商业项目调研报告框架模板.docx

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商业项目调研报告框架模板

第一章

前言

1、调研背景

商业是城市窗口，具有涉及领域广、吸纳就业人数多、促进生产和拉动消费作用大的显著特点，是衡量和体现一个地区经济现代化水平的重要标志，是推进产业结构升级、实现经济结构战略性调整的内在要求，是缓解环境约束和资源要素压力、优化经济社会发展环境的客观需要，是促进城乡协调发展、提高人民生活质量的重要保证。

当前临淄区商业发展迅速，商业网点面积快速扩张，为进一步推进临淄现代商贸业快速健康发展和商业网点建设，完善商业服务功能，促进商贸流通科学发展，繁荣商品市场，加快传统商业向现代商贸流通业转型，我们展开了对临淄城区商业网点的调研报告。

通过现状调研，发现并梳理其存在的问题，借鉴其他城市的先进经验，初步提出我们的解决对策及建议。

2、调研对象

本次调研区域为临淄城区，总面积约40.05平方公里。

根据临淄的实际情况，本次调研对象主要选取商业中心、特色商业街、大型商品交易市场和物流基地进行调查。

3、调研的方法与思路

3.1调研方法

本次采用的调研方法主要是现场踏勘、访谈两种形式，以现场踏勘为主。

3.2调研的技术路线

通过对现状的调研，发现并梳理存在的问题，与其他城市进行对比，提出临淄城区商业网点存在问题的解决措施及建议。

调研技术路线

第二章

调查结果分析

1、商业发展现状总体分析

1.1社会消费品零售总额

社会消费品零售总额，指国民经济各行业给城乡居民和社会集团的消费品零售总额。

经过多年的发展，临淄商贸流通业发展迅速，主要商贸流通指标呈现持续增长趋势，社会消费品零售总额保持了较高的增长率。

2014年，全年实现社会消费品零售总额218.5亿元，比上年增长11.8%。

其中，限额以上实现社会消费品零售额70亿元，比上年下降0.5%；批发业实现销售额103.1亿元，比上年增长11.1%；零售业实现销售额62.7亿元，比上年增长0.4%；住宿业实现营业额0.7亿元，比上年增长10.1%；餐饮业实现营业额5.5亿元，比上年下降4.7%。

临淄区社会消费品零售总额增长趋势图（万元）

数据来源：

历年临淄区国民经济和社会发展统计公报

临淄区社会消费品零售总额增长速度折线图（%）

数据来源：

历年临淄区国民经济和社会发展统计公报

从上述图表可以看出，临淄的社会消费品零售额发展不稳定，2008年，受国际经济危机影响，总量增长速度逐渐下降，从2010年以后发展突然增速，到2011年，发展速度放缓。

2014年淄博市各区社会消费品零售额比较（亿元）

数据来源：

淄博市各区国民经济和社会发展统计公报

临淄在淄博市五区中，2014年，社会消费品额排名第三，明显落后于张店，略低于淄川，高于博山和周村。

1.2临淄商业面积供应分析

人均商业面积反映了全社会对商业设施的平均拥有度和密度，是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，是商业网点总面积与常住人口之比。

2014年，临淄商业网点总面积约266.15公顷，人口65.93万人，人均商业面积为4.04平方米/人，远远超过人均商业面积1.5平方米/人的标准，也远高于全国多数大中城市的人均指标（如图所示）。

若单从人均商业面积指标来看，意味着临淄的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。

临淄与全国大中城市人均商业面积对比图

数据来源：

《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》

但商业总量的多寡以及发达程度不能简单的用面积比照，而是与当地整体经济状况、消费环境、信用体系、交通方式、需求结构和零售业态的供给结构等诸多因素相适应。

2014年，临淄区GDP为823.5亿元，城市居民可支配收入35496元，旅游人数496万次，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平以及吸引外来消费等方面都排在五区前列。

