某地块房地产开发投资收益分析.docx
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某地块房地产开发投资收益分析
第一章报告编制目的及编制依据说明
第一节报告编制的目的
N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。
该报告编制目的在于：
合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。
第二节报告编制的依据
虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：
1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。
2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。
3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。
总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。
一、市场调查
在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。
市场调研主要由两大块构成。
一）针对市民的抽样调查
1、调研目的
了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。
2、调研概况
抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。
本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。
在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。
数据处理采用统计软件SPSS。
3、调研的质量控制
为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。
1）抽样设计阶段的质量控制
本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。
通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。
2）调查访问阶段的质量控制
在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：
a、培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由
项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。
b、将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行
初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。
c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。
在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。
3）数据录入阶段的质量控制
a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。
b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。
二）针对开发楼盘的市场走访
1、调研目的
了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。
2、调研概况
本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分别考察了楼盘的价位、开发商、规模、户型和销售情况等，重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。
二、文献数据研究
1、研究目的
地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依赖性极强，受区域市场因素的影响极大。
通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业发展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及发展趋势。
实际上，就是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。
2、研究概况
在文献研究部分，我们对xx市1999—2003年的统计年鉴的相关数据进行了梳理和研究，并对xx市的远景规划、房地产部门提供的相关资料进行了分析。
三、对成本数据的分析
为精确测算项目可能发生的成本，项目小组认真考察了某公司开发某楼盘时发生的成本数据，在此基础上，把所有的成本分为市政费用（有关政府部门所收的规费）和市场费用（需要与各类型承包商和代理商通过市场谈判确定的费用）两块，根据从宽估算的原则，结合本项目的实际情况和行业标准，估算出N地块项目开发将要发生的成本。
第三节报告编制的意义与局限性
一、报告编制的意义
本报告从前期调研到报告撰写40天左右，其中用于数据收集时间（包括市场调查）用去20多天。
报告从市场需求、经济效益以及开发风险各个角度对N地块的收益方式进行论证，提出多种开发方案，并比较了各种方案的经济收益情况。
