低温冷藏物流中心项目可行性研究报告.docx
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低温冷藏物流中心项目可行性研究报告
第1章总论
1.1建设单位概况
略
1.2项目概况
表1-4项目基本信息表
项目名称
低温冷藏物流中心项目
建设地点
项目性质
扩建
行业类别及代码
仓储业（F5890）
项目建设期
2年
计划竣工日期
2012年底
建设规模
新增物流仓库仓储量26600吨、冷库容量20000吨。
①项目总用地面积44720.51m2（约67.08亩）；
主要建设内容
②新增总建筑面积53065m2，主要建设物流仓库、低温冷藏库、配套工程及服务性
工程用房；
③购置仓库及冷库设备87台（套）及其他公辅工程设备。
总投资（万元）
合计
18000
建设资金
17327.3
建设期利息
522.7
铺底流动资金
150
资金筹措（万元）
资本金
10000
建设投资借款
8000
预期效益
项目正常运营后，年收入6275.8万元，年利润总额3440.7万元，年税金及附加345.2
万元，年所得税860.2万元。
1.3项目建设背景
1.3.1项目建设符合国家产业政策
项目建设物流仓库及冷库，主要用于农副产品、水产品等储藏，因此项目建设符合国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类第一项“农林业”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工及综合利用”的产
业发展政策。
1.3.2发展农产品冷链物流的重要环节，满足居民消费需求的必要保证。
第1页
国家发展和改革委员会发布的《农产品冷链物流发展规划》指出我国冷链物流基础设施能力严重不足，人均冷库容量仅7kg，与发达国家差距较大。
因此鼓励企业加快冷藏设施建设，并规划到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增加冷库库容1000万吨。
本项目扩建20000吨
冷库用于冷藏农副产品及水产品，作为冷链物流的重要环节，符合《农产品冷链物流发展规划》加强冷链物流基础设施建设目标及要求。
随着城乡居民消费水平和消费能力的不断提高，我国生鲜农产品的消费规模快速增长，居民对农产品的多样化、新鲜度和营养性等方面提出了更高要求，特别是对食品安全的关注程度不断提高。
项目建设冷库直接服务于农副食品加工、生产及销售企业，保证了农产品的新鲜、安全，是满足居民消费需求的必要保证。
1.3.3企业自身长远发展的需要
***食品有限公司是一家组建于1992年的食品商贸老企业，经过国有企业改制等一系列不平凡之路，企业逐步发展壮大并成长为一家以肉、禽副食品生产经营为主，冷藏储运、物业管理、房地产开发、放心早餐为辅的集多种经营为一体的综合型企业。
目前企业已在某市*经济技术开发区
投资1亿多元建设了肉禽副食品生产加工车间及冷藏仓储物流基地，其冷库容量达到20000吨，吸引了诸如“肯德基”、“和路雪”等外资企业落户冷藏物流基地。
但是，随着企业经济增速发展尤其是冷藏物流业务的快速
发展，现有冷藏仓储基地已不能满足企业自身及庞大的仓储市场需求。
因此，为了优化企业供应链、提高供应链效率，聚集现有仓储物流和副食品基地资源，“***食品公司”拟对*经济技术开发区现有冷藏仓储物流基地
进行扩建，进一步扩大冷库冷藏容量及仓储容量，从而更有力地保障某市市及周边地区副食品市场供应，并为企业逐步建设大型物流配送中心打下坚实基础。
第2页
1.4发展规划、产业政策相符性分析
1.4.1发展规划相符性分析
1.4.1.1项目符合国家及*省《物流业调整和振兴规划》要求
国家《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）及*省《物流业
调整和振兴规划纲要》（苏政发〔2009〕83号）均鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递等企业的资源整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型，进一步提高物流服务水平；大力推进物流服务的社会化和专业化、大
力发展第三方物流、发展农产品冷链物流；整合、改造和新建一批现代化的仓储设施和配送中心，通过资源整合、功能拓展和服务提升，满足精细化、高质量的物流组织与管理服务需要。
本项目主要建设物流仓库及冷库，属于物流仓储设施建设，对照上述条款，项目建设符合国家及*省关于《物流业调整和振兴规划》要求。
1.4.1.2项目符合国家《农产品冷链物流发展规划》要求
根据国家发展改革委发布的《农产品冷链物流发展规划》（发改经贸〔2010〕1304号）：
规划到2015年，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。
为实现上述发展目标，鼓励全社会加强冷链物流基础设施建设：
v鼓励冷链物流企业加快各类保鲜、冷藏、冷冻、预冷、运输、查验等冷链物流基础设施建设；