同时，临淄区与张店区城市居民可支配收入、GDP相近，但人均商业建筑面积，张店却是临淄的2倍多。

因此，综合来看，临淄的商业面积尚未达到饱和，仍有较大的发展空间。

2014年淄博市各城区相关指标比较

区县

人口（万人）

人均商业建筑面积（平方米/人）

GDP（亿元）

城市居民可支配收入（元）

旅游人数（万人次）

淄川区

72.67

3.29

568.90

32928.00

407.7

张店区

95.85

10.03

865.84

36925.00

——

博山区

46.72

3.06

339.15

30636.07

846.2

临淄区

65.93

4.33

823.50

35496.00

496.0

周村区

34.12

4.09

291.02

28770.00

217.0

2、商业网点现状分析

2.1商业网点现状概况

临淄城区主要商业网点分布图

目前临淄商业网点多数分布在中心城区，商业网点主要业态结构以百货店、专业店、专卖店、便利店、超市等为主。

其中，百货店主要有茂业百货、东泰广场、东泰商厦、泰客荣、奥德隆超市、利群购物等网点，近几年又新建临淄大都会商业街和方正2009城市综合体。

种类比较齐全，业态较为丰富，但新兴商业业态发展缓慢。

2.2商业中心现状分析

1、区级商业中心

城市商业中心即商业集聚的地方或产业区，满足于整个城市或者某区域全体消费者的商业中心，这个中心往往会自然形成一共商圈，其形态、业态、层次完善丰富。

商圈的形成有一定的历史。

现状商业网点已形成两大商业中心，正在形成一个次中心，主要集中在临淄车站附近、城区中心地带及东部新区。

一是以茂业百货、利群购物为中心，以大顺路、桓公路为十字轴线的区域——桓公路商业中心；二是以大都会商业街为中心，沿牛山路分布的区域——牛山路商业中心。

三是，随着方正2009城市综合体的建成，逐步形成的——东部商业次中心。

临淄城区商圈分布

牛山路商业中心，位于牛山中段，是临淄最早的商业区，主要依附于临淄车站逐渐发展起来，是临淄传统产业中心，业态较繁杂，以低档消费为主，随着城市逐渐向北扩展，商圈随之北移，高端消费群体退出。

牛山路沿街商铺

桓公路商业中心，位于桓公路中段，是目前临淄的核心商业圈之一，包含茂业百货、利群购物中心、泰客荣、淄博商厦家电广场等商场，商业业态丰富，规模庞大。

该商圈认可度和知名度高，商品种类和档次齐全，是临淄本地居民和乡镇居民逛街购物最认可的商业区。

茂业百货淄博商厦家电广场

东泰广场利群购物

东部商业次中心，位于天齐路中段，是临淄以方正2009综合体和东泰国际商贸城为中心新建的商业圈，是临淄传统商业街区向东部的延伸。

目前方正2009综合体已建成，但周边居住、基础设施仍在建设中，商业氛围尚未形成气候，有待进一步发展。

方正2009综合体周边建设情况

临淄商业中心存在的问题，主要体现为：

1、商贸现有布局略显混乱，商业设施及配套设施建设不健全。

2、商店布局规划不尽合理，新老商业设施混合分布，影响了整体商业环境。

3、反映现代业态的商业网点较少，商业中心的辐射范围较小。

2、社区级商业中心

社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。

是城市商业空间中一个重要层次，相对于城市中心区商业、区域型商业而言。

根据相关资料，目前临淄共有62家社区连锁商业网点，主要以历史形成的沿街商铺为载体，经营业态主要为便利店、快餐店、药店、理发店、洗衣店、品牌专卖店、咖啡馆等，基本满足社区居民的生活需要。

南宫社区中心方正尚城社区

临淄商业中心存在的问题：

业态档次普通较低，社区商业功能不全，广告牌各自搭建缺乏统一规划，网点布局不合理、服务功能单一等问题。

普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国内外较发达城市的社区商业模式相比有很大差距。

2.3特色商业街现状分析

商业街是指由城市通道所组成的以从事商品贸易为主的专门区域，而商业步行街是指只允许步行者通行的商业街区。

国内商业步行街主要以零售商业为主，并具有经济、旅游、休闲、文化、保护等多种功能。

目前临淄城区仅形成两条商业街——大都市商业街和方正2009商业街，大都市商业街位于桓公路以南，牛山路以北，利群购物中心的南侧。

其由三条街组成，其中一条为新建，并继续向北延伸打通至桓公路。

主力业态主要为专业店，主要经营服装、餐饮、美发等类型；方正2009商业街位于临淄东部新区的中心地带，天齐路中段，是方正2009综合体的构成部分，分为地上三层，地下一层，目前已租售的商铺达百分之五十左右，主力业态主要为专业店，业态繁杂，主要经营超市、服装、鞋袜、电子产品等类型。

