税务部第一季度房地产估价知识测试.docx

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税务部第一季度房地产估价知识测试

税务部2021年第一季度房地产估价知识测试

考试不是目的，学习才是目标！

您的姓名：

[填空题]*

_________________________________

一、单选题

1．某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（）元/m2。

[单选题]*

A．3401.36（正确答案）

B．3398.64

C．3538.78

D．3266.67

答案解析：

p=3400*100/102*100/98=3401.36

2．影响房地产价格的环境因素不包括（）。

[单选题]*

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境（正确答案）

答案解析：

治安环境属于社会因素。

3、评估某套建筑面积为120平米的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

[单选题]*

A.甲

B.乙（正确答案）

C.丙

D.丁

答案解析：

4、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。

[单选题]*

A.上升（正确答案）

B.下降

C.不变

D.无法确定

答案解析：

5、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。

[单选题]*

A.2385（正确答案）

B.2393

C.2955

D.2964

答案解析：

6、某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m，现需要将其调整到2011年10月1日。

已知该房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6，110.0，109.7，109.5，108.9，108.5，108.3（以2009年1月1日为100）。

则该宗房地产2011年10月1日的价格为（）。

[单选题]*

A.3751.50（正确答案）

B.3741.27

C.4115.4

D.5841.04

答案解析：

7、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/平米。

[单选题]*

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7（正确答案）

答案解析：

8、关于市场法的说法，错误的是（）。

[单选题]*

A、测算结果容易被人们理解、认可、接受

B、测算结果有时并不一定是合理、真实的

C、需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D、每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化（正确答案）

答案解析：

D的说法过于主观。

对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。

参见教材P174~176。

9、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500㎡现为空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。

[单选题]*

A、建筑面积1500㎡，一年前出售，售价为2000元/㎡，位于同一工业区

B、建筑面积1000㎡，近期租出，年租200万，位于同一工业区

C、建筑面积500㎡，近期租出，年租10万元，位于同一工业区

D、建筑面积2000㎡，近期租出，年租20万元，位于同一工业区（正确答案）

答案解析：

（1）根据0.5≤可比实例／估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000。

（2）估价对象和交易实例位于同一工业区。

参见教材P182。

10、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。

[单选题]*

A、成交日期（正确答案）

B、价值时点

C、估价作业日期

D、估价委托日

答案解析：

在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

参见教材P187。

11、某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为93㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。

[单选题]*

A、8000（正确答案）

B、9300

C、9750

D、10000

答案解析：

使用面积=100×0.8=80（㎡）。

建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／建筑面积=10000×80／100=8000（元／㎡）。

参见教材P187~188。

12、某套住宅总价200万元，套内建筑面积135㎡，套内墙体面积30㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

[单选题]*

A、12120

B、12500（正确答案）

C、13300

D、14810

答案解析：

建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积=135＋25=160（㎡），2000000÷160=12500（元）。

参见教材P187~188。

13、按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。

[单选题]*

A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2％

B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2％

C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％（正确答案）

D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％

答案解析：

可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格=可比实例价格×0.98。

估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X=0.98，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％。

二、多选题

1、房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。

*

A．估价对象的房地产类型（正确答案）

B．估价方法适用的对象和条件（正确答案）

C．估价人员的技术水平

D．委托人的特殊要求

E．所收集到的资料的数量和质量（正确答案）

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

*

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合（正确答案）

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当（正确答案）

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格（正确答案）

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同（正确答案）

答案解析：

3、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

*

A.区位（正确答案）

B.用途（正确答案）

C.权利性质（正确答案）

D.总价

E.外观

答案解析：

4、比较法适用的对象有（）。

*

A、标准厂房（正确答案）

B、在建工程

C、高档公寓（正确答案）

D、房地产开发用地（正确答案）

E、纪念馆

答案解析：

比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如:

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

参见教材P175。

5、运用比较法估价的一般步骤包括下列（）。

*

A、搜集交易实例（正确答案）

B、选取可比实例（正确答案）

C、对可比实例成交价格进行处理（正确答案）

D、计算比较价值（正确答案）

E、分解比较系数

答案解析：

运用比较法估价一般分为4大步骤:

①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。

参见教材P176~177。

6、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。

*

A、成交价格（正确答案）

B、议价时间

C、成交日期（正确答案）

D、付款方式（正确答案）

E、交易目的（正确答案）

答案解析：

在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括:

①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。

参见教材P178。

7、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

*

A、区位相近（正确答案）

B、权利性质相同（正确答案）

C、面积相等

D、档次相当（正确答案）

E、建成年份相同

答案解析：

选取的可比实例应满足下列要求:

①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181~182。

8、比较法中权益状况调整的内容包括（）。

*

A、土地使用期限（正确答案）

B、容积率（正确答案）

C、土地开发程度

D、房屋空间布局

E、地役权设立（正确答案）

答案解析：

选项CD属于实物状况调整因素。

参见教材P197。

9、房地产状况调整可分解为（）。

*

A、区位状况调整（正确答案）

B、实物状况调整（正确答案）

C、权益状况调整（正确答案）

D、收益状况调整

E、交易状况调整

答案解析：

房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

参见教材P197。

三、判断题

1．在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。

[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在其成交时的房地产状况。

2、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响;反之，则为非正常成交价格。

交易双方自愿成交只是其中的一个条件。

3、在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。

[判断题]*

对（正确答案）

错

答案解析：

4、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模要相当，一般应在估价对象规模0.5-2倍范围内，即0.5≤估价对象规模/可比实例规模≤2。

（错）[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

应该是0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。

5、比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。

[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。

参见教材P174。

6、统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。

[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。

参见教材P187。

7、比较法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

[判断题]*

对（正确答案）

错

答案解析：

房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。

参见教材P197。

8、对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。

[判断题]*

对

错（正确答案）

答案解析：

对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。

参见教材P198。