v鼓励肉类和水产品生产企业、专业冷链物流企业、农业产业化龙头企业、农产品批发市场、大型零售企业等经营主体，在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社会对储藏设施的急需。
到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增加冷库库容1000万吨。
本项目将新建20000吨冷库一座，购置先进低温冷冻机组，用于冷藏
第3页
农副产品，符合《农产品冷链物流发展规划》加强冷链物流基础设施建设
要求及目标，对实现2015年我国冷库库容增加1000万吨具有积极意义。
1.4.2产业政策相符性分析
本项目新建物流仓库及冷库，主要用于农副产品储藏，因此项目建设
符合国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类第一项“农林业”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工及综合利用”的产业发展政策。
1.5可行性研究工作情况
1.5.1可行性研究报告编制依据
2国家发改委《产业结构调整指导目录（2005本）》；
2国家发展改革委员会办公厅计办投资（2002）15号文发布的《关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知》；
2国家发展改革委《关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》（发改经贸〔2010〕1304号）；
2《物流仓储项目可行性研究与经济评价手册》（中国科技文化出版社2004年6月出版）
2国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2***食品有限公司提供的有关资料。
1.5.2报告编制原则
坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。
1.5.3可行性研究主要内容
包括项目背景及政策相符性分析；市场分析；项目产品方案；项目建设方案；节能和环保；投资估算和财务分析等内容。
第4页
1.6主要研究结论
（1）项目符合相关产业政策及发展规划
项目建设符合国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类第一项“农林业”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工及综合利用”
的产业发展政策；该项目符合国家《农产品冷链物流发展规划》中对冷链
物流基础设施建设的发展规划要求。
（2）市场前景广阔
随着居民生活水平提高，对农副产品质量要求越来越高，借助国家对加强冷链基础设施建设的支持，项目市场前景广阔。
（3）建设规模及建设内容
项目用地面积67.08亩，总建筑面积53065m2，主要建设物流仓库及先进冷库并购置相应设备87台（套）。
项目建成后新增物流仓库仓储量
26600t、冷库容量20000t。
配套建设公用工程、总图工程、环保工程、服务工程及劳保消防等。
（4）投资估算和资金筹措
本项目报批总投资18000万元，其中建设投资17327.3万元，建设期利息522.7万元，铺底流动资金150万元。
项目资本金10000万元，由企业自有资金投入；其余8000万元拟申请银行建设投资借款。
（5）财务评价
项目正常年可实现营业收入6275.8万元，利润总额为3440.7万元，利税1205.4万元。
项目投资税前财务内部收益率为19.14%，大于基准内
部收益率8%，财务净现值大于零，税后投资回收期为7.13年。
项目在实现预期投入产出情况下，财务上可以接受。
1.7项目主要技术经济指标
第5页
表1-5
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
建设规模、产品方案
1.1
物流仓库仓储量
t
26600
主要用于农副产品仓储
1.2
冷库容量
t
20000
2
总用地面积
m2
44720.51
约67.08亩
3
总建筑面积
m2
53065
4
新增仓库、冷库设备
台/套
87
5
综合能源消耗
t-ce/a
2332.5
等价值计算
5.1
新增装机总容量
kW
2165
用电量
万kWh/a
705
5.2
新鲜水用量
万m3/a
7
6
劳动定员
人
80
新增
7
项目总投资
万元
18000
7.1
建设投资
万元
17327.3
7.2
建设期利息
万元
522.7
7.3
铺底流动资金
万元
150
8
资金筹措
8.1
项目资本金
万元
10000
资本金比例55.6%
8.2
建设投资借款
万元
8000
9
营业收入
万元/年
6275.8
正常年
10
营业税金及附加
万元/年
345.2
11
总成本费用
万元/年
2490
正常年
12
利润总额
万元/年
3440.7
正常年
所得税
万元/年
860.2
13
项目投资内部收益率
Ic=8%
所得税前
%
19.14
所得税后
%
15.09
