景德镇项目市场调查分析暨功能定位报告_精品文档.doc

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景德镇商城市场调查

一策划背景

上海优瑞投资咨询有限公司受景德镇嘉实房地产投资发展有限公司委托对景德镇商城项目进行可行性调查评估与营销整体策划。

由于项目销售受地域文化、消费水平、消费心理及商业竞争态势等综合因素的影响，我司派出两个小组对景德镇及周边城市进行了全方位的调查，获得了许多第一手的基础资料，并对一些关键因素进行了专业的定性和定量分析，在此基础上形成了本次市场价值判断暨定位分析。

考虑到地域经济体之间有着较强的互补及辐射作用，景德镇周边城市都成为我们调查的对象，不同城市个性与商业模式让我们的决策有了更宽泛的参照背景。

本次参考的赣东北经济圈将由景德镇、南昌、九江、鹰潭、上饶等城市组成。

二项目背景

发展商：

景德镇嘉实投资发展有限公司

地段：

景德镇商城位于景德镇市中心，紧邻人民广场，处于整个区域的中心，东至莲社北路，西至单栅门红艺瓷场，北至社保局大厦，南至珠山中路。

建筑形态：

景德镇商城将是一栋总体量达3万平方米，建筑立面糅合时代气息与地域文化特色的现代化购物中心，商城由三层商业经营层与四层商业办公住宅组成。

建成后将成为景德镇大型现代化旗舰式商业广场及地标式建筑。

相关建筑指标：

基地面积：

10951平方米

总建筑面积：

28000平方米

容积率：

2.57

绿化率：

35%

室内预留车位：

42辆

三现代商业概述

经营模式种类概述

1.仓储式经营

定位于家庭日用消费品的批量购买，常采用会员制方式以降低单位售价，吸引客户一次性的大量购买，引导新的消费习惯形成，其代表形式有：

家乐福、乐购、沃尔玛等。

2.（品牌）专卖店

由于目前市场消费需求细分的日趋明显，同时对商品的品质和服务要求越来越高，专卖店是以品牌经营为特色，营建一个相对封闭的微环境，以期烘托体现商品个性，张扬品牌，促进销售。

其代表形式有服装专卖店、化妆品专卖店及鞋帽专卖店等。

3.专业性的市场

为某一类（或相关数类）的商品提供相对较大的场地和便捷的交通，从而形成该类（或数类）产品的集散地是中心城区流通职能的一大体现；由于专业市场的规模效应，数十家经营同样内容的专卖店集中出现在有限的空间里，使得消费者在相对小的范围内可以一次性对整个大市场形成一个较为具体的认识，对所需的商品价格、品质和服务的优良性形成共同的认识，从而达到知名度与消费的乘数效应。

同时减少采购使用成本，使消费者获利，其代表形式如百脑汇电脑城等。

4.购物休闲广场

集中体现以“人性化消费”为主题的消费模式，同样在有限的空间内提供顾客一个类似“逛街”的微环境，满足大多数消费者的心理需求，延长消费者在卖场的逗留时间，以求对外体现“卖场”人气，对内完成其它场所不具备的各类型商品的消费，诸如“购物饮食休闲娱乐”等。

其代表形式有上海港汇广场上海香港广场等。

四项目所在区域：

赣东北商业市场调查

相同或者相近的地理环境和文化将催生出相同或相近的消费心理和消费行为，一个大的经济体（城市）对周边经济体的影响和辐射作用是不可替代的，并对周边的资金流、物流、信息流都有着强大聚合和资源配置效应。

