1、泉州艾派数码广场SOHO写字楼推广方案艾派数码广场SOHO!字楼推广方案(草案)一、 推广目的 2二、 广告宣传总策略 3三、 广告宣传目标客户 4四、 案名选择 4五、 行销主题 5六、 主广告语 6七、 卖点整合 7八、 导入期推广方案 8九、 开盘期推广方案 13十、强销期推广方案 15十一、 续销期推广方案 16十二、 扫尾期推广方案 17十三、 现场包装策略 28十四、 物业管理策略 24十五、 各卖点广告语及形象广告语提炼 26【一、推广目的】1 、赋予项目操作最大化的核心附加值,从而达到项目推广效应的最大化。2、提升本案形象档次,并提炼本案有利卖点,制造项目明显的“唯一性” “权
2、威性”和“排它性”特征,以应高档产品的特征,并达到吸引购房者的目的3、 进一步提升艾派数码的知名度,提升其识别度和美誉度。4、 造成市场轰动效应,用品牌造势,聚集买家目光,形成市场销售热点;5、 着力塑造物业的品牌与企业的品牌两个市场亮点,展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象6、 为企业今后发售物业奠下坚实基础,以达到企业品牌的连贯性。7、为电脑城的招商进行前期的造势、宣传【二、广告宣传总策略】1、整合营销,全方位推广,形成立体交叉广告攻势。2、找到市场有效需求,然后用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。3、形象先导,艾派品牌转移,卖点诉求跟进,交叉结合,强力消化,并塑造艾派地产品牌
3、。4、准备期广告不断渗透,预热期进行全方位轰炸宣传造势,开盘期和热销期重拳出击,持续期和扫尾期进行脉冲式 发布。5、借助前期广告余威借势造市。【三、广告宣传目标客户】 区域划分:内坑、罗山、青阳、磁灶、新塘、西滨、灵源、安海、东石,还有少数外来高管人员 类别:投资型、自用型 职业类别:白领、公务员、投资者、创业者用途划分:出租、办公兼宿舍、年轻小两口自用、纯办公四、案名】1、艾派 IT 数码城10、艾派 SOH(数码城192 、艾派国际商城(厦)11、艾派 SOH(数码广场203 、艾派电子城12、海峡西岸数码港214 、艾派 IT 世界13、艾派数码尚都225 、艾派数码广场14、艾派 SO
4、H(数码时代6 、艾派 IT 数码广场15、艾派数码前沿7 、艾派 E 世纪16、SOH(数码频道8 、数码 E 派17、SOH(数码时尚9、数码先锋18、数码科技广场、行销主题】、数码新天地、数码梦工厂、数码帝国艾 派 数 码 广场晋江首家SOHO楼宇泉州最大IT数码大卖场【六、主广告语】备选主广告语一:舒卷SOHO生活,成就辉煌事业主广告语释意:1、 此语体现了自由,个性,适合当代年轻人,针对目标客户群体。2、 蕴涵了 SOHO写字楼的双层用途(办公和居住)。3、 体现了那些在SOHO写字楼里办公的自由、轻松、随意,可以穿着睡衣,拖着拖鞋工作也无所谓4、 引发了人们的联想,购买一套做投资或
5、者自住都划算。备选主广告语二:家居办公尽享创富自由主广告语释意:1、 体现了 SOHO 写字楼的双层用途(办公和居住) 。2 、 体现了 SOHO 办公的自由、轻松、随意,可以穿着睡衣,拖着拖鞋工作也无所谓。 备选主广告语三:献给在这个城市打拼的人们 主广告语释意:1、 给人以亲切感,拉进消费者的距离。2、 体现了开发商了解消费者赚钱的不容易,出外打工的艰辛,容易让他们产生好感和共鸣3、 轻松、自然和不造作,更容易让人记住,就像麦当劳“我就喜欢”这句广告语。 备选主广告语四: 随意生活,随意工作,艾我所爱,唯我一派! 主广告语释意:1、 体现了品牌的沿续。2、 体现了 SOHO 的自由、随意、
