大栅栏项目定位设想.docx

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大栅栏项目定位设想

大栅栏·1420，属于世界的商旅皇冠，属于中国的商业传奇，属于北京的传世瑰宝。

世界的大栅栏：

环球商旅文化的“中国风情岛”，世界级的商娱游憩高品位东方老街，来自海外的游客中国之旅的第一目的地，鉴赏最具中国韵道的商业文化图腾。

中国的大栅栏：

“中国的城市商业公园”，都心型商旅文化区，具有催生中国新一代商旅精英的土壤、创造特色商业价值的肌理与模式，营造百年亘延不断的商业传奇，代表中华商业文化的国家特区。

北京的大栅栏：

代表北京风情的“传统主题体验式购物街区”，中外游客趋之若骛的游览休憩娱乐之地，见证时光变迁的活博物馆群，北京历史文化风貌保护区整治复兴的经典范例。

大栅栏·1420，紫禁城下六百年传世商街，美轮美奂的中国城市商业公园（ShoppingPark）!

一、项目概况

1、地理位置与用地范围

项目位于北京城中部天安门广场西南侧，拥有尊贵至极的中国都心位置。

由“紫禁城”－“天安门”－“长安街”－“前门”这一特殊的龙脉轴线表征的中国文化最核心内涵，以神奇魅力牵动全世界关注的目光。

项目用地北起北河沿大街，南至珠市口西大街；东起珠宝市街、粮食店街（前门大街），西至煤市街，地域近似长方形，总占地面积约21公顷。

2、项目背景与历史风貌

（1）承载数百年历史润泽

拥有600年沧桑历史，造就北京最重要的历史片区之一；

曾成为清代北京最繁华的市井商业区，京城商业“龙脉”的起端；

曾成为国粹艺术瑰宝京剧和宣南文化的主要发祥地，深具文化底蕴；

也曾成为新中国成立后北京最主要的传统商业中心。

（2）拥有八大传统主题物质遗产

八百年金元故城老斜街；

历代名人居所老宅院；

五百九十年先于明代北京建城的廊坊老商埠；

享誉中外百年名店老铺；

京城历代商务、学人云集老会馆；

中国国剧艺术诞生之地及演出二百年老戏班、老戏园；

皇城之外风情旧迹老茶室。

（3）镌刻完整旧京风貌

大栅栏保留有北京历史延续最长（金、元、明、清、民国至当代）的城市肌理及街区风貌（如独特的斜街格局）；

保存着大量历史遗迹、遗存、传统街区、文化建筑、胡同、四合院、会馆、庙宇、士文化与市井文化等有形与无形的历史片段。

（4）中华名号冠盖云集

起步于宫廷御药房供应的医药翘首——同仁堂；

北京最早的影院——大观楼；

始建于1796年、曾名列老北京七大戏楼之一的广德楼；

创立于清咸丰三年（1853年）的内联升；

始创于1893年的瑞蚨祥；

（5）拥有独特传统商业肌理

中国现存最早也是最完整的金融交易所、堪称北京最窄胡同的钱市胡同；

1905年（清光绪三十一年）成立的“京师劝工陈列所”——劝业场；

曾汇集100多家珠宝玉器店铺的廊坊二条；

曾汇集几十家银号、会馆和洋行的施家胡同。

二、整治与复兴规划

1、历史契机

商业、文化与旅游的融合不仅仅成为发展旅游业、表征城市风貌的名片，而且日趋产业化、成为创造巨大社会与经济价值的全新模式。

北京市城市总体规划历史文化风貌保护区的启动、2008年人文奥运的期待，都给予前门大栅栏提供保护、整治与复兴的历史契机。

2005年5月，“北京前门大栅栏地区保护、整治、复兴规划”（大栅栏控制性规划）得到正式批复。

2、控制性规划

（1）总体规划

作为北京市历史文化风貌保护区的启动项目之一，大栅栏的规划收到政府与各界专家的高度重视，控制性规划凝聚了全社会的关注与智慧，成为中国首都历史文化风貌区保护、更新、整治与复兴的标准范版。

