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湛江海岸城项目策划书
湛江海岸城
---项目策划书---
2014年06月05日
目录
第一章项目开发目的和意义2
一、目的：
发展湛江现代商业，打造区域性商贸中心2
二、开发意义2
第二章项目背景3
一、宏观经济3
二、城市定位与规划3
三、工业情况3
四、消费品市场畅旺4
第三章项目概况4
一、地理位置4
二、地块现状4
三、项目周边情况5
四、SWOT分析6
第四章、项目总体定位7
一、领先概念，创新商业模式7
二、新经营模式带动湛江商业升级，满足市场增长需要8
三、以龙头商业推动湛江商业秩序走向规范9
四、招商对象9
五、目标顾客9
六、空间定位10
第五章项目初步规划10
第六章市场前景11
一、成为城市新的增长点，推动城市持续发展。
11
二、依托城市商业规划，打造标志性商业中心。
12
三、发挥集聚效应，实质性拉动湛江经济增长12
四、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台13
参考文献13
方案概述
本项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动粤港澳资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向粤西地区、两广市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招商与经营一体化，塑造湛江城市与经济的一张亮丽名片。
项目将以主题商业为依托；以主题商业、餐饮、购物、休闲娱乐为载体；高档住宅、公寓配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体”。
项目规划包括：
占地29608㎡，总建筑面积达18万㎡，形成一个现代主题购物中心＋步行商业街＋餐饮娱乐休闲中心＋soho商务公寓＋高档住宅的豪布斯卡（HOPSCA）建筑综合体。
项目将成为湛江招商引资的窗口，为湛江GDP增长、税收、扩大就业作出实质贡献，以“湛江一颗最璀灿的商业明珠”形象，带动湛江商业向现代升级，营造新经济局面下湛江的新都市面貌。
第一章项目开发目的和意义
一、目的：
发展湛江现代商业，打造区域性商贸中心
1.提升湛江形象，在国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势下，以大型复合商业建筑成为粤西地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心，为湛江向国际性城市发展提供载体。
2.以项目的招商与经营的良性循环，带动湛江商业、服务业的产业结构调整与升级。
3.加速霞山区经济发展，打造霞山经济名片。
4.加强湛江在广东经济中的分量，大幅度提升湛江的市场知名度。
二、开发意义
（一）配合“新经济格局”下湛江经济发展需要。
树立现代经济形象，彻底摆脱传统经济形象。
（二）以新经营模式带动湛江商业升级，加强湛江商业凝聚力，改变目前湛江现代商业发展的滞后局面，加强湛江在粤西的商业枢纽地位。
（三）树立商业标杆，为湛江创造和谐的商业秩序，填补商业结构空白、为新湛江提供经济增长点，向世界展示新湛江的新兴市场。
（四）整合资源，实现湛江商业圈价值最大化。
（五）为湛江城市建设增加国际化内涵，直接推动招商引资，加强湛江在中国经济格局的影响力。
近年来霞山区利用各种经贸洽谈会和有关活动，大力推介霞山的区位优势、港口优势、资源优势和人文优势，广泛开展招商引资。
第二章项目背景
一、宏观经济
美丽的海滨城区霞山作为沿海开放城市湛江市的中心城区，集湛江市的工业、商贸、交通、文化中心于一体，是湛江市最具优势的区域之一。
围绕建设现代化港口工业城区和区域性商贸中心这一总目标，大力推动霞山经济结构从资源优势型向港口优势型转变。
2012年全年实现生产总值286.74亿元，总量全市第一，增长13.9%。
其中第一产业增加值2.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值150.08亿元，增长12.4%；第三产业增加值134.56亿元，增长15.5%。
全区国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势。
二、城市定位与规划