6、个性、时尚、前卫。【七、卖点整合】1、泉州首家 SOHO 楼宇。2、家居办公,方便舒服,便于加班。3、自由分割,你想要多大就有多大。4、这里是未来的商业、金融中心,升值空间大。5、楼下是 IT 数码城,有大量的潜在出租客户,投资风险小,投资回报率高。6、既可以做为办公也可以做为单身公寓,一个房间多种功能,晋江前所未有。7、临近世纪公园、新市政广场、人民广场、艺术广场、新华都购物广场、沃尔玛、莱雅百货、 SM、轻工电器城、KFC,麦当劳,临近各类银行,生活方便。8、 SOHO 是一种理念,一种全新的生活方式,一种时尚八、导入期推广方案】、广告目标 :1、对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及
7、销售做铺垫。2、初步奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。3、培育市场,拦截客户。让准备买房的消费者停止购买其他楼盘转而关注“ SOHO 中心”;4、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。5、进行入市前的信息预告,预热市场。二、分期目标分两期工作:准备期 预热期(内部认购期)三、工作内容日程程序准备阶段(48月份)市场形态:项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础,但市场动向未明,一切充满变数。分期目标:涉世之初,迅速树立工地形象,塑造 SOHC形象,以项目的现场形象包装为主,基本落实售楼前的各项准备工作;同时市区和通往周边乡镇主要路口的户外广告的发布,以传达项目信息,进行前期的
8、不断渗透。广告主题:八闽大地首家SOH濮宇工作内容:1、 广告策略制定;2、 BI 和 VI 手册的编制与制作;3、 工地形象墙(围墙)包装;4、 车体灯箱、户外广告牌的制作5、 楼书、宣传折页、DVD动画的规划、撰文、设计与制作;6、 售楼资料的设计与制作,包括户型平面图、认购书、合同、销售记录、客户登记册、销售控制表。7、 售楼部的建设、包装、现场布置、看楼通路包装;8、 建筑模型制作、户型模型制作、室内大型喷绘背景画设计、制作9、展板设计、制作、展台设计、制作 10、谈判桌椅购买11、 门牌(洗手间、通道等)12、 手袋(装楼书及礼品)13、 销售人员名片14、 销售人员服装15、 销售
9、人员招聘、培训16、 统一说词编写17、室内装修风格、效果图18、指示牌和告示版设计、制作媒介选择:路牌、路旗、围墙、东南早报预热阶段(开盘前一个月)市场形态:售楼前的各项准备工作已基本就绪,采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场,形象推广和概念炒作计划启动,内部认购信息同期发布。进行全方位宣传 , 将项目开盘的各项信息广泛传达,实现众人皆知的传播 效果。争夺市场的眼球以储备尽量多的意向客户,为开盘的热销聚集能量 .具体执行可通过报纸软文、围板、灯杆旗、户外广告、公交车、电视台等形式进行先期引导,主要介绍项目的地 理优势、巨大的升值空间及 SOHO 的生活、工作理念等。广告目标:1、让本不
10、打算买房的消费者产生购房的念头。2、 创造“ soho”时尚3、 引起“ soho” 一族的注意力4、 激发投资者的兴趣。5、 进一步拉高项目的知晓度,为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间;同时为发展商的品牌塑造奠定基础。 工作内容:1、硬广告及电视广告的项目形象宣传;2、以软文的形式对“ SOH”O 概念和“ SOH”O 的生活方式、工作理念进行炒作;3、以软文的形式对项目所在区域的巨大升值空间的炒作,突出本案是未来的商业金融中心;4、内部认购信息发布广告;5、派发宣传资料、夹报;5、对各项准备工作(销售模具、交屋标准等)作进一步的完善。媒体选择:泉州晚报、东南早报、海峡都市报、宣传折页、夹
