房地产市场提供了稳定的经济基础；
Ø从未来的发展上看，城市的定位明确，城市框架不断拉大，人口稳定增加，为房地产市场的未来发展提供了基础；
二、从政策方面看，主要的分界点是从08年开始的，07年各项调控政策不断推出，而执行的效果多数是在进入08年以后才开始出现，政策的初衷为经济降温的目的已经开始展现，客户已经出现观望情绪；
Ø从执行范围上看，主要的调控更多的集中在全国层面上，他的执行更多的是面向全国范围内主要的一线城市，而相关的许昌市内部针对房地产市场的调控政策并没有推出较大的政策。
Ø从调控的对象看，此次调控不仅仅像以前一样只调控供应，而不调控需求，此次调控是全面的，通过土地、银行、供应结构等多方面调控市场，市场供应与需求都有所影响；
三、从房地产方面来看，虽然城市的各个方面都呈现出向外有利的方向，但是政策对客户以及开发商的影响已经开始展现，进入08年以后，房地产市场各个方面都呈现出调整的态势；
Ø房地产投资额方面，由于银行银根缩进，房地产开放商越来越难得到贷款，加上目前市场动向不明，因此各个开发商对市场的投入产生怀疑，减少了房地产的投资。
Ø从供需方面，由于收到政策和资金的影响，目前新开工面积与去年同期相比出现减少，而竣工面积更是锐减，施工时间加长，而需求更是大幅降低，人们出现观望情绪；
Ø从房价方面，由于市场需求大幅下降，价格受到需求的影响也是出现下滑的趋势，但是进入4月以后，价格出现了大幅的上升，主要是在4月中西区楼盘的强势开盘带动了市场的发展。
第三只眼看宏观层面
从市场的宏观方面看市场目前由于政策的影响呈现出调整的态势，
但是整体上其他方面都呈现出良好的方向，
市场的需求是暂时收到抑制，
但是随着时间的推移，调整过后必然是一次快速的爆发，
此处也是本项目的机会点。
第二部分：
中观层面
一、许昌各板块整体分析
1、板块形成轨迹
Ø板块演变：
许昌城市萌芽阶段人口主要居住在老城区，随着城市的飞速发展及扩张和京广铁路的修建，人们的生活习惯演变成了从京广铁路分为中心城区和西区两个部分，中心城区主要集中了城市的商业中心和行政配套，而西区则逐渐形成了以许继、卷烟厂等大型企业为主要的生产生活基地。
Ø城市扩张：
根据国家建设部和河南省政府批准的许昌市2011年城市建设总体规划，许昌市东城区创建于1997年4月。
东城区位于许昌市区东部，区内地势平坦，气候温和，交通、电力、通讯、能源等基础设施配套完善。
Ø城市建成区情况：
由图可知：
目前许昌市中心城区不断扩大，东城区规模初现，已经形成了以四横六纵的道路体系：
四横：
八一路、建安路、许继大道、新兴路；六纵：
延安路、五一路、解放路、劳动路、文峰路、学院路；
随着城市的发展目前按照道路系统的划分已经形成了西区、中心区域、东区的格局；西区：
京广铁路以西到青泥河的区域，中心区域：
京广铁路以东、文峰路以西。
八一路以南、新兴路以北的区域；东区：
新兴路以北、天宝路以南、文峰路以东、东环以西的区域；
西区：
工业基地、许昌市的多个大型支柱企业的所在地；
中心区：
配套完善、商业中心
东区：
新兴区域，市委市政府所在地未来潜力巨大
2、各版块特点
2.1、中心区
Ø版块概述：
中心城区位于京广铁路以东，沙澧河以西，是许昌商业与行政中心，区域内聚集了大量的行政机关和三大商圈；
目前中心城区的房产开发主要为旧城改造，在售项目多数集中在八一路上，相对规模不大，但中心城区毕竟有其不可比拟的成熟环境配套等优势，加之开发量相对较少，在许昌人眼中，中心城区依然是好地段。
Ø产业支撑：
该区域的产业结构主要以商业为主，带动休闲娱乐的发展。
Ø产品特征：
该区域的新产品以小高层为主，老住宅以多层为主，说明现在市场已经开始从多层向小高层转变，人们对小高层的建筑形式已经开始逐渐接受。
Ø价格状况：
该区域的价格目前在2700-3000元/平方米之间，价格上属于许昌的第一梯队，凭借着其完善的配套受到了多数客户的欢迎。
Ø购买人群：
许昌收入比较高的居民，并且以年龄比较大的居民为主，这部分消费者已经习惯了中心老城区的生活规律，对于地段的要求比较高，另外一部分是在中心区做生意的商人为了工作方便也是主要的购房人群。
2.2、西区
Ø版块概述：
西区为整个许昌市的经济动力中心，在区域内集中了三家上市企业和多个附属企业，拥有大量的蓝领职工，整个区域的配套主要围绕着几个支柱企业进行分布。
作为许昌目前房产市场的低谷，其地段的价值一直被市民所忽略，由于其建筑多数较为陈旧，又由于前期多数厂矿有有自己的家属区，这也导致了此区域的价格较低。
Ø产业支撑：
许继集团、许昌卷烟厂、豫中股份等多家上市企业汇集于此，已经形成了电器开关、烟草、纺织等为代表的产业集群。
Ø产品特征：
目前区域内的产品以多层为主，但是已经有小高层、高层的产品出现，人们对小高层的建筑形态在未来的使用上
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