《桂林市城市规划管理技术规定》.docx
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《桂林市城市规划管理技术规定》
前言
为进一步规范桂林市规划设计市场，提高规划设计水准，桂林市建设与规划委员会组织编制组广泛研究总结实践经验，参考有关国际标准和国内先进标准，制定本规定。
本规定反复请求了有关地方及部门专家和工程技术人员的意见，先后召开多次讨论会，并经专家审查定稿。
本规定的主要内容为：
1、总则；2、城市用地规划管理；3、建筑管理；4、市政公用设施与工程管线综合；5、城市景观环境；6、历史文化名城保护；
本规定由桂林市建设与规划委员会负责管理和解释。
本规定编委会
主任：
黄家城
副主任：
董林寿张克俭肖永泰谷海洪王代连杨守庚陈克东易贤立
编委：
韦伟谭波覃建民刘高齐刘小光唐文彬邱日安陆永锦
刘永平盛铁桥李小平胡季珍戴增琼方晓辉雷青松白先敏
蒋慕云覃联英王义鸣王常青叶昆黄琳吴毅王海斌
于小明庾爱华秦振富黄炜游宇乔丹玲赵春陈向涛
马良华韦刚黄初长黄剑尧伟申勇刘江帆郑斌
魏涛王郁岚粟林德陈历铁黄宇陆卫坚李萍李志雄
唐琳庬宗生廖铭做刘艳英白崇意魏骋阳建青黄江
谭圣
编写单位：
桂林市城市规划设计研究院
编写组：
毛义力钟艳晖王颖郑华张永红唐华克汤建平周彦
1总则………………………………………………………………………………
2城市用地规划管理………………………………………………………………
2.1城市用地分类……………………………………………………………………
2.2建设用地适建性规定……………………………………………………………
2.3建筑容量控制……………………………………………………………………
3建筑管理…………………………………………………………………………
3.1建筑间距……………………………………………………………………
3.2建筑退让……………………………………………………………………
3.3建筑物高度控制…………………………………………………………………
3.4建筑基地绿地控制………………………………………………………………
3.5建筑基地出入口与配建停车位指标控制………………………………………
3.6公共设施配建要求………………………………………………………………
4市政公用设施与工程管线综合………………………………………………
4.1城市道路与公共交通……………………………………………………………
4.2给水与排水……………………………………………………………………
4.3电力、电讯、邮政……………………………………………………………
4.4环卫设施……………………………………………………………………
4.5综合管线……………………………………………………………………
5城市景观环境………………………………………………………………
5.1城市建筑景观……………………………………………………………………
5.2城市道路两侧建筑景观…………………………………………………………
5.3户外广告、招牌、指示牌、公用电话等…………………………………………
6、历史文化名城保护…………………………………………………………
6.1桂林市历史文化名城保护的规划原则…………………………………………
6.2桂林市文物保护单位的规划要求…………………………………………
6.3桂林市历史文化传统街区的规划要求…………………………………………
6.4桂林市历史文化名城的保护……………………………………………………
6.5古树名木的保护………………………………………………………………
7附则
附录A术语
附录B计算方法
附录C居住建筑间距图示
附录D计算建筑面积的规定
附录E桂林市城市规划控制区分级示意图
附录F城市建设用地适建范围
附录G桂林市文物保护单位一览表
1总则
1.0.1为加强桂林市城市规划管理，规范全市城市规划编制，确保城市建设按规划有序进行，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《桂林市城市规划管理办法》、《桂林市城市总体规划》及相关法律、法规规定及技术规范要求，结合本市实际情况，制定本技术规定。
1.0.2本规定适用于桂林市城市规划区范围内各项建设。
在城市规划区范围内编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本技术规定。
1.0.3本规定中的各项建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准详细规划的，应按城市总体规划、分区规划，中心镇总体规划和本技术规定执行。
2城市用地规划管理
2.1城市用地分类
2.1.1本规定中的城市用地，根据其主要用途和功能分区的基本原则，采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下；
（一）居住用地；
（二）公共设施用地；
（三）工业用地；
（四）仓储用地；
（五）对外交通用地；
