青建房字35号.docx

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青建房字35号

青岛市建设委员会文件

青建房字〔2005〕35号

青岛市建设委员会

关于实行商品房屋使用手册制度的通知

各区、市房地产开发管理部门，各房地产开发企业：

为规范房地产开发经营行为，强化商品房屋售后服务，维护商品房买受人合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，决定在全市实行商品房屋使用手册制度。

现就有关问题通知如下：

一、实行商品房屋使用手册制度，既能帮助商品房买受人正确合理使用房屋，维护其知情权，避免因使用不当引发纠纷，又明确了房地产开发企业的保修责任，促使其树立正确的质量意识和经营意识，提升企业形象，对于推动房地产业的规范化、标准化管理，建立健康有序地房地产市场环境，具有积极地促进作用。

二、《商品住宅使用手册》是根据《山东省住宅质量保证书和使用说明书试行办法》制定的，其中住宅使用说明部分对住宅结构、性能和各部位的类型、标准等作出了说明；住宅中配置的设备设施，生产厂家另有使用说明书的，应一并提供给商品房买受人。

住宅质量保证部分对房屋的保修责任、保修项目和保修期限作出了明确规定。

三、自2005年11月1日起，全市房地产开发企业向商品房买受人交付验收合格的住宅时，必须提供《商品住宅使用手册》；交付非住宅房屋可以参照《商品住宅使用手册》执行。

原由企业自行设计的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》同时废止。

四、为做到设计规范、形式美观、标准统一，《商品住宅使用手册》必备内容，由青岛市房地产开发管理局统一监制。

附件：

青岛市商品住宅使用手册

二○○五年十月二十五日

主题词：

房地产　住宅　使用手册　通知

青岛市建设委员会办公室2005年10月25日印发

提示

尊敬的住户：

为了使您充分了解您所居住的住宅结构类型，正确使用各类配套设施，确保建筑结构、设施的使用安全，全面了解房屋保修项目及期限，请您逐章仔细阅读本手册，并按照有关规定和要求进行装饰、维修和使用。

《青岛市商品住宅使用手册》是在原《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的基础上进行修改和细化形成的，是我市统一监制推行的试用文本，除住宅质量保证书部分的内容可视为商品房买卖合同附件，其余部分均为友情提示、告知和说明。

