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房地产估价师考试资料
2005年博哥在线解答《案例分析》考试110
1、请问:
一.P1392-11案例:
在采用动态法时仍计算了利息和利润,这么重大的错误为何分析中未指出,难道是正确的吗?
二.成本法计算利润时其基数包括利息,对否?
见案例P53H和P89
三.P1322-9此案例分析指出公寓地下室采用同一报酬率,内容好像没有,怎么回事?
成本法好像未扣除折旧,为什么?
成本法利润基数为何没包括管理费?
收益法中计算维修费时耐用年限取60,是否应该为50年?
税金未包括营业税机附加,土地使用税是否也应包括在应扣除的房地产税里?
如未包括土地使用税是否可算错误?
谢谢
答：
一、凡是你觉得不知道怎么办的时候，就以《理论与方法》那本教材为准。
至于为什么案例与分析那本教材会出现那么多错误，主要有个原因，一是作者非常忙，二是估价师考试中各本教材作者的观点不一致。
对于案例与分析那本教材只能作为一个帮助你学习的材料，不能够作为标准！
！
二、在成本法中计算利润的基数要根据你所采用的利润率是什么，是成本利润率还是直接成本利润率，还是销售利润率或投资利润率？
三、在案例分析中指出公寓和地下室不应采用相同报酬率而案例中没有的问题，这是一个教材的印刷错误。
由于书不在身边，成本法要不要扣除折旧，要看你评估的新建房地产还是旧有房地产，评估旧有房地产价值是需要扣除折旧。
维修费一般是按重置价格的某一个比例计算的，不存在考虑年限的问题，对于某一结构的建筑物，不论你能使用多少年，其每年的维修费应该基本上不会变，更与该建筑物能够使用多少年没有多大关系，正如我们人每年所需要的医护费与其寿命也没有关系一样。
对于租赁房地产，采用收益法评估其价格时，运营费用包括营业税及附加，而且也包括土地使用税。
未包括土地使用税可以算作一个错误。
2、1、土地使用费、土地使用税的区别，在什么情况下计算土地使用费、税？
2、投资利润率、开发利润率、销售利润率的计算基数是什么？
答：
1.土地使用费是分期支付的土地价格,即土地租金,不过是以前深圳对外商的一种做法;土地使用税是对收入的再分配,在用收益法评估房地产价格时,需要考虑土地使用税.
2.投资利润率和销售利润率的计算基数请见《房地产估价理论与方法》教材中的成本法那章；开发利润率是一个总称，它本身没有一个计算基数的问题。
3、在收益法中,土地为划拨需要计算土地使用费吗?
答：
不需要,把完全产权的价格评估出来,然后减去需要补交的土地使用权出让金即可.
4、1.采用收益法估价求净收益是不是可以不扣除折旧费？
如果扣了折旧是不是只能是设备装修等而不含建筑物的折旧？
答：
这要看你的评估范围，也就是说,你评估的范围是否包括家俱设备，家俱设备的年折旧费可以扣除；同时还要看具体的条件，当土地使用权的年限晚于建筑物的耐用年限结束时,有一种评估方式可以扣除建筑物的年折旧费。
我还要开会去，如不清楚，请再问。
5、市场法中的房地产状况调整中并没有提到个别因素和区域因素这两个概念,而在去年的考试中对区域因素调整系数这个问题提到用可比实例的状况和估价对象的状况相比这种说法（个别辅导书中）,我不明白的是理论方法中对房地产状况的调整是估价对象与可比实例的比,而没有分个别因素与区域因素,更没有提到两者之间的差别?
在考试中遇到此类问题,我不知该如何解答?
请赐教.