（六）道路广场用地；
（七）市政公用设施用地；
（八）绿地；
（九）特殊用地；
（十）水域和其他用地；
各类用地分类的详细内容参考《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
2.1.2根据桂林市城市空间形态和建设现状，为加强规划建设管理，按照《桂林市城市总体规划》，采用分区控制办法，将桂林市区划分为三级规划控制区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下（见附录：
桂林市城市规划控制区分级示意图）
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质，原则上应符合经批准的详细规划的规定。
尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划，总体规划或相关以及本规定附录《各类建设用地适建范围表》的规定进行建设适建性划分。
2.2.2凡附表《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，由桂林市城市规划行政主管部门根据周围环境和基础设施的条件，具体核定适建范围。
需改变规划用地性质，超出附表《各类建设用地适建范围表》规范范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。
城市旧区改建的用地适建范围，由桂林市城市规划行政主管部门根据实际情况和规划要求适当调整，但须按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。
2.3建筑容量控制
2.3.1建筑基地的建筑容量包括容积率、建筑密度。
表2.3.1建筑密度、容积率上限指标
建设类型
规划控制分区
备注
一级控制区
二级控制区
三级控制区
FAR
D%
FAR
D%
FAR
D%
居住
建筑
低层住宅
——
——
0.8
35％
1.0
38％
含商住、酒店式公寓、办公住宅等包含住宅功能的混合建筑
多层、中高层住宅
1.5
30％
1.8
33％
2.0
35％
高层住宅
——
——
2.8
22％
3.0
25％
办公建筑
多层
2.0
35％
2.5
40％
2.8
40％
含办公、商务等
高层
——
——
4.0
33％
4.5
35％
商业
建筑
多层
2.2
35％
2.8
40％
3.0
40％
含商业服务、文化娱乐、旅馆等
高层
——
——
3.5
33％
4.0
35％
工业
建筑
低层
——
——
1.0
40％
1.2
45％
多层
——
——
2.0
35％
2.5
40％
普通
仓库
低层
——
——
1.0
45％
1.2
50％
含物流中心
多层
——
——
2.0
40％
2.5
45％
注：
1、FAR——容积率；D%——建筑密度
3、对未列入表中的科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆以及医院卫生、文化艺术、幼托、交通建筑，公用市政建筑和特殊建筑等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表中相应居住建筑的控制指标。
4、表中规定的容积率、建筑密度均为上限，适用于单一类型的建设用地。
对综合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，根据不同类型分别执行。
对难以分类执行的建设用地或多功能综合楼基底，应按不同性质建筑的建筑面积比例以及相应的建筑容量控制指标换算成综合容积率指标，即综合容积率控制指标＝多层住宅面积/总建筑面积×多层住宅控制容积率＋高层住宅面积/总建筑面积×高层住宅控制容积率＋公共建筑面积/总建筑面积×公共建筑控制容积率。
5、工业建筑及仓库建筑用地的建筑容量控制还应按土地管理部门有关文件控制下限，以提高土地利用率。
表2.3.2建筑用地最小面积指标
建设项目
住宅建筑
非住宅建筑
低层居住建筑
多层、中高层居住建筑（含商住综合楼）
高层居住建筑
低层、多层建筑
高层
建筑高度≤50米
建筑高度≥50米
建筑基地面积（平方米）
500
1000
2000
1000
2000
3000
2.3.6建设用地面积大于或5000平方米的地块开发建设，须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。
成片开发区域的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑容量控制的前提下，成片开发的各类建筑基地的建筑容量控制指标可根据表2.3.1的规定适当调整。
2.3.7建设用地面积小于5000平方米居住建筑用地和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准详细规划执行。
尚无经批准规定的指标调整确定。
表2.3.8开放空间可增加的建筑面积指标
核定容积率
FAR
每提供1平方米有效面积的开放空间，
