泾县房地产市场调研报告书.docx

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泾县房地产市场调研报告书

泾县房地产市场调研报告

一、房地产发展历程：

2008年——2012年

泾县房地产市场起步较早，原先呈现开发以东、西方向两极分化，中心小盘操作的状况。

以东依托政府规划城市发展导向，占据泾县新政务核心，红星雅园、绿阳花园、帝一景、水岸都市、泾川名苑、泾秀苑销售上呈现开盘即热销，一房难求抢房局面。

以西紧靠皖南第一街商业配套，泾县一中学区影响，八达万隆天地、秀江南亦有不俗的销售业绩。

城中心交通四通八达，由于地块限制，体量较小，荷花塘市场、中如平安居、红睿小区、园明郡、学府嘉苑。

2008年泾县县城项目整体均价在年初的2500元/平米——年底3000元/平米，全国的房地产市场低迷对于泾县的影响止步于成交量下降，销售价格坚挺毫无松动迹象。

2009年开始，泾县房地产开发呈现基本单一的城东发展现象，城西仅中房拍得桃花潭西路（老财政局对面）土地项目，而城东渐渐加快了发展脚步，绿锦世纪新城、财富家园、国际花苑、安天康城、世家花园、江景郦城，行政服务大厅的落户更坚定了人们对城东发展的预期。

泾县房地产市场整体销售均价逐年走高，2010年底均价突破4000元/平米。

目前泾县在售房地产项目分期开盘时间集中于2011年，在全国房地产强压政策影响泾县时各项目基本完成了销售指标，销售均价也达到了4500元/平米，2012年至今未有项目新推。

二、个案项目情况分析：

海亮·水岸

该项目位于桃花潭西路与气象局路交汇处，原由中房集团开发项目，后期转卖海亮集团运作，该项目占地近200亩，总建筑面积约22万平方米，规划为多层为主、高层、小高层，项目分四期开发，一期共推9栋多层、4栋高层，已交付入伙，二期多层年底交付，现阶段为3期一标段，5月19日16#、17#多层公开认筹，凭银行5000元存款单参与排号（选房次序号），户型仅有117平米及150平米两种，预计月底开盘，销售价格在5000元/平米——5500元/平米。

预计6月份推出15#小高层，预计价格在4500元/平米左右，16#、17#工程进度已建置一层，15#还未出地面。

本期推出量较小，结合前期该项目实际购房大幅度优惠情况，本次预估的价格预计仅是对于市场的初步试探，毕竟泾县已经很久没有房地产项目开盘了，就观察其销售现场情况来看，购房客户排号热情一般。

绿城名苑

该项目位于交通路以东，贺村西路以南，占地面积近10亩，总建筑面积2.4万平米，由1栋11层及2栋16层住宅组成，现项目工程已建置2层，销售价格暂未公开，预计均价4500元/平米。

现缴纳2万元意向金可优先选定房号，缴纳5万元可在开盘时享受额外优惠。

绿锦·世纪新城

该项目位于泾川大道东侧、南临昌泰汽车修理厂，总占地面积近80亩，总建筑面积约10万平方米，总户数约740户，该项目被贺村东路分为南北两块，南侧地块较狭窄，设计成单排型6栋多层及1栋高层；北侧地块为社区主体，主要公共设施及景观配套设于北侧地块。

项目分为三期销售，本期为三期尾盘销售，总体户型设计为82平米——130平米左右，现多层销售价从顶层4080元/平米（阁楼销售价为2680元/平米）——二、三层4980元/平米，现剩余房源不多，本期销售率为70%左右，现购顶层房源可议价（赠送价值2万元左右储藏室）。

财富家园

该项目位于财富大道以西，205国道以北，占地面积近60亩，总建筑面积约8万平米，由18栋多层住宅及1栋公建配套楼组成，销售中心位于皖南第一街钱柜KTV旁，2010年下半年开始正式销售，分为三期开发，最后一期开盘时间为2011年8月份，销售均价4300元/平米左右，现余房一套，160平米户型，在建中的新泾县一中将该项目最佳学区房的地位凸显无疑。

泾川名苑

该项目是目前泾县运作时间最长项目，位于县政府东侧，紧邻泾川大道，占地面积近80亩，总建面积10万平米，设计以多层为主，一期开盘时间为2008下半年，开盘均价3000元/平米，本期为该项目尾盘，沿泾川大道四栋多层，住宅共76套，户型设计91平米——119平米，剩余50套左右，2房户型仅余1套。

