河南省某住宅建设项目可行性实施报告.docx
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河南省某住宅建设项目可行性实施报告
省某住宅建设项目
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某住宅建设项目
1.1.2项目地理位置
某市三环路与农业路高架快速路结合部
1.1.3建设规模
项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。
项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。
1.1.4项目投入总资金及资金效益情况
项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年,项目的财务部收益率为156.12%，财务净现值113588.93万元，经济获利能力较好，该项目在财务可行。
1.2承办单位名称
公司名称：
某置业
公司简介：
1.3可行性研究报告编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》；
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
4、某市城市总体规划；
5、某市“十二五”规划；
6、《城市规划编制办法》；
7、《城市居住区规划设计规》；
8、委托方提供的有关资料。
1.4项目主要建设条件
1、项目的建设符合某市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
1.5主要技术经济指标
序号
项 目
指标
1
二期规划用地面积
134.89
亩
2
总建筑面积
462031
㎡
3
项目总投资
120031.31
万元
4
项目项目收入
357990.30
万元
5
利润总额
210345.92
万元
6
税后利润
157759.44
万元
7
成本利润率（税前）
192.16
%
8
成本净利润率（税后）
144.12
%
9
财务净现值（FNPV）
113588.93
万元
10
财务部收益率（FIRR）
156.12
%
11
动态投资回收期
1.02
年
1.6问题与建议
1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
第二章项目投资环境与市场需求研究
2.1我国房地产市场投资环境分析
2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。
综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：
以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。
中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。
随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。
由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。
业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。
社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。
预计2013年的房地产市场，在价格上将保持稳定，有所理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上将稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例将要上升；在投资上将总体适度，保障房和普通商品房投资将稳步快速增加。
2.2我国房地产市场现状分析
（1）房地产开发投资完成情况
2013年1-2月份，房地产投资增速大幅反弹至20%以上，结束了2012年4月以来投资增速持续在15%-16%低位徘徊的状态。
1-2月，全国房地产开发投资完成额6670亿元，累计同比增长22.8%，增速比2012年提高6.6个百分点；其中住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点。
楼市投资反弹可能是对2012年年中以来部分城市楼市量价齐升，楼市持续升温的持续正反馈。
虽然住宅方面的推盘节奏可能会因政策有所影响，但这无碍于房产商加速商业地产的计划。
2013年前两月，房屋新开工面积23001万平方米，累计同比增长14.7%，2012年4月以来首次恢复正增长；房屋竣工面积13524万平方米，累计同比增长34%，增速比2012年1-12月提高26.7个百分点。
较高的增速可能源于去年同期较低的基数，但也表示未来将会有较充足的市场潜在供应。
（2）房地产开发企业到位资金情况
2013年房地产企业资金状况有所好转。
2013年1-2月，房地产开发企业本年到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比2012年全年提高21个百分点；其中自筹资金占比39%。
（3）商品房销售和待售情况
2013年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。
2013年1-2月份，东部地区商品房销售面积5415万平方米，同比增长63.6%，增速比去年全年提高57.9个百分点；销售额4820亿元，增长92.3%，增速提高79.4个百分点。
中部地区商品房销售面积2433万平方米，增长44.6%，增速提高42.6个百分点；销售额1229亿元，增长67.3%，增速提高58.8个百分点。
西部地区商品房销售面积2623万平方米，增长30.4%，去年全年为下降5.3%；销售额1313亿元，增长45.3%，增速提高41.6个百分点。
2013年2月末，商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米。
其中，住宅待售面积增加4181万平方米，办公楼待售面积增加158万平方米，商业营业用房待售面积增加778万平方米。
2.3项目开发市场前景分析
2013年1月份，某市区商品房批准预售面积122.24万平方米，同比上涨226.4%；
商品住宅批准预售面积70.27万平方米，同比上涨111.11%；非住宅批准预售面积51.97万平方米，同比上涨1149%。
商品房销售8539套（间），销售面积85.42万平方米，同比上涨260.87%，销售均价7896元/平方米；其中商品住宅销售7503套（间），销售面积71.76万平方米，同比上涨262.67%，销售均价6991元/平方米。
非住宅销售1036套（间），销售面积13.66万平方米，同比上涨252.06%，销售均价12647元/平方米。
二手房共成交3117套（间），成交面积27.72万平方米，同比上涨218.2%，成交均价6083元/平方米；其中住宅二手房共成交3040套（间），成交面积27.11万平方米，同比上涨219.34%，成交均价5938元/平方米。
某市，是中国，中部重要中心城市，地处中华腹地，九州之中，位于省中部偏北，万里母亲河黄岸，是中国八大古都之一，中原地区大都会。