允许增加的建筑面积（平方米）
小于2
1.0
大于、等于2，小于4
1.5
大于、等于4，小于6
2.0
2、开放空间的条件和计算方法见附录
3、核定建筑面积＝建筑基地面积×核定建筑容积率
2.3.9城市规划一级控制区禁止建筑扩建、加层。
其他区域建筑基地范围内的建筑容量指标达到或超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行建筑扩建、加层；原有建筑基地的建筑容量虽未超过其规定值，但因其扩建、加层造成用地总平布局及空间结构有较大改变的也不得建设。
3建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、管线埋设、文物保护、安全的技术规定，并综合考虑采光、通风、朝向、环保节能、视觉卫生等方面的要求，同时执行本规定。
3.1.2根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：
1、低、多层（包括中高层）居住建筑平行布置时的间距要求：
（1）朝向为南北向的[指正南北和南偏东（西）45度以内（含45度），下同]，其间距在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的0.96倍，在规划二、三级控制区内不小于南侧建筑高度的1.04倍。
（2）进向为东西向的[指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同]，其间距在规划一级控制区内不小于较高建筑的0.8倍，在规划二、三级控制区内不小于较高建筑的0.9倍。
2、低、多层（包括中高层）居住建筑垂直布置时的间距要求；
（1）南北向的间距，在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的0.7倍，在规划二级控制区和规划三级控制区内不小于0.8倍，且必须满足消防间距要求。
（2）东西向的间距，在规划一级控制区内不小于较高建筑高度的0.7倍，在规划一级控制区和规划三级控制区内不小于0.8倍，且必须满足消防间距要求。
（3）居住建筑的山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米或山墙开启居室窗洞的，则其间距均按居住建筑的平行正面间距控制。
3、低、多层（包括中高层）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距要求：
（1）当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
（2）当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
1、高层居住建筑与高层居住建筑平行布置的间距应满足；
（1）南北向的，不小于侧建筑高度的0.7倍，且不小于24米。
（2）东西向的，如果相向互开居室窗者，相互间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且不宜小于18米；如果山墙不开居室窗者，相互间距不应小于13米。
2、高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置的间距应满足；
（1）南北向的，不小于南侧建筑高度的0.5倍，且不得小于24米。
（3）垂直布置时山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米及山墙开启居室窗洞的，则其间距一律按平行布置的居住建筑控制。
3、高层居住建筑与低、多层（中高层）居住建筑平行布置的间距应满足；
（1）高层居住建筑位于南侧，与其北侧的低、多层（中高层）居住建筑的间距不小于高层居住建筑高度的0.7倍，且不得小于24米。
（3）高层居住建筑与其东（西）侧的低、多层（中高层）居住建筑的间距，不小于低、多层（中高层）居住建筑高度的0.9倍，且不得小于13米。
4、高层居住建筑与低、多层（中高层）居住建筑垂直布置的间距应满足；
（1）高层居住建筑位于南侧，与其北侧的低、多层（中高层）居住建筑间距不小于高层居住建筑高度的0.5倍，且不得小于24米。
（2）高层居住建筑位于北侧，与其南侧的低、多层（中高层）居住建筑间距不小于低、多层（中高层）建筑高度的0.8倍，且不得小于13米。
（3）垂直布置时山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米及山墙开启居室窗洞的，则其间距一律按平行布置的居住建筑控制。
5、高层居住建筑与高、低、多层（中高层）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距要求。
（1）当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
（2）当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
