房屋买卖双方为了避税采取故意虚构极低房价合法吗.docx
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房屋买卖双方为了避税采取故意虚构极低房价合法吗
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房屋买卖双方为了避税采取故意虚构极低房价合法吗
篇一：
二手房买卖避税属违法行为
二手房买卖避税属违法行为
二手房买卖过程中，很多人都想避税减少一些负担。
湘潭比较好的房产纠纷律师表示，市面上的主要避税手段有：
做低合同价、先租后买、假离婚等等。
这样看起来似乎可以减少很多经费，但这其中潜藏的风险是相当大的，而且这也是违法行为，小编在此提醒广大的购房者，要办理正规的手续才能真正保护自己的合法权益。
下面，小编将详细地为您介绍二手房买卖避税的注意事项。
细数“避税”招数及风险
手段一：
做低合同价，能避就避。
“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。
比如一套实际转让成交价格为35万元的房屋，买卖双方私下协商签订协议后，递交给房产局的过户价则是以22万元成交，这样剩余13万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。
风险：
这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。
手段二：
先租后买，延期交易。
“两税”都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。
于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。
风险：
该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。
假如几年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易，未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。
手段三：
假赠予真买卖，暗箱操作。
在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。
风险：
由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷;另外，由于赠予不是买卖行为，而买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿;再则，赠予在房产证过户之前，随时可以撤销。
手段四：
假离婚。
根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。
一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。
许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。
风险：
因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。
因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。
签订二手房买卖合同要细心
在签订二手房合同之前，买房人应该查验清楚两点：
一是检查房屋的产权证和土地证是否齐全，看清产权证是否被抵押;二是检查房屋本身质量。
在正式签订二手房合同时，买房人要注意几个方面：
一、要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致，还要看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。
即使是夫妻共有的情况，最好也需要另一方出具证明，避免以后不必要的纠纷;
二、除了要严格订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容;
三、还必须明确双方的违约责任、标明付款过户时间和费用交接时间等基本要素。
如果还需要进一步约定，买卖双方要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，写明要表达的意思，以免不必要的麻烦。
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篇二：
房屋买卖合同的四大陷阱
房屋买卖合同的四大陷阱
【找法网房屋买卖合同范本】房屋买卖合同的四大陷阱
【摘要】虽然现在人们的法律意识在逐渐加强，进行房屋买卖的时候都会签订房屋买卖合同，但是一些不法商家仍然通过合同上的法律漏洞，达到自己牟利的目的，所以我们在签订房屋买卖合同时要注意仔细对待，下面以相关案例为例，律师提醒大家房屋买卖合同中出现的四大陷阱......
合同中的“阴阳合同”法律责任不容忽视
【案例一】小王最近在北京五环外买了一套三居室，面积150平方米，成交价为150万元。
但在房管所网签时，小王与原房主签订的价格显示的是75万元。
“网签合同是假合同，这个价格主要是用来避税”。
小王解释说，原房主购买这套房子花了75万元，而75万元是税务部门对这个区域房子认可的最低纳税价格。
“按照契税是房子成交价的3%计算，光契税一项就可少交22500元。
而通过做低房价，原本需要支付的营业税也做没了。
”小王面露得意地说。
从20XX年6月1日起，为了稳定房地产市场，我国开始执行普通商品房、非普通商品房区别征税，并且对出售方征收营业税、个人所得税等，大大增加（:
房屋买卖双方为了避税采取故意虚构极低房价合法吗）了非普通商品房及出售方的税负，而转让方的税负又转嫁到了受让方，于是买卖双方为了少付税费，多采取做低房价的方式来逃税，并且以“避税”的幌子来掩盖违法的真实目的。
通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和“补充合同”。
签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。
签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便，买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。
