国内房地产宏观调控手段比较研究精.docx

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国内房地产宏观调控手段比较研究精

《深圳房地产信心指数研究》

之

国内房地产宏观调控研究

1综述.......................................................................1

1.1相关概念的界定.......................................................1

1.1.1宏观调控.......................................................1

1.1.2房地产宏观调控体系.............................................1

1.1.3房地产宏观调控手段.............................................1

1.2房地产宏观调控的特点...............................................2

1.2.1政府干预性强...................................................2

1.2.2调控手段的多样性...............................................2

1.2.3宏观和微观的有机结合...........................................2

1.2.4复杂性.........................................................2

1.3房地产宏观调控目标...................................................2

1.3.1实现房地产经济社会总供给和总需求的平衡.........................3

1.3.2优化房地产业结构，提高资源配置效率.............................3

1.3.3确保房地产业持续、快速、健康发展...............................3

1.4房地产宏观调控任务...................................................3

1.4.1总量控制.......................................................3

1.4.2优化结构.......................................................4

1.4.3规范行为.......................................................4

1.4.4调节收益.......................................................4

1.5房地产宏观调控内容和形式.............................................4

1.5.1总量调控和结构调控.............................................4

1.5.2需求调控和供给调控.............................................5

1.5.3直接调控和间接调控.............................................5

1.5.4宏观调控和微观调控.............................................5

1.5.5内向调控和外向调控.............................................6

1.6房地产宏观调控的意义.................................................6

1.6.1房地产资源优化配置的需要.......................................6

1.6.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要.................6

1.6.3加强对房地产“特殊行业”宏观管理的需要.........................7

1.6.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要.........................7

