对当前上海住房供应结构的分析.docx

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对当前上海住房供应结构的分析

对当前上海住房供应结构的分析

对当前上海住房供应结构的分析

2003-5-15中宏数据库

  上海住房市场交易量和平均交易价格双双创出新高。

据上海市房地产交易中心的统计数据，2002年住房交易面积在4500万平方米左右，二级市场住房平均销售价格达到4800元／平方米。

住房问题不仅仅是市场问题，更多的时候，住房是一个社会问题。

正如联合国人居组织提出的口号：

“人人拥有适当的住房”，应当成为每一个政府所不懈追求的目标。

　　一、住房供应结构分类及其分析

　　2002年度住房供应的价格结构数据表明：

　　3000元以下预售面积3860185平方米，同比增长-3.4％，比重14.4％；

　　3000-5000元预售面积13938783平方米，同比增长42.2％，比重51.9％；

　　5000-7000元预售面积5958645平方米，同比增长97.9％，比重22.2％；

　　16.25％

　　3000元以下

　　30000-60000元

　　 53.4％

　　55.65％

　　3000-5000元

　　60000-75000元

　　  3.8％

　　20.85％

　　5000-7000元

　　75000元以上

　　 3.6％

　　 7.24％

　　7000元以上

　　假定理想状态下，家庭可支配收入的多寡与所购住房的价格高低一一对应：

可支配收入在30000元以下的家庭中，只有不到一半的家庭购买了与其年可支配收入相适应的住房（3000元／平方米以下），还有将近100万户家庭（以上海1300万户籍人口，户均3人计算，则为1300／3*[39.2-16.25]％=99.45万户）或没有能力购房，或被迫购买3000甚至5000元／平方米以上的住房。

　　可支配收入在30000-60000元的家庭中，收入结构比与购房价格档次比相当。

考虑到该档次住房有部分被30000元以下的家庭所购买，大约有同样数量的家庭“被迫”购买5000-7000元甚至7000元／平方米以上的住房。

　　可支配收入在60000-75000和75000元以上的家庭支付能力较强，他们或者购买了相应档次的住房，或者向低端市场转移，从而也就意味着挤占了低收入家庭的购房。

　　2）从各档次住房供应的同比增幅看，价格越高的住房，增加幅度越大。

这违背了价格档次越高，市场容量越小的规律，提示出市场存在着较浓厚的投机氛围。

　　住房供应的面积结构：

　　70平方米以下预售面积571313平方米，同比增长54.5％，比重2.2％；

　　70-100平方米预售面积4266280平方米，同比增长21.1％，比重16.3％；

　　100-150平方米预售面积14134465平方米，同比增长42.0％，比重53.9％；

　　150平方米以上预售面积7258015平方米，同比增长70.6％，比重27.7％。

　　与价格结构相比，面积结构更加偏离了家庭的收入结构。

100-150平方米的房型占53.9％以上，150平方米以上占27.7％，两者合计在80％以上。

另一方面，54.5％的增长速度又提示出，市场对70平方米以下的住房仍有殷切需求，目前2.2％的比例与其应有地位并不相符。

同时也显示，在供不应求的情况下，供应结构决定需求结构，因为各种面积的房型都很畅销。

　　住房供应的购买对象结构：

　　上海市3000元以下面积3305855平方米，比例16.25％；3000-5000元面积11321543平方米，比例55.65％；5000-7000元面积4242274平方米，比例20.85％；7000元以上面积1473363平方米，比例7.25％。

　　境外3000元以下面积25127平方米，比例1.68％；3000-5000元面积315404平方米，比例21.12％；5000-7000元面积430049平方米，比例28.80％；7000元以上面积722337平方米，比例48.38％。

　　外地3000元以下面积529202平方米，比例10.53％；3000-5000元面积2301836平方米，比例45.80％；5000-7000元面积1286321平方米，比例25.59％；7000元以上面积909025平方米，比例18.08％。

　　上述所示，境外人士所购住房，以中高价位房为主，占77％以上。

外地人士所购住房，以中低价位房为主，占56％以上。

境外人士所购住房的档次结构迥异于本市居民的购买结构，与境外人士的高收入特征相符，表明他们购房多是为了居住。

而外地人士购房的价格结构与本市居民的结构相仿，与其较高收入特征不相符（本文认为，有能力在上海购房的外地人士当具有较高的收入水平），这表明有相当外地人士购房是为了投资（也就是投机），因而必须迎合市场的需求结构。