某市素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽，全国唯一的某市航空港经济综合实验区。
某市是中西部地区主要大城市之一，1920－1930年代由于铁路的建设而成为重要陆商埠。
如今某市是中国中部地区的特大型大都会和主要经济中心，是中原经济区的中心城市。
本项目位于某市区与高新区的结合部，市区的经济繁荣与西区的高科技发展，一定会带动该区域的经济繁荣。
本项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。
第三章 项目建设规模与项目开发条件
3.1项目建设容
本项目主要包括安置房、商业住宅、商业建筑、商务办公用房、配套物业管理用房等容。
3.2项目建设规模
项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。
项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。
项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。
相关经济技术指标
总建设用地面积
82,267.08
m2
总建筑面积
468,529.00
m2
计入容积率总建筑面积
362,860.00
m2
二期安置区
①住宅物业建筑面积合计
99,043.46
m2
②商业建筑面积合计
25,050.00
m2
③村集体办公用房面积
1,000.00
m2
二期商品房开发区
①住宅物业建筑面积合计
93,826.54
m2
②商务办公楼建筑面积合计
93,910.00
m2
③商业建筑面积合计
45,110.00
m2
④配套设施建筑面积合计
4,920.00
m2
地下建筑面积
105,669.00
m2
容积率
4.41
—
建筑覆盖率
34.52
%
绿化率
35.80
%
3.3项目开发条件
一、项目SWOT分析
1、优势（strength）
（1）区位优势：
按某市北区的划分，属于三环以的中心区域。
（2）环境优势：
该项目毗邻某市最大的生态公园，“西流湖”公园，该公园不仅是水域公园还是生态公园、碑林、雕塑公园集于一体的市政重点打造的项目。
（3）交通优势：
该项目位于三环路与农业路高架快速路结合部，同时也是1号地铁出口，从该小区上南北西三个高速路口均可在15分钟上高速路，交通优势非常明显。
（4）发展优势：
该项目位于某市区与高新区的结合部，市区的经济繁荣与西区的高科技发展，一定会带动该区域的经济繁荣。
周边的楼盘有“托斯卡纳”目前销售均价在6500元/平方米；“九龙城”目前销售均价在7500元/平方米；“晶华城”目前销售均价在7500/平方米。
今年我公司已按规划准备二期开发建设35万余平方米。
和省中高端的物业管理公司合作，提升小区品牌形象。
（5）政策优势：
西区发展是某市发展的重要区域，市委、市政府等职能部门逐渐入驻。
对我项目的市政配套费、土地挂牌、维修基金等都给予了大力支持及优惠。
（6）配套优势：
该区域位于高新区和市区的交接处，周边有名校一中，高新区有外国语中学，周边有丹尼斯、王府井等名店。
未来的市行政部门，将西迁至，该区域必将成为一个集行政、金融、教育、休闲等为一体的综合的配套区域，发展优势非常明显。
2、劣势（weakness）
项目地前期品牌宣传不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。
3、机会（opportunity）
随着某市经济的不断开发建设，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着某市高新区知名度的逐渐提升，市场供需两旺，空置率底，优质楼盘上市供不应求。
4、威胁（threat）
由于某市目前已经开发了较多量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。
3.4项目市场定位
消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本，通过对某市可能的消费群研究，本项目市场定位为:
核心客户群：
公务员、在附近工作的中高档收入人仕、收
租保值的当地居民。
重点客户群：
在某市及附近区域工作和生活的人仕
价格定位：
当地中档商品住房之一
户型设计：
初步以90m2为主
该项目的建设正是顺应了某市房地产市场的新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间。
第四章 建筑方案与营销计划
4.1建筑方案
1、规划设计依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《住宅设计规》GB50096-99
《住宅建筑规》GB50368-2005
《建筑设计防火规》GB50016-2006
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《屋面工程技术规》GB50345-2004
《屋面工程质量验收规》GB50207-2002
《工程建设标准强制性条文》2002年版
《建筑部装修设计防火规》GB50222-95
《建筑地面设计规划》50037-96
4.2规划设计原则
1、独创性
因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。
2、以人为本
整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。
3、生态化
充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。
4、可操作性
充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。
在户型配备方面，充分考虑多样化的需求，调查用户群的需求，以适应场地以及多元化、个性化的市场要求。
5、科技化
将新技术、新材料与当前住居模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。
4.3规划设计理念
该规划以人为中心，以社会效益、经济效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。
1、均好原则
在规划设计上以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得等同的价值回报。
2、整体性与独立性的衔接
强调全区建设的整体性，包括：
功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施统一规划,形成统一整体。
在整体布局的基础上结合开发的实际状况，规划设计中既兼顾整体性的同时，又要便于规划的顺利实施。
3、集约性原则
充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。
4、可持续原则
强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。
功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。
5、超前性原则