基于以上原因，我们认为有必要对项目所在区域赣东北城市经济圈的商情特别是中心商圈的“商业生态”进行相关的调查。

附赣东北主要城市位置图

附赣东北五市主要经济指标

地区

国内生产总值（亿）

人均GDP

社会消费品零售额（亿）

市民人均可支配收入（元）

居民储蓄余额（亿）

南昌

485.67

11139

160.78

6206

323.93

九江

232.62

5160

68.14

5541

130.65

景德镇

104.26

7205

30.97

5536

66.91

鹰潭

58.35

5623

27.2

5764

45.35

上饶

190.85

3106

87.06

5417

151.72

（一）南昌市商业概况

南昌，江西省会城市，位于省境中部偏北，赣江、抚河下游，濒临鄱阳湖。

人口175万，面积616平方公里，京九线纵贯境内，105、320国道穿境而过，城市综合竞争力居全省第一。

商业市场

作为江西的省会城市，经过多年的市场发育，商业市场完成了各种业态的梯度布局和消费力的梯度延伸，已形成了中心商圈、黄金街区（中山路）、老街（胜利路）、各区域中心街区、各社区商业网点的大城市商业网络。

特别是近两年来，南昌房产市场升温，各大地产商相继进驻，大型仓储式超市沃尔玛与财富中心即将进驻城市中心点八一广场，南昌中央商务区（CBD）形象将呼之欲出。

中心商圈

以八一广场、八一大道、黄金街中山路纵横交错形成“大十字”中心商圈，该商圈日均人流达30—40万左右，日行公交车400余辆，并承载着休闲，观光、“一站式”消费和精品消费功能。

高端价格市场

1.中山路租金约300—400元/平方米/月，个别小店面达1000元/平方米/月，单位店铺每月租金在1万到5万之间，其中从广场到公园路段租金最为昂贵。

2.高端售价：

财富广场、万达商业广场（均在建）黄金铺位（沿八一大道）均达45000元/平方米。

3.目前南昌市中心商铺理想状态下的回报率匡算举例

例：

100平方米商铺出租回报率

付款方式：

六成十年均价：

3万元/平方米总价：

3百万

首付：

120万元贷款：

180万元10年月还款：

19767元

月收租：

按中山路黄金地段租金500/平方米/月=5万元/月

前期投入：

月还款×现房租期+首付款（按开盘后七个月交付使用计算）19767×7+1,200,000=1,338,369

月收益：

月租金5万—月还款19767=30233元

年投资回报率（以十年计算）：

（月收益30233×12×10-前期投入1338369）÷10÷前期投入1338369=17.1%

投资回收年限：

前期投入1338369÷月收益30233元÷12=3.７年

于本项目有示范价值的商业项目

1.财富广场（在建）图

投资商、开发商：

北京华特新实业有限公司

预计交房时间：

今年底

位置：

八一广场

物业形态：

楼高128米的双塔式商务建筑，裙楼经商，塔楼为写字楼。

经营方式：

放弃首层分摊设备管理用房，提高得房率。

对首层的商铺的经营范围进行了界定，外围商品经营内容：

品牌专卖店、数码视听、通信器材、钟表眼镜、黄金珠宝等，每个铺位的面积约为40—270平方米；精品百货区经营内容：

男女服饰、箱包皮具、鞋帽等，经营面积为30—85平方米；除此以外商场内部还设主题区域：

女人街，每个铺位面积约为30—55平方米，形成局部热点。

售价：

位临八一大道的黄金铺面售价未定，与万达商业广场相邻的步行街店面均价为4万元/平方米，位对展览路的店面均价为3万/平方米。

2.万达商业广场（在建）

开发商：

万达房地产投资有限公司

位置：

八一广场，财富广场邻侧

工程进度：

进入内部装修阶段，5月31日交房

楼层功能规划：

底层店铺出租，二、三层为大型仓储超市场四层功能待定（初步定为电脑城）

售价：

位对八一大道黄金店面均价为45000元/平方米。

北邻财富广场的铺位均价为4万元/平方米。

付款方式：

6×10年契税4%维修基金2%

3.丽华购物广场

丽华购物广场外立面图

丽华购物广场经营情况

丽华购物广场

位置

南昌市

装修

豪华

电梯

每层四部外加两座观光电梯

人流量

98人/分钟根据3月20日上午10.30分时测

经营楼层

一层

化妆品、金银饰品、名表、眼镜、玉器、家电、音像制品

二层

男士西服、休闲服

三层

女装、美容厅

四层

女士用品、内衣、羊毛衫、床上用品、男女皮鞋、箱包

五层

儿童用品、电脑通讯、照相器材、体育用品

六层

公共食堂、风味小吃

经营方式

统一管理，根据商品类别的不同采用租金和保底提成等多种形式

综合评论

本商场充分注重了购物环境的人性化和休闲性，动线简洁合理，气氛感觉的营造足以烘托出商品的档次，是江西目前为数不多的高档商场，颇具SHOPPINGMALL的风采，吃喝、玩一条龙。

