地产项目开发进度管理及考核办法.docx

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地产项目开发进度管理及考核办法

保利房地产（集团）股份有限公司

项目开发进度管理及考核办法（2017年试行）

制度

名称

编制

（修改）时间

首次

编制

换版

编制

修订

编制

编制人

编制

单位

废止

编号

项目开发进度管理及考核办法

2016-12

√

投资管理中心

Q/POLYTZ2-2016

第一章总则

第一条为规范保利地产（集团）股份公司有限公司（下称股份公司）各房地产开发公司（下称平台公司）项目进度管理，加强项目管理的计划性，确保各项目开发进度达到股份公司下达的经营业绩考核目标要求，特制定本办法。

第二条本办法适用于公司控股和主导运作的项目的内部进度管理。

非公司控股或操盘的合作项目，应按照本办法要求对项目开发进度提出建议，并在董事会、股东会、年度计划等相关文件中落实。

第三条本办法的相关规定将作为项目开发进度绩效考核指标的标准，平台公司及相关的考核对象完成情况将与年终绩效与激励挂钩。

第四条本办法适用于2017年3月1日后所有新开项目（含老项目新标段）的计划管理及考评。

第二章职责及分工

第五条项目开发进度由各区办、平台公司投资计划部和股份公司投资管理中心统筹组织管理。

第六条各区办、平台公司投资计划部负责组织编制《项目开发关键节点计划》；负责组织编制项目各期《分期开发节点计划》；负责组织本公司相关领导、部门对计划的评审与修改，并按照股份公司要求上报相关项目及公司年度节点计划。

第七条平台公司工程管理部应会同成本、开发、技术、销售等相关部门（或项目部）根据《项目开发关键节点计划》、《分期开发节点计划》的节点要求编制《楼栋开发节点计划》。

第八条各区办、平台公司投资计划部负责具体项目开发计划执行的监督和考核，并按月向股份公司书面汇报项目进度计划执行情况。

项目开发出现重大问题或困难导致开发计划需要调整的，平台公司投资计划部应及时说明情况，经公司经营班子书面确认签发后，上报区办后报股份公司审批。

第九条股份公司工程成本管理中心负责对项目的工程建设节点进行跟踪，对项目进行实时监控及预警。

第一十条股份公司投资管理中心是公司项目运营的管理主要部门，负责各区办、平台公司项目开发进度计划的审核、相关考核指标的下发，以及各项目年度开发计划考核的评定。

第三章计划管理体系

第一十一条开发进度管理以楼栋为单位，设定里程碑节点、一级节点、二级节点，经区办、股份公司审核确认后形成固定模板。

股份公司对开发总周期及里程碑节点进行监控，一级、二级节点分别由区办及平台公司进行管控及考核。

第一十二条项目开发进度管理体系实施分类管理，共设置八种业态的考核节点及开发周期：

业态

定义及说明

多层住宅

层数≤7层的住宅（含底商），含别墅

小高层住宅

8≤层数≤18层的住宅（含底商）

高层住宅

层数≥19层的住宅（含底商），含超高层住宅

公寓

层数不限（含底商），含loft公寓

写字楼

层数不限

酒店

层数不限

大型商业

层数不限

其他

其他业态，包含但不限于公建配套、会所、学校、医疗等。

第四章管理程序

第一十三条平台公司获取土地信息后，应对目标项目进行可行性分析，形成项目立项报告上报股份公司审批。

立项报告应说明项目的初步开发计划，项目初步开发计划应明确的内容包括但不限于：

1、项目保证金缴纳、竞买及地价支付时间（招拍挂项目）；

2、项目用地落实时间；

3、项目规划批复时间；

4、项目首期四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）办理完成时间。

5、首期开发贷款获取时间；

6、项目首期开工时间；

7、项目首次开盘时间；

8、项目收回股东投资时间；

9、项目实现正现金流的时间；

10、项目首次竣工时间；

11、项目首次实现财务结转利润时间；

12、项目基本清盘时间（除车位、商铺外其他产品销售率达95%以上）。

第一十四条在签订土地成交确认书或转让/合作协议（即获得土地开发使用权）后5个工作日内，平台公司应根据项目实际情况，结合股份公司职能部门的意见，按照公司项目开发的标准进度，形成《项目开发关键节点计划》（附录A），上报股份公司审核确认。