规划主旨在于强调传统商业、民俗文化旅游与居住相结合的精髓，采用保护、修缮、翻建、新建等多重方式，以历史遗存的片区肌理为基础，逐步剔旧换新、使大栅栏商业与文化旅游的核心价值真正体现出来。

项目总占地面积约21公顷，规划总建筑面积约28万平方米，其中，居住建筑面积约15％、商业建筑面积约占85％。

规划综合容积率约1.3，其中居住容积率0.5-0.7，传统店铺式商业建筑容积率1-2，较大体量新建商业建筑容积率3-4。

（2）保护与更新规划

为防止大规模改造对历史街区带来的破坏，规划强调以“院落”为单位的渐进式小规模更新。

对规划地段采取“微循环式”的改造模式、循序渐进、逐步改善。

（3）地下空间利用

大栅栏的整治改造将提供足够的地下交通、停车与商业空间，为大栅栏地区解决道路与停车用地少、交通流量大等瓶颈问题提供答案。

依照规划，地下一层用作商业和公用设备；二层三层用作停车场。

其他局部性的更新建筑，根据功能需要开发利用地下空间。

一些原样复建、重建的历史性建筑，依具体情况可适当发展地下空间。

（4）道路系统规划

规划地段北部以廊房头条、珠宝市街、西河沿街组织单向车行交通，单向环线机动车路红线7~12米；南部环线双向机动车路红线9~14米，由车辇胡同，甘井和湿井胡同右端及粮食店街南部组成。

三、项目定位及业态规划

1、项目定位的基本诉求

在我们的定位诉求中，包括以下基本的认知：

（1）大栅栏拥有构筑环球商旅文化区的几乎所有要素

商业设施：

以廊房头条、二条、三条、大栅栏街、珠宝市街等构成的特色商业街区与店铺，驰名中外的品牌；

商业消费对象：

在北京最核心的位置上，吸引全世界“渡海而至”的游客；

商旅服务设施：

酒店、特色餐饮、休闲娱乐设施等；

文化博览：

劝业场、钱市胡同银炉博物馆、广德楼、大观楼、施家胡同银庄风情街等一大批历史文化博览资源；

商业领袖品牌：

同仁堂、瑞蚨祥、内联升、张一元等驰名中外的品牌汇集及影响力；

商务服务功能：

五星级酒店、商务写字楼、服务式公寓、企业会馆、名商公馆等；

居所：

拥有高品级的企业公馆区和合院式宅府区。

（2）大栅栏为商旅文化企业提供了得天独厚的经营土壤

这里拥有全系列的商业发展母体（商业空间、有机街区、来自世界的游客、浓厚的文化历史、多重业态的集成结构、最具中国特色的居所等），孵化中国新一代商旅产业巨子；

这里汇集了世界珠宝玉器、传统手工艺以及时尚特色商业品牌，形成珠宝玉器产业的企业总部集群；

这里建设全世界独一无二的商旅文化博物馆及中外特色品牌旗舰博物馆群，以历史与传统的丰富内涵吸引全世界游客的驻留，成为人文奥运旗帜下永久的“纪念广场”；

在这里，世界与中国的商旅品牌拥有最具焦点价值的品牌展示空间，建设全世界独一无二的、浸润文化气质的“企业会馆区”和“名商公馆区”，成为中国商旅文化的“精神领地”。

以“横纵交叉”的分布为基本格局，提供数百个寸土寸金的金街金角商业店铺，成为商业企业运营发展与体现商业价值的不二旺地；

这里，每天迎接来自全世界的游客，从而为企业的发展提供最理想的消费群体。

（3）大栅栏为来自全球的游客提供了体验东方历史文化、梦想成真的佳境

最正宗地道的“吃喝玩乐”：

门框胡同特色餐饮一条街、遍及大栅栏的茶庄会馆、中国电影的圣地“大观楼”、再现梨园风情的珍茗宝地“广德楼”、最地道的中国风味餐馆、体现现代与传统交融的大都会娱乐中心……