4980元/平米——5380元/平米的销售价直接影响了销售情况。

江南春天

该项目由泾县绿宝房地产开发公司开发，划分上应属于中国宣纸城一部分，从红星雅园——画家村——江南春天，绿宝作为泾县本土最具影响力品牌无人可及。

江南春天项目位于泾宣路以南，幕溪河以东，该地块面积近110亩，总建筑面积约12万平米，现为二期销售，户型设计93平米——120平米，销售价格顶层4300元/平米（阁楼面积赠送）——4600元/平米，层差较小，销售率超过80%，剩余房源不多，二房户型仅余顶层。

相对东区其他项目，销售价格较低，影响因数在于泾县住房消费人群对于幕溪河以东的自然抗性。

国际花苑

该项目位于泾县经济开发区财富东路1号，总占地面积200余亩，总建筑面积28万平米，一、二期开发为多层及花园洋房280套左右房源已售完，现在售为沿街高层，面积为94——130平米，销售均价为3800元/平米，销售情况一般。

安天康城

该项目住宅部分位于泾宣路以北，幕溪河以东，商业部分临泾川大道。

总占地面积近340亩，规划总建筑面积45万平米，由42栋18层高层住宅楼及8栋商业楼组成，目前在建为项目中段共11栋高层，户型设计从78平米——139平米。

预计8月份正式公开分标段销售，目前暂未公开预估价格，该项目目前户外推广方面拥有泾川大道北段公交站牌广告位，桃花潭西路县医院——稼祥中学段灯杆道旗广告，桃花潭路短途汽车站外跨街龙门广告牌一块，皖南第一街东段广告牌一块（爵士岛咖啡对面），从现有该销售中心现场装修来看，所展示的形象面向高端品质楼盘，但泾县住宅消费人群对于幕溪河以东的地段抗性及对于高层住宅的排斥亦是该项目的劣势。

世家花园

该项目位于泾川大道与幕桥路交汇处西南，总占地面积近130亩，规划总建筑面积约33万平米，设计由15栋超高层组成，销售部还未公开，工程也还未进行，推广上仅采用围墙包装。

江景郦城

该项目位于泾川大道最北段，原建华纸厂，总占地面积近110亩，总建筑面积11万平米，规划设计由多层、高层组成，本期在售为南半部分多层住宅，2011年10月份开盘，户型设计70平米——130平米多种户型可供选择，销售均价4000元/平米左右，最低价为顶层3800元/平米，现推出特价房活动，针对指定的顶层房源，配套赠送车库销售，销售业绩一般。

主要由于项目地段劣势，销售中心偏僻，城中心如海二店接待处缺乏规管理。

现户外推广拥有泾川大道北段公交站牌广告位，205国道与322省道交汇处广告大牌一块。

东郡印象

该项目位于泾川大道与桃花潭路交汇处西北，总占地面积98亩，总建筑面积约10万平米，规划由联排、多层、高层住宅、商业写字楼组成，该项目销售中心正在建设中，预计下半年开始公开销售，土地成本净270万/亩，项目定位高端。

乡镇项目

茂林紫荆苑，项目总占地25亩，总建筑面积2万平米，总户数180余户，销售均价约2600元/平米，已全部售完。

榔桥瑞景嘉园，项目总占地40余亩，总建筑面积4万平米，总户数340余户，2008年一期销售均价1600元/平米，2011年三期销售均价2500元/平米，已全部售完。

榔桥瑞景华府，项目占地20余亩，总建筑面积约2万平米，共10栋多层组成，预计下半年开始公开销售。

三、整体现状

目前泾县房地产市场各项目基本以延续前期销售为主，所余房源量不多，购房优惠幅度较小。

下半年即将新推项目为水岸、安天康城、世家花园、东郡印象，推盘量较大，东区竞争愈发激烈。

县城居民住房基本饱和，购房热情逐步下降，乡镇居民、外出务工人群成为购房主力，乡镇购房人群中榔桥、茂林所占比例小，距离县城较远，降低购房热情，本地自有开发项目分流了部分客户。