湛江在近几年着手进行经济体制改革，实施经济结构的战略性调整，将湛江打造成“全国重要的沿海开放城市，现代化的新兴港口城市，适宜人居、创业、旅游的生态型海湾城市，更具集聚力、辐射力、引领力的粤西地区中心城市，代表广东实力和形象参与环北部湾竞争、进军东盟的‘桥头堡’”的总体定位，体现“开放”、突出“港口”、彰显“宜居”、强调“区域定位”等。
抓石化、能源等产业建设，发展港口优势型产业集群，奠定霞山作为国家重要石化基地的地位；同时抓“桥头堡”建设，建设区域辐射型批发市场群，规划港口物流园区、珠三角对东盟出口加工区，奠定霞山作为中国东盟自由贸易区海上“桥头堡”的地位。
三、工业情况
依托湛江港的地缘优势，霞山区发展成为湛江市的工业重地。
湛江市的主要工业企业基本上都集中在霞山、湛江经济技术开发区和中央、省驻湛的一些企业、湛江市开发的10平方公里临港工业基地的核心地带也在霞山区内。
近几年，霞山区借助临港型工业的强劲辐射，得到了众多中外企业的青睐。
全区拥有年产值超千万元工业企业共计18家，超亿元企业6家，超10亿元企业1家。
2012年完成工业总产值610.02亿元，全市第一，增长14%，其中区属工业总产值117.5亿元，首次突破百亿元，增长56.7%。
规模以上工业增加值146.64亿元，增长13.2%。
临港工业增长迅猛，实现年产值406亿元，占全区工业总产值的66.5%。
新增超亿元工业企业11家。
东兴炼油厂年产量突破500万吨，成为全市2个年产值超300亿元的企业之一；湛化公司过磷酸钙年生产规模达120万吨，居全国同行业第一；中纺粮油、鑫宇化工、四宇水产、南国药业等企业均实现产值翻一番以上。
四、消费品市场畅旺
2012完成社会消费品零售总额189.75亿元，增长21%，总量、增速均全市第一。
社会商品销售总额467.84亿元，增长27.7%。
家电下乡销售额6133万元、家电以旧换新销售额1.51亿元，在全市保持领先。
新增商务酒店23家。
江霞广场、广百湛江店建成开业，霞山水产品批发市场被评为“全国农产品批发市场行业（水产类）十强市场”，对虾年交易量33万吨，占全国2/3以上。
全年接待游客282.7万人次，增长22%，旅游业总收入12.98亿元，增长12%。
成功举办湛江首届渔岛旅游节。
特呈岛被命名为“国家级海洋公园”，成为全国首批七个国家级海洋公园之一；被评为“全国特色景观旅游名村”，接待游客81万人次，增长8%，旅游收入6900万元，增长17%。
第三章项目概况
一、地理位置
项目位于湛江市霞山区菉塘路与椹川东二路交界处，东至国土局宿舍，北临菉塘路，西抵椹川东二路。
地块距离湛江主干道人民大道大约300米距离。
二、地块现状
地块总占地29608㎡，呈长方形，目前该地块为一个钢材批发市场和部分民房。
三、项目周边情况
目前湛江在营的购物商场包括湛江怡福国际广场、国贸城市广场、广百百货、怡福大厦等等。
这些商场以零售业态为主，主要经营餐饮、书城、美容纤体、健身、金银珠宝、化妆品、休闲男女装、皮鞋皮具、品牌折扣店、床上用品、母婴用品、内衣等品类。
这类物业普遍体量不大，业态单一，虽然为地区带动出一定的商业发展和人流，但其经营模式、市场定位、规划设计、业态比例尚存在一定的缺陷，例如：
1、整体规划不够合理，内部布局较为混乱，缺乏大面积公共空间，购物环境不十分理想
2、硬件设施不够齐全，绿化、休闲设施缺乏，例如车位、消防等因素制约了商场的发展
3、体量不足，不利于应对节假日大规模购物人流，经营品类不全，限制了消费者选择的空间
4、业态层次单一、经营档次低，难以吸引高端客户群体前来消费，未能占领城市的高端消费市场
5、商业经营中的同质化严重，专业化和个性化不强，市场定位不明确，经营特色不鲜明，业态重复必将降低经营者的利润
由于以上条件的制约，使得目前的湛江商业发展势头有所减缓。
但随着城市、经济的快速发展，以及人民生活需求的日益提高，湛江势必会出现更加现代化、都市化，集娱乐、购物、休闲、旅游、观光、餐饮于一体的新型购物中心，其也将促进湛江城市、经济、商业的迅猛发展，成为新的城市经济增长极。
（一）商业街情况：
A、人民大道南商业功能组合表
1、人民大道南：
人民大道南是商业街，主要经营中、低档商品，人流量大，各类业态商品混合经营，适合各个阶层消费者及各消费年龄段。
2、菉塘路：
菉塘路多为单位、工厂的宿舍，居住为主，也是以临街商铺、批发市场为主导消费的商业街，主要有粤海建材批发市场。
目前缺乏大中型购物场所。
B、主要商业街横向对比：
1、人民大道南主要业态：
零售、品牌服装、电器、科技产品、照相摄影、酒店、药店、日用品、餐饮、茶艺、娱乐等，商铺：
60-120
2、菉塘路主要业态：
小型商店、建材批发市场，商铺：
30-65
总结：
1、人民南路、国贸路段被称为湛江市的商业大峡谷，商业相对比较繁华。
2、湛江城市建设快速,初步构筑了海滨城市的框架。