【律师提醒】这样的“避税”方式是违法的，违法必然存在违法成本，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。
更为严重的是，这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。
过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。
此外，如果是通过贷款方式买房，由于首付款是按真实房价支付的，而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同，如果首付款和买卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。
综上，在二手房的交易过程中，做低房价表面上看是省钱了，实则是法律陷阱，一旦落入，烦恼无穷。
假收入证明不可信，做高房价不可取
【案例二】宋女士是一名公司白领，月收入6000元。
最近买了一套二居室，拟申请贷款80万元，期限为20年。
而银行要求其月收入至少为1万元，为了使贷款获批，宋女士找到了公司财务主管，为她开具了月收入1万元的收入证明。
结果银行还是没有批准宋女士的贷款请求，原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件，而银行通过查询得知，宋女士并没有出现在纳税名单中。
银行的解释是，要么宋女士收入证明作假，要么宋女士有逃税嫌疑，而这两项都是申请人不良信用的体现。
在二手房买卖时，购房者大多采取贷款方式支付部分房款，但是由于银行审核房贷有一定的标准，比如购房者的还款能力、信用状况、房龄、房屋价值等，所以有部分购房者不一定能获得购房贷款，由此也引发出一些陷阱。
从各个银行对于购房贷款的审批要求上看，月还款额需要匹配的收入证明，比如月收入是月还款额的一倍。
一些购房者的收入可能无法达到银行的要求，于是只能做假的收入证明用于购房贷款。
【律师提醒】提供假收入证明一旦被银行查出，就可能进入不良信用黑名单，不但该次贷款无法通过审批，而且也会成为今后贷款的障碍。
所以，购房贷款时应该先咨询贷款银行，量力而为，勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。
【案例三】江西南昌的周先生新近购买了一套单位附近的房子，成交价为40万元。
在向银行申请贷款时，周先生提供的成交价格被增长为55万元。
但是银行对这套房产的评估价为35万元，批给周先生的贷款为24万元。
“冒着很大风险与原房主签了这份‘高房价协议’，没想到还是没有骗过银行”。
周先生苦笑道。
相比逃税而做低房价，有的购房者还会故意和上家串通做高房价，方法基本和做低房价类似，其目的是为了获更高额房贷。
【律师提醒】做高房价有违银行房贷规定。
二手房的房贷首付款是有比例要求的，目前大部分银行规定为3成，做高房价无疑属于“骗贷”，要承担相应的法律责任。
此外，银行对房地产进行评估后认为实际价值并没有合同价高，购房者也可能无法贷到预期的成数，容易引发交易双方纠纷。
当初承诺不可靠，看房背后有玄机
【案例四】通过房产中介，天津的张先生看中了一套三居室，成交价为80万元，中介公司表示，这套房最低可以贷到50万元。
张先生很快签订了购房协议，并向中介公司支付了30万元首付款。
但是在申请银行贷款时遇到了麻烦，按照张先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，还有25万元的缺口。
张先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。
中介说，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由张先生自己想办法。
张先生现在一脸茫然。
中介公司为了促成交易，会作出一些口头承诺，如保证购房者能够获得一定数额的贷款等，而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。
但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。
【律师提醒】在签约前，一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识，不能听信中介的口头承诺，以免引起不必要的麻烦。
【案例五】通过一家房产中介，河南郑州的孙女士看上了一套二居室。
但因为另一家中介公司的挂牌价稍低，孙女士与另一家中介公司达成了交易，并支付了中介费。
但不久后，先前带孙女士看房的那家中介将孙女士告上法院，要求追究其违约责任并胜诉。
原来，在看房时，孙女士在中介提供的看房单上签字，而这个看似不重要的看房单其实是一份无终止期限的居间协议，明确约定了通过其他中介公司成交同一套房屋的，要承担与中介费相同金额的违约金。
在购买任何一套二手房时，购买方首先要做的一定是先看房，看房满意后才会作出购买决定。
在大多数人的概念中，买卖双方交易成功了应当支付中介费，否则就不需要支付中介费。
中介公司在带购房者看房前通常都会要求购房者签署一张看房单，大多数购房者都会忽视看房单的具体内容，轻易就签字了。
而看房单上也有玄机，有的看房单甚至会约定看房后，只要最终看房人购买了该套房屋，无论是否通过该中介达成交易，都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。
【律师提醒】签订“看房单”和签订居间协议时，一定要先看清具体的内容，不能想当然。
中介公司为了保护自己的权利往往在居间协议中会约定各种各样要交易双方承担违约责任的内容，这本无可厚非，但是购房者或售房者也要保持清醒的头脑，否则很容易落入疏忽造成的陷阱。
合同最好当面签，留下“空格”隐患多
【案例六】在没有见到房主的情况下，山西太原的曹先生与中介签署了一份购房意向协议。
中介口头承诺，税费和中介费由买卖双方共同承担。
但是等曹先生拿回三方协议时却发现：
意向协议最后一条“其他约定”之后的空格在自己签字时还是空白，等卖方签完了上面居然添加了“交易中所发生的所有税费均由买方承担”。
曹先生不认可，但是百口难辩。
中介公司在购房者有意购买房屋时，会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的意向金。
约定买方签字后，意向金则转为定金。