房地产项目对于项目的形象宣传手法单一，意识不强，营销公关活动基本没有，常规户外、单页、短信宣传力度较低。

销售现场管理松散，从业人员整体素质不高，服务意识差。

附件1：

楼盘一览表

楼盘名称

水岸

销售

5092888/999

楼盘位置

泾县桃花潭西路与气象局路交汇处

所在板块

泾县西南

开发团队

开发单位

原中房，现海亮地产

设计单位

——

施工单位

中国核工业基础工程公司、桐城建筑安装工程总公司、城建道路桥梁工程有限责任公司

策划销售

EaChance易成

总体规划

总占地面积

200亩

总建筑面积

22万平米

容积率

1.7

绿化率

37.5%

建筑密度

规划总户数

2000余户

建筑风格

现代简约

产品规划

产品类型

主力户型面积

5F多层

117、150

楼盘配套

公共交通

商超卖场

江南第一街成熟商业配套

金融设施

教育设施

泾县一中

行政设施

广场公园

销售情况

开盘时间

本期未定

交付时间

1期入伙，2期即将交付，

总开发期数

预计分为4期开发

现销售情况

3期认筹进行中5.19

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

本期

销售均价

最低价

多层预计5500元/平米

最高价

高层预计4500元/平米

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

营销分析

销售/促销策略

未定，凭银行5000元存款单认筹排号，本月底发售

楼盘卖点

前期积累的人气及影响力，区域成熟

主推广告语

以世界的高度影响城市

宣传媒介

大牌为主

公关活动

楼盘名称

绿锦·世纪新城

销售

5128080

楼盘位置

泾川大道东侧、南临昌泰汽车修理厂

所在板块

城东

开发团队

开发单位

泾县绿锦置业

施工单位

——

策划销售

金桂（）营销机构

总体规划

总占地面积

80余亩

总建筑面积

10万平米

容积率

2.4

绿化率

30%

建筑密度

40%

规划总户数

740户

产品规划

产品类型

主力户型面积

多层

82——130

楼盘配套

公共交通

商超卖场

太平湖菜市场

金融设施

教育设施

泾县一中（新）、稼祥中学

行政设施

城东政务区

广场公园

红星广场

销售情况

开盘时间

交付时间

总开发期数

现销售情况

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

三期

销售均价

4500元/平米

最低价

4080元/平米

最高价

4980元/平米

楼层价差

150元

朝向价差

——

车位/库售价

/个

储藏室售价

——

营销分析

销售/促销策略

按揭1%，一次性2%优惠

楼盘卖点

地段相对配套全

主推广告语

新城市中心花园中心社区

宣传媒介

公关活动

楼盘名称

财富家园

销售

5106777

楼盘位置

财富大道以西，205国道以北

所在板块

城东

开发团队

开发单位

泾县三新置业

设计单位

市新世纪建筑规划

施工单位

物业管理

策划销售

索图地产顾问机构

总体规划

总占地面积

60亩

总建筑面积

8万平米

容积率

2.0

绿化率

33%

建筑密度

33%

规划总户数

700户

产品规划

产品类型

主力户型面积

多层

88-160

楼盘配套

公共交通

商超卖场

太平湖菜市场

金融设施

教育设施

泾县一中（新）、稼祥中学

行政设施

城东政务区

广场公园

红星广场

销售情况

开盘时间

2011年8月

交付时间

年底交付

总开发期数

三期

现销售情况

已售完（仅余1套）

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

三期

销售均价

4000元/平米

4300元/平米

最低价

最高价

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

价格走势描述

营销分析

销售/促销策略

楼盘卖点

泾县一中（新）

主推广告语

泾县当代主流生活社区

宣传媒介

公关活动

备注

楼盘名称

泾川名苑

销售

5125666

楼盘位置

县政府东侧、紧邻泾川大道

所在板块

城东

开发团队

开发单位

泾县基建置业

设计单位

市新世纪建筑规划

施工单位

物业管理

策划销售

伙伴房地产营销机构（已撤场）

总体规划

总占地面积

80亩

总建筑面积

10万平米

容积率

1.8

绿化率

建筑密度

规划总户数

800余户

产品规划

产品类型

主力户型面积

多层

91——119

楼盘配套

公共交通

商超卖场

太平湖菜市场

金融设施

教育设施

泾县一中（新）、稼祥中学

行政设施

城东政务区

广场公园

红星广场

销售情况

开盘时间

2008

交付时间

即将交付

总开发期数

三期

现销售情况

30%

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

三期

销售均价

3000元/平米

4000元/平米

5100元/平米

最低价

4980元/平米

最高价

5380元/平米

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

