曹家场村改造市场定位分析报告第二稿2_精品文档.doc

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YUNNANZIYUANGROUPCO.,LTD市场定位分析报告

前卫街道办事处曹家场村改造市场定位分析报告

REPORT

电话：

0871-5311548

传真：

0871-5369911

YUNNANZIYUANGROUPCO.,LTD

目录

第一章总论

第二章项目背景及必要性

2.1项目建设指导思想

2.2项目建设背景

2.3项目建设的必要性及意义

第三章市场分析

3.1昆明市经济市场分析

3.2昆明地产及相关情况分析

3.3地块周边项目比较分析

3.4南市区商业发展情况分析

第四章项目环境分析

4.1项目地块现状

4.2项目地址分析

4.3项目SWOT分析

4.4项目分析结论

第五章产品功能定位

5.1整体规划建议

5.2分步开发建议

5.3外观设计建议

5.4户型设计建议

5.5配套设计建议

5.6快捷酒店设计建议

5.7写字楼设计建议

5.8物业管理建议

5.9技术指标

第六章结论

第一章总论

经济全球化和信息全球化已成为不可阻挡的世界发展潮流。

随着经济全球化进程不断加快，中国已在这样的潮流中迅速崛起，社会正以惊人的速度发生着深刻的变化。

城市化进程不断加快，城市人口迅速膨胀，作为云南省唯一的大城市昆明，将在变革中肩负起历史委以的重任。

作为昆明南市区中心区域的重要项目——多元生活体验中心，项目一旦建成，将有效的提升城市整体形象；有利于促进昆明市副中心区域的形成和发展；推进了昆明城乡一体化进程;解决了“城中村”“脏、乱、差”的问题；对原来居民回迁以及周边居民的商业百态需求得到满足；优化区域产业结构，推动片区发展；使人居环境和居民生活质量提高。

本文将就项目的市场定位、物业功能划分以及业态整体布局进行探讨，供领导参考决策。

如有不当，敬请领导批评指正！

第二章项目建设的背景及必要性

2.1.项目建设指导思想

根据《中共昆明市委、昆明市人民政府关于加快城乡建设的决定》；按昆明市国民经济和社会发展规划；围绕富民、强市两大目标；满足广大人民群众的物质和文化需求；为昆明市社会发展经济建设添砖加瓦，为“新昆明”建设做出贡献。

2.2.项目建设的背景

中国加入WTO、建立“中国－东盟自由贸易区”及西部大开发战略的实施，首次从国家战略的高度把云南推上了对外开放的前沿。

云南作为我国唯一能从陆路通过东南亚、直接沟通印度洋沿岸国家的省份，在连接中国、东南亚、南亚三大市场中具有十分突出的战略地位。

据预测，到2010年“中国－东盟自由贸易区”建成后，将形成一个拥有17亿消费者、1.2万亿美元贸易总量的全球第三大自由贸易区。

面对机遇与挑战，云南省委、省政府提出了“建设面向东南亚、南亚国际大通道”的发展战略，通过战略的实施，将使云南省的基础设施和经济建设得到快速的发展，并由此带动云南省整个社会经济的发展，最终导致云南省在与东南亚、南亚各国的资金、信息、商品的交流中处于有利地位，产生较好的效益。

作为云南省的省会，昆明是云南省政治、经济、文化、科技的中心，同时也承担着西南地区重要的商贸、旅游、金融、科教和信息中心作用，是我国西部对外开发的重要门户。

随着昆明经济建设的进一步发展，房地产业已成为昆明国民经济发展的“助推器”和“增长剂”。

为了实现经济、社会、环境的协调发展，需要对房地产及相关产业进行集聚、整合。

这些都为项目的发展提供了必要的外部条件。

目前，片南市区居住已形成一定规模，但居民所需要消费的场所都较为分散，且大多在软硬件方面都比较落后，没有形成一定的集聚规模，产品档次、服务水平也比较低，不能满足居民的生活需要。

该项目——多元生活体验中心综合商业体的出现将满足居民的生活需要，提升居民生活品质。

2.3.项目建设的必要性及意义

一、积极配合政府参与“城中村”改造,

“城中村”改造是昆明经济社会发展到新阶段的必然要求，是推进城市化和提升城市品位的重要途径；是改善村民居住环境，增加村民收入的重大举措。

特别是在四川发生5.12汶川大地震后，昆明市大面积的城中村居住安全问题引起政府高度重视，企业一定配合政府、街道办事处抓紧做好最大“民心工程”和“德政工程”，达到政府、村民、企业，三满意和三赢的效果。

二、满足广大人民群众的居住消费需求

近年来，随着昆明市经济的快速增长，老百姓的生活水平有了很大的提高。

至2007年底，昆明市人均可支配收入已达到11776元，南市区户籍人口人均可支配收入已达到15586元；住的方面，统计数据表明，2003年，昆明市城市居民人均住房使用面积约为14.8平方米，有86.3%的居民居住单元式配套住房。

至2007年底，昆明市城镇居民现住房屋人均使用面积为25.97平方米。

五年时间，基本实现了翻一番。

收入的增加以及对居住和消费的需求为项目奠定了良好的群众基础。

三、提升南市区的商业、餐饮业、娱乐业及服务业的品质

目前，官南﹑广福片区的“吃、喝、玩、乐、购、健”消费还处于“小而散，低而乱”的形态。

南市区居民要想高一点的消费还要到市中心的传统区域进行消费，由于交通拥堵，而要想高消费的消费者却望而止步。

曹家场村改造项目将建成集商业、商务、居住、餐饮、娱乐、休闲、健身为一体的城市综合体，极大的满足片区群众“吃喝、玩、乐、购、健”的多方面需求。

第三章市场需求分析

3.1.昆明市经济情况分析

近年来昆明城市发展状态良好，社会整体经济水平及人均收入水平显著提高。

结合区域特点和自身优势，昆明经济发展重点与云南省相关要求保持一致，在兼顾第一产业，稳定第二产业的同时，重点加强第三产业的建设，提升第三产业在国民生产总值GDP中所占比例。