项目存在合作开发、拆迁、分期落实用地、交地等问题需要解决的，应在《项目开发关键节点计划》中明确解决相关问题、实现项目正常开发的时间节点。

第一十五条平台公司在取得项目开发使用权后，应按总体开发计划要求迅速开展前期工作，落实项目定位。

在项目获取土地开发使用权后40天内，平台公司应对项目的规划设计方案报股份公司技术管理中心审核，并结合《项目开发关键节点计划》和规划方案，形成定位测算报股份公司投资管理中心和工程成本管理中心审核。

定位报告中应明确《项目开发关键节点计划》及《分期开发节点计划》（附录B）。

如《项目开发关键节点计划》作出较大调整的应提交说明材料，股份公司投资管理中心结合职能中心对材料进行审核，审定后形成进度（里程碑节点）考核目标。

严禁出现未经股份公司批准的“先报规、后定位”的情况。

第一十六条平台公司在收到股份公司定位审核意见5日内，完成定位报告修订工作。

同时，平台公司应连同项目规划方案平面图及项目目标成本，一并报送投资管理中心备案。

定位报告中确定的项目开发关键节点、分期开发节点应作为编制《楼栋开发节点计划》的依据。

《楼栋开发节点计划》由平台公司投资计划部组织，工程管理部负责具体编写。

第一十七条项目规划方案政府审批过程中，如出现涉及重大的规划、成本、进度调整，平台公司应在规划方案审批完成10天内提交调整申请，未提出申请的，按审定的定位节点进行考核。

第一十八条《项目开发关键节点计划》应至少明确以下关键时间节点：

完成拆迁或土地整理的时间，不同分期土地落实时间，规划批复时间，四证获取时间，展示区对外开放的时间，分期开工时间，分期开盘销售时间，分期竣工时间，分期交楼时间，首批次贷款落实时间，项目首次利润结转时间，项目收回股东投资时间，项目实现正现金流时间，项目清盘时间。

