钦州市建筑面积计算规范z.docx

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钦州市建筑面积计算规范z

计算规则

1建筑面积计算

1.1 建筑面积原则按照国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/50353-2005）的计算规则计算。

1.2下列项目的建筑面积，按照以下规则计算：

1.2.1居住建筑内非住宅套内的空中花园、活动平台、阳台、设备间等半开敞空间：

1）位于建筑围护结构内，进深不超出2.4米的，按投影面积的1/2计算，超出部分的面积按全额计入建筑面积。

2）位于建筑围护结构外的，按投影面积的1/2计算。

1.2.2 居住建筑住宅套内的阳台、空中花园等半开放空间，满足以下条件的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积：

阳台，进深尺寸不大于2.4米；空中花园，水平投影面积不大于10平方米；住宅套内半开放空间的面积不超出套内建筑面积的15%。

超出以上规定的，超出部分的面积按水平投影面积计算。

1.2.3非居住建筑的空中花园、活动平台、阳台、设备间等半开敞空间，有围护结构的，按水平投影面积计算建筑面积；无围护结构的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积。

1.2.4除门厅、中庭等共享空间外，住宅层高一般不宜大于3.3米（不包括复式住宅的客厅及私人住宅）；单元面积少于150平方米的小空间办公、商业用房的层高一般不宜大于4.5米。

层高超出上述范围，在4.5米以上6米以下的，按水平投影面积的1.5倍计算建筑面积；在6米以上的，按水平投影面积的2倍计算建筑面积。

1.2.5飘窗符合下列要求时不计算建筑面积：

窗台面比楼地面抬高200mm以上、凸出外围结构少于0.5米。

不符合的按水平投影面积计算建筑面积。

1.2.6设备管道夹层，高度不超出2.2米；兼作避难层的，高度不超出2.8米。

符合上述要求的不计算建筑面积，且不计入层数；不符合的，按照水平投影面积计算建筑面积并计入建筑层数。

1.2.7规划要求建设的配套公建的建筑面积，不包括非该公建独立使用的公共楼梯、走廊等交通部分建筑面积。

1.3建筑面积分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

2    建筑容积率计算

2.1下列项目的建筑面积可不计入容积率：

2.1.1用作通道、环境绿化、休闲等公共用途的民用建筑的首层架空层、结构转换架空层。

但应计入总建筑面积。

门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入容积率。

架空层因安全需要可以设置栏杆，但不得围合，不得改做非公共用途或出售、出租经营。

2.1.2建筑内避难层的避难空间。

避难空间应经消防部门确认，并保证有一定的规模，最窄处净宽度不得少于3米。

避难空间不得改变用途或出售、出租经营。

2.1.3两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。

2.1.4结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.2米的地下室、半地下室。

2.1.5自然坡地建筑物吊脚架空层，设计加以利用并有围护结构的，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层顶板高出该基准线不大于2.2米的平面范围。

但对建筑楼层顶板高出该基准线大于2.2米的平面范围，按其水平投影面积计入容积率。

2.1.6室外廊、亭等对公众开放的景观建筑。

2.2除不计容建筑面积外，其他建筑面积均应列入计容建筑面积。

3建设用地面积计算

3.1建设用地边界

1）建设用地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊以范围内。

建设用地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。

2）街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块，每一块建设用地不宜大于9万平方米。

3.2建设用地面积

1）建设用地面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。

2）不计入建设用地面积的用地，主要包括：

公共财政投资的、独立的公益设施用地和公共服务设施用地，如中学、小学用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。

4  绿地率计算

4.1    方便到达的地下室及半地下室上部，覆土层厚度不少于1.0米的绿地，按其水平投影面积计算；覆土层厚度在0.6-1.0米的绿地，按其水平投影面积的1/2计算；覆土层厚度小于0.6米的绿地不得计入绿地率。

4.2      方便到达的非住宅建筑屋顶上，覆土层厚度不少于0.6米的绿地，按其水平投影面积的1/4计算；覆土层厚度小于0.6米或单片面积小于20平方米的绿地不得计入绿地率。

4.3      集中绿地中的硬质活动场地、人行步道面积均可计入绿地率，但硬质地面不宜大于30%；堆场和车行交通使用的场地不得计入绿地率。

4.4      采用植草砖等生态措施的场地按其水平投影面积的1/2计入绿地率，但停车场除外。

4.5组团绿地计算

4.5.1院落式组团绿地面积计算起止，见图十一。

4.5.2宅旁（宅间）绿地面积计算起止，见图十二。

4.5.3开敞型院落式组团绿地计算，见图十三。

5    建筑密度计算

5.1 在核定建筑密度指标时以下情形可不计入：

5.1.1      顶板覆土不少于0.6米且结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.2米的地下室和半地下室。

5.1.2      亭、廊等景观小品建筑。

5.1.3      地下通道出入口顶盖。

6  建筑高度计算

6.1  平屋顶建筑：

有挑檐屋面，自室外地坪基准标高算至檐口顶，加上檐口挑出宽度（见图一）；有女儿墙屋面，自室外地坪基准标高算至女儿墙顶（见图二）。

6.2  坡屋顶建筑：

屋面坡度小于45°（含45°）的，自室外地坪基准标高算至檐口顶（顶层檐口高低不一的，以累计边长最长的檐口高度计算），加上檐口挑出宽度（见图三）；屋面坡度大于45°，自室外地坪基准标高算至屋脊顶（见图四）。

建筑屋脊高度为室外地坪基准标高至顶层屋面最高的屋脊结构标高的垂直高度。

6.3  建筑最高高度，是指在风景名胜区、传统历史街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段内，任何建构筑物不得突破的建筑高度规定。