1、低层与低层居住建筑相邻时，其山墙间距不得小于6米；农村低层居住建筑（不超过3层）的山墙最小间距不得低于4米；一类居住用地的低层住宅山墙间距不宜小于8米。
对此规定还应满足消防间距或通道要求。
2、低层与多层（包括中高层）、多层（包括中高层）与多层（包括中高层）居住建筑相邻时，其山墙间距不小于6米。
3、高层居住建筑与低层、多层（中高层）居住建筑相邻时，其山墙间距不宜小于13米。
4、高层与高层居住建筑相邻时，其山墙间距不小于13米。
5、山墙原则上不得有任何形式的窗洞，若山墙开启居室窗洞，则其间距按正面间距控制。
3.1.3非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定
3.1.4大学、中学及小学教室应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时，即日照间距系数为1.3。
两排教学楼长边相对时，其间距不小于25米。
学生宿舍按住宅建筑间距控制。
托儿所、幼儿园的生活用户应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时，即日照间距系数为1.5。
3.1.5医院的病房、疗养院用户建筑间距应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时，且最小间距不小于12米。
1、南北向的，不小于南侧建筑高底的0.4倍，且其最小值为18米。
2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为13米。
3.2建筑退让
3.2.1沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、水体、山体、铁路、电力线路保护区范围内的建筑物，建筑退让距离必须符合消防、防汛、景观、环保和交通完全等方面要求，并满足日照、采光、通风、视觉卫生等要求，同时符合本办法规定。
3.2.3建筑物距一般城市道路的退让：
沿城市道路的建筑物，应按道路功能、红线宽度以及建筑物类别、高度，确定其退后道路规划红线的距离。
表3.2.3建筑退让城市道路规划红线距离控制一般规定
类别
快速干道
（50-60米）
城市干道（26-60米）
支路
（16-25米）
主干道
（40-60米）
次干道
（26-35米）
一
级规定控制区
低层建筑
6
5
4
3
多层、中高层居住建筑
8
5
5
3
多层建筑
（高度>10米，<24米）
4
高层建筑主楼
（高度≤30米）
10
10
8
5
二、三级规定控制区
低层建筑
6
5
4
3
多层、中高层居住建筑
8
5
5
4
多层建筑
（高度>10米，<24米）
高层建筑主楼
（高度≤30米）
15
10
8
6
高层建筑主楼
（高度>30米≤65米）
20
15
10
8
注：
1、表中控制数均为下限值；
2、建筑物后退道路红线距离以建筑物地面层最突出的外墙（包括柱）办线计算。
3、不同高度组合建筑退让距离可按建筑高度不同分别控制。
4、工业厂房，仓库等建筑在满足基本使用要求，符合相关规范规定的前提下，可由城市规划行政主管部门根据实际情况确定退让距离。
不应小于8米，高层建筑不应小于10米，且必须满足视距三角形后退要求。
退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米，必要时应采取消音减噪措施。
1、经审定后的重要地段的详细规划、城市设计要求以及文物保护或一些重要标志等。
2、传统建筑街道上的扩建或改建工程。
3、在市区中心地段的商业建筑（街）按上述要求确有困难的。
3.2.4相关构筑物距城市道路的退让
建筑物的建筑基础、花池、台阶、平台和除基地内连接城市管线以外的其他地下管线（包括管沟、管井等构筑物），须退让道路规划红线不小于15米。
在规定退让道路规划红线的范围内，不得设置零星建筑物。
广告、阳台、招牌灯饰可外挑，但其距地面净高度须大于或等于45米，且不应影响交通及消防安全。
临城市主、次干道的建筑如因造型需要须向外挑出，则必须自第三层起向外挑出，且与相临临街建筑挑出部份檐底标高相互统一。
建筑物挑檐、雨蓬等突出部份的设置不得影响道路交通及消防安全和通过能力。
1、建筑物、单位院落及成片开发的住宅区的临街面一般不得修建围墙。
确属防护、安全需要须在规划用地边界修建围墙的，应为透空形式围墙且高度不超过2米，退让道路规划红线大于或等于1.5米。
属特殊性需求建实体围墙的建筑物、单位应报请城市规划行政主管部门审批后，方可围建实体围墙，并须退让规划道路红线1.5米以上。
2、应工程项目建设需要，须修建的临时围墙，在报请城市规划行政主管部门批准后，可允许临时压占道路规划红线，在使用期结束后应立即无偿自行拆除。
3.2.5建筑物距重要城市交通道路、公路的退让：
桂阳公路、桂黄公路、机场路、桂磨路、外环线、万福路、环城高速路是我市重要的交通道路，沿路建设的所有建筑应按照下列规定进行退让，用以建设沿路景观绿化保护带。
