泉州艾派数码广场SOHO写字楼推广方案.docx
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泉州艾派数码广场SOHO写字楼推广方案
艾派数码广场
SOHO!
字楼推广方案（草案）
一、推广目的2
二、广告宣传总策略3
三、广告宣传目标客户4
四、案名选择4
五、行销主题5
六、主广告语6
七、卖点整合7
八、导入期推广方案8
九、开盘期推广方案13
十、强销期推广方案15
十一、续销期推广方案16
十二、扫尾期推广方案17
十三、现场包装策略28
十四、物业管理策略24
十五、各卖点广告语及形象广告语提炼26
【一、推广目的】
1、赋予项目操作最大化的核心附加值，从而达到项目推广效应的最大化。
2、提升本案形象档次，并提炼本案有利卖点，制造项目明显的“唯一性”“权威性”和“排它性”特征，以应高档
产品的特征，并达到吸引购房者的目的
3、进一步提升艾派数码的知名度，提升其识别度和美誉度。
4、造成市场轰动效应，用品牌造势，聚集买家目光，形成市场销售热点；
5、着力塑造物业的品牌与企业的品牌两个市场亮点，展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象
6、为企业今后发售物业奠下坚实基础，以达到企业品牌的连贯性。
7、为电脑城的招商进行前期的造势、宣传
【二、广告宣传总策略】
1、整合营销，全方位推广，形成立体交叉广告攻势。
2、找到市场有效需求，然后用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。
3、形象先导，艾派品牌转移，卖点诉求跟进，交叉结合，强力消化，并塑造艾派地产品牌。
4、准备期广告不断渗透，预热期进行全方位轰炸宣传造势，开盘期和热销期重拳出击，持续期和扫尾期进行脉冲式发布。
5、借助前期广告余威借势造市。
【三、广告宣传目标客户】区域划分：
内坑、罗山、青阳、磁灶、新塘、西滨、灵源、安海、东石，还有少数外来高管人员类别：
投资型、自用型职业类别：
白领、公务员、投资者、创业者
用途划分：
出租、办公兼宿舍、年轻小两口自用、纯办公
四、案名】
1、艾派IT数码城
10
、艾派•SOH（数码城
19
2、艾派国际商城（厦）
11
、艾派•SOH（数码广场
20
3、艾派电子城
12
、海峡西岸数码港
21
4、艾派IT世界
13
、艾派•数码尚都
22
5、艾派数码广场
14
、艾派•SOH（数码时代
6、艾派IT数码广场
15
、艾派•数码前沿
7、艾派E世纪
16
、SOH（数码频道
8、数码E派
17
、SOH（数码时尚
9、数码先锋
18、数码科技广场
、行销主题】
、数码新天地
、数码梦工厂
、数码帝国
艾派数码广场
晋江首家SOHO楼宇•泉州最大IT数码大卖场
【六、主广告语】
备选主广告语一：
舒卷SOHO生活，成就辉煌事业
主广告语释意：
1、此语体现了自由，个性，适合当代年轻人，针对目标客户群体。
2、蕴涵了SOHO写字楼的双层用途（办公和居住）。
3、体现了那些在SOHO写字楼里办公的自由、轻松、随意，可以穿着睡衣，拖着拖鞋工作也无所谓
4、引发了人们的联想，购买一套做投资或者自住都划算。
备选主广告语二：
家居办公尽享创富自由
主广告语释意：
1、体现了SOHO写字楼的双层用途（办公和居住）。
2、体现了SOHO办公的自由、轻松、随意，可以穿着睡衣，拖着拖鞋工作也无所谓。
备选主广告语三：
献给在这个城市打拼的人们主广告语释意：
1、给人以亲切感，拉进消费者的距离。
2、体现了开发商了解消费者赚钱的不容易，出外打工的艰辛，容易让他们产生好感和共鸣
3、轻松、自然和不造作，更容易让人记住，就像麦当劳“我就喜欢”这句广告语。
备选主广告语四：
随意生活，随意工作，艾我所爱，唯我一派！
主广告语释意：
1、体现了品牌的沿续。
2、体现了SOHO的自由、随意、个性、时尚、前卫。
【七、卖点整合】
1、泉州首家SOHO楼宇。
2、家居办公，方便舒服，便于加班。
3、自由分割，你想要多大就有多大。
4、这里是未来的商业、金融中心，升值空间大。
5、楼下是IT数码城，有大量的潜在出租客户，投资风险小，投资回报率高。
6、既可以做为办公也可以做为单身公寓，一个房间多种功能，晋江前所未有。
7、临近世纪公园、新市政广场、人民广场、艺术广场、新华都购物广场、沃尔玛、莱雅百货、SM、轻工电器城、KFC，麦当劳，临近
各类银行，生活方便。
8、SOHO是一种理念，一种全新的生活方式，一种时尚
八、导入期推广方案】
、广告目标:
1、对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。
2、初步奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。
3、培育市场，拦截客户。
让准备买房的消费者停止购买其他楼盘转而关注“SOHO中心”；
4、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。
5、进行入市前的信息预告，预热市场。
二、分期目标
分两期工作：
准备期预热期（内部认购期）
三、工作内容日程程序
准备阶段（4〜8月份）
市场形态：
项目面世在即，前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，但市场动向未明，一切充满变数。