答：
你所说的问题在今年不会出现。
因为今年案例的标准以估价理论与方法那本教材为准，即不是以规范为准，也是不是以案例与分析的教材为准。
去年那样出题目是因为去年说了，考那本教材就以那本教材为准，其中案例与分析以规范为准。
我猜你没有参加权威教师的培训，本来这个信息你应该知道的。
房地产状况的调整包括实物状况调整、区位状况调整和权益状况调整。
其中区位状况调整就相当于过去的区域因素修正（不过，也有点区别，因为楼层和朝向均属于区位状况，而在过去这两者是属于个别因素的），实物状况调整与权益状况调整均属于个别因素修正。
可以放心的是，在今年的案例考试中你不会遇到这样的问题。
如果万一你遇到这样的问题，你可以把分区域因素和个别因素分别进行修正的做法作为一个错误，不过要在你找不出更规范的错误的条件下，因为对于到底是分区域因素和个别因素分别进行修正好，还是全部作为房地产状况修正好，各人有各人的观点，恐怕谁也难以说服谁，所以这是一个不规范的错误。
考试嘛，只能听权威的
6、案例P124，2.9.3
（1）解决共有财产中房地产分配纠纷进行估价时，一般应以共有财产关系确定日期作为估价时点。
这句话咋个来理解。
举个例子，若一对夫妻，99年结婚，夫妻关系续存期间，即2000年，购买了一套商品房，20年以后，离婚，这时进行房屋分割，按书上这段话的意思是，以共有财产关系确定日期作为估价时点。
那么估价时点就是2000年，这时间已经间隔了20年，房地产状况，市场状况都发生了变化，怎么能以2000年为估价时点呢？
答：
应以20年后的那个时点作为估价时点，2000年只是他们夫妻关系确定之日，而且如果以2000年作为估价时点，那么在价值将无法分割。
7、1、收益法中计算运营费用中维修费，管理费、保险费的计算基数是什么？
2、理论与方法中的潜在毛收入、有效毛收入与开发经营中潜在毛租金、有效毛租金是什么关系？
3、请问：
您有2002年案例分析的指错题答案吗？
答：
1.维修费的计算基础是建筑物的重置价格,管理费的计算基础是年有效毛租金,保险费的计算基础是建筑物现值.
2.潜在毛收入和有效毛收入是对任何经营方式都适应的,它们是一种总称,潜在毛租金是潜在毛收入在租赁房地产上的具体化,有效毛租金是有效毛收入在租赁房地产上的具体化.
3.我没有电子版的02年试题上的答案,不过在本论坛上有,你找一下应该能找到的.
8、请问运营费用中固定要扣除的是不是有1维修费2管理费3房产税4两费一税,呢？
请问这四项各自的计算基数是什么？
是否还有遗漏？
答：
两税一费的计算基础为年有效毛收入,其他见本栋的论坛.
9、运营费用的扣除项目有：
维修费、管理费、保险费、税费（房产税、土地使用税、营业税及附加）及租赁费用。
请问:
他们分别是以什麽做为计算基础的?
答：
就这个问题我在本栋论坛回答了多次，不过我还是愿意重复一次。
维修费的计算基础一般是建筑物的重置价，管理费的计算基础是年有效毛租金，保险费的计算基础是建筑物现值，房地产税的计算基础是年有效毛租金，两税一费的计算基础是年有效毛收入，土地使用税的计算基础是所占用的土地面积，租赁费用的计算基础要根据房屋租赁居间合同确定。
10、请问投资利润的计算基数是什么？
答：
投资利润率的计算基础是：
土地取得成本+开发成本+管理费用。
请参看04年估价理论与方法教材中的P128
11、请问:
如果商品房面积误差超过3%,买房有权单方解除合同退房吗?
我认为可以,但答案不可以,为什么?
答：
我想是因为要根据合同的约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房的前提条件是：
合同中关于这个问题没有约定。
如果合同中有约定则按照约定优先的原则进行处理。
12、我在做模拟题的过程中发现了在房地产合并估价的计算中，关于房地产合并产生的土地合并、条件改变等转让手续费的不同解释方法，在教材2.8章节中又没发现具体说明，想请教一下：
转让手续费是否应作为土地增值额被原来的两地块按相应的比例进行分配？
04年考试的第八道单选题的答案是不是可以理解为：
改变用途的费用包含在土地增值总额中，但不用被1号、2号地块分配？
请答复,谢谢
答：
1.转让手续费需要作为土地增值额的扣除项，例如教材案例2-8，增值总额=c-（a+b），如果存在转让手续费，则增值总额=c-（a+b）-转让手续费，这样做也就等于在原来的两地块按相应的比例进行分配。
2.根据上面的回答你能很容易理解04年第8道单项选择题的答案为什么是C了。
13、请问一下,02年案例指错题中年出租费用中不扣除管理费（标准答案也不算错）,而04年的运营费用中却扣除?