（本商品住宅使用手册复印件无效）

目录

一、总经理（董事长）致辞※

二、项目简介※

三、住宅使用说明书

㈠房屋使用说明

㈡电梯设备使用说明

㈢室内装饰、装修材料列表

四、住宅质量保证书

五、房屋验收注意事项

六、服务指南

七、政府批准文件

八、户型电路及管线示意图※

说明：

以上标有※部分内容由企业自行另制作插页加入，统一印刷板本无此内容，其他部分空白处由企业根据项目实际情况填写。

（项目简介部分应包含下列内容：

位置规模、社区配套、前期物业公司、规划设计单位、建筑设计单位、环境、景观设计单位、监理公司、施工单位、全装修施工单位）

三、住宅使用说明书

㈠、房屋使用说明：

1、您购买的商品住宅是结构住宅，抗震设防烈度为度。

结构设计使用年限为年。

按照《中华人民共和国建筑法》有关规定，建筑竣工验收后，未经原设计单位变更设计，任何改变建筑主体结构的行为均为违法行为。

因此，请您入住后，不要对建筑主体结构做任何改动。

否则，您不仅将承担相应的法律责任，同时也将失去相应的保修权利。

为了您和他人房屋的正常使用，请严格按照本《住宅使用说明书》相关要求使用，否则，您将失去相应保修权利，并承担相应责任。

2、本商品房屋各部位名称、使用材料及使用说明

（1）地基基础：

基础周边请勿取土挖坑，防止地表水浸蚀后影响地基基础正常使用。

（2）内外墙：

外墙墙体材料采用，外墙保温材料采用。

外墙已做防水处理，请勿在外墙面开门、开窗、打孔，勿凸出外墙面安装防盗网、加设空调支架等，勿重物撞击，以免损坏墙面，引致墙体起鼓、渗漏。

内墙墙体材料采用。

（3）门窗：

本住宅楼分户门采用；户内外墙的门窗采用。

门窗在使用时请勿随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。

本住宅楼单元门采用，进门后应由闭门器自动关门，切勿加力拉动关门或使单元门长时间处于开启状态，以防自动闭门器损坏而失去防范作用。

（4）顶层屋面：

本住宅采用屋面结构层并设有保温层。

屋面面层材料采用，防水材料采用，顶层不上人屋面设计荷载为KN/M2（1吨力＝9.8千牛）；上人屋面和顶层住户的屋面平台设计荷载为KN/M2。

在屋面上安装其他设施须经物业管理部门及有关业主同意，并签订有关协议。

（5）室内地面：

本住宅楼板采用

楼板，楼板设计荷载为KN/M2；阳台设计荷载为KN/M2。

沿地面垫层和墙体内敷设的水暖管道，均设有色的警示带，请勿在地面上打洞。

在使用中，埋设在地下、墙内警示带内的水暖管道及其设施请勿随意拆卸、移位、撞击和损坏。

本住宅卫生间已做防水处理，其他房间地面，请勿直接用水冲刷。

3、室内主要设施、使用材料及使用须知

（1）室内给水：

给水管采用材料，户设水表只，请勿自行拆换。

对于暗设管、线应注意保护。

请您入住后及时检查水表底数及水表铅封是否完好。

水嘴宜轻开、轻关。

（2）室内排水：

排水管采用材料。

水管应防止外力撞击；地漏及便器内请勿投放或倾倒垃圾等易堵杂物；地漏的污物应定期清除，以免造成堵塞，影响您的正常使用；请勿擅自改动室内污水、排水系统，以免影响正常使用。