最后在分析论证的基础上，提出了对土地处置方式、土地开发模式、风险规避等方面的建议，对为两河公司对N地块的处置提供了科学的决策依据，同时也为本项目的下一步实质性开发提供了决策依据。
二、报告编制的局限性
由于经费、时间以及数据收集渠道等方面的限制，本报告对xx房地产市场供给方面的分析不足，同时缺乏对商业经营用房市场的研究。
此外，由于本报告是在地块开发总体规划之前撰写的，很多不确定因素增加了分析的难度。
第二章项目概况
一、项目的地理位置
项目用地N地块位于xx新城区的东南侧，江东大道（规划中的江东大道将向南延伸）以东至东环路，九华路以南至阳湖塘，地块形状呈长方形，包括佳山乡政府及周围地块，是xx城市规划“东进南扩”战略的重点发展区域。
周围有梅山公园、东湖公园两个市级公园，分布着东湖花园（在建）、东南苑（即将开工）等楼盘。
二、基本情况
1、占地面积（容积率暂定0.91）
708262平方米约1062.34亩
2、建筑面积
★住宅：
478，600平方米
★商业：
84，294平方米
★公共服务设施：
70，458平方米
★邮电：
2，136平方米
★医院：
1，702平方米
★文化娱乐：
8，840平方米
共计：
646，030平方米
三、项目用地性质
项目用地N地块使用年限为70年，用地性质为综合开发用地，土地出让价格暂定每亩48万元，一切费用都已经包含在土地出让金里，无需支付相关的拆迁费和补偿金等相关费用。
截止到报告为止，项目用地目前还未出让。
第三章市场分析
本章将从区域经济基础、居民居住条件、住宅市场需求以及房产市场发展走势等方面分析xx住宅房地产市场发展面临的经济基础，分析居民对住宅需求的特点，判断推动xx市场发展的潜在动因，并预测xx住宅房地产发展的走势，在此基础上，分析N地块面临的市场环境和市场机会，并对N地块的市场定位做了初步分析。
考虑到N地块是一个以住宅开发为主的项目，同时因资料收集不足以及时间限制等缘故，本章重点分析了住宅市场的情况。
第一节N地块面临的经济基础与市场环境分析
房地产业的发展与区域经济发展、城市化进程和政策环境等因素有着极其密切的联系。
对房地产项目进行分析，首先必须对地区经济环境进行研究。
本章主要从xx市经济、人口、房地产市场竞争状况等角度，对xx市近几年房地产业发展的现状和发展趋势进行分析，目的在于使N地块项目的投资分析具有针对性、有效性，确保项目的准确定位。
一、N地块项目面临的区域经济基础
GDP、人均GDP、居民储蓄、职工平均工资等是衡量区域经济基础和居民购买能力的主要指标，本节对上述指标进行综合性分析，主要从定量和定性两方面对N地块项目面临的经济基础进行分析。
1、1999—2003年xx市GDP总量和人均GDP总体不断增长，而且自2000年以来有加速增长的趋势，经济形势向好，市场信心增强。
2003年国内生产总值已达到161.79亿元，与上年同期相比增长27.9%，人均国内生产总值达到2.83万元，折合美圆超过三千元。
按国际标准，国民生产总值达到一千美圆以上时，住宅消费将成为市场热点。
由此可以判断，从宏观层面分析，xx房地产市场的发展已经具备了很好的经济基础。
1999—2003年xx市区GDP总量表
年限
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
GDP（亿元）
95.65
99.32
110.21
126.50
161.79
人均GDP（万元/人）
1.86
1.91
2.08
2.29
2.83
2、根据统计年鉴数据分析，1999—2003年xx市职工平均工资和可支配收入持续增长，且增长速度逐年加快。
随着工资和可支配收入的持续增长，居民对未来收益看好，消费信心增强，置业和投资需求将随之增加。
1999—2003年xx市职工年平均工资表
年限
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
职工年平均工资（元）
8862
9848
11477
14153
16844
增长率（%）
8.3
15.6
23.4
19.0
1999—2003年xx市市区人均可支配收入
年限
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
人均可支配收入（元）
6607
6904
7243
7720
8794
增长率（%）
4.5
4.9
6.6
13.9
3、1999—2003年xx市人均储蓄额逐年提高，居民所拥有的财富持续增长，人们的置业和投资能力增强。
2003年市区居民储蓄存款总额达到94.13亿元，人均储蓄额达到16468元，按户均3.25人（2003年底数据），户均储蓄额已经达到53521元，这个指标说明说明xx市居民的财富积累已经有一定基础，具备了较强的购买能力和一定的投资置业能力。
1999—2003年xx市市区人均储蓄额
年限
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
市区居民储蓄存款（亿元）
63.15
53.07
60.72
73.84
94.13
人均储蓄额（元）
9716
10209
11471
13396
16468
二、人口条件
人口规模是分析房地产市场需求和市场发展潜力的一个重要指标，从统计年鉴提供的数据来看，2003年末市区常住人口已经达到57.16万人，已经成为一个初具规模的中等城市。
从人口增长的状况来看，从2001年以来，平均每年xx市市区的人口增长约2万，城市人口规模的不断扩大必然带来对住宅消费的需求。
1999—2003年xx市区常住人口
年限
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
年末常住人口（万人）
51.30
51.98
52.93
55.12
57.16
三、市场竞争状况