营销分析

销售/促销策略

按揭1%，一次性3%优惠

楼盘卖点

同区地段相对配套全

主推广告语

广场相伴政府为邻

宣传媒介

公关活动

备注

楼盘名称

绿宝·江南春天

销售

5103888

楼盘位置

泾宣路以南、幕溪河以东

所在板块

城东

开发团队

开发单位

泾县绿宝集团

施工单位

策划销售

总体规划

总占地面积

近110亩

总建筑面积

约12万平米

容积率

1.6

绿化率

——

建筑密度

——

规划总户数

1000余户

建筑风格

现代简约

产品规划

产品类型

户型面积

户型配比

多层

93——120

楼盘配套

公共交通

1路公交

商超卖场

——

金融设施

——

教育设施

泾县三小

行政设施

城东政务区

广场公园

红星广场

其他

销售情况

开盘时间

2011年

交付时间

2012年10月28日

总开发期数

现销售情况

80%

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

销售均价

4500元/平米

最低价

4300元/平米

最高价

4600元/平米

楼层价差

100元左右

朝向价差

——

车位/库售价

10——22万/个

储藏室售价

——

营销分析

销售/促销策略

按揭1%，一次性2%总房款优惠

楼盘卖点

开发公司品牌号召力

主推广告语

名家生活无可复制一旦拥有别无所求

宣传媒介

公关活动

无

备注

楼盘名称

国际花苑

销售

5999999

楼盘位置

泾县经济开发区财富东路1号

所在板块

东开发区

开发团队

开发单位

泾县博融置业

施工单位

策划销售

章显道

总体规划

总占地面积

200余亩

总建筑面积

22万平米

容积率

1.8

绿化率

42%

建筑密度

29%

规划总户数

2000户

产品规划

产品类型

主力户型面积

高层

94——130

楼盘配套

公共交通

1路公交

商超卖场

皖南国际大酒店

金融设施

教育设施

泾县一中（新）

行政设施

广场公园

销售情况

开盘时间

2011年11月

交付时间

2013年

总开发期数

现销售情况

50%左右

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

三期

销售均价

3800元/平米

最低价

最高价

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

营销分析

销售/促销策略

楼盘卖点

价位相对较低

主推广告语

臻品级欧洲生活城

宣传媒介

公关活动

楼盘名称

安天康城

销售

5511666

楼盘位置

泾宣路以北，幕溪河以东

所在板块

城东

开发团队

开发单位

泾县安天置业

设计单位

安德建筑设计

施工单位

林格博纳景观

策划销售

Hosn和声机构

总体规划

总占地面积

340亩

总建筑面积

45万平米

容积率

1.7

绿化率

35%

建筑密度

25%

规划总户数

建筑风格

产品规划

产品类型

主力户型面积

高层

78——137

楼盘配套

公共交通

1路公交

商超卖场

金融设施

教育设施

行政设施

广场公园

其他

销售情况

开盘时间

预计2012年8月份

交付时间

总开发期数

现销售情况

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

销售均价

4000元/平米

最低价

3800元/平米

最高价

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

营销分析

销售/促销策略

楼盘卖点

主推广告语

宣传媒介

大牌、灯杆道旗、围墙包装

公关活动

楼盘名称

江景郦城

销售

5091355

楼盘位置

泾川大道最北段，原建华纸厂

所在板块

城东北

开发团队

开发单位

泾县华川置业

设计单位

上瑞建筑规划设计

施工单位

物业管理

策划销售

红与黑地产机构

总体规划

总占地面积

110亩

总建筑面积

11万平米

容积率

1.6

绿化率

30%

建筑密度

28%

规划总户数

产品规划

产品类型

主力户型面积

多层

70——130

楼盘配套

公共交通

商超卖场

金融设施

教育设施

行政设施

广场公园

其他

销售情况

开盘时间

2011年10月

交付时间

总开发期数

现销售情况

价格分析

（分产品）

开发周期

一期

二期

销售均价

4000元/平米

最低价

3800元/平米

最高价

楼层价差

朝向价差

车位/库售价

/个

储藏室售价

营销分析

销售/促销策略

楼盘卖点

主推广告语

狮子山下青弋江畔

宣传媒介

公交站牌广告位、大牌、围墙包装

公关活动

附件2：

部分楼盘推广平面展示

安天康城

主题推广语：

伴山观水一城仰望

副标：

一期80——138㎡亲水华宅现正火热咨询中

围墙：

踞门户领袖未来

咫尺间繁华尽揽

坐观风云一窗藏山水

居高为峰收藏生活仰望

海亮·水岸

主题推广语：

以世界的高度影响城市

千亿海亮下一站——

围墙：

千亿海亮九年深耕鼎铸泾县人居标杆

顶级社区生活配套打造完美生活氛围

占据中心繁华地段赏略醇熟城市之美

户户赠送超高性价比尊享舒适生活

80——147㎡精致奢品家全城璀璨发售