山塘四期工程一期项目房屋征收补偿方案征求意见稿.docx

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山塘四期工程一期项目房屋征收补偿方案征求意见稿

山塘四期工程（一期）项目

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收范围

山塘街：

620至663号；626号楼上；634号楼下；634-3号楼上；636号楼上；636号楼下；641号全部；644号全部；644号楼上；634-3至634-5号；644-1至644-9号；644号边门；648号全部；648-1号；655号；656号全部；656号楼西，657号整幢全部；657号西；657号边门；657-3号；662-1号整幢全部；662-2号；662-2-1至662-2-4号；664至666号；666-1号；667号；669至675号；677号；679号；683号；684号；684-1幢；684-2幢；684-3幢；684-1至684-35号；686-1号；687号；688号；690至694号；695号；698号；698-2号；699至703号；705至716号；721号；723号；723-1号；724号；727号；729至741号；741-1号；741-4号；741-8号；741-9号；742至745号；747至748号；753至755号；755-1号；756至761号；762号（1至3幢整幢）；762-5至762-15号；763至771号；771-1至771-12号；772至773号；783至785号；790号；792至795号；802至806号；808号；810至812号；814号；818至828号；830至835号。

井泉弄：

1号；3至7号；7-1号；12号。

彩云桥下塘：

4至24号；21-1号；9号南楼；9号北楼；11号东面平房；11号西面平房；17号全部；17号北面；19号全部。

福全巷（弄）：

1至3号全部；4号；9号；9-1号；10号；10号南；10号北；11号；12号。

元福里：

7至15号；7号东面；8号楼上；14-1至14-8号；14-3号东面；14-4-2号。

新景弄：

6号；6号东面；6号南面。

会馆场：

5至6号；5-1号；6-1号。

青山桥浜：

2号；2-1至2-4号；2-6至2-16号；2-18号；2-25号；2-27号。

（上述如有出入，以规划红线图确定的范围为准）

该项目共计征收约700户，总计约42000平方米（含未经登记建筑面积）。

其中住宅约700户。

二、实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

（一）补偿方式。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

选择货币补偿方式的被征收住宅户，可以购买由政府提供的定销商品房。

选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。

（二）评估机构的选择方法。

房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。

具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，被征收人协商一致共同选择四家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；协商选定不成，若超过50%的被征收人选择同四家房地产价格评估机构的，视为多数决定；不足50%的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中，通过公开抽签方式，确定四家评估机构为本项目的房地产价格评估机构，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。

多数决定、抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法。

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之自起10日内给予答复。

评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

（四）不履行市政府作出的征收补偿决定的处理方法。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

（五）补偿金额。

1．经采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基数为：

（1）住宅房屋每平方米7600元。

（2）商业用房：

沿虎阜路一层每平方米17600元；

沿虎阜路二层每平方米11500元；

沿山塘河（彩云桥至斟酌桥段）一层每平方米16500元；

沿山塘河（彩云桥至斟酌桥段）二层每平方米11000元；

沿其他一般道路一层每平方米11000元；

沿其他一般道路二层每平方米7000元。

2．被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

3．计户规则。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。

4．住宅、非住宅的认定标准和面积认定标准。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号、苏住建规〔2012〕8号、苏住建规〔2012〕9号文件规定执行。

5．优先享受住房保障的条件及处理方法。

征收个人住宅的，被征收人符合我市住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核后给予优先住房保障。

6．关于基本居住需求保障。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

7．关于最低货币补偿标准。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

8．搬迁补偿费。

（1）被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。

对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。

（2）非住宅房屋搬迁补偿费。

被征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补偿费。

对于整厂迁移的搬迁补偿费，由征收当事人双方协商确定。

对设备、设施搬迁补偿费难以协商的，由市价格认证中心或者具有相应资质的评估机构评估后予以确定。

9．住宅房屋临时安置补偿费。

（1）住宅房屋临时安置补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放。

发放中每户每月不足1000元的，按1000元发放。

对选择货币补偿后自行购房的被征收人，一次性发放六个月临时安置补偿费；对选择货币补偿并购买定销商品房且自行过渡的被征收人，六个月内临时安置补偿费按被征收房屋的合法建筑面积计算；超过六个月过渡期的，临时安置补偿费按核定购买的定销商品房套型面积计算（但不包括被征收人自行增购的定销商品房的面积）。

临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。

对选择产权调换的被征收人，产权调换房屋为期房的，临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。

（2）非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费：

延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。

10．非住宅房屋停产、停业损失补偿费。

（1）征收商业用房的，停产停业损失补偿费按被征收房屋的合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。

（2）征收非商业用房的，停产停业损失补偿费按被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。

（3）若被征收人不选择上述

（1）、

（2）标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收当事人双方协商确定；协商不成的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。

计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

停产停业损失的补偿期限为半年。

11．改变房屋用途的补偿。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

12．移装固定设施补助费。

被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用按市政府相关文件规定予以补偿。

太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。

13．搬迁奖励费。

（1）搬迁奖励费：

在房屋征收补偿方案规定的签约期限内，被征收人在房屋征收部门规定的第一奖励期内签约并搬迁完毕的，给予20000元奖励；被征收人在房屋征收部门规定的第二奖励期内签约并搬迁完毕的，给予10000元奖励。

（2）在奖励期内搬迁的，住宅房屋临时安置补偿费每户每月不足1500元的，按1500元发放。

延长过渡期的，按规定增付后，每户每月超过1500元的，按实际发放。

（3）在规定的签约期内签约后搬迁并交验房的非原集体土地（宅基地）或整幢成套住宅被征收住宅户，每户奖励6.6万元。

14．其他各类补助费。

关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准详见附件2。

四、安置用房

（一）产权交换房。

本项目提供富强新苑、长江花园等小区产权调换房屋，面积约4000平方米。

在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。

用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。

选择产权调换方式安置的房屋被征收居民，不再享受定销商品房安置政策。

（二）定销商品房。

本项目提供的定销商品房为：

和泰家园、虎丘定销房C地块等高层小区定销商品房（约731套，约52000平方米）。

在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。

定销商品房销售价格为：

和泰家园每平方米6600元（不含层次差）；虎丘定销房C地块每平方米6400元（不含层次差）。

.

本项目非原集体土地（宅基地）或整幢成套住宅被征收住宅户每户可按每平方米6600元（不含层次差）增购10平方米，由被征收人自行出资购买。

定销商品房购买办法按《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》（苏府规字〔2011〕10号）的规定执行。

五、搬迁过渡方式

被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。

六、搬迁过渡期限

搬迁过渡期限自被征收人腾空验房之日起，至得到安置房之月止（以书面通知入户时间为准）。

高层住宅房屋过渡期限一般不超过三十六个月。

七、拟定的签约期限：

自房屋征收决定公告之日起四个月内。

八、拟定的提前搬迁奖励期限：

具体奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布。

九、其他

（一）货币补偿，是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。

（二）产权调换，是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文、苏住建规〔2012〕8号、苏住建规〔2012〕9号文及关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准同时在政府网站和征收现场公布。