以黄金、丝绸服装、珠宝玉器、珍奇手工艺品为代表的特色购物：

廊坊二条黄金与珠宝玉器特色商业街、大栅栏街中华名老字号品牌街、珠宝市特色手工艺品商业街、廊坊三条老字典中国文化风情街、以廊房头条为代表的全球汇……

文化博览和历史观光：

月亮湾广场、以劝业场南部改造而成的“京华国粹博物馆”、追寻百年肌理风貌的大栅栏街、钱市胡同“银炉博物馆”及特色文化街、施家胡同银庄文化风情街、真武庙、云居寺、临汾会馆……

行摄京华的胡同之游：

这里有十几条保留传统肌理的胡同，每一条胡同都珍藏浙许多历史典故与纪念遗存，成为广大游客体味中国商业文化、感念旧京风貌的时光隧道。

商务旅居与尊豪体验：

这里有服务于广大游客的商旅主题旅馆酒店，也有定位于国际顶级人士及商务需求的豪华酒店及服务式公寓，旨在满足国际游客旅居中国的都心的特殊感受与需求。

（4）大栅栏具有内外双引时代政治性新商脉的独特优势，因此有理由成为“国家级文化遗产保护与更新试验区”

大栅栏拥有特殊地理位置优势，有条件引入时代政治新商脉，组建全球唐人街总商会，使之成为全球唐人街商会总部基地、全国老字号时尚名店商街之根，并成为重树中国商业道德的策源地和标准示范地。

大栅栏是世界最大的“唐人街”，是中国北京人的城南旧梦体验之地，人文奥运中的商娱游憩东方老街，与故宫、天安门广场、人民大会堂、国家物馆、毛主席纪念堂等融为一体，北南两端，堪称国朝中心。

大栅栏的渊源和历史令其可成为中国老字号及传统技艺传承展示中心、中华老字号研究发展基地，成为文化遗产商业老街旅游国家标准标志地。

基于以上定位诉求，在我们的设想中，将充分发挥大栅栏的特殊地理位置优势，引入时代新商脉，组建全球唐人街总商会，使之成为全球唐人街商会总部基地、全国老字号时尚名店商街之根，并成为重树中国商业道德的策源地和标准示范地。

我们将大栅栏打造成为具有独特吸引力的体验型文化旅游区，成为展示古都风貌与民俗文化的广阔舞台、世界级的商娱游憩高品位东方老街。

我们还将创新性地建立“北京老街（胡同）SHOPPINGMALL”这一全新的商业业态，成为来自全世界的游客体验北京胡同式休闲购物和餐饮娱乐理想地。

在大栅栏，我们将建设现代商业区和商务区，集合高端商业品牌、休闲娱乐设施、超五星级酒店、商务写字楼等业态，体现大栅栏面向世界的全新风貌。

与此同时，我们将充分挖掘文化遗产资源，使大栅栏成为国家级文化遗产保护与更新试验区，成为中国老字号及传统技艺传承展示中心，并设立中华老字号研究发展基地、中国国际老字号基金会、宫廷珍宝造办处、奢侈品展示拍卖中心、珠宝玉器鉴定中心、中华百工艺术大师创作室及技艺传承中心等，力创文化遗产商业老街旅游的国家标准。

未来的大栅栏将拥有包括老字号一条街、品牌旗舰街、国际名品街等在内的休闲购物街区；由国际名号美食街、胡同酒吧街、四合院宅门菜、四合院酒庄构成的餐饮胜地；金融与商业文化博物馆；低密度院落式酒吧茶馆区；休闲会馆与企业公馆区；由五星级酒店、写字楼和服务式公寓构成的商务功能区。

