说明野徐西片区.docx
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说明野徐西片区
第三部分规划说明书
第一章项目背景
泰州市医药高新区野徐镇西片区位于泰州市医药高新区的东南部，随着中国（泰州）医药城建设成全国最大的医药加工制造基地、长三角地区医药物流信息中心、医药研发中心、全国重要的医药成果转化基地和出口基地，医药城的发展将为整个泰州提供源源不断的强劲动力。
野徐镇西片区是医药城发展的高端配套服务的核心地区，未来随着医药城的快速东进发展，该地区将进入整合和调整阶段，为促使该地区持续有效的发展，特编制本规划，保障野徐西片区土地的有序建设，指导该地区空间的科学规划。
第二章规划范围与基地认知
一、规划范围
规划范围：
北至姜高路，南至健康大道，东至鼓楼路，西至泰州大道，规划范围内总用地面积约4.92平方公里。
二、现状及发展条件分析
1、地理位置
野徐镇位于泰州市主城区南部，是医药高新区唯一的一个乡镇。
该镇距泰州市主城区不到5公里，距高港区10公里，北靠周山河新城，西临医药产业园区，南接高港高新区，地理位置适中，区域优势明显，鼓楼路、健康大道等快速路穿越该地区，地理位置优越、交通运输便捷。
2、自然环境特征
野徐镇属北亚热带湿润气候地区，以海洋性气候为主；四季分明，雨水充沛，光照较足，无霜期长，年平均气温14.7摄氏度，主导风向为南偏东，年平均降雨量1037.8毫米。
基地内地势平坦，属长江三角洲冲积平原，地面标高4.7-5.6米左右，区域内不存在地震断裂带等其它地质灾害，地耐力一般在120千帕，建筑抗震设防烈度为7度。
三、土地利用现状
现状城乡用地中，包含城市建设用地（H11）170.89公顷，村庄建设用地13.34公顷，水域及农林用地307.77公顷。
具体见下表：
表2-1现状用地构成表
用地代码
用地名称
用地面积（ha）
占建设用地比例
R
居住用地
45.69
26.74%
其中
R1一类住宅用地
13.55
7.93%
R2二类住宅用地
19.19
11.23%
RB商住混合用地
4.56
2.67%
R21住宅用地
8.39
4.91%
A
公共管理与公共服务用地
35.25
20.63%
其中
A1行政办公用地
9.86
5.77%
A22文化活动设施用地
25.39
14.86%
B
商业服务业设施用地
19.29
11.29%
其中
B13餐饮用地
2.80
1.64%
B29金融保险业用地
16.49
9.65%
M
工业用地
22.73
13.30%
其中
M2二类工业用地
22.73
13.30%
S
道路与交通设施用地
38.82
22.72%
其中
S1城市道路用地
35.54
19.40%
S42社会停车场用地
3.28
1.92%
G
绿地与广场用地
9.11
5.33%
其中
G2防护用地
9.11
5.33%
城市建设用地合计
170.89
100.00%
H14
村庄建设用地
13.34
E
非建设用地
307.77
其中
E1水域
69.31
E2农林用地
238.46
总用地合计
492.00
1、居住用地
现状居住用地面积45.69公顷，占建设用地面积的26.74%。
现状居住用地主要有三大类：
一类为医药高新区新建的住宅小区大华锦绣华城、诗礼花园等，主要集中在泰州大道、药城大道东北侧，建筑多为小高层及中高层，居住环境较好；一类为野徐老镇区的居住小区及沿街商住楼，建筑多以低层及多层为主，居住环境一般，其中成规模的是姜高路南侧的天禧玫瑰园，；其余为村庄用地，较为散乱，以一二层为主。
2、公共管理与公共服务用地
现状公共管理与公共服务设施主要为医药高新区的海陵路和会展路之间的行政办公用地，药城会展中心，在建的1所民办九年制双语学校等，总用地面积32.25公顷，占建设用地面积的20.63%。
3、商业服务业用地
现状商业服务业设施用地面积19.29公顷，占建设用地面积的11.29%。