但是为了避免买卖双方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生，中介也寻找着保护自己权益的方式来促成双方交易，先不让买卖双方碰头，意向协议通常由买方先签，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走。
【律师提醒】由于格式的意向协议是预先制作，会留出空格便于填写，所以先签约的买方千万要注意，对于不需要填的空格一定要划去，不要留有空白的空格。
当然合同的签订最好能在三方都在场的情况下进行，并当场留一份原件在手上，以免带来不必要的麻烦。
以上是找法小编为大家整理的关于房屋买卖合同中容易出现的陷阱现象以及律师给予的一些提醒，希望对大家有所帮助。
篇三：
二手房交易中的税务知识和避税
二手房交易中的税务知识和避税
一、二手房交易税费（含按揭）（20XX年6月1日后现行税费）
二、如何区分普通与非普通？
A、开发商建造、单位自行、集资建造等住房类1、普通住宅标准：
a住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1．0以上；
b单套住宅套内建筑面积120平方米以下（含）或单套住宅建筑面积144平方米以下（含）；c价格{4600元/平方米（含）；4300元/平方米（含）；4000元/平方米（含）}2、不符合普通住宅标准的为非普通住宅；b、个人自建的住宅a标的物为整栋的
建筑面积=整栋的建筑面积；
容积率=整栋总建筑面积／土地面积；
单价=销售收入／（总建筑面积+占地面积—基底面积）；b标的物为分层出具房产证的
建筑面积=该层建筑面积；
容积率=整栋总建筑面积／土地面积；单价=销售收入／该层建筑面积；
个人自建住宅区分普通与非普通的标准参照上述Ａ执行
三、避税
A、先付房款等房满5年再过户
这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。
双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。
从法律的角度看，此方法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。
等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。
b、合同售价往低处写
这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。
二手房交易中，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。
一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：
一是由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。
签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。
对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。
c、公证交易不过户
市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。
这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。
因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。
二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。
因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。
D、假赠代替真买卖
所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。
这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。
买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给消费者带来损失。
如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样三方会形成很复杂的法律关系，买主的利益将会受到严重侵害。
另外，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。
这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。
此外，买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。
e、先期支付租金当作购房定金
“以租金作定金”，即在对房产证办证时间不超过5年的二手房进行交易时，买方通过与卖方约定，先一次性付与卖方一笔租金，作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过5年，再办理手续，将产权过户给买方。
这种双方都能获益的交易方式，直接减少了营业税支出，看起来很划算。
买卖双方虽然签订了两份合同，因没有办理产权过户手续，其作用仍和“租房”无异。
“租期”内卖方如将房屋抵押或另售，买主仍将毫无办法。
只要房屋没办过户，房屋产权仍属卖方，买家无法处置房产，卖方仍可随意处置，如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪，买方也会很麻烦。
F、先支付购房定金
双方商量好价格，先交一定比例的定金不办理过户，房屋也不入住，等房龄满5年以后交齐全款再办理过户手续。
此协议虽具备法律效益，但和上述的情况一样，存在很大的风险。
买卖双方一旦发生争议，买主将很难保障自己合法的权益。
为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而买方却处于极不利的地位。
所以房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，因为一旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中。
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