（二）九江市商业概况

九江，位于本省北部，长江中下游南岸，全国历史文化名城，辖浔阳、庐山两区，面积699平方公里，人口52万，京九铁路、105国道和南九高速公路过境。

商业历史

九江市五方通衢，历史悠久，宋、元、清是全国三大茶市和四大米市之一，商业历史悠久而绵长。

九江现代商业较为发达，外来人口较多，商场鳞次栉比，布局日趋完善。

中心商圈

大中路（内街）和浔阳路（外街）为主要商业街区，该区域聚合了全市80%以上的商业人流，外街两边分布着九江主要的精品店和大型购物商场，内街则是人气鼎旺的步行式商业街，两边商品驳杂，主要经营日用百货、服装鞋帽，服装经营比例较大，靠烟雨湖附近有大型的仓储超市农工商进驻。

高端价位

1．黄金街区每平方米200—250元/月，单位铺月租金在2000——20000元之间

2．中央商圈新上市店面售价平均在16000—25000元/平方米之间顶级，最高价则高达33000元/平方米以上

目前在售的项目：

1．联盛广场

开发商：

联盛实业集团

位置：

九江浔阳路19—23号前临浔阳路，后靠丁官路，邻庾亮南路

功能业态：

总经营面积达36000平方米，单层面积为4200平方米，备升降电梯，中央空调，自动扶梯等，集购物、美食、休闲、娱乐、宾馆、停车为一体。

价位：

一楼沿街铺位售价为16800元/平方米，二楼均价为4500元/平方米。

三楼均价为3200元/平方米。

经营方式：

“单元受让，整体招商，统一管理”，五成十年按揭，托管收入：

购铺者固定收取每年8%的投资汇报率，其余由开发者招商统一经营。

2．万达商住楼

位置：

庾亮路中段

规模：

占地五亩，建筑面积为9600平方米，商住两用

周边配套：

朝阳中学、太平洋电脑城、博物馆、外国语学院

价位：

一楼沿街铺位（庾亮北路）：

20800元/平方米，其余部分均价9800元/平方米。

面积跨度：

沿庾亮北路面积较大（101—150平方米），其余铺位面积较小

（30—78平方米）

3.九江购商场大中大商城外立面一览

大中大购物广场

位置

九江市浔阳路

装修

一般

电梯

每层2部

人流量

21人/分钟根据3月19日上午10.30分时测

经营楼层

一层

化妆品鞋帽箱包金银首饰

二层

超市工艺品烟酒文体用品

三层

服装日常生活用品

四层

家店音像超市场

经营方式

统一管理，保底提成服装类提成约23%化装品类约20%

综合评论

九江市场老牌购物中心，管理一般，电梯有上无下，在九江人心中知名度高

（三）鹰潭市商业概述

鹰潭，位于本省东北部，辖月湖区、贵溪、余江。

面积137平方公里，人口18万，206、320国道、浙赣、皖赣线、鹰厦线交汇于此。

商业环境

鹰潭号称“火车驮来的城市”，因铁路而“发迹”壮大，成为当年华东地区屈指可数的火车客流中转大站，由此带来滚滚的人流、物流，并形成依附其上的商业格局，近年来，随着该区中转地位的下降及外来人员的大量减少，该区的商业格局与消费力市场也亦受影响。

多年前兴建的位于火车站旁的大型百货批发市场“赣东北大市场”的生意已今不如昔。

中心商圈

鹰潭市城市规模不大，商业格局受限。

中心商业区主要分布在交通路与胜利路交汇的城市广场附近，大型商场国贸商城、园中园及交通路上的精品专卖店主导城市商业潮流。

交通路（老火车站到广场段）成为鹰潭近来最为火爆的商业街区及精