现状商业设施主要是位于海陵路西侧现有的商务办公用地，是未来药城的金融商务区。
4、工业用地
现状工业用地面积22.73公顷，占建设用地面积的13.30%。
工业用地主要集中在姜高路和大寨河的两侧，主要生产轴承、消防器材、电镀等。
由于近年来医药高新区对野徐镇工业的限制发展，这些非药城产业发展门类中的工厂企业远期应逐步拆除。
5、道路与交通设施用地
现状道路与交通设施用地面积38.82公顷，占建设用地面积的22.72%。
现状道路主要为姜高路、鼓楼路（在建）、健康大道、海陵路、会展路等，道路体系框架已经基本形成，北片区需进一步理顺与周边道路的关系。
6、公用设施用地
野徐镇的公用设施用地与西片区共享，不再单独划分用地。
7、绿地与广场用地
现状防护绿地主要集中沿健康大道和泰州大道两侧，总用地面积9.11公顷，占建设用地面积的5.33%。
8、河流水域
现状河流较为丰富，主要有水景湖、永寨河、大寨河、生产河等，且部分都已做好了驳岸，水域总面积为69.31公顷。
9、农林用地
现状农林用地较多，主要集中在海陵路东侧，总用地面积为238.46公顷。
10、现状综合评价
因泰州市及医药高新区发展的需要，该片区道路及功能用地建设已不仅仅局限于野徐镇，现状建设情况已呈现出不同的发展态势，主要居住区及配套设施为医药高新区规划建设。
另外，野徐西片区作为高新区的中心地段不仅仅是承担部分镇区功能，更多的是承担了药城的服务配套的功能，是城市中部发展的核心。
第三章相关规划的实施回顾
本规划的上位规划有《泰州市城市总体规划（2011－2020）》、《泰州市新区总体规划（2008-2020）》、《泰州市医药高新区野徐镇总体规划（2015-2030）》、《泰州市城市综合交通规划》以及上轮控制性详细规划和局部地块的修建性详细规划等。
一、上位规划解读
1、《泰州市城市总体规划（2011－2020）》
规划期限:
2011—2020年。
城市性质:
中国医药名城和长江三角洲先进制造业基地，江苏省长江南北联动发展的枢纽城市，滨江生态宜居旅游文化城市。
城市职能:
国家重要的医药产业基地；长江三角洲北翼中心城市，发挥连接苏南、苏北产业转移的枢纽作用；具有地区特色的旅游宜居地，成为长江三角洲地区重要的旅游目的地或旅游路线组织上的重要节点。
对野徐镇的功能布局：
毗邻中心城区，以居住为主的新型城镇。
发展策略：
发挥毗邻中心城区的区位优势，发展服务中心城区的居住商贸等现代服务业，限制发展大规模工业；规划与中心城区在道路、基础设施等方面充分对接。
用地布局：
逐步调整镇区原有工业用地，以居住功能为主。
远景将野徐镇区用地与中心城区南部新城统一考虑布局。
2、《泰州市新区总体规划（2008-2020）》
总体目标：
把新区打造成康健之都、田园新城——“中国医药第一城”，成为面向世界高端服务的康健新城。
规划结构：
采用成片开发和组团相结合的两种空间形态，形成“一个中心，一个由八大功能区组成的产业新城区，两个较为独立的组团社区和散落在田野中的五个田园新村”的布局结构。
总体布局形成八大功能区，其中涉及到该规划范围内的功能区如下：
居住区：
分布在中心区和城市主轴线的两侧，占地面积约为30km2，可容纳人口66万，平均人口密度为220人/公顷。
规划引入邻里中心概念来组织整个居住区，邻里中心集中了居住区级的公共服务设施，它的服务半径为500m，为周边居民提供便捷的服务。
康健理疗区：
位于姜高路南侧、中心区东南，占地面积3.5km2。
规划发展综合性康健医疗产业，包括各种专科性医院、诊所、康体健身、旅游等设施。
新型康居社区：
位于新区的东南部，规划路南侧，占地面积约为5.8km2，可容纳人口3.9万。
通过控制合理的规模、发展持续的产业、实施健康的管理、打造生态的环境来营造健康城市社区。
3、《泰州市医药高新区野徐镇总体规划（2015-2030）》
规划定位：
泰州市医药高新区的重要功能板块，医药园区的综合配套服务区、现代化的生态宜居城镇。