大都市商业街——老旧商铺大都市商业街——新建商铺

方正2009租售商铺方正2009闲置商铺

临淄商业街存在的问题：

1、老城区商业街由于缺乏统一规划，经营特色不明显，经营分散化。

2、临淄特色商业街不仅存量少，而且增量发展速度缓慢，并且商业街的业态结构不合理，大多数以传统业态为主，现代商业业态较缺乏，影响了商业街整体档次。

3、目前大都市商业街老街区较具规模，人气较旺，方正2009商业街其周边配套设施跟不上商业发展速度，很难发挥规模集聚效应。

2.4大型商品交易市场现状分析

目前，临淄共有规范化农贸市场5处、专业批发市场4处、建材市场2处、旧货交易市场2处，主要有：

齐园农贸市场、刘家农贸市场、贡山农贸市场、虎山农贸市场、临淄继和果皮批发市场、熟食批发市场、益德建材市场、一诺钢材市场、齐鲁旧货交易市场、继和旧货交易市场等，基本上满足了全区居民生产生活需求。

齐鲁旧货交易市场齐园农贸市场

一诺钢材市场临淄继和果皮批发市场

农贸市场现状问题：

1、现有的市场中，市场规模小，交易、管理方式落后。

2、农产品生产标准化程度低，产品市场竞争能力弱。

3、加工开发落后，产品附加值低。

生产资料市场现状问题：

包括建材市场、装饰材料市场等。

1、其市场发育不平衡，不如消费资料市场成熟，不能满足培育商贸中心的要求。

2、市场不能聚集，管理不规范。

目前临淄的生产资料经营分布较为分散，存在零星销售点，缺乏规模效应。

技术手段落后，专业化程度低，管理水平粗放。

大型消费品市场现状问题：

主要指批发市场和旧货交易市场。

1、市场规模较小，档次不高，功能不完善。

2、市场结构不合理，功能不健全。

加工、储藏、运输、停车等设施不配套，长期处于低水平运行状态。

2.5物流基地与配送中心现状分析

物流是物资的流通，传统的物流是指商品在运输、装卸、储存等方面的“位移”，即从这一地搬到那一地的过程。

现代物流是原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的供应链，为客户提供多功能、一体化的综合性服务。

现阶段，临淄物流发展迅速，以交通、仓储、运输为主体的物流企业数量、规模不断扩大，物流业在保证商流顺畅进行、提高商业经济效益和促进国民经济正常健康发展等方面所发挥的重要作用越来越显著，已逐步成长为服务业发展的支柱产业。

全区物流企业约170家左右，其中年销售收入过5000万元的物流企业有10家，过亿元的有5家。

目前临淄的物流体系尚未成形，仍存在许多问题：

1、缺乏统一管理，物流业发展缺失统一调度；2、统计信息不全，缺乏基础资料；3、企业规模小，多数物流企业“小、散、差、弱”。

第三章建议与发展对策

1、商业总体布局体系

逐步建立布局合理、结构优化、功能完善、规模适度的城市商业服务网络。

在全区构建完善“区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街”为核心的实体商业和“网络终端+网上商店+快递配送”为核心的网络零售商业。

兼顾重点发展中心商业、各类产业园区的商业的布局引导，完善商贸物流园区、城市公共配送中心和末端物流配送点等商贸物流基础设施布局。

2、区级商业中心

区级商业中心是与临淄区公共活动中心相结合，服务于本区域及周边区域的消费人群，依托交通枢纽、旅游景点、大型居住区和商务区，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主，形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能力、服务范围为广域性的综合商业功能区。

2.1业态导向

商业中心集综合购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体，商业设施中度集聚。

商业中心鼓励设置：

购物中心、百货店、综合超市、专业店、餐饮娱乐网点、文化休闲网点；适度设置：

大型专业店、生物服务网点；限制设置：

仓储商店、大型商品交易市场等。

商业次中心以满足东部居民购物、餐饮、娱乐和休闲等多元消费需求为宗旨，鼓励设置购物中心、超市、便利店、专业店、专卖店、各类餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置：

综合超市、生活服务业网点；限制发展：

大型商品交易市场。

2.2环境建设指引

商业建筑注重周边环境相协调；配置一定规模绿化、广场等公共活动空间，设置一定数量的花坛、树木，提供一定数量的供行人驻留、休息的座椅；优先发展公交、轨交等大运量公共交通体系，实现人车分流、机非分流、客货分流；鼓励公交、轨道交通站点与商业设施综合设置，减少上商业人流对周边交通的影响；完善停车设施，各商业设施依据停车场配置标准，按照其类型和建筑面积，配置足够的停车位，利用停车诱导系统等智能化信息管理手段；新建商业建筑应符合绿色建筑标准，使用新材料、新技术降低建筑能耗，提高能源的再利用率。