分期目标：
涉世之初，迅速树立工地形象，塑造SOHC形象，以项目的现场形象包装为主，基本落实售楼前的各项准
备工作；同时市区和通往周边乡镇主要路口的户外广告的发布，以传达项目信息，进行前期的不断渗透。
。
广告主题：
八闽大地首家SOH濮宇
工作内容：
1、广告策略制定；
2、BI和VI手册的编制与制作；
3、工地形象墙（围墙）包装；
4、车体灯箱、户外广告牌的制作
5、楼书、宣传折页、DVD动画的规划、撰文、设计与制作；
6、售楼资料的设计与制作，包括户型平面图、认购书、合同、销售记录、客户登记册、销售控制表。
7、售楼部的建设、包装、现场布置、看楼通路包装；
8、建筑模型制作、户型模型制作、室内大型喷绘背景画设计、制作
9、展板设计、制作、展台设计、制作10、谈判桌椅购买
11、门牌（洗手间、通道等）
12、手袋（装楼书及礼品）
13、销售人员名片
14、销售人员服装
15、销售人员招聘、培训
16、统一说词编写
17、室内装修风格、效果图
18、指示牌和告示版设计、制作
媒介选择：
路牌、路旗、围墙、东南早报
预热阶段（开盘前一个月）
市场形态：
售楼前的各项准备工作已基本就绪，采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场，形象推广和概
念炒作计划启动，内部认购信息同期发布。
进行全方位宣传,将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。
争夺市场的眼球以储备尽量多的意向客户，为开盘的热销聚集能量.
具体执行可通过报纸软文、围板、灯杆旗、户外广告、公交车、电视台等形式进行先期引导，主要介绍项目的地理优势、巨大的升值空间及SOHO的生活、工作理念等。
广告目标：
1、让本不打算买房的消费者产生购房的念头。
2、创造“soho”时尚
3、引起“soho”一族的注意力
4、激发投资者的兴趣。
5、进一步拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间；同时为发展商的品牌塑造奠定基础。
工作内容：
1、硬广告及电视广告的项目形象宣传；
2、以软文的形式对“SOH”O概念和“SOH”O的生活方式、工作理念进行炒作；
3、以软文的形式对项目所在区域的巨大升值空间的炒作，突出本案是未来的商业金融中心；
4、内部认购信息发布广告；
5、派发宣传资料、夹报；
5、对各项准备工作（销售模具、交屋标准等）作进一步的完善。
媒体选择：
泉州晚报、东南早报、海峡都市报、宣传折页、夹报、灯箱广告、灯竿期、晋江电视台、户外广告软性新闻炒作主题：
1、我在xxSOHO公寓的日子里（请作家编写一篇长篇小说，体现SOHO的生活理念、生活方式，引发读者对SOHO
生活的向往，在泉州晚报、东南早报发表）
【九、开盘期广告推广方案】市场形态：
项目包装初见成效，市场知名度始树立，具有良好的市场形象，可以开盘。
广告策略：
综合运用大众媒体进一步提高提升产品形象。
各项销售工具全部到位。
此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
核心攻击点：
报广、户外广告、路旗、DM夹报为主，电台、电视、PR公关活动为辅，实行全方位全线封杀。
工作内容：
1、售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；
2、发布开盘广告；
3、户外广告牌内容相应加以变化；
4、开盘庆典PR公关活动的开展。
媒体选择:
泉州晚报、户外广告、东南早报、晋江电视台、公交车广告
开盘活动建议：
，交定金客户另送一本高级笔记本
1、现场每人送一盒一次性纸杯（印有本案写字楼和电脑城的宣传资料）
2、舞狮表演
现场包装：
大型拱门、大气球＋条幅广告
新闻策划：
＃泉州电视台——侨乡房地产新闻采访＃报纸软文（三选二）
1、艾派SOHO数码广场开启晋江市“新个体户时代”
新闻链接：
《SOHO个“怪物”？
》
2、艾派数码广场一泉州首家SOHO开盘纪实
SOHO是个什么东西？
》）
3、泉州首家SOHO楼宇——艾派数码广场落户晋江（新闻链接：
【十、强销期广告推广方案】
市场形态：
前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。
广告目标：
深层广泛销售，在强销期引起销售冲击波，完成既定销售指标。
核心攻击点：
展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，从消费的树立楼盘的高素质形象，将主卖场完美结合，掀起抢购热潮。
工作内容：
1、发布纯销售系列广告；
2、完成DM广告制作
3、做好市场反馈信息的收集工作，为后期策略的调整提供第一手资料；
4、随时掌握楼盘销售的进展情况，关注市场动向。
媒体选择：
泉州晚报、东南早报、晋江电视台
报纸软文
《艾派数码广场，汇聚“SOH”O一族》
《你是那个“民族“的？
SOHOVS上班族》
【十一、持续期广告推广方案】市场形态：
首轮热销高潮已过，针对现状，活化销售策略，进行适时调整，顺利承接热销余波广告目标：
突破销售瓶颈，掀起二次销售热浪。
核心攻击点：
促销。
工作内容：
1、卖点诉求广告持续进行；
2、强调项目的差异性；
3、对有希望的潜在客户邮寄DM广告、派放夹报；
