按揭部员工手册21页word.docx

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按揭部员工手册21页word

按揭部员工手册

一、按揭部简介

按揭部主要负责个人住房按揭贷款。

是银行与开发公司与业主之间的纽带，也是影响公司资金来源的一个关键部门。

按揭部与银行、公积金、房产局接洽并建立良好的合作关系。

及时了解按揭贷款相关政策，与银行及客户进行良好沟通，及时顺利的发放按揭贷款。

这不仅有利于公司商品房的销售，也有利于公司资金的回收，为公司以后的发展贡献一份力量。

二、按揭部工作职责

1、编制项目组卷报告；

2、分析银行信贷政策，制定内部按揭策略；

3、负责业主按揭资料的收取、审核及填写，协调业主与银行面签工作，催缴银行及时放款；

4、负责房产预告和抵押手续的办理；

5、填写内部各项报表，负责业主贷后台账录入及档案管理；

6、贷后客户逾期催缴还款；

7、负责贷款保证金的预算与申请；

8、项目竣工转交按揭台账及客户档案；

9、为业主办理房产证。

三、按揭工作流程

收取资料

审核资料并调查真实性

填写资料

上报银行通知业主银行面签

（需携带:

已婚：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证、首付款票原件

单身：

身份证、户口本、首付款票原件）

银行录入系统

等待上级银行审核放款

房产局预告

（需携带：

主借款人身份证、首付款票原件。

预告服务费：

住房80元，商业550元）

房产抵押手续

（需携带：

已婚：

夫妻双方身份证、结婚证原件单身：

身份证原件

抵押服务费：

住房80元，商业550元）

四、按揭部衔接部门

1、对内衔接

前期部……备案证、土地出让合同、契税票、出让金发票、五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）

规划部------银行报卷提供户型、规划设计条件等有效内容

市场部（分、总公司）-----提供市场销售调研报告分析

销售部--------收取按揭资料

财务部（分、总公司）-------预存银行保证金、开具各种发票等

总公司融资部-------提供公司最新借款信息等

2、对外衔接

四大银行信贷科-------个人住房按揭贷款

房产局--------个人按揭住房预告及抵押手续、房产证办理

公积金信贷部------个人公积金住房贷款

五、专业知识

一、按揭组卷和个人资料

根据我部门所叙作业务大体分为公司组卷资料和个人按揭资料两部分，公司按揭报卷所需资料包括以下内容：

1、公司资料：

公司营业执照（年检后）

组织机构代码证

税务登记证

开户许可证

资质证书

贷款卡

贷款卡续延书

公司章程

法人代表身份证明及身份证

验资报告

近三年审计报告

近期报表

股东会决议

担保承诺书

承诺函

贷款申请

授权书及授权人身份证

签字样本

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

施工证（以上4证齐全银行可以批卷）

预售证

备案证

环评批复

可行性研究报告

项目规划图、鸟瞰图、户型图

2、个人按揭资料

购房合同（及其复印件）

首付款收据或发票复印原件（并提供原件）

夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本

结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明

收入证明（银行指定格式）

资信证明：

其他房产，银行流水，大额存单等

二、按揭专业知识

1、按揭：

含义为“抵押贷款“指借款人将其合法拥有的房产作为抵押物给贷款人，并保证履行还款义务，从而从贷款人处获得一定资金的方式。

2、个人住房按揭贷款：

个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。

3、个人商业用房贷款：

个人商业用房贷款是指贷款人向具有完全民事行为能力和经营条件的自然人发放的，用于购置自营商业用房的贷款。

4、个人二手房贷款：

个人二手房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。

5、住房公积金：

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

6、个人公积金贷款：

政府部门所属的住房资金管理中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房（含建造）的住房公积金缴存人发放的贷款。

7、长期贷款：

指贷款期限在五年（不含五年）以上的贷款。

8、短期贷款：

指贷款期限在一年以以内（含一年节的贷款。

9、中期贷款：

系指贷款期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的贷款。

10、贷款发放后遇基准利率调整的处理方式

（1）中行、农行

贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；

贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。

）

（2）中行

从贷款人实际放款日起每年12个月重新定价一次（重新定价日

为实际放款日，在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的

则当月最后一日为重新定价日）

每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公

施行的相应档次的贷款基准利率（浮动），作为下一个浮动周期的适用利率。

11、住房公积金贷款与商业银行按揭贷款的区别有哪些？

（1）贷款利率不同

（2）贷款范围不同

12、罚息

借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

三、按揭方式

1、个人住房按揭贷款

2、个人商用房按揭贷款

3、个人住房公积金贷款

四、按揭还款方式

1、等额本息还款：

是指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。

它的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。

它的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。

2、等额本金还款：

是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。

它的特点是将贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算。

每月贷款本金不变，还贷额逐渐减少。

这种还款方式比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期还较大款项来减少利息支出的借款人。

五、按揭须知

1、首套房首付款比例为40%以上。

2、第二套住房贷款，首付款比例60%以上，利率为基准利率的1.2倍。

3、贷款区域限制：

保定地区，其他区域如不能提供本地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明银行不予受理贷款业务。