科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。
4.4规划设计
1、总体布局
居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的在联系，有效、有机地组织居住区的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。
用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。
同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。
规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。
住宅区出口南北方向，并设置室外绿化带。
停车场位于建筑侧，采用草地砖营造出生态停车场，更大面积提高规划用地的绿化率。
车辆出入便捷，建筑右侧设有回车场。
2、住宅布置
住宅设计采用多层建筑，通过住宅的对称式布局，总体呈现错落有致，丰富多变的邻里空间，加之贯穿于小区的绿化带，增强了小区的立体感和动态感。
住宅楼布置在用地的南侧，居民尽最大可能充分感受并享用优雅的外部空间，充分利用遮荫间距，提高了土地使用率，避免了对宝贵土地资源的浪费。
同时形成了松有序、各具特色的住宅轮廓线。
（1）住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。
在功能布置上有三个特点：
①户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。
②燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。
③均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。
（2）住宅立面风格：
住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。
该小区住宅建筑形式力求体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。
（3）建筑色彩：
住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。
3、公建
为使用方便，物业管理中心设在小区北侧，同时为了完善小区的居住环境，在小区用地的中部布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同容和氛围。
4、道路系统
（1）小区道路及入口
本项目建筑前道路为三类：
含有机动车道和非机动道，人行道。
主楼左右两边出道路绿地及停车位的草地外其他硬化地面全部采用广场砖，可增加机动的停车数量。
设有3米的人行通道便于人流疏散，场地车行道、消防车道宽5.0米。
（2）静态交通
小区停车位根据设计要求，停车位按100%考虑，除利用地面停车外，还考虑利用地下车库作为主要停车方式。
地面车库入口自用地的西侧进入，地面为大片绿化。
（3）无障碍设计
小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计，为行动不便者提供公平参与社会活动的机会。
5、绿化景观及公共开放空间
（1）将整个区域绿化连接成为有机的生态体系，将城市大环境融入小区绿化系统之中，促进城市的可持续发展。
结合小区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。
（2）精心设计入口场景，理顺车流和人流的关系，使其各行其道，整体形象以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示小区基本形象。
6、竖向规划
（1）指导思想和规划原则
①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；
②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；
③合理组织小区的地面排水；
④合理、经济地组织好用地的土方工程。
（2）规划容
根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦，总体呈南高北低，西高东低之势。
为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。
小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。
小区各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。
4.5结构设计
1、设计依据
（1）《建筑结构荷载规》 GB50009-2001
（2）《混凝土结构设计规》 GB50010-2002
（3）《建筑地基基础设计规》 GB5007-2002
（4）《建筑抗震设计规》 GB50011-2001
（5）《多层民用建筑设计防火规》 GB50045-95
2、该工程由多层公建及高层住宅楼组成。
3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。
4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。
5、该地区地震基本烈度为6度，抗震设防烈度按照7度进行设计。
6、基本风压：
0.45kPa 基本雪压：
0.45kPa
7、主要楼面活荷载标准值：
走廊、楼梯：
2.0kPa 厕所：
2.0kPa
住宅：
2.0kPa 疏散楼梯：
3.5kPa
阳台：
2.5kPa 车库：
2.5kPa
上人屋面：
2.0kPa 不上人屋面：
0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规取值。
4.6基础配套设施综合规划
基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。
小区基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。
管线敷设交叉时应遵循以下原则：
（1）压力流管让重力流管；
（2）小管径让大管径；
（3）给水管尽量在污水管上面；
（4）易弯的让不易弯的；
（5）临时性的让永久性的；
（6）工程量小的让工程量大的。
各种管线间距应满足规要求。
4.7电力工程规划
1、设计依据
（1）《低压配电设计规》
（2）《10KV变电所设计规》
（3）《建筑设计防火规》
（4）《民用建筑电气设计规》
（5）《火灾自动报警系统设计规》
（6）《建筑防雷设计规》
（7）《多层民用建筑设计防火规》
2、供电系统
小区防火卷帘门，公共楼梯，电梯前室，主要通道，排污泵，商业及地下室应急照明，客用电梯，消防中心等用电为二级负荷，住宅用电及其它用电等属三级负荷。
根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变配电室，以满足住户用电需求。
电源由附近的市政10KV线路以电缆方
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