　　住宅供应在整个商品房预售的用途结构：

　　住宅预售面积25874603平方米，同比增长44.3％，比重96.4％；

　　办公房预售面积395435平方米，同比增长243.6％，比重1.5％；

　　商业用房预售面积566799平方米，同比增长109.0％，比重2.1％；

　　其他用房预售面积16919平方米，同比增长171.7％，比重0.1％。

　　预售结构中住宅96.4％的比重偏高，其他用途用房太少。

上海解放前办公楼占房屋总量约为5％，2001年为7％（与发达国家7％的水平相当）。

商业用房比例解放前为6.9％，2002年为3.4％。

但从同比增幅来看，商业用房增长幅度超过了100％，办公用房更是达到了240％以上的增幅，而且是在比例已经接近发达国家平均水平的基础上，表明上海的集聚能量在进一步提升，上海作为国际性大都市的形象（在某种程度上为决策办公中心）已经得到了各方面的认同。

　　二、对当前住房供应结构的总体评价及成因分析

　　1、以房价为家庭年收入的3-6倍的标准衡量，上海目前这一比例约为10，似乎太高，但尚在合理范围，因为我国居民长期的高储蓄率和住房制度改革释放的福利存量，增强了居民的实际购买力。

此外，房价上涨还因为：

其一，市场有旺盛的需求；其二，城市建设和环境的巨额投资，提升了房地产商品的自身价值；其三，不动产市场的价格机制，是“价格上升现实——价格上升预期——引起提前购买和投机——价格螺旋上升，预期实现”这样一种自我实现预期的机制。

　　2、目前住房供应的价格结构偏离居民收入结构较远，而且供应结构的同比增幅尤其偏离严重。

这主要是因为，在缺乏政府干预、需求又十分强烈的情况下，平均价格水平和结构有逐步攀升的内在动力。

房地产商实行的不是成本加成定价法（比如以固定10％的比率在综合造价的基础上加成），而是需求定价法（即能卖5000元／平方米的，决不只卖4000元／平方米，即使成本只有3000元／平方米），以将价格水平推至市场能接受的极限，实现利润水平的最大化。

　　3、面积结构与收入水平特征不相符。

其原因与我国的消费文化有关。

其一，我国居民比较喜欢多代同堂，所购住房实质上是为两个以上的核心家庭使用。

其二，人们把住房当作终身财产，存在所谓一步到位的消费心理。

其三，存在一定程度的消费攀比心理。

　　4、购买对象结构中，境外和外地人士在上海购房的增加（约占总量四分之一），表明上海具有良好的投资和居住环境。

但他们对中低价位房屋的购买，增加了政府解决本市居民居住困难及提供动迁房的难度。

　　5、用途结构中，新增供应住房占绝对比重，带有对以前被抑制住房消费进行补偿的性质。

而同比增幅结构揭示，上海作为办公决策中心的集聚能量在上升，商业用房比例偏低（不到解放前比例的一半），表明其潜力尤其巨大。

　　三、引导住房供应结构合理化发展的对策建议

　　综上所述，目前的住宅供应结构不尽合理，在某种意义上，市场机制的充分发挥正是形成这种不合理结构的原因。

因此，要引导住房供应结构的合理化，必须借助于政府对住房市场的宏观调控。

　　1、完善政府的住房保障系统，政府用间接的方式提供中低价位的住房，以弥补市场供应的空缺。

2001年，本市安居房、平价房面向特定对象的住房统一并入商品住房的范畴，其原因不是平价房的政策不合时宜，而是家庭年收入的确切统计、收入线的划分等基础性工作没有做好，使得无法合理地认定购房对象，导致所有人都可以购买，从而无法达到平价住房政策的最初目的。

从长远来看，廉租住房政策无法有效解决住房问题。

根据香港、新加坡等地的经验，让居者有其屋比提供可租赁房屋更加符合东方的文化传统，从政府财政负担方面看，也更具备可持续性，因而也可能更加成功。

　　2、借鉴国外的做法，把每年市场供应的住房套数而不是总面积作为调控对象。

适当引导房型朝中、小型方面发展。

并通过宣传、设计等手段，充分挖掘室内的空间功能，引导集约型消费。

　　3、在法定的收入划分线尚未确定，户口政策也没有完全取消的情况下，对外地和境外人士购房可适当限制，比如只允许其购买单价在5000元以上的住房。

以给本市居民购买中低价位住房和动迁房的筹措腾出空间。

　　4、通过规划控制手段，对居住区进行多功能开发，提高办公、特别是商业的配套面积、配套等级，把商业、办公和居住有机结合起来，从而避免房地产发展过分倚重住房需求，避免城市开发形态的单一化，促进房地产市场和城市结构的均衡发展。

作者：

上海城市发展信息研究中心张华平　来源：

上海住宅