为进一步了解目前xx市房地产市场竞争状况以及N地块周围楼盘的开发和销售情况，项目小组对xx市江东大道两侧的楼盘和市区部分楼盘进行了走访和调查，根据调查所得资料，对xx在售项目特征分析如下。
（附走访楼盘资料）
1、地段：
江东大道两侧已逐渐成为具有集聚效应的住宅开发区。
由于生态环境、城市规划以及规划中的轻轨等利好因素的影响，江东大道两侧及江东大道南段的小区已为大多数市民看好，成为开发商投资的热点区域，也成为广大市民买房的热点区域。
2、楼盘规模：
10万平方米以下居多；10万平方米以上的楼盘集中在江东大道两侧。
目前，xx市在建楼盘多数在10万平方米以下，上规模、上档次的项目不多。
从市场走访的情况来看，xx市10万平方米以上的在建和在售楼盘集中江东大道两侧，而城内的楼盘多数在10万平方米以下。
3、价格：
市中心3000元/平方米以上；江东大道2200—3000元/平方米。
市中心（雨山湖及湖东路两侧）的房价已达到3000—3500元/平方米；江东大道两侧的楼盘起售价格也在2200元以上，如与N地块相邻的东湖花园的起售
价达到了2400元以上。
从总房款来看，售价集中在28万/套以上。
从xx市民的收入水平分析来看，能承受28万元/套以上价格的主要是中等偏上收入人群。
4、户型面积：
集中在100—150平方米。
xx在售住宅项目建筑类型以多层为主，套型面积集中在100—140平方米之间。
其中，120平方米以上的户型所占的比重较大，而110平方米以下的户
型所占比重相对较小。
以走访的十四个楼盘的销售情况来看，多数楼盘以120平方米以上的户型为主力户型。
5、销售情况分析
从走访的楼盘来看，目前，xx住宅市场处于销售旺期，很多楼盘在正式
销售前就被预定一空，以临近N地块的楼盘——东湖花园为例，还未正式销售，其推出的楼盘80%以上就已经被预定，分户型面积来看，以80—90平方米的两户型和110—120的三户型最为畅销。
值得注意的是，各个楼盘的商业用房销售也很火爆，这些商业用房以社区商铺和宅下店为主。
这一现象还应跟踪考察，进行深入的分析。
6、xx楼盘项目规划、景观、营销分析
从项目规划、景观设计分析来看，随着外地开发商的进入，带来了先进的开发理念，xx近两年开发的项目在社区景观和住宅产品的设计上都有了很大进步，尤其是最近开盘的几个楼盘，如东湖花园等，其景观设计和规划与南京等房产发展较早的区域相比，差距在缩小。
但从营销水平来看，目前xx市楼市的营销还刚刚开始，整体水平不高，主要表现在：
a、宣传不够，形式单一，广告投入不高，几乎很少看到楼盘的路牌广告和公交广告，报纸等主流媒体广告的发布量也不多；
b、售楼人员专业素质不高，相关公司在这方面的投入甚少。
从走访的情况来看，多数售楼人员没有经过专业的培训，对所售楼盘的整体情况缺乏了解，缺乏必要的房地产的专业知识；
c、缺乏整体的营销规划和设计，从走访情况分析来看，很多楼盘在销售前不做市场研究，缺乏必要的营销，结果在定价等环节上决策失误，最终导致利润的不合理流失。
之所以目前xx市房地产市场整体营销水平不高，分析原因主要有：
a、xx市场刚刚启动，进入的企业多数是一些业内并不知名的企业，企业自身营销水平不高；
b、xx房地产行业目前还处在卖方市场，房子销路不愁，因此开发商很少考虑这部分投入；
c、楼盘偏小，销售周期短，而个别楼盘，像西湖花园36
万平方米的盘子，其营销水平和营销投入就要高出同行很多。
7、从楼盘走访的情况，目前xx住宅房地产市场竞争的主要特点：
“目标客户趋同，客户市场细分不到位；市场竞争程度不高；市场营销水平不高。
”
四、结论
总结本节分析的结论，N地块的开发面临着一个很好的经济环境和市场基础，概括为：
1、经济快速增长，房地产市场发展空间较大；
2、房地产市场起步不久，后发优势明显；
3、市场竞争已经形成，卖方市场仍将持续；
4、收入的提高增强了居民购房置业的实力，长期以来的潜在需求转化为有效需求；
5、开发商信心十足，消费者购房意愿强烈；
6、市场前景看好，项目策划仍需细致。
第二节xx市居民居住现状分析
本部分通过对市场调查数据的分析，对xx市居民居住现状进行描述性分析，从而判断推动住宅市场发展的潜在动因。
1、调查显示，xx居民现有住房中商品房的比重达到41%，而公房的比例达到41%（包括有产权和无产权的）。
数据显示，目前相当一部分xx居民仍居住在公房中，而xx居民现居住的公房大都是在20世纪70、80年代所建，且多数分布在老市区，存在住宅周围环境差、套型不合理、房屋老化等问题,随着住宅市场的发展和人们收入水平的提高，城市改造以及住房市场化的不断深化，必然释放出庞大的市场需求。
表1xx居民现有住房的来源分析表
住房来源
户数
与百分比
自己建的私房有产权
自己建的私房无产权
自己购买的商品房
购买了产权的公房
没有购买产权的公房
租赁或借用的住房
其它
来源
Total
户数（户）
25
4
125
117
8
14
12
305
占总户数
的比重
8.2
1.3
41
38.4
2.6
4.6
3.9
100
2、抽样调查数据显示，xx市居民现有住房的建筑面积70平方米以下的住户所占比例达到61%，其中，60平方米以下的住户34.4%，这些住户当中普遍存在换大房改善住宅的需求。
表2xx市居民现有住房的建筑面积分布表
住房面积
频次（户）
比重（%）
60m2及以下
105
34.4
61-70m2
81
26.6%
71-80m2
53
17.4%
81-90m2
14
4.6%
91-100m2
8
2.6%
101-110m2
10
3.3%
111-120m2
7
2.3%
121-130m2
10
3.3%
131-150m2
2
1.0%
151-200m2
3
1.0%
201m2及以上
11
3.6%
Total
305
100.0
附注：
住宅面积在201m2及以上有一部分是郊区的农民。
