项目总体流程图.docx

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项目总体流程图

获得土地意向

房产项目总体流程图

项目建设进度控制节点图

设计方案送审

可行性报告批复

扩初审定会、批复

项目建议书批复

概念设计

方案设计

初步设计

扩初设计

办理项目IC卡

项目报建

设计招标

监理招标

勘察招标

必须委托有相应资质的设计单位进行设计

建筑设计招标

建设用地规划许可证

建设用地批准书、土地证

扩初设计可与初步勘察设计同步进行

详勘必须依据扩初设计成果

详勘是施工图设计的必要依据

大配套协议、确定市政配套

初勘

详勘

办理中标通知书

施工图审图

施工许可证

建设工程规划许可证

竣工会

各政府职能部门、配套部门验收

道路及其它构筑物

竣工备案制

产品交付

入住许可

小业主入住

产权交付一：

影响成本的因素

人为因素

1.管理能力；

2.劳动效率；

3.合同的严密；

4.采购的质量；（设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商、各专业单位等）

技术因素

1.工程设计的修改；

2.建筑物功能的改变；

3.质量要求的变化；

4.工期延长或缩短；

材料设备因素

1.建筑材料市场价格的波动

资金因素

1.筹措资金不到位；

环境因素

1.新的竞争性项目出现；

2.项目范围的改变；

3.不可预见性事件的发生；

有关质量的定义

项目质量管理：

是通过质量计划，质量保证和质量控制将质量集成项目管理核心过程中的过程，它不再仅仅将质量视为外部的观察，审计和评价的工具；

质量计划：

本概念包括了决定一种产品或服务如何改进的全过程，而不仅是检测产品下游工序，避免返工和浪费的测试和措施；质量：

质量是可交付产品活或服务及其能力满足客户期望和要求符合规格的特征和特性的总和；

质量保证1：

将质量纳入工作本身的过程，以确保工作安排良好，项目组成员合格且接受培训，能及时认识到所出现的浪费和返工问题，并在不经过审核和评估的情况下对其进行改正；质量控制：

质量控制涉及到设定过程标准和监测质量结果比较，并对其实行控制；质量成本分析：

关注质量控制和审核成本，如纠正不良政策的不必要成本，该分析应安排在项目过程后期进行，用于识别质量控制和检验成本，其任务涉及收集项目过程各活动中耗费的实际劳动力和设备成本；