3、霞山城区建设及商业配套已逐步完善。
4、随着湛江城市的发展，写字楼需求也逐步增加。
5、菉塘路靠近人民大道南，也是城市发展需要改造的区域，商业发展有巨大潜力。
（二）住宅情况：
楼盘情况一览表
楼盘名称
价格（元/㎡）
面积（㎡）
住宅类型
档次
翠绿花园
5400--5800
47.96-155
普通住宅
中低档
容基•翠堤湾
6000--7000
140.75-163.85
商住
中高档
龙泉湾
7000
51.97-161.32
普通住宅
中高档
汇景名都
6600--8000
101.69-339.34
商住
高档
城市假日花园
7200--9000
79.15-173.24
住宅
中高档
金沙湾
1000以上
基本卖完，楼盘品质较好
商住
高档
总结：
1、湛江商品房价格主要集中在6000—7200元/㎡。
2、户型面积重要集中在130—150㎡。
3、目前开发楼盘档次比较高，销售情况良好。
四、SWOT分析
S（优势）
区位较好，道路宽阔，距离主干道较近。
W（劣势）
周边的商业等配套尚未成型，人流量较少。
目前本地块周边人口少，市场不成熟，在开发初期，严重依赖于外来人口与资金的支持。
O（机会）
湛江商业发展正处于一个快速发展时期，需要一个现代化的中心型商业，带动湛江商业环境的整体提升。
T（威胁）
湛江零售商业市场接近饱和，中小型商业密集，低端竞争激烈，大项目开发面临培育市场的挑战。
第四章、项目总体定位
海岸城（以下简称“本项目”）将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体。
一、领先概念，创新商业模式
项目的经营将引进多个创新概念，为湛江新经济格局作出创新性变革。
（一）第五代主题专门店：
与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在海岸城中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶颈，进行价值渠道的创新和变革。
它具有以下特征：
1）环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。
2）交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。
3）ERP平台功能强大，具备信息化优势。
4）网络发达，产业链完整，以基地的强大实力作后盾。
5）营销理念先进，统一品牌广告宣传。
6）强势营销团队，注重服务创新。
7）价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。
8）产品优势，以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方面领先局面。
（二）展贸中心：
第五代现代商业模式
品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示，使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。
展贸中心的发展源流：
第一代商业模式：
工匠、作坊式商业，是最原始的商业形式。
第二代商业模式：
推销式商业，以个别店铺为表现形式。
第三代商业模式：
传统商铺，典型方式为商业街铺。
第四代商业模式：
连锁店中店模式，典型方式为购物中心。
第五代商业模式：
以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。
（三）豪布斯卡（HOPSCA）
豪布斯卡，是一种综合性的现代城市中心区规划模式。
是hotel、office、parking、shopping、convention、apartment的英文缩写，其意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业—商务—宾馆—休闲—公寓综合区模式演变，这个也就称为HOPSCA模式。
（四）总部经济
定义：
是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
总部经济的“三赢模型”：
和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置。
总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。
这种总部经济模型称为“三赢模型”。
二、新经营模式带动湛江商业升级，满足市场增长需要
改变目前湛江商业地产发展的相对滞后局面，加强湛江在华南的商业枢纽地位。
