房地产基础知识考试试.docx

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房地产基础知识考试试

房地产基础知识考试试题

一、           填空题（每空0.5分，共50分）

 1、1亩约等于 667   平方米。

 2、1公顷等于 10000   平方米，约等于  15  亩。

 3、现在最常用的付款方式有一次性付款， 按揭贷款 ，免息分期付款，三种。

 4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，

    工业房地产，农业房地产五种。

 5、其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地 70 年；工业用地50年；  

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年； 

综合用地或者其他用地50年。

 6、七通一平：

是指水通、电通、道路通、排水通、热力通 、煤气通、通讯

通、及场地平整；

 7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割

    性。

包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。

  8、五证：

a.国有土地使用证；b 建设用地规划许可证；c. 建设工程规划许可证；

d.建设工程开工证；e.商品房预售许可证。

 9、两书：

商品房质量说明书；商品房使用说明书；

 10、目前新房办理房产证时所需的费用：

登记费80元，交易费 3元/㎡，测绘 费 1.49元/㎡，契税 总房款的1.5%，公共维修基金总房款的2%。

 11、按揭贷款的额数：

居住房最高可贷总房款的 70%，商业用房最高可贷 60% 。

13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：

使用权，占有权，收益权，

     处分权 。

 14、一个中心是：

以客户为中心；二个能力是：

应变能力，协调能力；

     三颗心是：

热心，耐心，信心；四个掌握是：

国家的经济大势，房地产业的

 发展状况，法律法规，项目自身的情况；五个学会是：

跟踪，调查 ，揣摩，

     算账，掌握  。

 15、房屋建筑结构分类标准：

钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构 ，

 混合结构，  砖木结构， 其他结构。

 16、房屋价格的形成有三种方法：

成本+利润，市场比较法，和 二者结合。

 17、、一般来说客户的来源主要有媒体宣传， 接听热线电话，参加发展会，

 朋友或老客户介绍来的客户，做直销（DS）等五个方面。

  18、构成房屋价格的直接费用包括：

土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，

    设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费。

 19、、房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30 层以上为超高层住宅；

 20、别墅可分为 联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种。

 21、五证、两书，一表，中的“一表”是指 商品房竣工验收备案表。

二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）

  1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。

（√）

  2、外地人到本地购房也需要担保人。

（×）

　3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（√）

  　4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　（×）

　5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

　（√）

　　6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的　　　

　　土地使用权转让给单位或个人的市场。

（×）

7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（×）

8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的　　

　　回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。

（×）

9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。

（√）　

10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的

   主人。

（√）

11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不

     算建筑面积。

（√）

12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过

  60岁。

（ √ ）

13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。

（×）

14、房地产市场：

主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市 

   场。

（√）

15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

（×）

16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

（√）

17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。

（×）

18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

（×）

19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。

（√）

20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。

（√）

三、问答题（每题3分，共15分）

1、什么是按揭贷款？

（3分）

 答：

即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发

    商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。

2、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？

（3分）

 答：

1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他置业顾问的注意

    2）置业顾问应立即上前热情接待

    3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等

    4）通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体

3、置业顾问的销售能力包括哪几种？

（3分）？

答：

1、创造能力 2、判断及察言观色能力  3、自我驱动能力 4、人际沟通的能力 

   5、从业技术能力 6、说服顾客的能力

4、名词解释：

建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？

（3分）

答：

建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。

   绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

   容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

   经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低 

   收入家庭出售的住房。

四、论述题（15分）

  如何做一个合格的置业顾问？

房地产基础知识考试试题

项目名__阳光时代_______项目经理_宛晓飞__________姓名____郭秀菊________分数____________

一、填空题（20*2’=40分）

1、层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。

具体地说，层高是指__下层地板面_____或_下表面______到_楼层上表面______之间的竖向尺寸。

2、共有建筑面积指各产权主__共同占有_______或__共同使用_______的建筑面积。

3、一般公用建筑面积按以下方法计算：

_整栋建筑物_________的面积扣除整栋建筑物各套（单元）_套内面积_________之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的____车棚______、___地下室_______及___人防工程_______等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

4、地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的__1/2____.