规划形成四大功能布局，其中涉及到该规划的功能区如下：
泰州现代化的新型居住区：
主要分布在姜高路南侧、泰州大道东侧、谢家舍路北侧、春兰路西侧，规划形成四大居住区，每个居住区配套文体设施、学校教育、医疗卫生、公园绿地、邻里中心等，满足居住区居民各项生活、休闲、娱乐等服务需求。
国际化的康健医疗度假中心：
主要分布在水景湖东南侧、谢家舍路南侧、春兰路西侧、健康大道北侧，规划具体形成三大功能区：
养生酒店区、康健医疗小镇、康健养老区。
二、上轮控规实施评估
2010年稿《泰州医药高新技术产业开发区东部核心区控制性详细规划》规划范围与此轮控规基本一致。
实施评估：
1、功能定位：
基本落实上位规划产业片区功能要求。
2、道路网：
鼓楼路线型确定，外部交通主框架基本形成，局部路段有待拓宽。
内部主要道路未变，改造段支路推进缓慢，支路网密度偏低。
3、水系及绿地景观：
水景湖水面基本开挖形成，局部现状支流水系梳理不够，绿地偏少。
4、用地布局：
海陵路以西部分基本按规划实施到位，以东部分由于鼓楼路线型调整需进一步优化布局。
三、规划策略引导
通过上位规划解读，结合医药高新区的发展以及该规划范围内近期的发展的实际情况，确立规划策略：
1、优化功能布局，完善配套设施。
依托上位规划，结合野徐镇现有的情况及医药园区的发展趋势，整合并优化该规划范围内的配套服务设施，规划形成配套齐全、服务便利的现代化新型居住区，打造成为医药园区乃至医药高新区的高端服务片区及综合生活配套服务区。
2、整合空间资源，重塑环境体系。
结合现有高新区的产业特点，围绕高端服务区发展高附加值、高效益、高科技含量、高人力资本的医药配套产业，形成金融商务、交易展示、康健医疗、医药旅游等综合的新型产业集群。
在空间上，通过绿色交通、绿色产业、绿色环境来实现，提升整体的硬环境和软环境。
围绕重要水景湖形成独特的滨水空间体系，沿连续性水体建立景观廊道和居民休闲步道。
3、突出产业重点，有序开发土地。
整合保留用地，重点研究更新改造用地。
更新改造等土地的的控制指标应因地制宜，容积率、高度、密度等需控制在合理范围。
为考虑规划的可实施性，公共服务设施用地及绿化广场等用地宜优先考虑在空地上，尽量避免大面积拆迁问题。
第四章规划原则、功能定位及规划目标
一、规划原则
1、区域协调、统筹兼顾
依据野徐镇总体规划，统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、经济建设和社会发展、城市建设与环境保护等关系，发掘和整合现有的资源与区位优势，准确定位，强化该地区空间架构的整体性。
2、集约土地、提升价值
合理、综合、集约利用土地资源，地上空间和地下空间统筹规划，注重城市形象塑造，以自然景观和特色要素为基础，通过用地策划、道路、水系调整及公共设施配套等规划措施，提升土地价值。
3、生态低碳、特色发展
以保护生态环境为前提，贯彻落实交通引导、低碳生态等要求，合理确定本野徐镇西片区内金融商务、行政办公及康健医疗等服务用地的比例及发展容量，依据医药城产业发展特色，从市政、绿化、建筑等方面确定生态低碳策略，坚持走特色可持续发展道路。
4、灵活控制，合理配置
处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性，适应经济社会发展需要，尊重公众意愿，合理配置基本公共服务功能。
二、功能定位
以会展交易、金融商贸、康健居住、康健医疗等功能为一体泰州医药高新区高端服务核心，与药城西部研发生产区、周山河街区共同打造为泰州市的城市客厅。
三、发展目标
野徐镇西片区建成后，不仅成为野徐镇的核心区域，更将成为具有医药会展交易、金融商业、商务办公、健康居住、康健医疗等功能为一体的综合服务中心，是展示医药高新区活力和魅力的窗口，是特色突出、环境友好的现代化医药产业高端服务配套区。
四、用地规模与人口容量
用地规模：
规划范围面积约4.92平方公里，规划建设用地面积4.27平方公里。
