项目市调报告执行手册.docx

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项目市调报告执行手册

__________项目市调报告

执行手册

成都唯德房地产营销策划有限公司

2015年3月

目录

第一章：

市场调查前准备工作2

第一节：

总负责人的确定及其任务2

第二章：

宏观调研4

第一节宏观经济运行介绍4

第二节城市所属区域省、市、县整体介绍4

第三章：

商业物业调研8

第一节：

商业街的调研8

第二节商业体的调研8

第三节酒店的调研10

第四节旅游项目的调研；11

第四章：

项目涉及群体调研12

第一节：

终端消费群体调研；12

第二节：

经营群体调研；13

第三节：

投资群体调研；13

第四节：

关联群体调研；13

第五章：

项目本体调研13

第一节项目规划、设计政策、法规调研13

第二节物业建设14

第三节项目数据14

第四节项目现场勘查14

第五节资料来源：

14

第六节项目周边现状15

第七节项目交通15

第八节项目周边居民15

第九节项目周边配套15

第六章：

调研技巧16

第一章：

市场调查前准备工作

第一节：

总负责人的确定及其任务

1.唯德营销通过决策委员会或总经理确定项目总负责人

2.总负责人在两日内组建调研团队

3.总负责人两日内撰写完毕市调计划书

一份完整的房地产市场调研计划书应该包括三大部分：

1背景介绍，具体内容包括：

a、调研对象背景资料

b、调查目的、意义；

c、需要什么样的数据；

d、需要的结果；

e、时间要求

2计划书主要内容，其中包括：

a、采用的调研方法；

b、完成整个调研工作所需要的人员安排和组合；

c、整个调研的时间节点及要求；

c、后勤的保障工作及住宿安排

d、调研过程所需要的各项费用支出；

3调研质量控制与具体的实施操作，可以分为：

a、调研质量控制；

b、调研时间节点和最终完成时间的控制

c、调查工作安排与调研报告汇总；

d、调研报告提交

第二章：

宏观调研

第一节宏观经济运行介绍

一、当前国家经济运行状况介绍

1.国家经济及关联政策、各类经济数据、重大事件、重要经济人物对未来经济的判断等

2.本次市调对象的全国行业数据调查：

经济规模、行业细分、增长或下降数据、专家判断、影响经济的因素分析；

资料来源：

◆，搜索、截取；

◆XX文库下载关联电子文档；备注：

◆政府部门的独立网站，搜索、截取；

◆网上购买行业数据（电子文档最好）；

第二节城市所属区域省、市、县整体介绍

一、省、市、县区域介绍

1.区域地图：

资料来源：

XX：

Google:

收取资料方式：

在电脑上打开网站的地图截取所属区域画面，另存资料文件夹；在报告撰写时将本项目的具体区域在地图上特别标注；

2.区域交通：

资料来源：

、

收取资料方式：

◆在电脑上打开XX、Google网站的地图截取所属区域画面，另存资料文件夹；在报告撰写时将本项目的具体交通路线在地图上特别标注；

◆到交通厅、交通局咨询未来交通规划及各类站点设计；可以带高像素手机对规划图进行拍照，或向对方索取电子文档，或在政府网站上下载文档

二、省、市、县经济关联数据介绍

人口（城镇人口、农村人口）、人口年龄比例、就业人口、区域GDP总额、三业比例、区域CPI指数、区域PPI指数、区域固定资产投资额、区域储蓄额、区域零售总额、区域百户耐用品消费额、人均工资收入、人均可支配收入、人均消费额等关联数据：

资料来源：

◆国家统计局网站（）及各省、市、县统计局网站；

◆政府最近年限工作报告（XX网站、政府网站）；如“2014***县市人民政府工作报告”

◆政府年度规划或五年规划报告（XX网站、政府网站）；如“***县十二五规划报告”