2、业态规划与功能分区初探

依照以上定位思考，我们将大栅栏划分为四个业态功能区：

高档酒店及国际品牌区（C区）

历史人文商旅区（D区）

四合院休闲文化区（E区）

现代商务综合区（H区）

（1）高档酒店及国际品牌区

北起前门西大街、南至廊坊二条北侧，是大栅栏高端时尚生活和商业品牌旗舰聚集区，是中外名仕在中国最显赫地段体验中国皇家尊豪风情的第一目的地。

本区是从天安门广场、前门穿越月亮湾城市景观广场进入大栅栏的前沿区域。

天安门广场的特殊意义，在于她所承载的不仅仅是中国第一大广场之美誉，更重要的是她是中国的首都广场，影响力毫不亚于美国的华盛顿广场。

因此，本区既是高端时尚生活中心，也是整个大栅栏的形象窗口。

本区由荟萃着名海外商业品牌的品牌商业区、五星级酒店、高档会馆构成。

品牌商业区

荟萃着名海外商业品牌，是从天安门广场进入大栅栏的门户地带，包括名品店、高档商务会馆、名酒屋、艺术画廊等。

五星级酒店

为低密度中式院落尊豪酒店及服务式公寓，服务于希望在中国首都最核心的广场之畔体验精粹商业文化、进行国际交流的高端人士与国际游客。

酒店主入口可设在地块西侧沿煤市街，但应在北侧沿西河沿街形成优美的建筑立面风貌，与整个西河沿街景观风格和谐呼应。

中国公馆（劝业场）

劝业场具有北京罕见的西洋建筑风格，连同其两侧的金店，改造成一个极具特色的超高档国际商务会馆，包括中西餐厅、俱乐部酒吧、咖啡厅、会议中心、艺术珍藏鉴赏馆、康乐中心、唐人俱乐部等功能，以吸引全球华人商界和政界领袖为主要目标。

通过复古的装潢装饰、挑高大堂的西洋风格露光天顶、精致而稀缺的高档客房、高档宴会厅、红酒吧、高档美容生活馆、露天餐厅等营造出高雅的氛围，成为北京唯一能目睹天安门升旗的高端会馆。

四合院酒庄

在五星级酒店南侧及地下，开辟四合院酒庄，集酿酒体验、美酒品尝、地下酒窖参观于一体，不仅使人可以品味独特的体验式购买经历，更是一次难得的桶装文化之旅。

同时，可作为整个大栅栏·全球汇高端品味生活的延展。

（2）历史人文商旅区

北起廊房二条、南至大齐家胡同，包括廊坊二条、廊坊三条、大栅栏街、门框胡同、钱市胡同等最具北京特色的胡同，是表征中国风韵的东方老街。

拥有“三横一纵”的布局：

“三横”即廊房二条、三条特色商业街、钱市胡同“银炉博物馆”、大栅栏中国传统商业老街，“一纵”即门框胡同中华小吃街。

大栅栏中国商业名号老街

堪称中华第一街，将保留瑞蚨祥、内联升、同仁堂、张一元等现存老字号，并引入中国有价值的新老字号，形成中华国粹老字号的汇集地、海内外人士享受国粹精华的目的地。

廊房二条特色旅游商业街

胡同旅游商业街，特色店铺、海内外手工艺品店、特色珠宝玉器店、主题餐厅、休闲餐饮店等有机分布，保留了老街区的传统尺度，成为中外游人趋之若骛的旅游胜地。

为最大化的体现旅游观光功能，建议可以在街口的位置布置一些品牌快餐以及带有服务配套功能的商家店铺（例如：

肯德基、麦当劳、仙踪林、Mr.Pizza，以及茶叶、保健品、药店、照相冲印等），供旅游观光人群过渡选择性消费。

廊房三条老字典文化创意街区

为文化创意主题风情商业街，以主题书店、工艺品商店、古玩古董店铺、文化主题餐厅、酒吧等为主。

通过杨梅竹斜街与琉璃厂形成互动呼应，延承宣南文化的脉络。

门框胡同中华小吃街

保留门框胡同原有老字号美食，同时引入世界各地特色美食，未来的这里将成为北京时尚青年以及中外旅游人群的心爱之地。

钱市胡同金融博物馆

依托钱市胡同，改建金融博物馆，以中国金融及北京商业文化的历史变迁、百年店堂的历史风貌、轶闻趣事故事场景、风云人物传奇、京华国粹商品艺术品展览、珍品收藏拍卖等为主要展览展示内容，使中外游客在穿越天安门至大栅栏的空间同时，也在穿越京华国粹辉煌的时间隧道，成为海内外人士了解历史、感受传统风貌的游历佳地。