人口规模：
总人口为4.5万，其中常住人口4.0万，岗位人口0.5万。
第五章土地利用规划
依据该片区现有的功能用地，结合医药园区的发展影响，对野徐老镇区的部门功能用地进行保留整治，对现有的居住社区及学校进行保留，对现有的工厂企业用地进行逐步改造，发展符合该地区的功能用地，对规划范围内的大量村庄及农田进行更新改造。
1、用地潜力分析
以现状土地权属为基础，综合考虑功能提升、交通完善、设施健全、环境优化以及现状建筑质量、节能、抗震等因素，将现状用地分为保留用地、改造用地和更新用地三类。
表5-1用地潜力分析汇总表
总用地范围面积（ha）
其中
面积（ha）
所占比例
保留用地
85.24
17.33%
改造用地
8.39
1.71%
更新用地
293.52
57.43%
492
现状道路
35.54
2.22%
水域
69.31
14.09%
2、总体布局原则
（1）有效集聚
结合该片区的环境提升及功能完善，促进功能优化重组，强化用地规模集约；根据野徐镇及医药园区的发展需求，按照合适的区位和自然条件，合理安排用地布局。
（2）有机互通
加强该片区与周边功能地区的相互融合，加强西片区中心商业区、商务办公区、会展交易区、康健医疗区与医药城西部、野徐镇新型居住区之间的交通联系及功能对接。
（3）功能分区
依据野徐镇总体规划布局，结合该片区的功能定位，重点发展医药会展交易、金融商业、商务办公、健康居住、康健医疗等功能，分片开发，功能整合，互相促进，引导发展现代化医药产业高端服务配套区。
3、总体布局结构
构建“一心、两轴、四片区”的发展结构。
一心：
中央水景湖景观中心。
两轴：
海陵路公共服务轴、药城大道公共服务轴。
四片区：
康健居住区、金融商务区、交易展示区及康健医疗区。
4、土地利用规划
野徐镇西片区总用地面积约4.92平方公里。
城市建设用地4.27平方公里，占野徐镇西片区总用地的86.8%。
城市非建设用地主要为水域,用地0.65平方公里，占野徐镇西片区总用地的13.2%。
一、居住用地
1、规划原则
（1）新建居住区应适应发展的需求，集中开发建设，形成多层次、内容丰富的居住区，并配备合理、完善的公共服务设施体系。
（2）逐步拆除农民自建住宅及与医药城产业不符合的产业门类的老旧企业，实施“退二进三”，以住宅建设为主导，改善居住环境，提高居住水平和建筑容积率。
（3）注重对居住区区内各类市政设施和公共服务设施的配套，以社区为单位，进行配套设施建设。
2、用地指标及布局
规划居住用地109.23公顷，占总建设用地的25.59%，其中一类居住用地37.53公顷，二类居住用地67.52公顷，商住混合用地4.18公顷。
以泰州大道东侧大华锦绣华城、诗礼花园等的房地产的开发建设和野徐老镇区的少量房地产开发为基础，规划在药城大道北侧形成康健居住区，容纳人口4万人。
二、公共管理与公共服务设施用地
1、规划原则
（1）分级配置，标准合理，根据区域服务中心、居住区级、居住小区级的规划等级来布置各项公共管理与公共服务设施。
（2）远近结合，留有规划弹性，规划近期布局应为远期发展留有发展余地。
（3）公建系统布置与绿地系统、道路广场系统布置相协调，以塑造富有特色的公共建筑景观区，同时满足人们生理和心理需求。
（4）改造利用原有设施，挖掘原有设施的潜在功能，以期投资少、见效快。
2、用地指标及布局
规划公共管理与公共服务设施用地48.31公顷，占总建设用地的11.32%。
其中行政办公用地8.49公顷，图书展览用地22.11公顷，中小学用地15.18公顷，居住区级公共服务设施用地2.53公顷。
行政办公用地：
保留海陵路和会展路之间的行政办公用地。
居住社区结合邻里中心布置社区服务中心。
图书展览用地：
保留并原址扩建药城会展中心用地。
中小学用地：
依据《泰州市中小学教育布局专项规划》对教育设施的布点要求，结合本规划居住区的人口分布，保留现状1所九年制民办双语学校，新增1所九年制公办学校。