11、报、灯箱广告、灯竿期、晋江电视台、户外广告 软性新闻炒作主题:1、我在xx SOHO公寓的日子里(请作家编写一篇长篇小说,体现SOHO的生活理念、生活方式,引发读者对SOHO生活的向往,在泉州晚报、东南早报发表)【九、开盘期广告推广方案】 市场形态:项目包装初见成效,市场知名度始树立,具有良好的市场形象,可以开盘。广告策略:综合运用大众媒体进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主, 针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理 性诉求配合宣传,为后期工作做准备。核心攻击点:报广、户外广告、路旗、 DM夹
12、报为主,电台、电视、PR公关活动为辅,实行全方位全线封杀。工作内容:1、 售楼现场导视系统布置,包括彩旗、指示牌、横幅、条幅;2、 发布开盘广告;3、 户外广告牌内容相应加以变化;4、 开盘庆典PR公关活动的开展。媒体选择 : 泉州晚报、户外广告、东南早报、晋江电视台、公交车广告开盘活动建议:,交定金客户另送一本高级笔记本1、 现场每人送一盒一次性纸杯(印有本案写字楼和电脑城的宣传资料)2、 舞狮表演现场包装:大型拱门、大气球条幅广告新闻策划:泉州电视台侨乡房地产新闻采访 报纸软文(三选二)1、艾派 SOHO 数码广场开启晋江市“ 新个体户时代 ”新闻链接:SOHO个“怪物”?2、 艾派数码广
13、场一泉州首家SOHO开盘纪实SOHO 是个什么东西? )3、 泉州首家 SOHO 楼宇艾派数码广场落户晋江(新闻链接:【十、强销期广告推广方案】市场形态:前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果,为全面推广奠定了坚实的基础,本期诉求以各卖点为 主攻方向。广告目标: 深层广泛销售,在强销期引起销售冲击波,完成既定销售指标。 核心攻击点:展示楼盘的实在卖点,实实在在面对客户,从消费的树立楼盘的高素质形象,将主卖场完美结合,掀起 抢购热潮。工作内容:1、发布纯销售系列广告;2、 完成DM广告制作3、 做好市场反馈信息的收集工作,为后期策略的调整提供第一手资料;4、 随时掌握楼盘销售的进展情况,关
14、注市场动向。媒体选择:泉州晚报、东南早报、晋江电视台报纸软文艾派数码广场,汇聚“ SOH”O 一族你是那个“民族“的?SOHO VS上班族【十一、持续期广告推广方案】 市场形态:首轮热销高潮已过,针对现状,活化销售策略,进行适时调整,顺利承接热销余波 广告目标:突破销售瓶颈,掀起二次销售热浪。核心攻击点:促销。工作内容:1、卖点诉求广告持续进行;2、强调项目的差异性;3、 对有希望的潜在客户邮寄 DM广告、派放夹报;4、 举行鸡尾酒会(带抽奖活动) ,利用老客户介绍亲戚朋友来购卖,促进销售。媒体选择:泉州晚报、 东南早报、户外广告十二、尾盘期广告推广方案】市场形态:销售难题逐渐沉淀下来,销售瓶
15、颈开始出现,须对尾盘求全消化。广告目标:根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在,有选择地,有针对性地进行广告诉求,消化尾盘 脉冲式发布策略,减少发布频率。工作内容:1、响亮声明楼盘已进入尾盘阶段;2、有针对性的促销广告;3、针对销售过程中表现出来的矛盾点,开展公关解疑活动;4、开展节日销售让利促销活动。5、DM夹报宣传促销:最后10单元,每单元送著名婚纱影楼拍婚纱照一套或家庭影院一套。注: 2、 4 两点届时根据实际情况而定。媒体选择:泉州晚报、东南早报十三、现场包装策略】现场卖场目标: 营造销售气氛,给买家强烈的销售感染力 突出项目的主卖点,体现项目在当地与众不同的风格与个性。 展示鲜明的项目
16、形象和发展商的专业规范形象,以增强客户购买信心 工地形象 现场:工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一,大众在这类信息 接受过程中是处于被动地位的。塑造出与众不同、个性鲜明的工地现场,是巧妙地传递项目推广信息,建立优良发展 商形象的有效方式。直观印象:高素质、专业、亲和策略:(1)、围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。(2)、保持工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。(3)、设计独特结构的“ SOHO路牌,设置工地营销门口、表明项目的规划、位置。(4)、小区外市政道路、绿化的维护,许可情况下,可布置背景音乐的扬声系统,营造