3、xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高，主要意见集中在住房面积太小、居住环境不好污染重以及房屋结构不合理等。
调查显示，xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高。
下图显示，xx市居民对现有住房条件的评价为非常满意只占4.3%，比较满意42.6%，不太满意37.7%，非常不满意13.1%。
从满意度分析可知，不满意（包括不太满意和非常不满意）的受访者占总体的50.8%，不满意就意味着居民有改善居住的需求，从这个角度来看，xx市房地产住房市场的潜在需求是巨大的。
只要进行有效的激发，潜在的需求就会不断转化为现实的需求。
xx居民住房条件满意度
4、结论
1、从居民居住现状分析来看，随着xx房地产市场化进程的加快、城市化进程的加快、居民收入的提高，居民住房的换代需求将成为推动xx房地产市场发展的重要因素。
2、xx市民居住条件普遍存在居住面积偏小、老城区居住环境较差和住房老化等问题，这些问题是长期积累形成的，因此，其解决也非“一日之事”，居民住房换代需求的释放有一个过程，这正是xx房地产市场发展的空间。
第三节xx住宅市场需求分析
一、居民购买意向分析
1、未来五年之内有34%的家庭有购买住房计划
调查显示，xx居民未来五年之内有购买住房计划的占总体的33.8%，随着经济的持续发展以及人们收入水平的提高，居民的购房能力越来越强，未来五年之内有购房计划家庭的比例将超过1/3。
xx山居民五年内购房计划比例分布图
2、xx居民购房的主要动力来源于改善居住条件
调查显示，xx居民五年之内有购房计划的动力主要以改善居住条件为主，占总体71.6%，其次14.7%来源于因拆迁而需购房的，因结婚而需购房的比例为7.8%，购房用于居住的比例累计为94.1%。
作为投资性购买的比例较低，近为1%。
3、有购房计划的xx居民购房计划时间在5年之内分布比较均匀，其中表示在2—3年（2006—2007年）之内的相对较多，比例为22.8%。
这一结果说明，如果开发商能够很好的研究市场，开发市民真正所需要的房子，未来五年甚至更长时间，市场有充足的潜在需求供开发商去挖掘。
统计显示，五年内打算购房的xx居民的购房时期有22.8%集中在2-3年；1-2年及4-5年均占19.8%，其次3-4年占15.8%。
另外，有11.8%表示“看情况而定”。
二、需求特征分析
1、调查显示，未来五年之内xx居民计划购买的住房的建筑面积集中在81-110平方米，占总体受访者的77.7%
调查显示，xx居民打算购买的住房的建筑面积以81-90平方米、91-100平方米较多（两者所占比例均为30.4%），其次101-110平方米占16.7%。
在运用加权平均法对调查统计数据的进行测算，xx居民未来五年之内购买的住房的平均建筑面积为约为96.86平方米/套。
这一数据只是根据调查数据的测算值，本身存在一定的统计误差，再加上受市场购买力、项目竞争力强弱、规划设计等不确定性因素的影响，实际数据将会发生一定的变化。
这个比例只是现在需求的体现，不过，N地块项目的开发是明年下半年之后的事，因此，真正开发时，必须做相应的调整，而且还应考虑市场引导的作用。
市民预期购房面积分布表
频数（户）
频率（%）
80以下
9
8.7
81-90
31
30.1
91-100
31
30.1
101-110
18
17.5
111-120
5
4.9
121-130
5
4.9
131-140
3
2.9
180以上
1
1
合计
103
100
2、未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，其次为二室一厅一卫。
对居民购买的住房套型进行统计分析可知，未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，比例达38.2%，比较受欢迎的套型还有二室一厅一卫（21.6%）和二室二厅一卫（14.7%），三室二厅一卫占10.8%。
以室为标准来分析，居民对三室型的住房套型需求较强，其次是二室型，比例分别为56.8%，36.3%；以厅为标准分析，居民偏好一厅型占59.8%，其次为二厅型为33.3%；以卫生间数目为标准分析，居民普遍偏好一卫型的住房，占总体的85.3%。
3、居民能承受的住房总价款额集中在15-25万元区间，占总体受访者的67%。
未来五年之内xx居民能够承受的住房的总价款额集中在25万元以下，累计为82.3%，其中表示能承受15-25万元/套的受访者占总体的67%；45万元以上的房价几乎没有居民能够承受（2.94%）。
通过对调查数据的分组加权测算，xx居民未来五年内能够承受的住房的总价款平均约为21.4万元/套。
由于价格对于住房消费者来说是决定其是否购买的一个敏感性因素，而且有关自己的切身利益，因此有关价格的调查数据应考虑到居民会有所保留，因此测算出的平均总价款也包括保守性和敏感性，平均来看，居民实际能够承受的总价款应大于等于21.4万/套。
市民能够承受的购房款分布表
住房总价款
频数（户）
频次
10万以下
5
4.85
10—15万
11
10.68
15—20万
41
39.81
20—25万
28
27.18
25—30万
6
5.83
30—35万
3
2.91
35—40万
5
4.85
40—45万
2
1.94
55—65万
1
0.97
65万以上
1
0.97
合计
103
100
3、市场调查数据显示，现阶段居民普遍能够承受的住房的单价主要集中于2100元/平方米以下，累计77.66%；其中，表示能承受1800-2100元/平方米住
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