劝业场广场

劝业场广场是本区域内最大的广场，广场采用下沉式设计，中央点睛喷泉和雕塑。

未来，移动的货架、移动的画车、各色的艺人在广场流动，使广场不仅成为流动的旅游商业场所，更成为城市人群的文化聚场。

在广场西南部，可形成商旅主题商场，以经销北京特色商品为主，沿头条裙房开设若干特色珍玩小店、特色中式餐厅、西式风情酒吧餐吧等。

梨园文化广场和中华院线

依托历史悠久的广德楼剧院和具有“中国电影诞生地”之称的大观楼，以大栅栏深厚的商业文化资源（戏剧、电影、梨园、珠宝古玩等）为母体，打造出戏剧主题文化广场，使之成为梨园爱好者的乐园。

梨园文化广场占地面积约3210平方米、规划整治面积约4260平方米。

（3）四合院休闲文化区

北起大齐家胡同、南至湿井胡同，为大栅栏特色餐饮和休闲文化区。

本区业态以业态以四合院公馆、高档特色会所、主题酒吧、宅门食府、国际商旅酒店为主，构建针对国际、国内成功人士商务谈判之最佳休闲文化场所。

施家胡同文化风情酒吧街

充分利用施家胡同原有银号聚集的文化遗存和脉络，打造独具特色的京城文化主题酒吧胡同，成为北京继三里屯、后海之后又一特色酒吧街，成为中外时尚人士趋之若骛的目的地。

四合院宅门菜片区

开辟四合院宅门食府，依托深厚的历史文化内涵，凭借不张扬的门面、优雅的庭院、讲究的陈设、特色化餐饮、管家式服务、独有的文化品位，成为北京高端商务的首选宴请地。

会馆及茶社区

为低密度、庭院式高品级休闲娱乐片区。

内设高级KTV、特色酒吧、餐吧、VIP休闲会所、男女美容美体（SPA等）等，成为游客观览之余的娱乐场所。

商旅主题经济型酒店

为旅游者提供游览大栅栏之后的休憩空间。

（4）现代商务综合区

北起湿井胡同、南至珠西大街，为大栅栏都市商务综合体，集高档写字楼、服务式公寓、五星级酒店、企业公馆、主题博物馆等为一体，打造出城市中央独具特色的商务平台。

名商会馆区

将沿袭原有胡同的肌理，沿袭青砖绿瓦、门楼、院落、屋顶、砖雕等传统风貌，采用还原、修复和新建等多重方式，建造出舒适型、豪华型、至尊型等三种四合院，分别满足家庭居住、商务办公和商务会馆的需要。

中国园企业公馆区

为院落式商务交流中心及企业公馆区。

包括庭院式商务交流中心、3个规模在2000－3000平方米之间的企业公馆。

商务写字楼既服务式公寓

为中外企业提供商务及旅居功能区，以及国际化的会议、展览、商业文化竞拍、综合服务设施。

五星级酒店

独立企业公馆及主题博物馆

可作为某家企业的商务办公场所或独立的主题博物馆。

3、旅游景点及动线组织

大栅栏拥有丰沛的人文资源，理应成为来自全世界的旅游者休憩游览胜地。

与大栅栏的商业业态规划相呼应，我们规划有六条主要的旅游路线，串接近八十处重要文物和历史遗迹：

旅游A线（门户之旅）：

由大栅栏东口沿西河沿街至西，可观赏大栅栏牌楼、盐业银行旧址、交通银行旧址、金城银行旧址、万寿关帝庙、劝业场北侧等旧址，同时浏览“大栅栏1420·中国会”高雅而充满中国尊豪气质的北立面。

旅游B线（美食之旅）：

从大栅栏牌楼沿珠宝市街南行，至头条东口西行至门框胡同北口，向南徜徉穿行门框胡同中华美食街至大栅栏街。

为以品赏中华美食为主的“美食之旅”，沿途游览谦祥益绸布店、廊房头条3－9＃店铺、益合祥绸布店（谦祥益）遗址、宝恒祥金店遗址、三阳金店遗址、劝业场遗址、门框胡同等历史景观。

旅游C线（梦淘之旅）：

从廊坊二条东口开始西行，游览被称为“文保一条街”的廊房二条，逛特色精品店铺淘宝，至门框胡同南行接廊房三条文化创意风情街区，饱览各间手工艺精品店铺和文化艺术店铺；之后向东游览钱市胡同金融博物馆。