17、独特的现场氛围工地围墙形象主题:a、 泉州首家SOH(楼宇b、 随意工作,随意生活,艾我所爱,唯我一派!c、 我的工作,我的生活,由我作主d、 晋江电脑城 泉州最大IT数码大卖场e、 家居办公尽享创富自由f、 福埔商圈核心点,新区商业正中央围墙广告造型:立体造型,要独到,特异、新颖,给人极强视觉冲击力,在气势、口碑上就赢过其他项目,如下图注:务必要加外打灯,因为这本身就是一副很好的户外广告,与其花几万块钱再去租个户外广告牌,还不如把自家门口的广告牌做好。然而晋江很多房地产公司没有意识到这一点,晚上围墙暗暗的,一点氛围也没有。物业形象:直观印象:时尚、前卫而不失平易、人文、服务贴入人心 导示系统
18、规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进售楼处售楼处整个格调须时尚、现代感强、前卫、高雅、空间通透、功能分区明显,个性突出。内部设置体现 SOHO 生活 的理念、方式,体现项目的升值价值。策略: 展版的制作、赠品的发放、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注,力求营造轻松、惬意的咨询氛围, 统一销售人员着装、行为举止。1、售楼处由以下部分组成:门厅、展示区、演示区、接待洽谈区、休闲区等功能布局。 (1)展示区:模型展示、小区模式、户型模式、展板展示;以及宣传物品等充分显示发展商实力,增强意向客户对 该项目的认知度、好感度以及购房信心。2)演示厅:演示小区方案、成熟社区以及晋江新商业中心
19、的形成等多媒体演示系统 (3)休闲厅:供客户休闲、儿童娱乐场所,可设置酒吧台、咖啡廊等。(是否要做届时再根据实际情况考虑)2、主要内容配置售楼处内摆设大致有接待台、展板(包括广告板、效果图、说明图) 、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模式、销 售进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。形象墙。其是营销接待中心的形象标志,主要突出项目的名称、标志。形象墙前面是接待台及资料台,是销售人员 主要接待客户和派送资料的场所。展板及场地布置。 它可以系统地介绍本项目的基本情况及销售情况,其最重要的内容之一是了解项目优点,并设计统一的艺术形式加以 布置,使个性形象突出,内容丰富、 简明,缩短买家了解项目
20、的时间,甚至可以使其做出迅速的购买决定。展板内容: 项目各户型透视图、主要交通及建筑物相片,地理规划图,住宅单位平面图,住宅单位室内布置,发展商之背景,价 目表及付款方法等等。大屏幕彩电。 大屏幕彩电主要播放项目的基本情况, 在展厅内播放高质素录影带, 同时,也增加营销中心热闹气氛, 加快销售人员的讲解速度。透视图及项目模型(1/150)。模型与透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识,令买家置身其中,领略各楼层的 朝向和景物,清楚明了选购单位所在位置,给人真实的感觉,令买家倍增信心。3、营销中心销售功能设计 营销中心作为销售的前沿阵地,直接影响买家的选择。因此,营销中心的各方面资料和装备,从所
21、见、所听全方 位让买家了解信息。另外售楼处除具备硬件资料(如模型、效果图、楼书等印刷资料外) ,还需高素质、专业的销售 人员。1) 、 售楼书:专业的售盘资料。设计风格应与其高档的定位相一致,且内容全面、 制作精良。2) 、 折页:售楼普及资料。优势在于费用低,可大量发放,传播范围广泛,内容简洁。3) 、 手袋:本身作为流动媒体宣传,并可装售楼书等资料。4) 、 展板:售楼处悬挂资料,全面介绍公司及楼宇信息。5) 、 礼品:费用低、美观、实用,用于传递信息、能够制造销售热点。6) 、 影视资料:从视觉方面传递公司和楼盘储备。7)、 各功能标牌:如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌,让