湛江200万的人口基数巨大，但湛江缺乏像广州天河北这样的新兴现代城市中心规模商业，成为湛江商业发展的瓶颈。
海岸城作为新型的复合商业项目，将产生巨大的龙头带动作用，促成湛江商业业态的现代化升级。
三、以龙头商业推动湛江商业秩序走向规范
目前国内消费正从“战国时代”向“品牌时代”转变。
本项目的开发顺应这一消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱的湛江商业竞争带来新局面，为湛江的商业秩序提供一个规范，营造一个国际气氛浓郁的商业文化中心，让消费者在现代的体验气氛中以优惠的价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。
四、招商对象
1.国际或国内知名连锁商业机构
2.全国性或区域性连锁型零售终端商
3.全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会、中华全国工商联、中国工艺美术协会、香港商会、全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位
4.中国驰名品牌或中华名牌企业
5.旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌
6.休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业
7.其它零售与商业服务提供商
8.企业集团区域总部
五、目标顾客
1.湛江地区企业客商
2.两广范围内的企业客商
3.湛江当地消费者
4.来湛江旅游、休闲、购物人士
5.上述人士中的置业者
6.国内与国际战略投资者
六、空间定位
海岸城是一个主题化的城市综合商业实体，涉及商业、交易、体验式制作或销售、网络信息交流平台等主题商业、旅游、休闲、餐饮、ShoppingMall等方面的商业服务功能。
本项目总建筑面积为18万平方米，由大型购物中心、商业街、休闲娱乐中心、酒店或酒店式公寓、高级写字楼构成完整的主题商业生态圈。
第五章项目初步规划
概念构想-----标志性开发
为实现项目成为湛江商业的地标性项目，项目的规划设计将严格遵循主题统辖的开发思路，将项目打造为地标性的“湛江最璀璨的商业明珠”，在建筑形制上，以组团有机联结的建筑群，奠定项目现代建筑群体的形象基调。
“湛江明珠”主入口面向椹川路，以雄浑的建筑群落，充分展示湛江的“开放、好客”，表现湛江经济的宏大包容力，给进入该区的每一个客人“现代、惊奇、热情”的第一印象。
考虑到项目所处地理位置和周边环境资源，方案在以下两个方面作了重点研究：
1、整合城市空间
以弧形伸展，商业街在奠定景观轴线基础的同时，大大加强该项目在湛江城市商业空间的地位。
创建标志性景观：
高层塔楼设置在项目轴线尽端，从城市的任何角度来看，都成为最好的标志物。
2、建立市民活动空间
方案将建筑的部分功能，如服务商业、娱乐、停车等放入地下或半地下空间，从而将宝贵的地面空间最大地留给市民和游客。
开放空间直接面对外界，结合规划退缩，形成和善的城市广场空间，为大众提供一个参与活动的平台。
Ⅰ、商业
商业将进行以下规划：
a、现代主题临街商业
规划设置临街商业，分区分行业招商，逐步引入服饰、鞋类、体育用品、家居产品、数码产品、文化用品等商家、使步行街与购物中心形成消费互补，真正发展为成湛江老少咸宜的必到地带。
b、现代化主题购物中心
设置主题购物中心，引进功能互补的超市。
如生活类超市与专业类超市的结合，一方面充分满足周边规划建设逐步成型后带来的人口增长需要，另一方面亦增加对随着湛江市旅游业发展带来的高消费人群的吸引力，加强湛江的区域辐射作用，开创湛江大型国际性商业中心的新局面。
Ⅱ、高级公寓
其它商业配套及高尚住宅
本项目18万平方米左右的建筑面积，在满足商务、旅游、购物功能的前提下，相应派生出强劲的上下游商业配套。
本项目配套高档住宅、商务公寓、酒店，并配备相应的商务、休闲、娱乐场所空间。
以满足由对外贸易、旅游业活动需要的商务活动空间、居住空间需要，以及周边发展人群的就近居住和就近打理生意的住宅以及食、行配套。
本项目商业配套将利用开发商的背景，引进国际化管理。
第六章市场前景
一、成为城市新的增长点，推动城市持续发展。
通过聚集各类企业总部，形成新的经济增长点，为粤西的经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。
带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级。
