买卖合同在先抵押在后.docx
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买卖合同在先抵押在后
买卖合同在先抵押在后
篇一：
房产抵押购销合同协议书
房产抵押购销合同协议书
抵押人：
地址：
抵押权人：
地址：
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，抵押人和抵押权人在年月日签订的《xx合同》同时签订本抵押协议书（以下称“协议书”）。
一、抵押物和抵押登记
本项抵押物为抵押人位于幢房产证号
抵押人已于__年__月日与____公司签订购销合同，并据此向抵押权人办理抵押。
抵押登记：
抵押人应办妥房屋所有权抵押登记手续。
《房屋所有权证》由抵押权人执管。
二、抵押人义务
1.抵押人提供的抵押物实际存在，无产权争议，抵押人合法拥有。
2.在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整，不得以任何违法方式转移抵押物，并随时接受抵押权人的监督检查。
3.抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，且在本协议有效期内，不擅自将抵押物出售、转让、赠与、托管、再抵押、
重大改装增补或以其它方式处置抵押物。
4.抵押人若将所提供的抵押物出租，需要事先通知抵押权人，且出租合同不得对抗本抵押协议，所得收益优先向抵押权人支付合同款项。
三、抵押物的使用和检查
1.本协议项下的抵押房产由抵押人使用，抵押人对所使用的房产应负保护和管理的责任并按时缴付因使用该房产所发生的全部费用。
2.抵押权人有权定期或不定期，对抵押房产检查，抵押人应提供一切便利。
四、保险
1.抵押人须按抵押权人所规定的时间和指定的险种到抵押权人指定的保险公司办妥抵押物的保险手续。
投保金额不得抵于抵押物的总价值，投保期应长于购销合同款期1-3个月，保险单正本必须注明抵押权人为第一受益人。
2.在购销合同款没有支付之前（购销合同履约期内），抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用及利息均由抵押人支付，抵押权人有权向抵押人追索。
3.如抵押物发生意外毁损，灭失，保险公司依法不予赔偿或所赔偿的金额不足以偿还抵押人所欠抵押权人的款项时，抵押权人有权要求抵押人提供抵押权人所认可的抵押物予以补足，否则，抵押人须提前偿还全部欠款。
五、抵押解除
抵押人支付抵押权人的一切款项，方可办理抵押注销手续，抵押权人将执管的有关凭证和文件退还给抵押人。
六、抵押权的行使
1.按照“购销合同”有关规定，当抵押人发生违约事件时，抵押人在抵押权人发出归还欠款的书面通知六十天后，仍不履行还款义务，抵押权人有权向法院申请强制执行抵押物。
2.法院强制执行抵押物委托有关机构进行拍卖、出售、出租部分或全部抵押物，所得款项优先偿还本金和付息。
若有结余，退还给抵押人，不足清偿债务时，其不足部分应由抵押人继续负责清偿，直至全部偿清为止。
七、适用法律及其他
1.本协议适用中华人民共和国的法律，并按其解释。
2.本协议是《购销合同》不可分割的组成部分，与《购销合同》具有同等法律效力。
本协议一式_____份。
抵押人（签字）：
_________抵押权人（签字）：
_________见证律师（签字）：
_________
签字地点：
_________
篇二：
房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益
房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
案件事实：
20XX年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。
同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。
房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。
20XX年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。
补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。
20XX年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。
同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。
顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，20XX年5月19日，经法院调解离婚。
离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。
庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。
现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。
顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：
其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：
一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至20XX年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。
20XX年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、20XX年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。
”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。
据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。
离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：
“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。
”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：
“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。
抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。
”
“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。
”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。
”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。
但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。
贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。
其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。
故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。
鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条至第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。
据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。
购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。
按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。
依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。
再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优
先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。
依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。
笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。
如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。
篇三：
抵押房屋买卖合同
抵押房屋买卖合同
甲方（卖方）：
身份证号码：
联系电话：
乙方（买方）
身份证号码：
联系电话：
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产,签订本合同，以资共同信守执行。
一、房屋基本情况
乙方同意购买甲方拥有的座落的房产，建筑面积为平方米，土地使用面积为平方米。
房屋产权证号
二、买卖条件
1、房屋价格：
甲方同意将其已购买的上述房屋以总价人民币
元整（大写金额元整）出售给乙方。
该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用（包括税费及必要的公证费等）均由乙方承担。
2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。
如甲方房屋有共有、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。
如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。
3、乙方已对甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房产。
三、房屋贷款抵押的注销
1、甲方应于合同签订后的天内至银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类材料。
2、甲方应在从银行取得的上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明文件，取得房屋产权证后的天内将相关文件交给乙方保管、留置。
四、乙方付款
1、乙方在签订合同当日支付房款元（大写：
元）给甲方。
甲方同意在房款
支付日内，将房产交付乙方使用，但在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请前，乙方不得擅自改变房屋内外的构造及设施，如任何一方未能按约履行，则另一方有权单方面解除本合同，并按违约责任处理。
2、乙方在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请当日支付尾款元（大写：
元）整。
五、其他约定
1、维修基金、有线电视开通费送于乙方。
2、甲方所留屋内家俱、电器均送于乙方。
六、违约责任
乙方中途悔约，则不得向甲方索还定金。
甲方中途悔约，则应在悔约之日起日内将房款退还给乙方，另给付乙方房价的20%的违约金。
七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。
协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。
八、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商定，并签订补充协议。
补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式两份，自甲、乙双方签章之日生效，甲、乙双方各执壹份。
十、如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。
甲方（卖方及配偶）：
乙方（买方）：
联系电话：
联系电话：
合同签订时间：
年月日
篇四：
房屋买卖协议（用于银行抵押）
房屋买卖协议
甲方（买方）：
身份证号码：
地址：
电话：
乙方（卖方）：
身份证号码：
地址：
电话：
甲、乙双方经平等协商，现就乙方将其拥有的房产附条件出卖给甲方等有关事项，自愿签订如下协议，各方都必须严格遵守：
第一条房屋地址、面积
乙方拥有的房产位于江苏省扬州市区，建筑面积为平方米，现抵押于办理借款，当初购房总价为元，抵押元（按每月应付还款等详见借款合同）。
第二条附条件
乙方自愿在本协议约定的条件成就时，即自乙方所欠甲方借款到期后10日内仍未能付清本息时，将上述房产折价出卖给甲方。
第三条按揭款支付义务
1、乙方应当在本协议签订之后仍继续按时足额缴纳并自行承担抵押贷款还款。
2、在本协议约定的条件成就而需将房屋过户给甲方时，乙方应当立即向银行提前还清全部欠款。