5、从房屋层高高度分____1-3______为底层，___4-6_______为多层，____7-9______为中高层，_____10-30_____为高层，__40________为超高层。

6、按基础的材料及受力特点分为____刚性基础______、___柔性基础_______两类。

7、裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为_结构强度______、_温度_________、沉降几大类。

二、名词解释（5*4’=20分）

1、建筑容积率

地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值

2、绿化率

地块建筑规划用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比

3、建筑密度

规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比

4、进深

一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度

开间一个独立房间从一面墙壁到另一面墙壁之间的距离

5、开间住宅的宽度。

一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的距离。

三、概念理解（3*5’=15分）

1、什么是钢筋混凝土结构？

是指承重的主要构件；是钢筋混凝土主要建造的，

2、什么是土地使用权？

在法律允许范围内依法交由其使用的国有土地或集体土地的占有，使用及部分收益或处分的权利。

3、什么是商品房维修基金？

是按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修管理基金办法》的规定。

新建商品住宅，出售后的商品房共同使用的设施设备所使用的维修费用

四、简答题

1、房地产五证一计划两书分别指什么？

（10分）

答：

《国有土地使用证》；《建设工程用地规划许可证》《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程投资计划》《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》

五、简述题（15分）

1、请简单谈谈，通过房地产销售知识的学习，你觉得最大的收获有哪些？

以及以后准备学习的方向。

最大的收获是对房地产行业有了更深刻的了解；让自己在房地产领域的知识更专业。

在房地产销售过程中会遇到很多挫折，，都一一得到了解决，在今后的学习中了解市场经济与企业竞争的基本规律，熟悉国际经济与行业发展趋势；具有强烈的创业意识，不屈不挠力求成功的精神。

房地产专业知识试题

1.什么是房地产？

（5分）

答：

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2.什么是房地产产权？

（5分）

答：

指权利人对土地使用权和土地上建筑物及附属物；的所有权，以及由上述权力产生的他项权，如抵押权等。

3.房地产登记有何法律权力？

（5分）

答：

依法登记的房地产权利受法律保护。

房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。

产权可以一法人对其房地产行使占有使用；处分和收益的权能，任何其他人无权干涉或防碍，否则产权人可以依法请求法律上的保护。

4.房地产登记发证由哪个部门负责?

（5分）

答：

房管局

5.《房地产证》有什么作用？

（5分）

答：

《房地产证》是房主合法拥有房产的凭证

6.房地产登记的种类有哪些？

（5分）

答：

房地产登记的种类分为初始登记.转移登记.抵押登记.变更登记.其他登记。

7.土地使用年限是如何确定的？

（5分）

答：

（1）居住用地70年；

（2）工业商业教育科技文化卫生体育用地50年；

（3）旅游娱乐用地40年；

（4）综合用地或其他用地50年；

8.房屋的建筑面积，公共面积是由什么部门来确定的？

答：

房管局测绘大队或技术监督局测绘中心

9.房地产开发商预售商品房时应具备的五证是什么?