14
项目投资回收期
所得税前
年
6.25
含建设期
所得税后
年
7.13
含建设期
15
资本金财务内部收益率
%
17.87
税后
16
盈亏平衡点
%
34.3
以生产能力利用率计
第6页
第2章市场分析
2.1仓储业发展概述
2.1.12009年仓储业的总体情况
根据国家统计局、国家发改委与中国物流与采购联合会的统计数据，
分析出我国2009年仓储业的基本态势：
投资额继续大幅增长，增加值大幅回落。
（1）2009年仓储业（含邮政业）的固定资产投资额达到1766亿元，
同比增长57.5%，高于物流行业投资的总增幅9.9个百分点，也高于物流业其它产业的投资增幅，比仓储业历年投资增幅最高的2007年还多了2个百分点。
这既得益于4万亿元的国家投资，也说明在金融危机条件下因
为建设成本下降刺激了各类投资主体投资仓储设施的积极性。
（2）2009年仓储业的增加值达到1737亿元，同比增长10.6%，高于物流行业增加值的总增幅3.3个百分点，高于交通运输业4.6个百分点。
但与2008年仓储业增加值的增幅相比，回落了13.4个百分点，说明受全球金融危机影响，仓储业业务规模与收入急剧下降。
（3）2009年社会物流总费用60826亿元，同比增长7.2%，其中，保
管费用19955亿元，同比增长7.5%，增幅略高于物流总费用及运输费用与管理费用的增幅。
这说明受金融危机的影响，商品流通缓慢、商品库存增加。
2.1.2我国仓储业发展趋势及特点
根据历年《中国仓储行业发展报告》，我国仓储业2000年以来整体发展趋势及特点如下：
2.1.2.1仓储业发展趋势分析
第7页
（1）仓储业固定资产投资额的变化趋势
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
1
2000200120022003200420052006200720082009
投资额（亿元）
占物流业投资比重（%）
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
图2-1仓储业固定资产投资及占物流业比重变化趋势
统计数据表明：
仓储业固定资产投资额自本世纪来基本保持增长趋势，特别是自2004年以来增幅基本上保持在40%左右；由于长期以来交
通运输设施都是我国重点投资对象，因此，仓储业的投资在整个物流业的比重一直非常低，比重呈波动变化，但总体趋势是不断上升的。
（2）仓储业增加值的变化趋势
2000
7.0%
1800
6.0%
1600
1400
5.0%
1200
4.0%
1000
3.0%
800
600
2.0%
400
1.0%
200
0
0.0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
增加值（亿元）
占物流业比重（%）
图2-1仓储业增加值及占物流业比重变化趋势
第8页
统计数据表明：
仓储业的增加值呈稳步增长态势，但与仓储业投资额的增幅相比，并不同步；仓储业增加值占物流业增加值的比重变化不大，且有波动，但基本趋势还是提高的。
（3）仓储业保管费用的变化趋势
25000
40.0%
20000
15000
10000
30.0%
20.0%
5000
10.0%
0
0.0%
2000200120022003200420052006200720082009
保管费用（亿元）
占物流业比重（%）
图2-3仓储业保管费用及占物流业比重变化趋势
统计数据表明：
保管费用连续9年增长，平均增幅在20%以上；保管费用占物流总费用的比重9年来变化幅度不大，且有波动，但总体趋势是
增长的。
2.1.2.2近年来我国仓储业发展特点
（1）仓储设施建设持续“升温”。
其中投资建设物流（配送）中心，成为许多大型生产与商贸企业优化供应链、提高供应链效率的重要策略；冷库、危险品仓库近年来建设速度加快，出现一批大型冷库群与新的危险品仓库区；
（2）仓储业的业态细分，低温仓储业及农产品配送中心、危险品仓储业、保税仓储等专业仓储业得到发展；
（3）仓库正在向配送中心发展，仓储企业增值服务逐步得到提升；（4）市场竞争加剧，促使仓储业的调整、整合、并购、创新。
第9页
2.2冷库市场现状及发展趋势
2.2.1冷库发展现状
近几年来，我国冷库建设发展十分迅速，主要分布在各水果、蔬菜主产区以及大中城市郊区的蔬菜基地，如上海、江浙以及湖北、河南等地，
重要的运输港口的冷库需求量也比较大。
农业产业化发展，加快了农产品深加工，食品精加工及冷冻冷藏迅猛发展。
同时对冷库吨位，规模和形式的要求越来越高。
随着科学技术的进步和制冷行业的发展，在食品生产加
工储藏中，采用新的冷库模式。
它以全新的建筑理念既标准化、模块化、工厂化等替代了原有冷库类建筑的建造模式及运营方式。
（1）建设规模
据不完全统计，截止2009年，我国各类生鲜品年总产量约7亿吨，冷冻食品的年产量在2500万吨以上，总产值520亿元以上；年营业额在500万元（含500万）以上的食品冷冻、冷藏企业超2万家（包括加工企业内的冷库车间及冷藏库），冷库容量已经发展到近1500万吨。
（2）冷库类型呈现多元化。