第四条买卖价款
参照协议签订时同类房屋市场价，并考虑到该房屋产权证抵押于银行等因素，乙方自愿将上述房产折价为元出卖给甲方。
该房屋项下所欠银行款项，由乙方按本协议第三条之约定承担。
第五条相关义务及费用承担
1、本协议约定的条件成就时，乙方必须立即积极办理向甲方提前还款及房产过户等手续。
提前还款所需的全部费用以及买卖双方应缴纳的各种税费、中介费等全部费用，均由乙方承担。
2、如需办理公证委托，所需评估费、公证费由乙方承担。
第六条协议解除
如乙方在所欠甲方借款到期后10日内向甲方还清了借款本息，则本协议自动解除，且各方均免予承担法律责任，但甲方应当将乙方交其保管的资料、证件及时交还给乙方。
第八条违约责任
乙方在本协议第五条约定的房屋买卖条件成就时，如未能将上述房产及时过户给甲方并办妥相关手续；或者在本协议签订后不继续及时足额缴纳欠款；或者在本协议有效期内将上述房产再次转卖给他人；或者在本协议有效期内提前还清银行欠款后将该房产抵押给他人，均属于违约。
出现前述四种违约情形之一时，甲方除有权要求继续履行之外，乙方还应当按上述房产卖价的20%向甲方支付违约金；构成犯罪的，甲方还将依法追究乙方的刑事责任。
第九条其他事项
1、本协议一式两份，甲、乙两方各执一份，自甲、乙两方签字之日起生效。
各方均郑重承诺在签字前已详读、准确理解并自愿遵守本协议全部条款。
2、特别提请协议各方在协议每一页上均签名或者盖章。
甲方（签名）：
日期：
年月日
乙方（签名）：
日期：
年月日
签订地点________________
篇五：
第五章合同法
目录格式条款、要约、承诺实际履行原则、缔约过失责任合同效力（合同生效、无效合同）合同效力（可撤销合同、效力待定合同）合同履行（债务的抵充顺序、约定不明确的处理）合同履行（涉及第三人的合同、抗辩权、代位权、撤销权）合同担保概述保证抵押（抵押物、抵押合同）抵押（抵押权的设立、抵押权的效力）抵押（抵押权的实现）抵押（最高额抵押、浮动抵押）质押留置定金合同的变更、合同的转让合同解除抵销提存合同法违约责任买卖合同赠与合同借款合同租赁合同融资租赁合同承揽合同建设工程合同、运输合同技术合同保管合同、仓储合同委托合同、行纪合同、居间合同
第1天
（婚姻、收养、监护等+劳动合同）不是合同法范围
一、格式条款
1.提供格式条款一方有说明义务
2.无效的格式条款：
提供条款方免责，加大对方责任、损害公共利益、违反法律强制
性规定、合法形式掩盖非法目的、人身伤害、故意或重大过失对方财产损失的免责任条款
3.格式条款解释：
2种以上解释，以不利于提供格式条款一方的解释为准；格式条款
与非格式条款不一致，以非格式条款为准
二、要约
1、条件：
内容具体、是特定人的意思表示、向相对人发出、作出承诺后要约人受该意思表示约束
注：
寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书为要约邀请，商业广告符合规定的视为要约
2、要约到达生效（承诺也是）
3、要约发出后，生效前，可撤回
4、要约生效后，承诺前，可撤销，但有4种不得撤销（有承诺期、明示不得撤销、受要约人有理由认为不可撤销并做了准备工作、已经承诺）
5、失效：
被拒绝、要约撤销、期满未承诺、实质性变更
三、承诺
1、期限：
信件（按载明日期或邮戳日期）、其他（到达）、超期承诺为新要约、承诺期发出未能及时到达承诺有效（除非另有通知）
2、承诺内容：
实质性变更为新要约，非实质性变更承诺有效
第2天
四、实际履行原则（先看约定）
1、一般：
承诺生效，合同成立
2、有约定订立合同书的，双方签字盖章，合同成立，但之前一方履行，对方接受的，合同也成立
五、缔约过失责任（对方损失，承担赔偿责任）
1、恶意磋商
2、隐瞒事实，提供虚假情况
3、订立合同过程中知悉商业秘密，泄露或不正当使用
第3天
合同效力
一、合同生效：
1.成立生效
2.附条件：
不正当阻止视为条件成就，不正当促成视为条件不成就
3.附期限
二、无效合同
（一）界定
1、欺诈、胁迫订立合同，损害国家利益
2、恶意串通
3、合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、违反法律法规的强制性规定
6、无民事行为能力人订立
（二）部分无效
1.免除或限制因故意或重大过失应承担责任的条款无效
2.免除或限制人身伤害责任的条款无效
3.违法的违约责任解决争议办法无效
4.免除了法律禁止免除的条款无效
（三）免责条款无效
1、人身伤害
2、故意、重大过失造成对方损失
第4天
三、可撤销合同
1、重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危
2、撤销请求权：
重大误解、显失公平（任何一方都有权撤销）；欺诈、胁迫、乘人之危（受损一方有权撤销）
3、撤销的效力：
撤销后，合同“成立之日”无效
4、撤销的时效：
知道之日1年、明示放弃撤销权的撤销权消灭
四、效力待定合同
1、限制民事行为能力人订立合同：
（1）直接有效：
纯获利、与年龄智力相适应
（2）经追认有效：
经催告、1个月内追认有效、“善意”相对人有权撤销
2、无权代理：
本人有追认权、相对人（催告权“1个月”、撤销权“善意”）
3、无权处分：
经追认有效、合同后取得处分权有效
第5天
合同履行
一、债务的抵充顺序
1、同一债权，数项债务并存（先看约定）
（1）先抵已到期
（2）都到期，抵担保最少的
（3）担保相同，抵负担重的
（4）负担相同，按到期先后顺序
（5）到期时间相同，按比例
（6）另有约定，从其约定
2、主债务、利息、费用（先看约定）：
费用－－利息－－主债务
二、约定不明确的处理（总原则：
协议补充－－按合同条款、交易习惯）
1、质量要求不明，按国家标准、行业标准－－通常标准－－合同目的标准
2、价款报酬不明，按订立时履行地市场价格
3、履行地点不明，接受货币所在地、不动产所在地、履行义务一方所在地
4、期限不明，随时履行
5、履行方式不明，按有利于实现合同目的的方式
6、履行费用负担不明，由履行义务的一方负担
第6天
三、涉及第三人的合同：
债务人向债权人承担违约责任，与第三人无关
四、抗辩权：
1、同时履行抗辩权
2、后履行抗辩权
3、不安抗辩权：
先中止履行，通知对方，恢复或提供担保，规定期限内仍未恢复或提供担保的，解除合同
五、代位权
1、怠于行使债权
2、到期的，金钱债权
3、专属于债务人自身的债权（养老金、退休金、抚恤金、人寿保险、人身伤害赔偿）
4、代位诉讼，债权人胜，诉讼费用次债务人负担
六、撤销权
1、可撤销行为
（1）无偿行为：
（放弃债权、放弃债权担保、恶意延长、无偿转让财产）第三人无论恶意善意，都
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