形成较为完整的商务体系，即金融、保险、会计、法律、信息咨询、研发与技术服务等的发展，带动周边餐饮、商业、物流、娱乐等服务业的发展，构成了所附带的一系列的产业体系的升级。
提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能。
大力汇集与丰富湛江科技、信息等资源，并与整个粤西各产业基地相联系，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。
提升城市的聚集力与辐射力，使得湛江成为总部聚集的核心。
提升湛江整体形象和经济竞争力。
本项目以雄浑的建筑群体优化湛江的城市天际线，展示湛江向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变湛江的城市面貌。
二、依托城市商业规划，打造标志性商业中心。
依托城市商业和菉塘路的具体规划，本项目建成后将实现：
1、依据商业规划，实现区域商业升级。
作为该区域大型的城市现代建筑综合体，本项目依靠主力店、特色步行街等组合，发挥以点带线的作用，将全面拉动地区商业蓬勃发展。
而本项目也将成为该商业圈中的标杆，实现地区商业龙头作用，大力促进地区商业、商务气氛的提升，促成湛江和菉塘路商业规划的早日实现。
2、定位明确，主题鲜明，实现业态合理配置。
针对目前湛江商业发展存在经营档次低，同质化严重，专业化和个性化不强等缺陷，本项目将打造成为高档次、多业态，集商贸、休闲、购物、娱乐、办公为一体的建筑综合体，以明确的定位，鲜明的主题，合理的业态配置为本项目的商业竞争力，带动湛江地区整体商业升级。
3、合理布局，科学规划。
通过科学的布局与规划，本项目将充分体现出人性化设计，为消费者提供一个舒适的购物环境。
针对一些购物商场出现车位不足、消防设施不足等制约因素，本项目将按照国际标准严格设计与实施，为商业的长远发展打下良好的基础。
三、发挥集聚效应，实质性拉动湛江经济增长
项目的形成，将改变湛江目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升湛江经济发展面貌，充分拉动湛江经济的迅速发展。
1、形成宏观产业拉动效应。
国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为1：
8，即投入1元将带来8元的收益，对地方经济的拉动作用明显。
本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化湛江的投资环境，形成湛江招商引资的窗口，直接带动投资，为湛江的经济增长提供新兴基地，为湛江GDP增长作贡献。
2、形成稳定税源，促进财税增长。
通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为湛江创造丰富的税源。
3、创造就业，促进社会和谐。
预计项目主导开发的服务密集型商业，将创造吸纳大量的就业人口，为当地解决劳动力出路问题，亦为湛江的就业人口提供素质培训基地。
四、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台
通过对湛江现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外商贸企业的进驻，本项目必然会引发城市商贸发展热潮。
1、本项目成为幅射两广的商贸集约型管理示范项目。
将按粤西地区商业、贸易的发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经营与管理的典范。
2、形成粤西地区商贸旅游的创业航母。
其规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流、物流、商流、资金流向集聚转移，强力的政策扶持，将极大发挥企业的创新潜力，最终奠定粤西地区商贸旅游中心基地的地位，并最终辐射海南、西南、广东中西部等地。
3、成为中国商贸旅游的战略平台。
其创新经营模式、现代化资讯服务、体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展的有效示范，以本项目为中心形成的周边经济区动力型商贸旅游产业主题CBD，将形成强大的产品贸易和消费能力，产生吸纳新兴财富、引导国内外资本市场投资的聚宝盆效应。
参考文献
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7.王振复.人居文化.上海：
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