物业管理费和管理费概念一样吗?
答：
因为物业管理费包括了管理费，物业管理费的范围比管理费更广。
14、某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1—4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。
参考答案：
1、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价2、用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。
3、测算商场装修因转让所造成的价值损失4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价5、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价
博哥：
为何此题用收益法和市场法求出估价对象的价格后，还需要单独列出装修因转让所造成的价值损失，结果中再减去原装修因转让所造成的价值损失。
什么情况下要这样做？
谢谢
答：
商场如果发生转让，则原有的装修基本没用，因为不同的商业用途对装修具有不同的要求，因此商场的转让必须造成装修价值的损失；而原有装修对于持续使用是有价值的，亦即收益价格已经包含装修价值，所以用收益法评估商场的转让价格时需要损失装修的价值损失。
我认为对于用市场法评估出来的价格不需要再扣除装修价值的损失，因为成交价已经考虑了装修价值的损失。
15、博哥：
在以抵押贷款为估价目的的评估中，假如指错题中没有说明未来的风险和强制处分对抵押价值的影响，我能不能认为这也是一点错误？
在以往的考题的答案和些习题的答案中都没有写出这是个错误，我很矛盾，请帮助我，谢谢~
答：
以前可以作为一个错误，而且也是我在改卷中提出的；现在不要作为一个错误，因为在抵押估价中，我们需要做的是评估出公开市场价值。
16、关于05案例大纲后面例题的疑问：
1．指错题：
（一）酒店第一、二层估价中，对酒店大堂的估价有重复计算。
这点怎么理解？
在评估一收益性房地产时，对其中自用部分如何处理？
（案例教材P2136．第六层办公（自用部分）的估价，也不应单独计算，这部分绕不过弯来了！
）
（三）酒店第20层估价中，计算净收益时为什么用的是租约租金，而不是市场客观租金？
既然估价的是房地产的市场客观价值，就应该用客观市场价值，不知我这样理解对不对？
2．改错题：
对于第5条计算利润的疑问，在假设开发法中，利用现金流量折现法是不考虑投资利息与利润的，此处为什么要计算利润，而在第6条中又减去利润部分价值？
对于参考答案中3、计算利润公式：
（V＋2641102＋132055）＊20％＝0．2V＋549231此式中V是该项目的价格，2641102是建筑费，132055是管理费，这三项基数是不是错误？
答：
1。
指错题
（一）因为第层大堂的价值已有部分在第2层的酒楼和第10-13层客房及第20层的娱乐用房得到了体现（大堂还有其他部分的价值要通过本酒店的其他有直接收益部分来体现，大堂其他部分的价值和第2、10-13和20层的价值之和构成了估价对象的价值）；案例教材P2136．第六层办公（自用部分）的估价也是同样的错误。
（二）在求取客观价值时，租约期要用租约租金，租约期外要用市场上的正常租金。
其净收益求取方法错了这个错误已经包含了你所说的错误。
2.指错题
因为03年那个时候的标准是这样,那个时候考理论方法以理论与方法教材为准;考案例与分析则以案例与分析教材为准。
那个时候利润的计算基础是取得待开发房地产的成本（包括购买待开发房地产的税费）、开发成本和管理费。
17、在2005教材成本法中，功能折旧的新计算方法----可修复的部分；
折旧＝增加新功能所需要的费用－若在建造时就增加该功能所必需的费用
我想请问，这些费用是应该采用哪个时点的价值？
？
请赐教，谢谢。
答：
这些费用均应该采用估价时点的价值
18、请问博哥，这样说是不是装修情况对商业用途的房屋价格没有影响呢？
它的装修没有使整个房屋价值增加反而要扣除损失，那是不是原貌买出去还要贵一些呢？
答：
多数情况是这样，因为如果装修比较高档，转让后的用途和原有的用途一致时，则原有装修还是有价值的；同时还要看你对装修内容或范围的确定，评估时要具体情况具体分析。
装修的适应性越强，则在转让时装修越有价值。
19、1.采用收益法估价求净收益是不是可以不扣除折旧费？
如果扣了折旧是不是只能是设备装修等而不含建筑物的折旧？
答：
只有当建筑物的耐用年限先于土地使用权年限结束且采用无限年期的公式来计算估价对象的价值时，才可以扣除建筑物的年折旧费，其他情况均不可以扣除建筑物的年折旧费。
20、如果房子已属于危房,但现在又要拆迁.请问应该怎样去补偿.希望能在百忙中给予解答.