（3）卫生间、、的地面管道口、管台处，在装修及安装卫生洁具时请勿破坏原有防水层和防水管台。

（4）雨水管：

屋顶雨水通过排水檐沟进入雨水管排出。

请注意保护雨水管，请勿借用雨水管排污。

阳台和屋顶平台的泄水口应及时清理，以免造成渗漏。

（5）室内供电：

本住宅每户采用回路开关控制供电，分别为照明、卫生间和厨房插座、卧室客厅插座、空调、、。

线路采用穿管暗设，每户用电的最大允许负荷为千瓦；进户开关箱设在内，已安装漏电保护器，当出现跳闸时，请先检查漏电原因，修复后再闭合开关。

您的用电负荷请勿超过最大允许负荷量，以免造成短路和电器设备的损坏，影响您和他人的正常使用；请勿擅自拆装户内电气设施，注意安全用电。

如有问题请向咨询。

（6）室内取暖：

采用供暖方式，使用－――提供的热源。

房间内设置、、。

供暖设施在使用中应注意保护，所有供暖管道及其设施请勿随意拆卸、移位、撞击和损坏，以免设施损坏影响供暖效果或漏水，给您和他人的家庭财产安全造成隐患。

（7）厨房燃气。

采用气管道供气。

燃气使用

提供的管道燃气。

用户按表计量收费。

燃气属易燃易爆气体，一旦泄漏可能引发爆炸危及人身财产安全，请按照供气部门制定的《用户指南》正确使用。

燃气管道请勿私自改装、移位。

户内设有燃气管道阀门，如不使用时，请将该阀门关闭，以免泄漏。

燃气管道如有损坏，泄漏气体时，应当立即关闭户内燃气总阀门，并立即开门、窗通风，不能开启电灯、电器设备和动用明火，及时向燃气供应单位报修和通知物业管理部门。

（8）排气道：

厨房和卫生间内设有排气道；洞口已预留，请勿自行在排气道上开口、改口或撞击破坏，以免造成串烟、串味、堵塞。

（9）其他设施：

室内设有电源插座、电视插座和电话插座，请不要随意改动。

房屋设置的避雷装置、等电位连接装置，请注意保护，请勿拆卸或切断避雷天线和接地线。

（10）通讯、有线电视和网络设施：

（11）小区智能化和家居安防系统：

㈡、电梯设备使用说明

1、电梯的使用方法：

先按呼梯按钮，上楼按“上行”按钮，下楼按“下行”按钮，先出后进。

进入电梯后，请按目的楼层按钮。

要电梯门立即关闭请按“关门”按钮。

当电梯内指示灯显示目的楼层时，待电梯门完全打开后离开。

2、乘电梯注意事项：

（1）请勿超载运行。

当电梯超载时，蜂鸣器会发出鸣叫，请立即调整载重量，以免发生危险。

电梯内请勿吸烟。

严禁装运易燃、易爆、易腐蚀的危险品，严禁利用开启电梯门或电梯顶安全窗来运载超长物件。

请勿将乘客电梯作为载货电梯使用。

请勿强行打开电梯厅门。

请勿在电梯内蹦跳，以免导致电梯安全装置产生误动作而停止运行，发生关人事件。

请勿乱按无关按钮或长时间按住按钮不放，勿用硬物敲打按钮，以免发生故障。

（2）乘坐电梯时请勿将身体倚靠在电梯门上。

请勿因个人情况将电梯长时间停留在某一楼层，影响其他乘客搭乘。

（3）当电梯发生如下故障时，请立即停止使用并通知维修人员：

额定运行速度显著变化时；

电梯门尚未完全关闭前，电梯即行驶的；

运行时，内选、平层、快速、召唤器指层信号失灵；

发觉有异常噪音或较大振动和冲击时。

（4）当发生火灾或地震时，请勿使用电梯。

（5）电梯发生故障而关人时，请不要慌张，请通过梯内报警按钮或对讲装置不断与外界联系，以便尽早得到救援。

切勿强行撬门逃生。

本工程所采用的建材均为符合现行有关规定的合格产品。

㈢室内装饰、装修材料列表：

位置

项目

材料名称

备注

卧室

墙面

平顶

地面

踢脚板

分室门

门窗套

窗台台面

窗帘盒、帘杆

灯具

开关

插座及电话、有线、宽带插座等

卧室固定橱柜

门锁

主卫

平顶

地面

墙面

卫生间门、门套

洗面盆台面

洗面盆（含水嘴）

浴缸（含淋浴盆、混水器、花洒等）

成品淋浴房（桑拿房）

坐便器

小便斗

排气道及盖口

位置

项目

材料名称

备注

主卫

灯具、开关、插座、热水器、排气扇、浴霸等

客卫

平顶

地面

墙面

卫生间门、门套

洗面盆台面

洗面盆（含水嘴）

浴缸（含淋浴盆、混水器、花洒等）

成品淋浴房（桑拿房）

坐便器

小便斗

排气道及盖口

灯具、开关、插座、热水器、排气扇、浴霸等

玄关及

走廊

墙面

地面

平顶

客厅

墙面

地面

平顶

踢脚板

分户门

其他分室门、门槛石

门窗套、窗台板

复式楼梯（含栏杆、扶手）

户内配电箱

灯具

开关插座及电话、宽带、有线端子插座

可视对讲户内分机

其他户内安防设施

位置

项目

材料名称

备注

客厅

窗帘盒、帘杆等

客厅内固定橱柜

餐厅

墙面

地面

平顶

餐厅配套设施

餐厅内固定橱柜

厨房

平顶

门（门套线）

地面

墙面

打火灶

整体橱柜

油烟机

洗涤盆及龙头

台面

开关、插座（灯具）、

阳台

阳台门

阳台地面

阳台护栏

窗

外墙门

窗用材

窗套

窗台台面

住宅门窗玻璃

封闭阳台门窗玻璃

位置

项目

材料名称

备注

外墙门

窗用材

公共部位门窗玻璃

室内配套设施

低压照明配电器

采暖散热器

给排水用管材、管件

供热用管材、管件

室内给水供暖用阀门

四、住宅质量保证书

提示：

此部分的内容可视为商品房买卖合同附件，请您仔细阅读。

一、您购买的市区路小区栋（号）单元房屋，于年月

日通过综合验收，竣工验收备案登记编号为。

二、根据国家《建筑工程施工质量验收规范》，该工程经建设单位组织竣工验收合格。

根据竣工验收结果，在正常使用条件下，本公司对您所购房屋的结构质量按设计使用年限保证使用。

三、根据国家、省、市有关法律、法规和政策规定，在规定的期限内及在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。