答：

建设用地规划许可证建设工程规划许可证商品房预售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用许可证

10.土地使用权出让方式：

拍卖招标挂牌出让：

：

。

11.购房者签署房地产《买卖合同》应具备的条件是什么？

（1）必须交纳购房款

（2）提供购房款收据

（3）提供身份证复印件

12.选择银行按揭的个人许提供的资料

A.夫妻双方户口薄及身份证复印件。

外地人员须带暂住证。

私营业主须带营业执照副本及前两个月的税单。

B.夫妻双方的收入证明

C.首付款的收据及复印件

D.结婚证书复印件。

（入未婚则需提供单位提供的未婚证明。

）

E.夫妻双方私章。

F.合同副本一份。

G.银行信用卡护活期储蓄存折。

H.保险费。

13.房地产市场：

是由房地产一市场（俗称土地市场），房地产二市场（俗称楼盘开发），房地产三市场（俗称散盘交易）组成的。

以上三个级别的市场称为房地产市场。

14.三通一平：

是指地皮在发展基础上的通路通，通电通，通水通，平整场地。

15.七通一平：

是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，气通通，

场地平整。

16.请写出容积率计算公式？

答：

建筑总面积/建筑用地面积

容积率是控制土地建筑的重要指标17.什么是层高？

答：

指的是下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面的艰巨

18.什么是多层，小高层，高层？

答：

多层：

4-6

小高层7-11

高层：

16层以上

19.什么是住宅的使用率？

答：

套内面积/建筑面积

20.什么是建筑密度？

答：

建筑物地层面积/地块面积

答案

1.房地产是房地产和地产的总称，具体指的是土地及土地上的建筑物及其附着物所生相关权益。

2.土地建筑物附着物

3.占有使用

4.房地产管理局或房管局

5.《房地产证》是房主合法拥有房地产的凭证

6.初始

7.70504050

8.房管局测绘大队

9.土地证用地规划许可证施工许可证预售许可证建筑规划许可证

10.招标拍卖挂牌出让

11.购楼款购楼款身份证

12.收入首付款有工作单位出具的未婚证明

13.一级二级三级

14.路通水桶电通场地

15.水路暖气

16.建筑面积/土地面积

17.从楼地面到上层的楼地面称为层高

18.7层以下含7层的住宅或其他建筑8到18层19层以上

19.套内面积/建筑面积

20.土地面积

房地产经纪基础

第一章

一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

把握三个核心概念：

佣金、居间和代理。

居间是媒介服务，代理是以委托人的名义，在授权范围内服务的行为。

佣金是房地产经纪机构完成委托事项，由委托人向其付的报酬。

二、房地产经纪分类，1、按经纪活动的方式分，房地产代理和房地产居间。

2、按经纪活动所涉及的标的房地产类型分：

A、据标的房地产用途类型分住宅、商业、工业房地产经纪，B、据标的房地产物质状态类型分土地经纪和房屋经纪，C、据标的房地产所处市场类型分土地市场、新建商品房市场和二手房市场。

3、据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型分房地产转让经纪、房地产租赁经纪和房地产抵押经纪。

4、据房地产居间所促成的房地产交易类型，可将居间分为房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间。

三、概念之间的区别：

在房地产居间业务中，经纪人和经纪机构是中间人，经纪人、经纪机构与委托人之间的法律关系比较复杂，法律允许经纪机构向交易的相对两方同时提供服务，并向双方收取佣金，交易方的中介成本就比委托代理方式小，在我国市场上，以房地产居间为主。

我国法律规定经纪人只能为一方提供代理服务，代理的法律关系简单明了，在经济发达国家和地区代理是最基本甚至唯一的房地产经纪业务类型。

四、房地产经纪的特点：

1、服务性（服务具有三个本质的特点：

非实物性、生产和消费的同时性、不可储存性，作为一种经济活动，服务既有使用价值、又有价值、也具有商品的性质。

房地产业属于第三产业，即广义的服务业，与房地产业的开发业相比，决策咨询、营销策划、租售代理、价格评估、物业管理更具有服务业的性质。

狭义的房地产服务业是《城市房地产管理法》中的房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房地产咨询业。

广义的房地产服务业包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。

房地产经纪业作为一种服务性行业，具有生产与消费的同时性，使得房地产不能向开发业在下一环节去修正上一环节的质量缺陷，就要求

（1）经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量。

（2）经纪人具备较高的人际沟通能力。

（3）服务业的不可储存性要求经纪机构的内部管理及整个行业管理提出了较高的要求。

）

2、专业性（房地产是一种极为特殊的商品。

首先它以土地为物质构成要素，造成了其空间的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，所以房地产经纪人要把握交易中最敏感、最关键的因素——价格，其次，房地产作为价值量很大的单项商品，常常需要信贷的支持，第三要求经纪人要把握交易作为经济行为的一般规律，还要把握其所涉及的社会、情感因素，第四须熟悉与房地产交易相关的法律、法规，预测未来房地产的发展趋势。

）

3、地域性

五、房地产经纪作用：

1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置（资源的合理配置，主要是指人力、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配，在经纪活动中，由于经纪人与客房之间“无连续性关系”的重要特征，经纪人依据公认的竞价原则为买主寻找卖主。

）4、规范和完善房地产市场。

六、房地产经纪业的产生和发展：

元代已有从事经纪活动的人，当时从事房屋买卖说合的中介被称为“房牙”，鸦片战争之后，房地产经纪活动随之产生，称为“二房东”。

目前上海持证的经纪人有2万余名，目前我国经纪业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规不健全的情况。

七、房地产经纪业的行业特性（注意：

与房地产经纪的特点区别开来）

1、中介性（经纪人不拥有房地产商品的所有权，是交易的中介人，而非当事人，中介性是经纪业具有的基本特点，是经纪业在房地产业领域的特殊表现，中介服务是其根本职守，其经济活动中必须以不取代交易当事人的任何一方为原则。

）

2、信用性（房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征，信用性对经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，信用性是至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础的重要因素）

3、专业性（经纪人必须依托其系统的专业知识，在交易各个环节都严格把好安全关，房地产经纪业是以专业性为功能基础的服务行业）

八、发展经纪业的意义：

1、有助于房地产市场的活跃和兴旺2、有利于房地产行业的稳定持续发展3、有助于住房制度改革继续的深化4、有利于促进人民居住生活水平的提高5、适应在房地产经沆领域建立市场经济体制的要求。

九、房地产经纪业的管理模式：

两种，一是由政府主管部门实施的行政管理；二是由行业协会实施的自律性管理。

管理手段包括法律手段、行政手段、经济手段和舆论手段。

目前房地产经纪行业管理已开始逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主伴随行政手段和经济手段等的综合管理模式。