异地户口在本地工作，如能提供一年以上纳税证明，可受理贷款，首付60%，利率为基准利率的1.2倍

4、业主在铸造行业工作的请提供企业环评报告一份

5、建行需业主提供近三月银行流水

6、私营业主必须提供营业执照副本（即带年检页）

房地产基础知识

1、房地产：

也称为不动产，是房产和地产的总称。

是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（所有权、管理权、转让权等）。

2、房地产业：

是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

3、房地产开发：

是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行了基础设施、房屋建筑的活动。

4、房产：

是指房屋的经济形态，在法律上有着的确的权属在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。

5、地产：

是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产和土地的根本区别于有无权属关系，地产在法律上有着的确的关系，而土地则没有，是一个统称。

6、商品房：

是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅，商业用房以及其他建筑物，其种类繁多，主要可分为普通住宅、公寓、Townhouse、别墅等。

7、经济适用房：

是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。

它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，其不是人人都可以买的，必经符合当地政府的规定条例并经过排号购买。

8、期房：

是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房，习惯上，我们把市场上出售的尚未完工的，不能马上交付使用的商品房为期房，购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

9、现房：

是消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入位并取得产权证。

10、廉租住房：

是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对底廉的保障性质的住房。

11、A、容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比。

容积率=地上总建筑面积÷总用地面积

B、建筑密度：

即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积的比值。

C、绿地率：

居住区内用地范围内多类绿地的总和占居住区用地的比值。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

对生活的影响：

1.人口密度：

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

2.内部规划问题：

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。

另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

3安防问题：

由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。

这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。

所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上（当然这不是说低容积率的小区安防就不重要），不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

4、容积率与房产价格的关系：

通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。

而换个角度来看，越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。

简单的讲，一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。

12、生地：

是指空地、田地、耕垦等不具备使用条件的土地。

13、熟地：

是指已经完成三通一平或七通一平的工作、具备使用条件的土地。

14、三通一平：

指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整等工作。

15、七通一平：

指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。

16、宗地：

是地籍的最小单元，是指以权居界线组成的封闭地块。

17、房地产的特性

独一无二性相互影响性

不可移动性易受限制性

寿命长久性价值高大性

数量有限性难以变现性

用途多样性保值增值性

18、国有土地使用权出让年限

住房用地70年；工业用地50年；科教、文体、卫生用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；军事、政府机关用地长期。

19、五证、二书

五证：

《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

二书：

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

20、土地出让金：

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

21、建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。

22、“正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。

一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。

23、打桩就是制作桩基础，桩基础就是桩和桩顶承台构成的深基础。

（基础处理中的砂桩等也可以看作打桩）,桩根据受力情况分为摩擦桩和端承桩.摩擦桩是利用桩壁与周围的泥沙的摩擦来承受上部建筑结构的重量;端承桩是将桩打到地下坚实的地层,并把上部建筑结构的荷载通过桩身传到坚实地层上的.大幅度术语中的“打桩”意思是：

利用桩锤的冲击克服土对桩的阻力，使桩沉到预定深度或达到持力层。

（当然，这是解释“打桩”，至于让预制桩到预定深度或持力层还有好几种方法，比如静压、振动、水冲等）

24、降水工程：

在地下水位较高的地区开挖深基坑，由于含水层被切断，在压差作用下，地下水必然会不断地渗流入基坑，如不进行基坑降排水工作，将会造成基坑浸水，使现场施工条件变差，地基承载力下降，在动水压力作用下还可能引起流砂、管涌和边坡失稳等现象，因此，为确保基坑施工安全，必须采取有效的降水和排水措施,亦称降水工程。