答：
土地价值+危房的残余价值。
如果当地政府有合法的规定，则从其规定。
21、请教博哥:
2002年的指错题的答案中有一个"年费用不应扣除营业税"而我认为这个错误的说法应该是"在已经扣除了房产税的情况下,营业税的税率取值错误."辛苦你帮忙看一下是不是.请回答.
答：
确实如你所说。
标准答案是：
15.房产税应按租金收入的12%计算
16.营业税等费率取16.576%,太高.
22、博哥你好:
请问有效毛收入和有效毛租金是否一个概念?
即有效毛收入是否包含押金利息收入?
答：
不是一个概念，有效毛租金仅包含租金，而有效毛收入还包括押金收益
23、请教：
拍卖土地使用权是以划拨方式取得的房地产时，拍卖价款中含土地出让金吗？
答：
含，但拍卖所得的价款首先需要补交土地使用权出让金
24、请问您一个问题:
划拨土地上收益性房地产的价值计算,是否可有这两种途径:
1、在运营费用中扣除土地收益后计算2、当成出让土地上的房地产计算价值，再扣除土地出让金。
这两种思路对否，请老师指点。
答：
对，就是这样。
在运营费用中扣除土地收益（准确地说是“土地收益金”）的标准是：
房租的15%，或土地租金的30%（纯土地出让的情况下）
25、请教博哥:
04四、改错题的四个小疑问？
答案如下：
1、土地取得成本：
10000*16000*0.9946*1.04=16550144元
问题1：
为何计算投资利息的基数用的是15913600,计算总评估价值时也是用15913600而不用加了契税的土地成本:
16550144
2、配套费用：
12000*300=36000000元
3、销售税费：
[（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%]/（1-8%）=3405.245元
问题2：
8%是否是:
两税一费的说率加销售费用率即（5.5%+2.5%=8%），但为什么除以（1-8%）？
答：
1.改错题中不搞“株连政策”
2.首先我告诉你两点，一是标准答案有误，二是销售税费的计算基础是售价，即等式左边要求的东西，我们可以设为V，则
V=土地取得成本15913600+开发成本15240000+管理费360000+利息1415999+利润6230720+销售税税费V*8%
解此一元一次方程得：
V=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）/（1-8%）
所以销售税费=V*8%=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）*8%/（1-8%）=3405245元
26、估价结果是不是都要写出总价和单价？
外币必须折合为人民币~！
？
答：
虽然规范中说估价结果中写明总价和单价，但在考试中不要把没有写出单价作为一个错误，因为这是一个非规范的错误，实际估价中很多情况不需要写明单价。
估价结果中外币也不一定要折算为人民币，但需要注明估价结果折算为人民币的汇率；然而，在房屋拆迁补偿的估价中，估价结果只能用人民币来表达。
27、1、04年案例改错题中，计算建筑物建造成本时用了重置价格。
按说重置价格已包含专业费、配套费、管理费、利息、利润、税费等，但改错题又重复计算了这些费用，却又不算错。
那重置价格的内涵到底是什么呢？
2、按照你的说法，房产税计税基数为有效毛租金，二税一费计税基数是有效毛收入。
04年改错题中两者却用同样的基数，请问是否算错？
3、因抵押目的产生的估价纠纷，重新评估的估价时点是什么：