2002-2006年昆明市GDP

项目年份

2002

2003

2004

2005

2006

GDP（万元）

7,339,974

8,182,598

9,461,405

10,615,544

12,072,900

第一产业（万元）

607,662

650,417

731,547

773,080

815,500

第二产业（万元）

3,177,541

3,543,658

4,242,190

4,767,479

5,572,200

第三产业（万元）

3,554,771

3,988,523

4,487,688

5,074,985

5,685,200

比例

第一产业

8.29%

7.95%

7.73%

7.28%

6.75％

第二产业

43.29%

43.31%

44.84%

44.91%

46.15％

第三产业

48.42%

48.74%

47.43%

47.81%

47.09％

GDP增长比例

9.20%

11.48%

15.63%

12.20%

12.30%

上述数据说明第一产业在昆明经济发展过程中所占比重较低，自2003年起在GDP中的比重便一直在8％以下，这一方面与昆明市重点发展二、三产业的政策引导扶持有关，另一方面也表明昆明市三产业发展逐渐步入均衡发展阶段。

社会经济要正常发展，需要通过消费来拉动。

近年来，随着消费总量的增长，使得昆明的经济发展出现了从投资主导型向消费主导型转变的迹象。

而且消费需求提速很快，势头强劲，对整个经济的拉动很大。

同时，昆明市的消费结构在发生显著的变化，新的消费增长点在快速形成，并逐渐成为了市民消费的热点。

从近两年的相关数据来看，市民消费中“吃”的比重在下降，而居住、通讯、交通、教育、旅游等方面的比重在增大，这一方面说明了市民生活水平的提高，另一方面说明了消费结构的转变对国民经济的拉动起到了重要作用。

3.2.昆明房地产及相关情况分析

一、房地产市场概况

自2005年起，昆明房地产行业进入一个飞速发展的时期，市中心区普通户型房价由均价2200元左右升至7200元左右。

今年2季度昆明四区均价达到5173元每平方米，首次突破5000元大关，半年内昆明房价平均每平米上涨了708元。

根据2008年第三季度昆明房产价格指数报告，今年三季度昆明房产价格各月均价呈现“数列式”增长，每月上涨约100元/平米左右。

到9月份，一环内均价达到7683元/平米，一环到二环之间均价达到4712元/平米，二环到三环之间均价达到4280元/平米，三环外均价达到3800元/平米。

4500元/平米的均价足以体现昆明楼市“黄金九月”的特色，同时也使昆明楼市告别了均价在4000元/平米以下的时代。

由于2007年上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤地待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。

从去年11月和今年3月的土地招拍挂情况来看，昆明地价飞升，广福路沿线地价2005年至今，地价升值约六至八倍，地价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。

从近期开盘的房地产项目的数量和品质可见：

昆明的富人区，别墅区正在往滇池方向推进，而中档住宅区正在往交通便利的广福路沿线推进。

主城区与呈贡新城的交汇附近已经成为昆明住宅的一个集中地。

而其中广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大；北市区其次；二环路以外各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩。

二、项目住宅目标客户群体的定位分析

l目标客户一：

被拆迁户

1、基本情况：

曹家场村有户数116户，共293人。

2、购买诉求：

按每户安置三套房子，面积共300平方米，全村需要安置房348套，总面积34800平方米。

l目标客户二：

机关事业单位工作的人员

1、基本情况：

南市区将形成一个重要的行政区。

省委、省人大、省政协、省公安厅、省高级人民法院、省工商局、省检验检疫局、市中级人民法院等省级机关已陆续搬迁至此。

市政府，市委，市各部委办局也将搬迁到呈贡新区。

2、购买诉求：

公务员为了上班方便和提高居住质量必将在南市区购房生活居住。

l目标客户三：

周边商贸区经商人员及周边社区居民二次置业的需求

1、基本情况：

周边商贸区较多，有大商汇、酒店用品市场、邦盛国际茶城等；周边小区有几十个，多数小区居住的居民收入较高

2、购买诉求：

民营、私营企业家和个体老板将会选择在该小区居住；。

附近小区中的部分富裕居民可能有购房和二次换房的需求。

l目标客户四：

市区部分居民投资需求和居住需求

1、基本情况：

昆明主城区很多人都想改善居住环境或有稳定的投资收益。

2、购买诉求：

昆明南市区环境好、公园多、空气清新、噪音小；体育设施全适合居住；昆明城市中心向南迁移，城市向南，居住向南，财富向南；因此，很多购房者都把南市区购房作为居住或投资的重点。

目标客户五：

地州的部分人

1、基本情况：

地州上的有钱人多，部分人都想在昆明购置房产；地州大学生毕业后留在昆明工作，父母为子女将在昆明购房。

2、购买诉求：

地州部分有钱人，希望在昆明发展，改变自己的生活，因此要购房，这样才能落地、生根、开花、结果；在昆明工作的外地大学生，父母为今后能在一起生活互相照顾，也要在昆明购房。

购房目的比例依次判断为：

自住、自住兼投资及其它。

三、项目非住宅客户群体的定位分析

l物业形态一：

独立商铺、社区底商

该地块周边5公里范围没有大型超市、高档娱乐场所、医疗机构、、教育培训机构；附近各种商业网点较少，有些服务网点甚至没有。

因此商家们都