25、“人防费”只要是新建民用建筑,不建防空地下室的,都需要交纳人防易地建设费。

26、房地产业与建筑业的区别

（1）建筑业是物质生产部门，属于第二产业。

（2）房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质属于第三产业。

房地产业可分为投资开发业和房地产服务业。

房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。

27、民用建筑物的分类。

按建筑高度分

（1）一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层、和超高层。

（2）通常人们把1-3层称低层，4-6层为多层。

7-12层为小高层，12层以上为高层，总高度为100米以上为超高层。

单位工程（高层）施工周期估算

按两层地下室的高层（22层以上）考虑：

1、定位放线、验线（含规划局验线）：

5-7天

2、开槽及护坡：

10-15天

3、基础处理（按CFG桩，完成到验槽）：

35-40天

4、基础褥垫层至正负零：

55-60天

5、主体施工：

标准层7天一层，标准层以下非标准层可按10天/层，顶层及机房层、造型等25-30天（根据屋面造型复杂程度确定）；

6、装修工程：

一般在主体完成2/3左右开始，至主体竣工后90-120天完成（视二次结构及装修工程量大小确定）

7、外线管网、道路、铺装硬化、小品景观、绿化等：

80-120天

8、各项验收（节能、规划、消防、抗震、人防、质检站等部门的竣工验收）：

工程竣工后60-80天。

说明：

1）以上各项施工周期按一栋高层考虑，如群体高层建设，前三项应考虑楼间大流水作业，最后（最高）一个单位工程按上述周期排出的交房时间作为整体交房时间即可；

2）各项目周期均按正常情况考虑，即：

手续齐全且无政府部门停工和社会干扰、无因资金及工人工资等造成的停工、无自然灾害及其它不可预见因素影响、保证各项验收无影响。

财务报表分析方法：

将报表分为三个方面：

单个年度的财务比率分析、不同时期的比较分析、与同业其它公司之间的比较。

这里我们将财务比率分析分为偿债能力分析、资本结构分析（或长期偿债能力分析）、经营效率分析、盈利能力分析、投资收益分析、现金保障能力分析、利润构成分析。

A.偿债能力分析：

1、流动比率=流动资产／流动负债

流动比率可以反映短期偿债能力。

一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。

影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。

2、速动比率=（流动资产－存货）／流动负债

由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。

一般认为企业合理的最低速动比率是1。

但是，行业对速动比率的影响较大。

比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。

影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。

3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）／流动负债

进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。

4、现金比率=（货币资金／流动负债）

现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。

5、应收帐款周转率＝销售收入／平均应收帐款

表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。

如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。

应收帐款周转天数＝360天／应收帐款周转率

表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。

影响企业的短期偿债能力。

B.资本结构分析（或长期偿债能力分析）：

1、股东权益比率＝股东权益总额／资产总额×100%

反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。

一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。

2、资产负债比率＝负债总额／资产总额×100%

反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。

3、资本负债比率＝负债合计／股东权益期末数×100%

它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。

资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。

4、长期负载比率＝长期负债／资产总额×100%

判断企业债务状况的一个指标。

它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。

有息负债比率＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款）／股东权益期末数×100%

无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。

在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。

C.经营效率分析：

1、净资产调整系数＝（调整后每股净资产－每股净资产）/每股净资产

2、调整后每股净资产=（股东权益－３年以上的应收帐款－待摊费用－待处理财产净损失－递延资产）/普通股股数

减掉的是四类不能产生效益的资产。

净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。

特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。

3、营业费用率＝营业费用/主营业务收入×100%

4、财务费用率＝财务费用/主营业务收入×100%

反映企业财务状况的指标。

三项费用增长率=（上期三项费用合计－本期三项费用合计）/本期三项费用合计

三项费用合计=营业费用＋管理费用＋财务费用

三项费用之和反应了企业的经营成本如果三项费用合计相对于主营业务收入大幅增加（或减少）则说明企业产生了一定的变化，要提起注意。

5、存货周转率＝销货成本×２／（期初存货＋期末存货）

6、存货周转天数＝３６０天／存货周转率

存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。

7、固定资产周转率＝销售收入／平均固定资产

该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。

8、总资产周转率＝销售收入／平均资产总额

该指标越大说明销售能力越强。

9、主营业务收入增长率＝（本期主营业务收入－上期主营业务收入）／上期主营业务收入×100%

一般当产品处于成长期，增长率应大于10%。

其他应收帐款与流动资产比率＝其他应收帐款／流动资产

其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。

如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。

D.盈利能力分析：

1、营业成本比率＝营业成本/主营业务收入×100%

在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。

那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。

相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。

2、营业利润率＝营业利润/主营业务收入×100%

3、销售毛利率＝（主营业务收入－主营业务成本）／主营业务收入×100%

税前利润率＝利润总额/主营业务收入×100%

税后利润率＝净利润/主营业务收入×100%

这几个指标都是从某一方面反应企业的获利能力。

4、资产收益率＝净利润×2／（期初资产总额＋期末资产总额）×100%

资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。

5、净资产收益率＝净利润／净资产×100%

又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。

6、主营业务利润率＝主营业务利润／主营业务收入×100%

一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。

但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。

7、固定资产回报率＝营业利润/固定资产净值×100%

8、总资产回报率＝净利润/总资产期末数×100%

9、经常性总资产回报率＝剔除非经常性损益后的净利润/总资产期末数×100%

这几项都是从某一方面衡量资产收益状况。

E.投资收益分析：

1、市盈率＝每股市场价／每股净利润

2、净资产倍率＝每股市场价／每股净资产值

3、资产倍率＝每股市场价／每股资产值

F.现金保障能力分析：

1、销售商品收到现金与主营业务收入比率＝销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入×100％

正常周转企业该指标应大于１。

如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。

经营活动产生的现金流量净额与净利润比率＝经营活动产生的现金流量净额／净利润×100％

2、净利润直接现金保障倍数＝（营业现金流量净额－其他与经营活动有关的现金流入＋其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入×100％

3、营业现金流量净额对短期有息负债比率=营业现金流量净额／（短期借款＋１年内到期的长期负债）×100％

4、每股现金及现金等价物净增加额=现金及现金等价物净增加额／股数

5、每股自由现金流量=自由现金流量／股数

（自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本支出－流动资金需求－偿还负债本金＋新借入资金）

希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：

1、宁可辛苦一阵子，不