22、买家明确功能,突出运作专业性。注:1、 洽谈桌椅的布置:最好运用圆桌,使客主无大小尊卑之别;运用矮桌,可减低客户的抗拒性;不要使客户的座位面向大门, 否则易使客户分心。2、 柜台桌椅的放置:柜台桌椅不要太接近门口。将建筑物的模型圈拢在入口处附近,使客户对商品有明确而深刻的印象,同时 也给人有缓和的余地,减少对立的感觉。3、 模型的制作与销售配合:制作模型的目的是为了让客户了解建筑物的外观、环境、地段、规划、公共设施等。应与销售互相 配合,以利销售。4 、 注意主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能,控台、销售区、与模型、出入口及过道是否能使众多客户 十分顺畅地经过。5 、 选用较好建材,调高
23、屋顶高度,光线畅亮,前后通透,空气清新,强调综合视觉美感;其他现场包装路口指向牌 (两种功能,一种是引导买家路向,二是塑造项目的物业形象)引路墙工地八大彩旗、彩色气球包装彩虹桥拱卫大门效果形象街的包装【十四、物业管理策略】物业管理可能会成为本案的一个抗性, 而反之也可以成为本案的一个卖点, 因为一旦物业管理公司同我公司强强联合,对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益,以下是对于几种物业管理模式的分析:一、 全权委托管理优势:1) 充分发挥物业公司专业服务功能,提高项目的服务档次;2) 减少发展商的管理人员数量;劣势:3)费用较高,因而业主负担增加;4)如果服务质量差,则会直接影响发展商的声
24、誉;二、 聘请专业的物业管理公司作顾问;优 势:1) 经验丰富,能够解决各种突发事件,其对于项目宣传也是一个卖点;2) 能够为本公司培养一批人才,对于发展商的长远发展有战略意义;1) 能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题三、 自行管理优 势:1) 充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用,实现高效率服务;劣势:1) 缺乏经验,容易走弯路;2)对于突发事件没有及时处理的能力,缺乏创新思想;考虑到高层的维护费用较高,且比一般的多层较难管理,因而我司建议公司以第二种管理方式进行操作。【十五、各卖点广告语及形象广告语提炼】1、 艾派数码广场一一SOHO写楼艾派IT数码广场泉州首家SOH濮宇
25、泉州最大IT数码大卖场2、 艾派国际商城福埔商圈核心点,新区财富正中央3、 随意工作,随意生活,艾我所爱,唯我一派!4、 有家的感觉真好!5、 我的工作,我的生活,由我作主!6、 艾派IT数码广场一一泉州最大IT数码大卖场7、 家居办公尽享创富自由&给生活更多的浪漫和遐想 给工作更多的轻松和自在9、 在事业和生活之间找到平衡10、 SOHO,不能COPY的态度11 SOHO 拒绝平庸的房子拒绝平庸的生活家12、 2006年 晋江SOHO时代来临13、 在自己的天空下为自己工作14、 办公生活化的领跑者15、 现实里的童话,童话中的现实,这就是 SOHO16、 抢占新区核心地段 掌控未来财富中心仃、阳光,游走在室内每一个角落18让心情随着电梯升起来19、 商务办公首选,智者创业领地20、 好地段,升值无限21、 地产蓝筹股,投资好项目22、 生活的理想 就是理想的生活23、 过得舒心,住得安心。23、爱派宣言 专心、专注,打造最俱价值地产品牌艾派实业营销策划部蔡朝铭2006 年 5 月 10 0
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