沿线游览的历史遗迹有：

廊坊二条保护建筑群、玉器行公会遗存、珠宝市33＃、35＃遗址、珠宝市39－45＃遗址等。

旅游D线（大栅栏之旅）：

沿珠宝市街至大栅栏街东口西行，穿行被誉为大栅栏标志的大栅栏街，游览遍布全街的中华名老字号，并穿过煤市街西行继续大栅栏斜街之旅。

沿途游览的主要历史景点包括：

临汾会馆遗址、祥益号绸布店遗址、庆乐戏院遗址、裕丰烟铺遗址、鸿记瑞蚨祥遗址、广德楼戏园、六必居酱园、中和戏院遗址、张一元茶庄、同仁堂药店、内联升鞋店、大观楼影楼等。

旅游E线（银庄之旅）：

沿珠宝市街、粮食店街南行至施家胡同东口，向西开始施家胡同银庄之旅，感受以银号遗址建筑改建成的各式风情酒吧、会馆、艺术吧、画廊等，体验曾经辉煌的银庄文化风情。

沿途旅游的主要历史景点包括：

仙城会馆遗址、王皮胡同10＃、王皮胡同18＃茶室遗址、粮食店街29＃、31＃店铺遗址、同源祥银号遗址、裕中兴银号遗址、福生银号遗址、启明银号遗址、三聚源银号遗址、义生银号遗址、三义客店遗址、青阳会馆遗址、谦生银号遗址、集成银号遗址、宝丰盛银号遗址、余大亨银号遗址、广瑞银号遗址、荣丰煤油庄遗址等。

旅游F线（采珠之旅）：

沿粮食店街南行至珠西大街，向西游览大栅栏商务区风貌，并于媒市街向北，游览大栅栏保护性四合院片区。

沿途游览的主要历史景点有：

粮食店街34－42＃店铺遗址、北京客栈、云居寺遗址、真武庙遗址、第十旅馆、甘井胡同15＃、甘井胡同17＃、甘井胡同8＃、甘井胡同16＃、甘井胡同20＃、甘井胡同28＃、中国大旅社遗址等。

4、地下商业空间

连通地铁的地下商廊

从地铁前门站引一条地下通道，直达水晶廊风情街，通道全长150米，宽14米，其中人行道为6米，两旁为进深4米的独立小商铺，将规划时尚特色的饰品店、书屋、服装店、鞋店、箱包店等。

名品折扣店

设在大栅栏1420·中国廊品牌旗舰区地下，针对旅游人群的中端群体及周边白领休闲人士，规划名品折扣店，营造“淘”的乐趣。

中华传统风情街

在大栅栏·北京老街地下，为传统中华民俗风情地下城。

5、停车与道路交通组织

高档酒店及国际品牌区（C区）：

为高端酒店、会所及旗舰商业区，同时还有地下名品折扣店，需要地面车行组织及地下停车空间。

为此，建议沿煤市街设立本区地下停车主要出入口，沿珠宝市街在东北角设立地下名品折扣店主入口。

廊房头条改为双向车行动线。

历史人文商旅区（D区）：

为主要旅游区，地下开辟中华传统风情街，主要为步行空间，无需大量地下停车空间。

本区为大栅栏主要的旅游区，以步行交通为主，以一定尺度的广场空间舒解人流。

在区内不设车行道，营造完全的步行街区。

在本区边缘（廊房头条沿路、煤市街沿路）设立一定的地面停车。

四合院休闲文化区（E区）：

为餐饮、休闲和娱乐为主区域，地面需组织车行动线，地下要有适量停车空间。

本区主要面对北京市喜爱时尚品位生活人士及中高端旅游人群，营造相对静谧而优雅的休闲娱乐空间。

因此，沿主要胡同（大齐家、王皮、施家、蔡家）设立地面临路停车；同时，要开辟一定体量的地下停车空间。

现代商务综合区（H区）：

为商务综合体，需要有大量的地下停车空间。

同意以车辇胡同作为区内主要的交通次干道；但掌扇、云居、湿井胡同要实现双向车行或单向环行。