2房地产宏观调控手段分析.....................................................7

2.1经济手段...........................................................8

2.1.1财政政策手段...................................................9

2.1.2货币政策手段...................................................9

2.1.3投资手段......................................................11

2.1.4价格手段......................................................12

2.1.5产业政策手段..................................................12

2.1.6土地政策手段..................................................12

2.2法律手段............................................................13

2.2.1专业性规范....................................................13

2.2.2相关性规范....................................................14

2.3行政手段............................................................15

2.3.1计划手段......................................................15

2.3.2规划手段......................................................16

2.3.3行政管理手段..................................................16

2.4启发引导手段........................................................17

2.4.1信息引导法....................................................17

2.4.2舆论导向法....................................................17

2.4.3劝告法........................................................17

3房地产经济运行信息引导和预警预报系统......................................18

3.1房地产信心指数系统..................................................18

3.1.1概念..........................................................18

3.1.2建立房地产信心指数的意义......................................18

3.1.3房地产信心指数的具体内容......................................20

3.2房地产价格指数系统..................................................22

3.2.1概念..........................................................22

3.2.2特点..........................................................22

3.2.3作用..........................................................22

3.2.4建立原则......................................................23

3.2.5具体内容......................................................24

3.3房地产景气指数系统..................................................26

3.3.1房地产景气指标体系............................................26

3.3.2房地产景气分析模型............................................28

3.4房地产预警系统......................................................36

3.4.1概念..........................................................36

3.4.2房地产预警系统建立流程........................................36

3.4.3房地产预警指标系统............................................37

4房地产宏观调控范式研究....................................................40

4.1我国宏观调控模式....................................................40

4.1.1政府职能的转变................................................41

4.1.2政府宏观调控行为的转变........................................41

4.1.3政府宏观调控关系的转变........................................42

4.2房地产宏观调控模式..................................................43

4.2.1传统的房地产宏观调控模式......................................43

4.2.2过渡时期的房地产宏观调控模式..................................44

4.2.3信息主导型房地产宏观调控模式..................................46

4.3房地产宏观调控机制..................................................47

4.3.1消费市场变化机制..............................................48

4.3.2投资市场变化机制..............................................49

4.3.3建筑市场变化机制..............................................51

4.4房地产宏观调控效果..................................................52

4.4.1房地产宏观调控的力度..........................................52

4.4.2房地产宏观调控的时滞..........................................52

5房地产宏观调控实证分析....................................................53

5.1政策手段............................................................53

5.1.1行政政策......................................................54

5.1.2土地政策......................................................56

5.1.3金融政策......................................................59

5.1.4产业政策......................................................63

5.1.6舆论引导......................................................64

政策手段小结........................................................65

5.2信息手段............................................................66

5.2.1信心指数系统..................................................66

5.2.2价格指数系统..................................................66

5.2.3景气指数系统..................................................70

5.2.4预警系统......................................................75

信息手段小结........................................................85

6房地产宏观调控存在的问题及对策分析........................................85

6.1存在的问题..........................................................85

6.1.1近几年国家对全国房地产宏观调控采取“一刀切”的紧缩政策，一定程度

上抑制了深圳房地产业的发展。

........................................85

6.1.2政府对房地产市场信息掌握不完全，导致很多决策的出台缺乏科学依据。

....................................................................86

6.1.3调控行动的灵敏度不足。

........................................86

6.1.4房地产信息引导和预警预报系统还不完善..........................87

6.1.5由于近几年政府的土地供应紧缩政策，深圳日益增长的市场需求与房地产用

地供应紧缺将产生矛盾。

..............................................87

6.2政策措施及建议......................................................88

6.2.1提高房地产理论研究水平，加强房地产经济理论对市场实践的指导....88

6.2.2加强政府与房地产业界的协作和对话，广泛收集和了解市场信息，提高调控

政策的科学性和有效性................................................88

6.2.3加强中央政府和地方政府的沟通和协作............................88

6.2.4完善房地产预警预报体系，及时发布市场信息和政策性信息，引导市场健康

运行................................................................89

6.2.5加强市场监管，加强宏观调控，确保市场健康运行..................89

6.2.6土地政策......................................................89

参考文献....................................................................91

1综述

实行科学而有效的宏观调控是市场经济发展的内在要求，也是现代市场经济的重要标志；宏观调控的关键是既要发挥市场的作用，又要有效发挥政府的作用，要把两者结合起来。

我国的宏观调控，从总体上说，是以市场为基础，以国家计划为导向，实行计划与市场两种资源配置方式相结合的调控模式，可称为“国家导向的市场经济宏观调控模式”。

我国房地产宏观调控，一方面依靠市场机制的自我调节，另一方面依靠政府的宏观调控。

市场机制的自我调节往往带有局部、被动和微观的局限性，必须依赖于政府的宏观调控。

尤其房地产市场是一种多元主体的多级市场，房地产业投资巨大，投入产业周期长，运作环节多，时间条件和制约因素复杂，投资的高回报率与经营的高风险并存，投机性较强；土地作为国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定都具有非常重要的作用，因而房地产业往往被列为政府进行强制性管理的行业。

1.1相关概念的界定

1.1.1宏观调控

宏观调控是现代国家从社会经济的宏观和总体角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济，影响社会经济结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节基本方式；或者更简单地说，宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。

1.1.2房地产宏观调控体系

房地产宏观调控体系是指中央政府通过经济的、法律的、行政的，并辅之教育的或舆论导向的手段，遵循房地产业自身运行的客观规律，对整个社会房地产总需求和总供给进行调解和控制的系统；它是由调控机构、调控目标、调控手段、政策措施等构成的一个有机的相互作用的体系。

1.1.3房地产宏观调控手段

房地产宏观调控手段是指政府为了实现房地产宏观调控的目的而采取的一定的手段，如经济手段、法律手段、行政手段、启发引导手段等。

[2][1]

1.2房地产宏观调控的特点

1.2.1政府干预性强

由于房地产业在国民经济中的重要地位以及自身的特点，使得政府干预的痕迹很重。

房地产业可以说是国民经济的晴雨表，房地产对国民经济具有明显得拉动或者消极作用，因而成为政府干预经济的先遣。

1.2.2调控手段的多样性

房地产宏观调控手段包括产业政策手段、货币政策手段、财政政策手段、土地政策手段、法律手段和房地产行业的行政管理和计划管理、启发引导手段等，各种手段之间相互协调、互相补充，形成了手段的多样性、多层次性。

1.2.3宏观和微观的有机结合

房地产宏观调控一方面针对房地产业宏观、总体和全局性的问题，其目标涉及房地产自身行业发展、房地产业和国民经济协调发展、房地产业结构调整等经济指标，其措施适用效力具有同一性和总体性。

另一方面，房地产宏观调控也涉及对房地产市场的每一区域、环节，甚至是各个市场行为主体和每种市场交易行为的管理，因而具有较大的灵活性和较强的适应性。

将宏观调控和微观管理结合起来，就使得我们对房地产市场的管理既具有同一性，又具有灵活性。

1.2.4复杂性

像整个国民经济调控一样，房地产宏观调控也具有复杂性的特点。

针对一种房地产现象，采取何种政策，何时采取，程度如何，这都是值得斟酌的问题。

房地产经济活动现象本身千变万化，如何在纷繁芜杂的现象中发现本质的东西，发现问题所在，才能采取适当的房地产宏观调控手段进行调节。

因此，其复杂性给宏观调控部门带来了很多困难。

1.3房地产宏观调控目标

房地产业是整个国民经济的组成部分，对房地产经济实行宏观调控必须符合全社会的国民经济宏观调控总目标，由于房地产业本身的特点，具体调控目标包括：

1.3.1实现房地产经济社会总供给和总需求的平衡

这是房地产经济宏观调控的首要目标。

房地产商品的社会需求包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两方面，既包括国内、地区内需求，也包括外商的需求，而这些需求的地区性又特别强，更多的是要求在地区或一个城市内达到供求平衡。

因此，调节房地产商品社会总供给和总需求的平衡，要综合考虑以下几方面：

①要在一个地区或城市内，实现房地产商品的供给总量和需求总量的平衡；②房地产商品供给和需求的重点要放在住宅方面，住宅建设的总量要同地区居民对住宅需求相平衡；③要注意有效需求与潜在需求的区别，房地产商品的供给总量要与有效需求总量相平衡；④协调房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展的适当比例，平衡发展。

1.3.2优化房地产业结构，提高资源配置效率

结构优化包括两个方面，一是国民经济全局来说，房地产发展要与其他产业相协调，既带动相关产业发展，又保持与其他产业的适当比例，平衡发展；二是房地产内部结构要协调，厂房、商业用房、居民住宅、娱乐设施等各类房地产商品供给与需求结构相协调、相平衡，以充分合理的利用房地产资源，实现资源配置效率的最优化。

1.3.3确保房地产业持续、快速、健康发展

应更好的满足生产建设和生活消费需求，保证居民居住水平和居住质量的提高。

持续发展就是房地产经济的长期发展，避免大起大落的波动；快速发展就是在效益好、有销路的前提下，抓紧时机加快发展，有条件的地方可以发展快一点；健康发展就是协调的按比例发展，取得较好的经济效益。

而房地产经济宏观调控的最终目的是满足投资需求，促进生产发展，满足居民住房消费需求，提高居住水平和居住质量。

1.4房地产宏观调控任务

1.4.1总量控制

总量控制的目的就是要使总供给与总需求大体平衡，形成一个有限度的买方市场，使之有合理库存，有充分的流转，又不致造成非正常的空置。

市场经济虽然能依据供求关系，价格走势，信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和带有