◆购买统计局出版的统计年鉴（含电子文档）；

三、省、市、县规划

城市总体规划、城市用地规划、城市区域规划、城市产业规划、城市交通体系规划、城市旅游规划、城市管网规划（水、电、气、排污）、城市商业网点规划、城市配套规划：

资料来源：

◆中国规划网（www.zgghw.org）各省、市、县的规划信息；

◆区域城市近期编制的《城市总体规划纲要》（到规划局购买、咨询、索取）；

四、现有城市商业及居民分布

◆通过XX或Google的全景地图查看住宅区、商业区大概位置，然后结合市调所得

五、行业调研

1.行业分布

资料来源：

XX（）

收取资料方式：

进入XX地图，然后找到需要调查项目区域，随后输入需要调查的行业便得到行业的大致分布信息。

2.行业概况

◆通过XX网站搜索行业关键词查询

◆通过选取具有代表性的项目进行市调所得

第三章：

商业物业调研

第一节：

商业街的调研

一、商铺宽度、高度、进深

◆通过目测、测量（通常以两步一米计算）

二、详细记录商业街业态分布，拍照并注明面积、地段、档次、分类详细见附表1

三、租金、售价

◆通过网络：

查询当地商铺价格，例如赶集网（）；

◆向商铺经营者咨询；

◆商铺出让电话询问

四、人流量、消费层次

◆人流量：

抽样选择几个时间点和入口通道，派人分别记录进出的人流：

进入总人数/总记录时间（分钟）=人流量（*人/分钟）；

◆消费层次：

数据来源：

观察人流的穿着和购买的商品

看停车场里的车了解消费者的消费层次

第二节商业体的调研

六、调查前准备工作

通过XX网站查找：

商场位置、外部交通线路（XX地图）、建筑面积、开业时间、周围设施等能够得到的资料填入表格

七、调查中工作内容：

1.入场前工作：

◆拍摄商场外立面照片；

◆经营现状（客流量、提袋率、现状）；

◆记录周边商业配套情况并拍照

2.入场工作

◆完成项目配套的调查：

记录商场的硬件配套（电梯、扶梯、垂直梯、观光电梯以及步行梯）的数量并拍照，软件配套（导购、代客加工、投诉中心、免费商务服务、集采配送等）、公共配套（宽带、摄像监控系统、中央广播系统、新风系统、消防设施、员工就餐休息处等）；详情见附表2