第一十九条《分期开发节点计划》是对《项目开发关键节点计划》的细化，由区办统一编制，可参考附录B编制开发节点流程图的方式，对开发事项进行编排。

第二十条项目开发关键节点计划和分期开发节点计划必须经本公司总经理签发后上报区办及股份公司投资管理中心，投资管理中心履行审核备案手续。

节点计划不符合要求的，平台公司应在获得反馈意见后5日内调整完成并反馈给投资管理中心。

楼栋开发节点计划由工程管理部编制，平台公司投资计划部负责审核。

第二十一条平台公司应根据集团要求，每月制作企业经营情况简报上报区办、集团。

简报应简要说明各在建、拟建项目各分期的开发进度，内容包括项目各期设计、前期报建、工程、竣工验收、投资回收等工作的总体进展。

第二十二条每年年底，投资管理中心按照定位审定形成的进度（里程碑节点）节点完成率对平台公司实施考核及激励。

第二十三条当项目开发节点计划执行因重大事件影响出现严重偏差或根据经营情况需要进行调整时，平台公司及区办应将调整情况上报集团相关职能中心及投资管理中心：

1、根据公司经营或项目销售状况，经股份公司投资管理中心审核同意调整开发进度的；

2、项目遭受自然灾害或不可抗力影响正常开发进度的；

3、项目受当地开发、销售、建设、验收政策调整、限制影响超过2个月以上的。

其他原因造成的开发进度影响，原则上均不允许对里程碑节点进行调整。

第二十四条里程碑节点无法按期完成的，必须按期上报，说明调整原因及调整后的当期开发节点计划：

1、分期开工时间（施工许可证获取）推迟30日及以上的，应在原开工计划时间之前提前20天报区办、集团评估；

2、分期开盘计划（预售许可证获取）推迟30日及以上的，应在原开盘计划时间之前提前20天报区办、集团评估；

3、楼栋竣工时间（竣工验收备案完成）发生变化，导致收入结转时间节点跨半年度或年度的，无法按合同约定交付业主的，应在原竣工计划时间之前提前60天提交书面情况说明。

4、项目的开发计划执行情况应在项目后完工后作专项后评估。

各级公司应做好项目各阶段计划目标和执行情况的资料积累，对计划执行偏差及时进行分析总结，根据公司项目后评估工作办理办法及相关指导文件及时开展开发进度后评估工作。

第二十五条公司进度计划管理流程及分工图详见附录C。

第五章考核标准

第二十六条根据中长期规划和现阶段发展要求，股份公司坚持住宅项目（指住宅类产品比例占绝对多数的项目）快速滚动开发的原则。

各级公司制定项目开发计划时应充分重视加快开发进度，贯彻快速滚动开发的理念。

第二十七条项目前期规划设计要求：

对不存在遗留问题，获得开发使用权后即可正常进行开发建设的住宅项目（含公寓），原则上要求取得开发权后40天内形成定位材料报股份公司各职能中心审批，收到股份公司审批意见后，5日内完成定位报告的修改及报备工作；涉及规划方案修改的，应在收到审批意见40天内完成规划方案的修改，并开始政府方案报批程序。

项目用地落实（土地成交确认书或转让/合作协议签订）之日起5个月内获取建设工程规划许可证（或规划方案批复）；6个月内获取建设工程施工许可证。

酒店、写字楼、大型商业项目应在用地落实（土地成交确认书或转让/合作协议签订）之日起8个月内获取建设工程施工许可证。

对于非首开区的分期应按照定位审定的《项目开发关键节点计划》及《分期开发节点计划》作为工作开始时间进行考核。

其他特殊项目需增加规划方案设计和完成批复工作时间的，应报请股份公司认可。

第二十八条项目建设进度要求（竣工验收）：

对取得开发权后即可正常进行开发建设的项目，原则上要求按照第二十七条的要求落实开工。

工程建设周期应按照《单体楼基本信息及考核工期》（附录D）进行考核，各类业态原则上不应超过以上建设周期：

1、多层住宅（含别墅）开工起18个月完成竣工验收备案；

2、小高层住宅开工起22个月完成竣工验收备案；

3、高层住宅（含公寓）开工起24个月完成竣工验收备案；

4、商业项目（含写字楼、酒店、大型商业）开工起36个月完成竣工验收备案。

注：

以上工期为净工期，不包含冬歇及春节假期。

开工指获取建筑工程施工许可证。

第二十九条项目交付进度要求：

房屋交付进度应按照《保利地产房屋交付管理规定》的要求，从集中交付日后一个月内一次性交楼率不应低于85%。

第三十条项目销售进度要求：

按照经营业绩考核管理办法要求，商品住宅（含公寓）的开盘销售的时间根据不同地区预售条件的严宽分为三个档次：

工程出正负零可售的地区取得开发权后8个月内开盘考核加分，超过12个月开盘的考核扣分；介于正负零到主体2/3可售的地区取得开发权后10个月内开盘考核加分，超过14个月开盘的考核扣分；主体完成2/3及以上可售的地区取得开发权后12个月内开盘考核加分，超过18个月开按的考核扣分。

第三十一条项目收回股东投资的进度要求：

对取得开发权后即可正常进行开发建设的住宅项目（含公寓），按照经营业绩考核管理办法要求，收回股东投资的时间按不同的预售条件严宽分为三个档次：

工程出正负零可售的地区取得开发权后14个月内收回股东投资的考核加分，超过20个月仍未收回的考核扣分；介于正负零到主体2/3可售的地区要求取得开发权后16个月内收回股东投资考核加分，超过22个月仍未收回的考核扣分；主体完成2/3及以上可售的地区要求取得开发权后20后18个月内收回股东投资的考核加分，超过24个月仍未收回的考核扣分。