4、举行鸡尾酒会（带抽奖活动），利用老客户介绍亲戚朋友来购卖，促进销售。
媒体选择：
泉州晚报、东南早报、户外广告
十二、尾盘期广告推广方案】
市场形态：
销售难题逐渐沉淀下来，销售瓶颈开始出现，须对尾盘求全消化。
广告目标：
根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘脉冲式发布策略，减少发布频率。
工作内容：
1、响亮声明楼盘已进入尾盘阶段；
2、有针对性的促销广告；
3、针对销售过程中表现出来的矛盾点，开展公关解疑活动；
4、开展节日销售让利促销活动。
5、DM夹报宣传促销：
最后10单元，每单元送著名婚纱影楼拍婚纱照一套或家庭影院一套。
注：
2、4两点届时根据实际情况而定。
媒体选择：
泉州晚报、东南早报
十三、现场包装策略】
现场卖场目标：
营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风格与个性。
展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心工地形象现场：
工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一，大众在这类信息接受过程中是处于被动地位的。
塑造出与众不同、个性鲜明的工地现场，是巧妙地传递项目推广信息，建立优良发展商形象的有效方式。
直观印象：
高素质、专业、亲和
策略：
（1）、围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。
（2）、保持工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。
（3）、设计独特结构的“SOHO路牌，设置工地营销门口、表明项目的规划、位置。
（4）、小区外市政道路、绿化的维护，许可情况下，可布置背景音乐的扬声系统，营造独特的现场氛围
工地围墙形象主题：
a、泉州首家SOH（楼宇
b、随意工作，随意生活，艾我所爱，唯我一派!
c、我的工作，我的生活，由我作主
d、晋江电脑城泉州最大IT数码大卖场
e、家居办公尽享创富自由
f、福埔商圈核心点，新区商业正中央
围墙广告造型：
立体造型，要独到，特异、新颖，给人极强视觉冲击力，在气势、口碑上就赢过其他项目，如下图
注：
务必要加外打灯，因为这本身就是一副很好的户外广告，与其花几万块钱再去租个户外广告牌，还不如把自家门
口的广告牌做好。
然而晋江很多房地产公司没有意识到这一点，晚上围墙暗暗的，一点氛围也没有。
物业形象：
直观印象：
时尚、前卫而不失平易、人文、服务贴入人心导示系统规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进
售楼处
售楼处整个格调须时尚、现代感强、前卫、高雅、空间通透、功能分区明显，个性突出。
内部设置体现SOHO生活的理念、方式，体现项目的升值价值。
策略：
展版的制作、赠品的发放、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注，力求营造轻松、惬意的咨询氛围，统一销售人员着装、行为举止。
1、售楼处由以下部分组成：
门厅、展示区、演示区、接待洽谈区、休闲区等功能布局。
（1）展示区：
模型展示、小区模式、户型模式、展板展示；以及宣传物品等充分显示发展商实力，增强意向客户对该项目的认知度、好感度以及购房信心。
2）演示厅：
演示小区方案、成熟社区以及晋江新商业中心的形成等多媒体演示系统（3）休闲厅：
供客户休闲、儿童娱乐场所，可设置酒吧台、咖啡廊等。
（是否要做届时再根据实际情况考虑）
2、主要内容配置
售楼处内摆设大致有接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图）、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模式、销售进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。
⑴形象墙。
其是营销接待中心的形象标志，主要突出项目的名称、标志。
形象墙前面是接待台及资料台，是销售人员主要接待客户和派送资料的场所。
⑵展板及场地布置。
它可以系统地介绍本项目的基本情况及销售情况，其最重要的内容之一是了解项目优点，并设计统一的艺术形式加以布置，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解项目的时间，甚至可以使其做出迅速的购买决定。
展板内容：
项目各户型透视图、主要交通及建筑物相片，地理规划图，住宅单位平面图，住宅单位室内布置，发展商之背景，价目表及付款方法等等。
⑶大屏幕彩电。
大屏幕彩电主要播放项目的基本情况，在展厅内播放高质素录影带，同时，也增加营销中心热闹气氛，加快销售人员的讲解速度。
⑷透视图及项目模型（1/150）。
模型与透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识，令买家置身其中，领略各楼层的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真实的感觉，令买家倍增信心。
3、营销中心销售功能设计营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。