◆测量：

层高：

装修后层高；建筑层高（该层楼地面到上层楼面的垂直距离，走到消防的通道时测量）；过道、中桥尺寸；店铺宽度、进深；

出入口尺寸

无测量工具情况下：

数地砖法（地砖数×地砖边长）

步伐测量法（两步一米）

立体面通过目测

◆拍照：

各层商场布局图、商场中庭、各主力店面、电梯、走廊、出入口；

◆消费者分析（消费者来源、购买力层次、消费者年龄层次）；

◆对店面经营者咨询：

租赁方式及其它租金情况（提成点、免租期、物业费等）

八、调查后整理工作

整理照片，对拥有的资料进行整理、分析完善表格并撰写市调报告

第三节酒店的调研

九、调查前准备工作

1.价格收集：

在酒店官网或到哪儿网（）先了解并统计优惠价格及部分酒店资料并进行统计；

2.周边配套调研：

外立面拍照、周边配套调查并记录

一十、调查中工作内容：

1.确认扮演角色（例：

公司员工订房，旅行团导游订房等）；

2.有条理的进行询问；

◆各档次住房价格及优惠价格、能够提供房间数；

◆停车位提供数量；

◆其他的配套设施情况（例：

会议室、西餐厅、浴足、按摩、棋牌室等配套设施）；

◆要求参观酒店

3.参观时询问、信息统计、拍照

◆酒店各层业态；

◆询问酒店经营状况

入住率：

提问方法：

酒店会不会订满、没订满大概会有多少间订出去等

旺季、淡季：

提问方法：

什么季节是最忙的、什么季节休息时间比较多等

◆各层房间数量、类型；

统计方法：

从进去开始心里默数，并询问各层房间的类型、数量

◆会议室大小、容量；

◆餐饮价格、套餐等资料

一十一、调查后工作内容

汇总、填写表格

第四节旅游项目的调研；

一十二、调查前准备工作

1.通过网络调查项目所在地区政策

2.通过网络XX调查项目所在地：

商圈分布、环境景观、风土民俗、名族习性、特色商品（名族生活用品、名族服饰、名族餐饮）、非物质文化遗产等；

3.通过网络XX调查项目所在地商圈分布、特色街道

一十三、调查中工作内容

1.对游客的调查（通过与游客交谈得到的资料）

◆地理：

游客所在地进行调查；

◆人口特征：

其中包括年龄、家庭收入、职业、受教育水平、宗教信仰、族裔等；

◆旅游动机：

商务旅游、娱乐旅游、个人旅游；

◆游客空间行为：

得知游客的旅游路线（单一目的地的旅游、线型旅游）；

◆心理：

对旅游当地环境、人文、旅游区的感受；

◆行为：

主要针对游客的消费、购买力度的调查；

2.当地居民的调查：

◆宗教信仰

◆名族习性

◆

3.对商业业态的调查

◆选择具有代表性和特色的商业街进行调研（见第一节及表格1）

◆特色产业的经营者询问经营状况

4.对旅游区的调查

◆旅游区支柱景观进行拍照并记录

◆旅游区主要商业业态

◆旅游区娱乐休闲服务的调查

一十四、调查后工作内容

第五节：

零售百货行业的调研；

第四章：

项目涉及群体调研

第一节调研方法

调查研究方法既要调查——通过运用观察、访谈、问卷、测验、个案追踪等多种技术获取材料，又要研究——对所获取的材料进行内容分析、系统分析、归因分析，得出结论

一、访谈调查法：

◆对于信息采集量比较小的情况（街坊的形式）

◆一般对于信息采集专业度比较强的情况（专家访谈的形式）

调查步骤：

准备工作：

◆拟定问题（最好以笔记的形式）

◆进行访谈邀约

◆准备录音设备

进行访谈：

◆

二、问卷调查法：

第二节终端消费群体调研；

第三节经营群体调研；

第四节投资群体调研；

第五节关联群体调研；

第五章：

项目本体调研

第一节项目规划、设计政策、法规调研

一、项目规划

项目建设规划、停车场建设规划、项目招商规划等

资料来源：

◆项目所在售楼部；

◆售楼部销售人员询问；

二、设计政策、法规调研

资料来源：

◆政府最近年限工作报告（XX网站、政府网站）；如“2014***县市人民政府工作报告”；

◆政府年度规划或五年规划报告（XX网站、政府网站）；如“***县十二五规划报告”；

◆购买统计局出版的统计年鉴（含电子文档）

第二节物业建设

当地物业概况、组织架构与运营模式、人力资源运营情况、现场品质管控体系、客户服务体系

资料来源：

◆XX搜索：

物业的官网；

◆与当地的户主了解物业的相关情况；

◆销售人员；

◆XX网络中物业官网搜索业主评价；

第四节项目数据

层数、层高、公摊、总面积、停车场面积、价格、贷款、层数、层

高、公摊、总面积、停车场面积等

资料来源：

扮演好自己的角色，去售楼部了解情况，并记录下来；需要的资料都能够在销售人员口中得知的，专心听，并做好记录、拍照和录音

第五节项目现场勘查

项目规划、付款方式、外观造型、环境、地点、格局（阳光、通风、朝向）、建材、公共设施、内部动线、通道尺寸等

资料来源：

◆在项目现场了解

◆咨询销售人员，拍照所得

第六节项目周边交通现状

项目交通

一、项目外部交通

外部交通包括：

国道、省道、城市干道、地铁站、公交线路、项目出入口

资料来源：

◆XX地图或Google地图截屏然后标出项目交通线路；

◆现场市调

二、项目内部动线

出入口、消防通道、电梯、自动扶梯、通道等的位置、尺寸

◆项目现场勘查；

◆销售人员询问详细信息、录音、并拍照

第七节项目周边居民

通过对项目周边居民的调查能够获得许多居民购房需求如：

价格、面积、配套需求、户型、装修风格等信息

资料来源：

◆对周边居民的调查大多采用街坊的形式

◆采用问卷调查的形式

第八节项目周边配套

项目周边配套包括：

休闲、娱乐、购物中心、商业街、学校、医院、养老院、公园

资料来源：

◆项目售楼部资料

◆通过对周边配套市调所得（XX搜索、拍照、记录）

第六章：

调研技巧