居住区级公共服务设施用地:
规划结合各个居住区在中心位置集中布置1处居住区级公共配套设施，以500米的距离为服务半径为居住区提供较为综合、全面的日常生活服务项目。
居住社区中心按“居住区级——居住小区级——居住组团级”三级配置，各级社区中心的设置项目以《泰州市新建居住区公共配套设施规划管理规定》的要求配置。
表5-2居住区级公共配套设施配置指标（人口规模3万左右）
序号
设置项目
内容
建筑规模（m2）
用地规模（m2）
设置要求
1
文化设施
文化活动中心（☆）
包括文化活动室；科技活动及青少年和老年人学习活动场地、用房等
4000
-5000
2
体育设施
体育活动中心（☆）
体育活动用房、室外健身场地、球场等设施项目
1500
10000
-15000
宜设置60-100米直跑道和200米环形跑道，室外场地可与绿地邻近设置。
3
社区服务设施
社区服务中心（☆）
提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务等服务。
1000
-3000
4
社会福利与保障设施
养老院
（☆）
为老年人综合福利设施，提供老年人全托、日托服务。
1500
应可容纳30名以上老人
5
医疗卫生设施
社区卫生服务中心（☆）
含残疾人康复服务中心、残疾人托养所。
2500
-3500
3000
-5000
设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道
6
邮政电信设施
邮电
设施（☆）
提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施
250
应设在建筑一层，宜结合建筑平面布局提供一定面积的停车场地
7
商业金融服务设施
农贸
市场（☆）
包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等经营。
2000
宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场。
社区商业金融服务
设施
超市、餐饮、药店、美容美发、综合修理；礼品、鲜花、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施
17200
-23200
应布置在二层以下，超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地。
8
其他设施（☆）
垃圾中转站、公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施等。
公厕60、回收站
80-100
垃圾中转站按相关规范要求设置；公厕应结合主体建筑设置，临街设置，并应有单独的出入口，若为独立公厕，用地面积为60-100平米/座。
合计
32700
-43200
30000
-40000
备注
1.设置项目带☆的设施（一类公共设施项目和农贸市场），其内容和标准为刚性规定。
其余项目内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当调整。
2.具体可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。
其中，用地面积不得调整。
三、商业服务业设施用地
1、规划原则
（1）适度混合：
以配套设施为导向，引导商业服务业设施用地布局和开发强度控制，在野徐镇西片区的核心地区鼓励与其他用地适度混合开发。
（2）分级控制：
优化野徐镇西片区商贸档次，促进商品流通，实现低碳发展。
（3）完善配套：
以“高新区级——社区级社区级”为单元组织分级完善商业服务设施。
2、用地指标及布局
规划商业服务业设施用地87.91公顷，占总建设用地的20.60%。
其中：
零售商业用地：
规划用地面积31.41公顷。
旅馆用地：
规划用地面积29.83公顷。