——兴安县城）建设的建筑须退让规划道路红线以外两侧各50米。
——沙塘交叉口段须退让规划道路红线两侧以外各25米；沙塶交叉口——蔡塘段须退让规划道路红线两侧以外各50米；蔡塘——机场段须退让规划道路红线两侧以外各150米。
——规划铁山立交）须退让规划道路红线两侧各30米；郊区段（规划铁山立交——磨盘山码头）须退让规划道路红线两侧各40米。
——桂磨路口）两侧须各退让规划道路红线30米，其余部份（桂磨路口——净瓶山大桥东）两侧须各退让规划道路红线20米。
——雁山新城的干道两侧建设的建筑须退让规划道路红线以外两侧各20米。
1、在公路两侧应划定隔离带，作为公路建筑控制区，隔离带宽度的具体规定如下：
（1）高速公路规划红线两侧（含立交匝道及连接线、收费站）起各30米；
（2）国道两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道，下同）外缘起各20米；
（3）省道两则外沟外缘起各15米
（4）县道两侧边沟外缘起各10米
（5）乡道两侧边沟外缘起各5米
公路红线和隔离带内，禁止修建除公路附属设施外的建筑物和地面构筑物。
2、禁止在公路两侧边沟外缘起的下列范围内，规划和新建镇、开发区、住宅区以及医院、学校、厂矿、集贸市场等建筑群或集散地；
（1）高速公路不少于30米；
（2）国道、省道不小于50米；
（3）县道、乡道不少于20米；
对已存在公路两侧建设的建筑群和集散地，不得在上述范围内沿公路平行扩建或改建。
3.2.6建筑物距铁路的退让：
沿铁路两侧所建、扩建建筑工程，应符合以下规定：
3.2.7建筑物距城市水体的退让：
沿城市水体两侧新建、改建的建筑物须满足以下要求（临水体的风景景观建筑与水工建筑除外）；
1、漓江除城市总体规划规定的沿江绿化保护范围外，其余城市河段（北起赵家桥、南至岳山）两岸各50米为非建筑区（除少量水工建筑外）；郊区段（即上述城市河段以外）两侧各延至300米及第一丛山以内的区域为漓江自然风貌严格控制区域，应按漓江风景名胜区保护，不得建设其他大中型设施及房地产开发项目。
2、其他一级水体除城市总体规划规定的保护范围外，沿岸周围20米为非建筑区。
距离为15米。
3.2.8建筑距城市山体的退让。
3.2.9建筑距电力、电缆、光缆的退让；建筑物退让电力线路、光缆的距离必须满足电力线路、光缆保护的要求。
在其保护区范围内不得新建建筑物，具体规定如下：
安全隔离带内不得建筑任何建筑物。
线路电压等级（KV）
高压走廊宽度（米）
500
≥60
330
≥40
220
≥36
110
≥24
35以上～110以下
≥20
35
≥12
35以下
≥10
2、建筑物与架空电力线边导线的支全距离应符合《城市电力规划规范》（GB50293-1999）中附录B0.2的规定
3.3建筑物高度控制
3.3.1桂林市建筑物的高度必须严格控制，除符合建筑间距消防等方面的要求外，同时应符合本章规定。
3.3.2在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
3.3.3距规划与现状风景区（点）用地范围周边30米内的建筑物控制为低层建筑，其高度不超过10米。
3.3.4建筑基地位于下列山体的建筑高度控制圈内的，其建筑高度须符合以下规定。
3.3.5建筑基地位于下列水体高度控制圈内的，其建筑高度必须满足以下要求
3.3.6建筑基地位于城市重要景观视廊范围内的，其建筑高度应按以下要求执行。
象山、伏波山、叠彩山、独秀峰、普陀山、穿山、南溪山、西山、老人山景观视廊内的建筑高度不得超过山体高度的1/3。
3.3.7所有文物保护单位周围10米范围内为非建筑区；非建筑区外20米范围内为低层建筑区，新（改）建建筑高度不超过10米。
靖江王府沿王府城墙30米范围内为低层建筑区，建筑高度不超过10米，其中城墙外16米范围内为非建筑区。
3.3.8市中心区“两江四湖”（漓江、桃花江、榕湖、杉湖、桂湖、木龙湖）历史风貌保护区域内的建筑高度不得超过24米，其中解放东路以北建筑高度不得超过18米。
3.3.9建筑基地位于城市新区范围内的，其建筑高度应按以下要求执行
3.4建筑基地绿地控制
3.4.1建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散相结合进行布置，应保留和充分利用已有的树森林和绿地，重点保护古树、名木。
表3.4.2各类建设用地内绿地率指标
用地性质
绿地率
一级控制区
二、三级控制区
居住区（一类居住用地）
25%（35%）
30%（38%）
行政办公、商业、金融、一般工业、仓储
25％
30%
对环绕有较大污染的厂矿企业
——
40％
交通枢纽、市政公用设施
25％
30％
机关团体、文娱体育、医疗卫生、教育科研、部队
30％
40％
表3.4.3居住区各级集中绿地指标
居住用地
规模
组团
小区
居住区
集中绿地占总用地面积的百分比
5%
12%
15%
注：
沿城市道路两侧的绿化隔离带不作为居住用地内的公共绿地计算
3.4.4居住用地内人均公共绿地面积规定：
居住组团不得低于0
升级会员 