计划经济时期，我国冷库建设主要是传统的冷却物冷藏库和冻结物冷
藏库。
从上世纪80年代中期起，我国各省市陆续开始兴建一批专业性冷藏库，如变温库（多用途冷库）、气调库、立体自动化冷库、超低温冷库、粮食冷库、生物制品冷库和化工原料冷库等，这对于完善我国现代冷藏库技术体系起了促进作用。
（3）冷库使用结构中以冷冻冷藏生鲜食品类为主。
目前在我国从冷饮、肉制品、奶制品、蔬菜水果市场到花卉市场、医药市场、茶叶市场、蚕种、动物配种市场等等各方面都能看到冷库的使用，而在冷库的使用构成部分中，冷冻冷藏生鲜食品类冷库占据主要部分，占据所有冷库的八九成份额，在份额最多的食品类冷库中肉类、鱼类为代表
第10页
的冷冻储藏又占据主要地位，商业系统拥有果蔬为代表的冷却物冷藏则占
据了较弱的地位。
据不完全统计，我国目前冻结物冷藏冷库量和冷却物冷藏冷库量比重约为5:
1。
2.2.2发展趋势
（1）冷冻冷藏生鲜食品对冷库容量需求将进一步增大。
从近几年发展趋势看，广大民众对冷冻冷藏生鲜食品的认知度越来越高，其消费量也将越来越大，预计每年将以10%的速度递增，冷冻冷藏生
鲜食品的市场份额也将迅速扩大。
其中，预制食品消费市场扩大速度最快，目前已占到冷冻冷藏食品销售额的50%以上。
在未来，冷鲜肉、即低温肉将成为肉制品消费的一个重要发展趋势。
预计到2010年，我国冷鲜肉市场容量将达到4100多万吨。
（2）企业或个人对冷库需求进一步增大，并加大建设力度。
从冷库的所有者来看，前期一直都是以国有冷库占据主导地位，不过
随着社会的进步、经济的发展，企业所有甚至是个人所有冷库在我国冷库的发展呈快速增长趋势，全国2009年冷库项目中除5个大型中央储备肉直属冷库建设外，其余大部分目前已知冷库均为企业联合或者独资建设，
还有一些地区的中小型冷库项目甚至为个人承包农副产品配套项目，相信在未来的冷库建设中，企业所有或者个人私有的冷库需求会更加突出。
（3）冷库功能结构将向大型、综合型冷库发展。
从冷库的功能结构来看，目前单一功能的冷库较多，大的综合型冷库较少，可以参照和借鉴国外冷库的现有运作模式以及发展路径来看，在国外有很多公共冷库，使用者采用租赁的形式，冷库建设的规模扩大可以有效的节约成本，所以大的综合型冷库也必将是中国冷库发展的一个趋势。
（4）冷库容量还不能满足社会需求，未来需求巨大。
与其他国家的对比可以看出我国市场容量方面还是有很大潜力。
比如
第11页
2009年美国的人口为3.07亿是我国人口的接近四分之一，冷藏容量却是
我国的接近二倍；日本1.27亿的人口只有我国人口的十分之一，冷藏容量却和我国接近。
另一方面目前我国大量的初级农产品几乎都是以原始状态投放市场，损耗率很高，达到25%至30%，而美国只有1.7%至5.0%，如
此看来农产品的保鲜加工具有很大的潜力。
因此从市场需求的发展趋势看，我国的现有冷藏容量还十分不足，未来冷库建设投资需求巨大。
2.2.3某市地区冷库容量简介
某市地区企业拥有的冷库容量约为10.6万吨，主要如下表所示：
表2-1某市地区企业冷库容量一览表
序号
冷库名称
冷藏能力（吨）
1
*省食品集团有限公司冷库
10000
2
某市天环食品（集团）有限公司
32000
3
****食品有限公司
20000
4
众彩物流
30000
5
某市雨润集团
5000
6
*天盾农副产品发展有限公司
2000
7
某市果品冷库
7000
小计（未统计其他小型社会冷库）
106000
2.3市场需求分析
随着我国经济的发展，人们对生活质量要求越来越高，由于反季节消费，食品、饮品等生产企业仓贮等需要冷藏过渡贮存的食物、货物越来越多，更是为冷藏业发展带来了契机，市场容量会逐渐扩大，前景十分看好。
近年来我国生鲜农产品产量快速增加，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，但是目前我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别只有5％、
15％、23％，冷藏运输率分别只有15％、30％、40％。
根据《农产品冷链物流发展规划》，到2015年我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率将分别提高到20％、30％、36％以上，冷藏运输率分别提高到30％、50％、65％
第12页
左右，冷链物流市场需求巨大。
目前，我国冷冻食品人均消费量仅为9公斤，而美国、欧洲以及日本人均消费量分别为60公斤、30公斤和20公斤，差距较大。
预计未来10年中国冷藏车与冷库平均增长量将达到28%和30%。
因此，我国农副产品
冷藏冷冻市场需求巨大。
根据《某市市菜篮子工程发展规划（2008-2012年）》：
预计到2012年，全市菜篮子农产品每天消费量约为蔬菜3000吨、猪肉320吨、家禽32万只、鸡蛋210吨、豆制品140吨、水产品450吨、果品240吨，合计
约4680吨/天，全年消费量将达到171万吨。
而某市地区本地农产品自给率约为40%左右，消费的一半
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