因此，营销中心的各方面资料和装备，从所见、所听全方位让买家了解信息。
另外售楼处除具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需高素质、专业的销售人员。
1）、售楼书：
专业的售盘资料。
设计风格应与其高档的定位相一致，且内容全面、制作精良。
2）、折页：
售楼普及资料。
优势在于费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简洁。
3）、手袋：
本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料。
4）、展板：
售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息。
5）、礼品：
费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点。
6）、影视资料：
从视觉方面传递公司和楼盘储备。
7）、各功能标牌：
如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。
注：
1、洽谈桌椅的布置：
最好运用圆桌，使客主无大小尊卑之别；运用矮桌，可减低客户的抗拒性；不要使客户的座位面向大门，否则易使客户分心。
2、柜台桌椅的放置：
柜台桌椅不要太接近门口。
将建筑物的模型圈拢在入口处附近，使客户对商品有明确而深刻的印象，同时也给人有缓和的余地，减少对立的感觉。
3、模型的制作与销售配合：
制作模型的目的是为了让客户了解建筑物的外观、环境、地段、规划、公共设施等。
应与销售互相配合，以利销售。
4、注意主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、与模型、出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。
5、选用较好建材，调高屋顶高度，光线畅亮，前后通透，空气清新，强调综合视觉美感；
其他现场包装
路口指向牌（两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造项目的物业形象）
引路墙
工地八大彩旗、彩色气球包装
彩虹桥拱卫大门效果
形象街的包装
【十四、物业管理策略】
物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，因为一旦物业管理公司同我公司强强联合，
对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：
一、全权委托管理
优势：
1）充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；
2）减少发展商的管理人员数量；
劣势：
3）费用较高，因而业主负担增加；
4）如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
二、聘请专业的物业管理公司作顾问；
优势：
1）经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；
2）能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；
1）能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题
三、自行管理
优势：
1）充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；
劣势：
1）缺乏经验，容易走弯路；
2）对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想;
考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议公司以第二种管理方式进行操作。
【十五、各卖点广告语及形象广告语提炼】
1、艾派数码广场一一SOHO写楼•艾派IT数码广场
泉州首家SOH濮宇泉州最大IT数码大卖场
2、艾派国际商城
——福埔商圈核心点，新区财富正中央
3、随意工作，随意生活，艾我所爱，唯我一派！
4、有家的感觉真好！
5、我的工作，我的生活，由我作主！
6、艾派IT数码广场一一泉州最大IT数码大卖场
7、家居办公尽享创富自由
&给生活更多的浪漫和遐想给工作更多的轻松和自在
9、在事业和生活之间找到平衡
10、SOHO,不能COPY的态度
11>SOHO拒绝平庸的房子拒绝平庸的生活家
12、2006年晋江SOHO时代来临
13、在自己的天空下为自己工作
14、办公生活化的领跑者
15、现实里的童话，童话中的现实，这就是SOHO
16、抢占新区核心地段掌控未来财富中心
仃、阳光，游走在室内每一个角落
18>让心情随着电梯升起来
19、商务办公首选，智者创业领地
20、好地段，升值无限
21、地产蓝筹股，投资好项目
22、生活的理想就是理想的生活
23、过得舒心，住得安心。
23、爱派宣言
专心、专注，打造最俱价值地产品牌
艾派实业营销策划部
蔡朝铭
2006年5月100
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