6.4  除4.3条规定的地段外，建筑高度的计算应符合以下要求：

6.4.1    立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架可不计入建筑高度，也可不纳入日照计算；立面及平面上透空率均在50%-80%之间的装饰构架可不计入建筑高度，但应纳入日照计算。

6.4.2      平屋顶建筑中，同时满足下列条件的楼梯间、电梯间、水箱间等附属建筑可不计入建筑高度：

其高度多层的在3米以内、高层的在6米以内，建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2，建筑面积之和不超过屋面面积的1/4。

6.4.3      顶层带阁楼的坡屋顶建筑,在坡屋面坡率斜线以下布置阁楼的，按建筑坡屋面檐口高度计算建筑高度；在坡率斜线以上布置阁楼的，按阁楼屋面檐口高度计算建筑高度，但符合以下要求的局部突出可不计入建筑高度：

高出屋脊标高不大于屋脊弦高的1/2，建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2，建筑面积之和不超过屋面面积的1/8。

6.4.4   自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准计算建筑高度，形成一个高度控制斜线。

建筑应在高度控制斜线以下布置，但符合以下要求的局部突出可不计入：

高出控制斜线在6米以内，建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2，建筑面积之和不超过屋面面积的1/8。

6.5沿路建筑高度控制

6.5.1沿城市主干道的建筑高度控制，见图七。

H≤tga×（S+1/2W）a≤75°

6.5.2沿城市次干道以下的建筑高度的控制，见图八。

H≤1.5（W+S）

6.5.2沿路高层组合的建筑高度的控制，见图九、图十。

A≤L（W+S）

6.6建筑高度控制视线分析方法

根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。

视点的距离应大于或等于3H，且视角不小于60°。

因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H。

见图十一。

7    建筑退界计算

7.1  建筑后退用地红线距离以建筑物地面以上最突出的外墙（含阳台等外凸物）边线计算。

7.2  建筑后退用地红线不足4米的地上、地下空间范围，不得外伸或外挑任何建（构）筑物。

特殊地段，规划设计条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。

7.3  建筑后退用地红线大于4米（含4米）的地上、地下空间范围，在满足消防、交通和施工安全要求的前提下，经规划管理部门批准，可以外伸或出挑符合以下条件的建（构）筑物。

7.3.1  高差不大于0.6米、进深不大于2米的踏步和坡道。

7.3.2      建筑上出挑小于1.5米、净高4.5米以上的雨篷、屋檐、花池、构架。

7.3.3      没有顶盖且实体护栏高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和风井。

7.3.4      门卫房、垃圾房、燃气调压站房、泵房、独立配电房等小型附属建筑。

7.3.5     过街连廊和过街楼。

7.3.6     相邻用地单位间有特别协议的建（构）筑物。

7.4  除有特别规定，围墙退界距离应满足以下要求：

7.4.1      临城市道路、绿化等公共用地的围墙基础不应超出用地红线。

7.4.2      相邻用地单位间的围墙中心线应与用地红线对齐。

7.5建筑后退基地边界的距离和建筑间距应同时符合规定。

因基地条件限制不能同时符合规定的，经与相邻地块产权人协议并经规划管理部门核准，在确保满足消防安全的条件下，可适当减缩基地边界后退距离。

8    建筑间距

8.1除另有规定外，建筑间距一般是指两栋建筑的外墙（含阳台等外凸出物）之间的最小垂直距离。

8.2在满足日照和消防要求的前提下，以下建（构）筑物可不计入建筑间距：

8.2.1      结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.2米的地下室和半地下室。

8.2.2   没有顶盖且实体护栏高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和风井。

8.2.3    符合下列要求的建筑物的局部突出：

1）高层建筑突出的门厅和出挑的雨篷不超过5米的，屋檐、构架不超过2米的。

2）高层居住建筑的建筑间距≥30米，阳台突出外墙，但突出距离不超出1.8米，且累计总长度不超出同一建筑外墙边长1/2的。

超出上述要求的，按最突出的阳台外缘计算建筑间距。

8.3坡度大于45°的坡屋顶建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小垂直距离。

8.4地面立体机械停车位应按附属建筑的标准控制与其他建筑的日照和最小间距。

 9公共放空间的条件

9.1本规定所指的公共开放空间特指沿道路设置的建筑首层架空部分以及街道广场部分，应满足下列条件：

1）架空层高度不少于3米；

2）架空层面积不少于200平方米；

3）架空层标高与基地地坪或道路的高差在±0.9米以内（含0.9米）；

4）架空层除柱、剪力墙等必要的结构构件外，不设围合，视线通透；架空层功能只作公共休闲、过街交通（不含停车场）、绿化；

5）用地的建筑密度、绿地率满足规划控制要求，沿街设置向公众开放的街道广场，只作公共休闲、交通集散（不含停车场）、绿化，面积不少于400平方米，进深不少于20米（不含退界部分）；

6）竣工后，应设置相应标志，并交有关部门管理或经批准后由建设单位代行管理；常年开放，不改变使用性质。

10  术语释义

10.1  室外地坪基准标高：

规划设计要点中规定的道路标高；没有规定的，以基地相邻的主要城市道路的平均标高为基准，但不得低于当地的防洪标准。

10.2  建筑层数：

建筑地面正负零以上的自然层数，包括架空层；阁楼层、顶层跃层另计；顶层楼梯间、电梯间及水箱间等附属用房可不记入。

10.3  空中花园：

住宅建筑中，有永久性顶盖且至少有一个边长除护栏外没有任何围护的开敞平台。

交叉口视距界限

行车速度

120

100

80

70

60

50

40

30

20

停车视距

210

160

115

95

75

60

45

30

20