维修项目

国家规定保修

公司承诺保

问题处理期

地基基础、主体结构

结构设计使用年限

屋面防水工程渗漏

5年

有防水要求的卫生间、房间的防渗漏

5年

外墙面的防渗漏

5年

供热与供冷系统

2个采暖季、供冷期

电器管线

2年

给排水管道

2年

装修工程

2年

墙面、顶棚抹灰层脱落

1年

地面空鼓开裂、大面积起砂

1年

门窗翘裂、五金件损坏

1年

管道堵塞

2个月

卫生洁具

1年

灯具开关

6个月

户内对讲和安防系统

本公司愿意承诺的其他内容：

四、保修期自签约交付使用之日起计算，本项目由本公司售后服务机构负责安排进行保修期内维修服务，对于超出保修范围或保修期限的维修事项，由业主自行选择维修。

五、为做好保修业务，我公司专门设立了售后服务机构：

名称：

；

地址：

；

售后服务负责人：

；

电话：

；

六、特别提示：

在保修期内，下列情况不属保修范围：

1、因业主装修时拆除、剔凿墙体及在墙体、柱、楼板或屋面上挖洞、开门、开窗等和超设计荷载使用，造成主体结构损坏的；

2、因使用不当或自行装修造成防水层破损而引起的渗漏；

3、因使用不当或自行装修打洞造成墙体破损而引起的渗漏；

4、因擅自改动管道及散热器等采暖设施，导致渗漏或达不到规定的采暖效果；

5、未按《住宅使用说明书》标明的额定负荷用电，擅自改动电气线路，致使线路损坏或超负荷运行而发生的短路、断路及由此造成的电器设施损害；

6、擅自改动或不合理使用给、排水管道及设施，导致渗漏、堵塞等情况的。

五、房屋验收注意事项

1、销售面积：

开发商应提供由房地产权属登记部门认定的具有测绘资质的测绘机构实测的房屋建筑面积。

2、房屋结构：

结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。

购房者可要求开发商出示竣工验收备案表。

3、平面布局：

对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的平面布局是否与图纸一致。

4、墙、地面、平顶：

特别留意是否平整，是否有超过允许范围的裂缝，是否有水渍痕迹或霉斑；墙面、地面是否有面层脱落、起砂、空鼓等现象。

5、厨、卫工程：

检查厨房、卫生间装修标准是否与合同相符；厨、卫设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；给、排水管道、水嘴、阀门是否通畅，是否有裂痕、渗水现象；坐厕若水箱渗水，容易出现锈斑；瓷砖有无松动、空鼓及凹凸不平，磁砖应缝隙均匀周边顺直，砖面无裂纹、掉角、缺棱等现象，检查炉具打火、吸排油烟机排风是否顺畅。

6、水电工程：

给、排水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知。

需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

检查是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）；检查开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。

卫生间内的电源插座是否有防溅措施，卫生间的照明设施应是防水（潮）安全灯具。

房间内的插座都应带保护装置；检查户内配电箱是否能分别控制室内各回路的用电；检查可视对讲和户内安防系统是否正常，主要办法是：

拿起户内机电话听筒，检查与单元门外或物业总控室通话、显示器图像是否清晰；检查户内机开门键是否能顺畅打开单元门。

检查户内各安防设施在户内机上的设防、撤防操作是否有效、方便；同时要仔细阅读交房时提供的户内智能化使用手册，以便正确使用和保护智能化设施，避免不必要的误报警等操作。

7、门窗工程：

分户门是否牢固、安全，有无防盗功能；带AB锁的防盗门应特别注意AB钥匙的使用方法；注意门的密封性如何；注意检查在外墙安装的门、窗的内面墙体上是否有水渍、霉斑、墙皮酥脱现象；注意检查门窗的开关是否灵活、方便，门窗的密封条是否缺失、脱落；注意检查中空玻璃夹层内是否有水汽现象。

8、全装修工程：

核对全装修采用的材料、设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否与约定相符。

厨柜应安装牢固，厨门应开关灵活，铰链、拉手无松动。

小五金安装齐全、牢固，位置正确。

9、其他项目：

木地板表面应洁净无沾污，铺设应牢固，不松动。

踢脚板和收口木线应接口平滑、顺直。

吊顶安装应牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱、掉角、锤伤等缺陷。

粘贴固定的饰面板不应有脱层；饰面板不应有漏、透、翘角等现象。

六、服务指南

1、小区周边交通状况：

2、教育设施名称：

本住宅学区划块的中学、小学、幼托:

3、社区服务设施：

公用事业费交款处:

医疗保健：

集贸市场：

4、物业公司、居委会、派出所地址及电话：

物业公司：

居委会：

派出所：

七、政府批准文件

文件名称

批文

备注

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

房地产项目开发经营权证

建设工程施工许可证

商品房预售许可证

监督电话

青岛市房地产开发管理局：

85935033、85933936

青岛市崂山区城市规划建设局：

88997891、88996219

青岛市城阳区城市建设综合开发管理办公室：

87866955

青岛（黄岛）开发区城市建设局城建管理处：

86988685、86988689

青岛保税区国土房屋管理局：

86768687

即墨市房地产开发管理办公室：

88553910、88553028

胶州市房地产开发管理办公室：

87218166

胶南市房产管理中心房地产开发管理科：

86111563

莱西市房产管理局开发科：

88401175

平度市建筑业管理处：

87362769

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