第三十二条项目实现正现金流的进度要求：

对取得开发权后即可正常进行开发建设的住宅项目（含公寓），按照经营业绩考核管理办法要求，实现正现金流的时间按不同的预售条件严宽分为三个档次：

工程出正负零可售的地区取得开发权后20个月内收实现正现金流的考核加分，超过26个月未实现的考核扣分；介于正负零到主体2/3可售的地区取得开发权后22个月内实现正现金流的考核扣分，超过28个月未实现的考核扣分；主体完成2/3及以上可售的地区取得开发权后24个月内实现正现金流的考核扣分，超过30个月未实现的考核扣分。

第三十三条项目各期开发进度要求：

项目后续各期的开发进度，应以实现项目持续稳定销售为目的，合理计划、提前开始前期工作，合理有序推进工程建设，保证货量的持续供应。

项目进行分期开发的，各分期间开工时间原则上不得超出12个月，大型项目首开分期与最后分期开工时间原则上不得超出24个月。

同一分期内不同楼栋间的开工原则上不得超出6个月。

特殊情况以上报股份公司的回复批复意见为准。

第三十四条根据项目开发过程中的各个节点的重要性，设置里程碑节点、一级节点、二级节点三级监控。

股份公司对项目的里程碑节点进行监控，以年度为单位对平台公司的完成情况进行考核。

考核的里程碑节点为：

1、项目开工，标志性成果为取得建设工程施工许可证；

2、项目销售，标志性成果为取得商品房预售许可证；

3、收回股东投资；

4、实现正现金流；

5、项目备案，标志性成果为取得建设工程竣工验收备案证。

项目开发进度的一级、二级节点由区办、平台公司按照股份公司核定的里程碑节点的进度要求进行设定，实施分级管控，要求落实到岗、责任到人。

第三十五条项目开发进度采取奖罚并举的方式，除对以上里程碑节点进行年终考评外，根据公司开发需求，将设置开发进度的激励机制，考评及激励方式详见附录E《年度项目进度考评及激励办法》。

第六章

附则

附录A：

项目开发关键节点计划

附录B：

分期开发节点计划

附录C：

公司进度计划管理流程及分工图

附录D：

单体楼基本信息及考核工期

附录E：

年度项目进度考评及激励办法

附录A：

《项目开发关键节点计划》

项目开发关键节点计划表

区域：

项目名称：

公司：

填表日期：

期数

建筑面积

（m2）

范围

节点工作内容

节点开始、完成时间

（年/月）

总体

拆迁工作开始（如有）

拆迁工作结束（如有）

股权变更完成时间（如有）

交地

国土证取得

定位设计与测算开始

定位设计与测算结束

规划设计完成批复

首期

四证齐全时间

贷款获取

开工

样板区开放

开盘

取得竣工备案表

交楼

N期

四证齐全时间

贷款获取时间

开工

样板区开放

开盘

取得竣工备案表

交楼

总体

首次实现结转

总体

收回股东投资时间

总体

实现正现金流时间

总经理签发

日期：

年月日

附录B：

《分期开发节点计划》

项目分期开发节点计划表

区域：

项目名称：

公司：

分期名称：

楼栋

业态

建筑面积

（m2）

里程碑节点

节点开始、完成时间

（年/月）

楼栋N

项目开工

项目销售（如有）

项目备案

集中交付（如有）

总体

首次实现结转

总体

收回股东投资时间

总体

实现正现金流时间

分期名称：

楼栋名称：

里程碑节点

一级节点

节点开始、完成时间

（年/月）

项目开工

项目获取

定位报告提交

获取建规证

获取施工证

项目销售

基坑开挖完成

基础施工完成

地下结构完成

获取预售证（如有）

主体结构1/2完成

主体结构封顶

项目备案

抹灰工程完成

外墙装饰工程完成

内部装修工程完成

分户验收完成

园林配套工程完成

工程竣工备案

项目集中交付

集中交付完成（如有）

酒店、写字楼、大型商业、其他业态项目为竣工备案后30天内移交完成。

总经理签发：

日期：

年月日

附录C：

公司进度计划管理流程及分工图

附录D：

《单体楼基本信息及考核工期》

附录E：

《年度项目进度考评及激励办法》

与投管商议，分为年度考评及激励两部分。