2.3商业中心空间布局

形成2个区级商业中心，包括城区商业中心和东部商业次中心。

城区商业中心：

东起稷下路、南起牛山路、西起齐园路、北起人民路的区域及周边。

依托现有产业基础和交通区域优势，采取“多节点、纵深式、条块结合”的布局形态，重点改造升级，完善服务功能。

加快连片开发步伐，对牛山路两侧、步行商业街、桓公路两侧、人民路两侧、稷下路两侧、遄台路两侧的区域实施连片改造，建设高档次的商务设施。

改造提升利群购物中心、东泰商厦周边，搬迁齐园路化工商城，引进银座商场。

本着严控总量、优化存量的原则，严格市场准入，将入住商家的经营业态重点放在休闲娱乐、品牌店等领域，大力丰富核心商业区的文化内涵，实现文化产业与核心商业区的共赢发展。

东部商业次中心：

东起东外环、南起桓公路、西起遄台路、北起学府路的区域及周边。

以方正2009城市综合和东泰国际商贸城等项目为依托，重点发展外向程度高、产业层次高、附加值高的商贸流通业，形成集高档购物中心、休闲娱乐城、金融超市、特色商业街、建材专业市场、农贸市场、星级酒店、健身休闲会所等功能于一体的东部商业次中心，服务临淄中学、淄江小区、瑞泉阳光、奥林匹克花园，辐射城区东部齐文化生态旅游区，带动城区东部商务休闲圈建设。

3、社级商业中心

3.1业态导向

依据服务人口规模和服务半径不同，社区商业分为社区级商业中心、居住区商业和街坊商业，明确不同规模社区商业服务设施的配置标准。

社区商业中心、居住小区商业和街坊商业的功能与业态组合

社区商业应增强便利化和综合功能，重点关注菜市场、超市、便利店、药店、大众餐饮店等必备业态的合理配置，拓展社区定点服务、预约咨询、上门服务、网订店取和“微生活”、“云社区”等新兴服务模式。

零售药店和医保定点药店应按照合理布局、支持连锁、择优定点、方便群众的原则设置。

新增零售药店和医保定点药店重点向新建大型居住区和郊区倾斜，保障医保定点药店公益性。

标准化菜市场原则上按照中心城居住区500米、郊区800米服务半径设置。

每个标准化菜市场按照不低于蔬菜摊位数量10%的比例，提供给郊区农业合作社和自产自销经营户直销地产的绿叶菜。

3.2环境建设指引

社区商业建筑要突出便利化、生活化，配置公共绿地、公共活动空间，设置一定数量的花坛、树木，提供一定数量的供行人驻留、休息的座椅，增加步行、自行车绿色慢行通道，设置非机动车停车场，完善停车设施。