质量保证2：

即在项目过程中形成质量的过程（一次性正确完成），他是规避成本的重要方法。

质量保证应安排在项目较早阶段。

不定期补充新动力和设定新目标作为团队的动力案：

团队自满情绪是

质量的大敌，因此，能消除项目管理过程中的自满情绪的一切策略对质量都是有益的。

二、质量就是客户满意，质量就是合格的关键点

明确使用以下这些关键窗口来保证质量：

1.前端客户过程分析：

比客户更了解客户市场和客户基础转化到项目中就可

创造价值；

2.概念开发：

概念就是产品实际满足客户需求的直观表示；

3.生成替代备选项目：

替代方案的产生是在头脑风暴阶段各抒己见的讨论和当前项目中提出方案和项目选项的微妙关系过程。

4.工作范围：

工作范围为强调质量提供了一个有效窗口，该范围以书面形式包括所有产品或服务的质量和性能测试；

5.进度计划：

进度计划编制过程可能是促进项目质量管理最有用的方法；

6.预算和增值计划：

使项目规划，工作范围和进度计划都能反映增值概念，

这一点是非常重要的；

7.质量保证：

8.项目衡量标准：

通用的衡量标准包括挣值、预算偏差以及多种校验和验证

标准；

9.原型设定：

经常能说明客户对可交付成果的期望和前景规划计划；

10.质量审核：

是对项目过程进行的事后评审。

三、产品质量的定义

产品满足人们在生产及生活中所需的使用价值及其属性。

它们体现为产品的内在和外观的各种质量指标。

一般有形产品的质量特性主要包括：

性能、寿命、可靠性、安全性、和经济性等，无形产品质量特性强调及时、准确、服务、圆满和友好等。

工程项目质量：

工程项目质量包括建筑工程产品实体和服务这两类特殊产品的质量。

它的质量是指建筑工程产品适合于某种规定的用途，满足人们要求其所具备的质量特性的程度。

由于建筑工程实体具有“单体、定做”的特点。

因此，质量上还有特殊之处：

（1）理化方面的机械性能（强度、塑性、硬度、冲击韧性等），以及抗渗、耐热、耐磨、耐酸、耐腐蚀等性能；

（2）使用时间的特性为：

工程产品的寿命或使用稳定性在设计指标以内所延续时间的能力；

（3）使用过程适用性表现为建筑工程产品的适用程度，机械设备的操作方便及维修方便与否的程度；

（4）经济特性表现为造价（价格），生产能力或效率，生产使用过程中的能耗、材耗及维修费用的高低等；

（5）安全特性表现为保证使用及维修过程的安全性能；“服务”是一种无形产品。

其质量指房产商推销前、销售时、售后服务过程中满足用户要求的程度：

1）服务时间：

即为用户服务主动、及时、准时、适时、周到的程度；

2）服务能力：

即为用户服务时准确判断，迅速排除故障，以及指导用户合理使用产品的程度；

3）服务态度：

指在服务过程中热情、诚恳、有礼貌、守信用、建立良好服务信誉的程度。

工作质量：

是指参与工程的建设者，其从事工作的水平和完善程度。

工作质量：

1）社会工作质量：

社会调查、市场预测、质量回访等；

2）生产过程质量：

文化思想工作、管理工作、技术工作和后勤工作等质

量。

四、项目的质量管理：

（摘自PMP项目管理《美国商学院MBA核心课程》）

（一）全面质量管理的基本特点：

（P105）把过去就事论事、分散管理转变为从系统的观点进行全面综合治理；

1.管理范围是全面的，包括产品的设计、生产、供应、销售及使用的全过程质量管理；

2.管理内容是全面的，不仅事后要检查、改进和事中把关，还要事前预防，不仅要管好产品质量，还要管好工作质量；

3.管理方法是全面的，要从管理结果转变为管理因素，把影响质量的因素查出来，根据影响因素和不同情况，采用各种管理技术和方法；

4.参加管理的人员是全面的，要发动全员及各部门参加，依靠科学管理的理论程序和方法，使经营生产作业的全过程处于受控状态，已达到保证和提高产品及服务质量，满足用户要求的目的。

全面质量管理特点具体可分为以下四个方面（P106/3行）

（二）全面质量管理内容（P106/14）

五、项目质量的形成过程及控制（P108/17—P111/8）

六、施工质量的事先控制——确保工程质量的三个环节

（1）设计质量：

众所周知设计质量的好坏是将决定着项目建成后的使用价值和功能。

由此可见，它是影响工程项目质量的决定性环节，没有高

质量的设计，就没有高质量的产品；

2）施工全过程控制：

这一阶段是项目形成产品的重要环节，投资最重、工期最长，管理最复杂，有一失足成千古恨的概念。

这里务必抓住三点：

选择好的施工队伍及项目经理

选择好的监理单位及总监师

业主管理人员全程参与监督管理

上述三点总的纳入《主体调动》即除了物色好的施工、监理企业之外，还要求他们各自排出精明强干的管理人员，组成现场管理班子。

业主在考察上述两单位同时，连同派驻现场的管理人员一起考察，并且将管理班子作为合同附件并要求施工企业交纳人员资质保证金。

3）设备和材料的采购：

这是项目工程质量的基石，很难想象大兴产品、低劣产品、假冒产品能做出高质量的工程实体。

因此对设备和材料采购的把关显得尤为重要。

项目开发总体业务流程图

项目拓展

项目建议书

项目可行性研究报告

项目经济责任书

市场研究报告

项目信息月报

签订土地出让合同

工作过程

输入成果输出成果

图例说明

市场定位

客户定位

签订土地出让

合同

项目公司成立

方案设计

市场定位报告

客户定位报告

董事会决议

成本概算

规划设计批复

图：

项目开发总体业务流程图

方案设计文本方案设计批复扩初设计文本扩初批复

输入成果

输出成果

图例说明

24

28

42

开盘策略报告

银行按揭办理

销售合同准备

40

完成

物业公司选择

输入成果输出成果

图例说明

图：

项目开发总体业务流程图