行政手段管理由各级建设行政主管部门管理，国务院建设行政主管部门归口管理全国的房地产经纪工作。

经纪业实施管理的基本依据：

国家政府部门发布的有关房地产经纪业管理的法律、法规和规章。

十、房地产经纪业管理内容：

1、注册登记和备案（经纪人所持有的资格证书必须注册登记，方可执业，未经注册登记的持证从业人员不得从事经纪活动。

经纪人变动工作，应持经纪机构出具的调动、调离、解聘等证明、本人的注册证及其它相关证明，向原注册部门办理变更注册登记或注销。

经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：

1、不具有完全民事行为能力2、受刑事处罚3、脱离经纪工作岗位连续2年（含2年）以上4、同时在2个及2个以上经纪机构进行活动5、严重违反职业道德和行业管理规定。

）

2、执法检查（经纪业的违法行为（不正当竞争除外）的检查和处理，由房地产行政主管理部门查处，不正当竞争违法活动，由工商行政管理部门查处，不合法不规范行为由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进行。

）

3、收费管理（主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面管理，禁止经纪人和机构获取佣金以外的收益。

）

4、信用管理（2002年8月房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。

信用档案内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。

全国房地产信用档案系统建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，建设部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信用档案（简称“一级房地产信用档案”）

十一、房地产经纪行业协会是经纪机构和经纪人的自律性组织，是社团法人，不是行政机构，主要遵循按需设立的原则，全国和地方及地方之间的经纪行业协会并不是上下级隶属关系，待业协会的章程对参加协会的经纪机构、经纪人具有强制约束力，协会主要职责组织经纪人培训、对经纪人进行监督检查、调解经纪人与经纪机构之间的纠纷等，制定自律性的行业规则是经纪业协会实施行业管理的重要手段。

行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例，行业规则属于公约的范畴，但它不同于一般的乡规民约，行业规则的产生履行了一定的程序，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内人员的共同意志，行业规则具有约束力，对经纪人提出职业道德的要求是行业规则一个显著的特点（具体内容自己看书P15）。

房地产经纪行业管理的法律规范分为：

房地产经纪综合管理类、房地产经纪执业管理类、房地产经纪收费管理类三大类）

第二章

一、经纪人员职业资格的种类：

经纪人员在经纪机构中直接从事经纪业务的执业人员，必须是依法取得相应的职业资格证书并经有关主管部门注册生效的房地产经纪人员，未取得职业资格证的人员，一律不得执行房地产经纪业务。

取得证书的人员只能在其取得证书种类规定的业务范围内执行业务，不得超越。

经纪人职业资格分为执业资格和协理资格两种。

（两种资格三种证书）《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《上海市执业经纪人执业证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》。

1、房地产经纪人执业资格（全国）：

是依法取得职业资格有关主管部门注册登记后以房地产经纪机构的名义独立执行经纪业务，可自行开业设立房地产经纪机构或经从业的经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导经纪协理进行业务，订立经纪合同等重要业务文书并获得合理佣金，可在全国范围内注册执业。

2、房地产经纪人协理从业资格：

协助经纪人从事非独立性经纪工作的自然人，几个只取得协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行活动也是属于超越执业范围的违规行为。

协理资格的有效执业区域比房地产经纪人要小，协理资格只能在允许注册的地区内从业。

取得房地产经纪人执业资格是进入经纪活动关键岗位和发起设立经纪机构的必备条件，取得协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

3、上海市房地产经纪人执业资格：

在上海区域内的经纪机构中由经纪机构授权，以机构名义独立执行经纪业务，并承担责任的自然人。

二、经纪人员职业资格考试：

1、经纪人执业资格考试。

已取得房地产协理资格并具备以下条件之一者可申请：

（1）大专学历，工作满六年，从事经纪业务满三年

（2）本科学历，工作满四年，从事经纪业务满两年

（3）双学士学位，工作满三年，从事经纪业务满两年

（4）硕士学位，工作满两年，从事经纪业务满一年

（5）博士学位，从事经纪业务满一年。

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。

建设部负责编制房地产执业资格考试大纲，编写考试教材和组织公开命题，组织或授权考前培训，人事部负责审定执业资格考试科目、考试大纲和考试命题，组织实施考务工作。

2、经纪人协理考试：

具有高中以上学历，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。

3、上海市执业资格考试：

考试大纲由主管行政管理部门审定，公共科目考试由上海市执业经纪人协会组织实施，房地产专业科目考试由上海市房地产经纪行业协会组织实施。

该证书在上海范围内有效。

考试条件：

本市常住人口，外省持本市居住证，并在本市从事房产经纪的人员，大专以上学历（含大专），三年内无犯罪行为。

上海市房地产执业经纪人资格考试实行全市统一大纲、统一命题、统一组织的