3.3社区商业中心布局

为居民服务的社区商业设施应统筹规划，布局应体现均衡性、便利性和综合性的设置原则，避免在同一地域内重复布局，避免资源浪费。

鼓励社区商业中心与社区事务受理中心、卫生服务、文化、体育等社区级公共服务设施相结合综合设置，形成功能复合的社区公共活动中心。

社区商业设施应以块状为主、条状为辅，新建社区鼓励采取相对集中的布局方式，现状社区可以采用集中与适当分散结合的布局方式。

社区居住人口在5人以上的应设区级商业中心，服务半径800-1000米，商业服务设施总建筑面积人均不少于0.9平方米。

社区居住人口在1.5-5万人的应配置居住区商业或邻里生活中心，商业服务设施总建筑面积人均不少于0.45平方米。

社区居住人口在1.5万人以下的应配置街坊商业，商业服务设施总建筑面积人均不少于0.15平方米。

4、特色商业街区

4.1大都市商业街

4.1.1业态导向：

服装专卖店和鞋帽专卖店、专业店为主力业态，配置设置零售便利店、金融网点和娱乐设施。

4.1.2环境建设指引

建设完善商业街两旁人行道基础设施，优化购物环境。

引入国内外一线知名品牌服装专卖店，打造临淄品牌服装聚集区域。

商业街户外广告、公共设施等设置确保总体特色与风貌相协调；环境应整洁、卫生；机动车禁行或限时段通行，在周边设置停车场。

4.2方正2009商业街

4.2.1业态导向：

集餐饮、娱乐、建设、休闲等于一体，适度设置相关配套服务设施，打造临淄最全面、最完善的综合性商业街区。

引入前沿的商业模式和最新的餐饮娱乐项目，引领临淄时尚消费新理念。

4.2.2环境建设指引

通过简约现代的设计手法，营造丰富的建筑空间和时尚的室内外景观，成为临淄东部的地标性城市空间；可适当设置非机动车停车场及机动车停车场。

5、商业流通基础设施

5.1大型商品交易市场

重点整合现有网络资源，以发展连锁经营、电子商务、物流配送为重点，对传统业态进行改造和提升。

鼓励有条件的商贸企业通过兼并、联合、参股、控股等形式扩张规模。

同时根据市场需求，积极引进国内外大型流通企业在临淄区经营，提高新兴业态的档次和水平。

积极培育现代批发市场。

坚持产业支撑市场、市场促进产业发展的原则，重点培育和扶持化工塑料、建材、机电、纺织服装、花卉、农产品等特色鲜明、集散功能较强的专业批发市场，建成一批功能完善、设施齐全、交易方式先进的大型批发市场，形成完善的市场体系。

5.2物流园区及产业带

5.2.1物流体系

完善交通运输设施，建设改造临淄客运中心、货运配载中心和快速货运系统，依托齐鲁现代物流港构建便捷的疏港货物运输直达通道，发展多方联运，实现各种运输方式的“无缝对接”，形成畅通的物流大通道。

大力推广先进的物流技术，建设以条形码、电子订货系统、电子数据交换、货物跟踪系统、自动分拣系统等为基础的物流信息系统，提高物流企业货物存储、分拣、加工、配送等环节的工作效率和运作质量。

5.2.2物流业空间布局

按照“三区、三带”的现代物流业发展格局，其中“三区”，主要打造西部化工钢铁物流聚集区、北部农副产品物流聚集区、中部商贸物流聚集区。

——西部化工钢铁物流聚集区。

依托齐鲁现代物流港，借助胶济铁路、309国道的交通运输优势，加强重要矿产品及相关产品物流设施建设，建立液体化工、煤炭、铁矿石、有色金属等物流体系，为西部工业经济带的发展提供支持保障。

——北部农副产品物流聚集区。

依托北部20万亩绿色蔬菜生产基地，充分发挥齐城农业开发区的辐射带动作用，加快建设大型蔬菜批发市场、粮油批发市场，发展农产品对大超市的直销配送，构建起集仓储、配送、运输为一体的农副产品物流体系，带动群众致富增收。

——中部商贸物流聚集区。

依托城区，充分发挥商贸流通龙头企业庞大的营销网络和部分商品具有区域总代理权的优势，整合现有物流资源，建立以信息网络为支撑，以商品代理、集中采购、统一配送为主要形式的日用消费品配送体系，带动休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等产业发展。

“三带”：

即沿临淄大道、辛河路和博临路建设三条物流产业带，沿线规划建设一批用地集约、产业集聚、功能集成的物流园区。

——临淄大道物流产业带。

依托齐鲁化工区和齐鲁国际塑化城，做大做强第三方物流，建成鲁中地区重要的化工生产资料集散地和区域性物流走廊。

——辛河路物流产业带。

依托城区和齐城农业开发区，通过打造相互联系和补充的服务业集聚节点，加快配置城市综合服务要素，打造生产性和生活性服务业聚集区。

——博临路物流产业带。

依托南王、梧台、朱台等工业园区，打造多个化工、汽配物流集聚区，连接形成物流业聚集带。

6、探索商业网点管理新机制

建立商业网点布局动态评估机制，确保商业网点布局与城市社会经济发展相适应。

商务部门、城乡规划部门及其他相关部门加强沟通合作，建立完善商业网点建设规划管理工作机制，将商业网点规划编制工作纳入政府考核评价体系，扩大公众参与度。

推动形成规划编制的整体合力，研究各相关部门共同参与，在商业区块的规划、推介、招标、设计、招商和运营等环节，加强引导和监控，形成商业发展推进合力。

7、编制商业网点规划

由于临淄内贸流通主管部门是在全区“十二五”规划出台之后调整到位的，编制全区商业网点规划未能列入“十二五”规划工作之中，导致了近年商业网点建设的自发性、无序性，未能发挥政府在市场中的引导约束作用，也造成了商业网点部分布局的不合理。

在下步工作中，利用全区“十三五”规划编制的契机，对全区商业网点进行高标准综合规划，合理配置全区商业资源。