商务用地：
规划用地面积26.67公顷。
保留海陵路西侧现有的商业、商务用地，并继续建设，形成高新区富有特色的金融商务区。
各居住社区配置相应的商业服务设施。
四、道路与交通设施用地
1、规划原则
（1）构筑快速路、主、次、支路功能明确、层次分明、便捷的道路交通系统，满足未来发展要求。
（2）合理布置各类交通设施，营造高效的交通环境。
2、用地指标
规划道路与交通设施用地83.14公顷，占城市总建设用地面积19.48%。
其中城市道路用地82.80公顷，社会停车场用地0.34公顷。
3、用地布局
根据该片区现有的路网格局和上层次有关规划，规划道路按等级可以分为四级，即快速路、主干路、次干路和支路，居住小区用地内的道路不在控制范围内。
五、公用设施用地
野徐镇的公用设施用地与西片区共享，不再单独划分用地。
六、绿地与广场用地
规划绿地面积98.26公顷，占总建设用地的23.02%，其中综合公园36.06公顷，街头绿地6.04公顷，防护绿地56.16公顷。
第六章城市设计引导
空间环境景观是该片区特色的重要载体。
本规划从界面、开放空间、建筑、城市天际轮廓线等空间景观要素出发，充分利用规划范围内自然条件，从整体空间形态、人文特色、景观环境以及人的活动等方面进行综合设计，力求塑造具有鲜明地域特色和文化特征的整体形象，使之具有独特的风貌、和谐的形态和明显的标识。
一、城市设计目标
野徐镇西片区是野徐镇乃至医药高新区发展的重点地段，应建设成为水、绿、园相交融的医药城高端服务区的新貌，展现高新区的核心景观特色。
二、景观结构
1、规划原则
（1）充分尊重和利用自然资源，使人工造景和自然环境有机结合，营造“水在城中，城在绿中”的特色景观风貌。
（2）建立景观系统，构造形象特色，从宏观角度控制片区的空间组织和景观设计，为详细规划提供依据。
（3）在规划建设用地范围内，景观系统应考虑其生态功能、景观功能和使用功能。
在提高景观环境质量的同时，突出重点地段的控制和引导，塑造独特的整体形象，努力创造吸引广大市民、养老度假的公共活动空间和建筑群体空间。
（4）以人的行为活动为中心，从多样的功能和视觉需要出发，创造优美、舒适、宜人的景观环境。
2、系统分类
景观体系包括以自然要素为载体的软质景观和以人工要素为载体的硬质景观。
自然要素主要包括自然的农田、水网、树林、花卉等，人工要素主要包括核心建设区和人工造景等。
景观系统形成以健康大道、姜高路、药城大道、鼓楼路等为主要景观轴线，充分利用水体、道路、绿化和建筑的交融，开辟绿廊，构筑富有特色的景观系统。
各个功能区块之间滨水种植乔木，互不干扰，同时，又使建设区不致延绵成一片，各个建设区具有不同的建筑形态特征，创造园区丰富多彩的硬质景观。
3、规划结构
规划以点连线、以线串面的方式形成点线面相结合的景观系统，将景观节点、景观廊道、主要景观区结合起来，形成“蓝脉绿网、一廊两带、串珠分布”的模式。
（1）景观节点
规划结合用地功能及水网条件，设置建筑地标节点和特色景观节点两类景观节点：
建筑地标节点结合公共服务设施设置，主要分布在居住社区的中心；特色景观节点结合绿地景观设置，主要分布各个居住社区的综合公园内。
（2）景观廊道
沿鼓楼路、健康大道、姜高路、药城大道及大寨河、生产河、永寨河、界河等形成特色景观通廊，作为内部的重要景观大道和景观河道。
（3）重要景观区域
规划以水为脉络，绿化为骨架，构筑景观体系，重要景观区域呈串珠状分布在各功能组团中心及主要道路及河道两侧防护绿带内部。
三、界面控制
1、街道界面
街道高宽比控制：
主要道路两侧建筑高度与街道宽度比控制在1.5：
1左右，其它主要道路两侧建筑高度与街道宽度比控制在1：
1左右，以体现该片区东高西低的整体空间景观效果。
沿街建筑后退：
按《江苏省城市规划技术规定（2011版）》执行。
邻近重要景观节点
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