（1）原报告所载估价时点；
（2）原报告所载估价作业期中的某一天；
（3）新的估价作业期中的某一天。
4、拍卖价格评估，评估结果是否以公开市场价值体现？
还是要做相应的折扣？
5、估价结果（技术）报告标题怎样算完整？
“房地产估价结果（技术）报告”还是“XXXX房地产估价结果（技术）报告”？
如果只写“房地产估价结果（技术）报告”算不算错误？
6、致委托人函中未提及应用有效期算不算错误？
7、估价目的表述为“确定……的价值”，而不是“为确定……提供参考”算不算错误？
8、写到估价原则时没有具体写原则的含义算不算错误？
9、04年选择4:
估价机构评估某商业楼在04年3月1日公开市场价值4000万元,银行据此贷款给产权人.2005年9月1日该楼公开市场价值增加了500万元,则:
A:
原抵押权人认为500万不可再设立抵押
B:
原抵押权人认为500万不可对原抵押权人以外的的债权担保
C:
业主认为500万不属抵押范围,若对楼拍卖,原抵押权人就500万无优先权
D:
该500万可再次抵押
答案为B（不知此答案是否权威），似乎D才是正确的。
因为第一抵押人是优先受偿的，对于受偿顺序排在他后面的抵押，他没有必要去管。
所以A、B错误，而C明显错误，似乎只有D是正确的。
答：
1.那是出题人的失误,正确的就是你所认为的那样
2.算错
3.新的估价作业日期中的某一天。
首先谢谢博哥的答疑。
对于第三个问题还有疑问。
既然把新的估价作业期的某一天作为估价时点，那么这个估价时点一般都与原估价时点是不一样的，那就会造成新的估价结果与原来的估价结果不一样。
在这种情况下，如何去评定原来的估价结果是不是合理，以便解决纠纷呢？
答：
不好意思，是我没看清题目，我只看到“重新评估”这几个字，如果是抵押评估纠纷的估价，应该以原报告的估价时点作为重新评估的估价时点。
估价时点确实应该与原估价时点一样。
我当时没有注意这是纠纷的估价。
4.以公开市场价值体现,不要给一个折扣,因为那是拍卖机构的事情
5.在考试中那样的错误不要作为一条错误.
6.算错
7.不算错
8.不算错,只要写明本次估价中所遵循的原则,没要要求写明各原则的含义.
9.正确答案就是D，你从哪搞的答案？
那份答案真是害人不浅！
28、请问:
某人99年7月按房改政策以3万的成本价买了一套96年7月建成的砖混公房,耐用50年,残值率2%,套内建筑面积80平米,当时建筑物重置价500元/平米,03年7月重置价550元/平米,当时市场上96年7月建成的相同结构的建筑物的合理价格为400元/平米,结构,装修,建成时间均相同的商品房的正常转让价格是10万元,问该房在03年7月最可能售价是（）C:
10万D:
大于3万,小于10万.答案为D.
请问:
是否因为此房为成本价的房改房,其售价即为大于3,小于10,如此房为正常商品房,则答案为C.对吗
答：
对,就是你所认为的那样!
29、感谢博哥，请问289页假设开发法中为何不扣除开发利润，马上要考试了，希望提点建议，
答：
现在动态的假设开发法，即现金流量折现法，既不扣除利息，也不扣除利润。
30、规范的估价报告的格式和理论最后一章的格式不一样,安例考试的时候要依照那样啊?
答：
对于这个问题，没有哪个部门明确说过，所以我不好说，但是我认为就案例分析与理论方法两本教材而言，应该以理论方法教材为准。
31、1.今年强制拍卖评估还考虑~柏卖系数~吗？
2.强制拍卖评估划拨用地上的房地产，评估价要扣除土地出让金吗~！
？
3."拆迁估价"没同时写出总价和单价,算一个错误吗?
4.如果估价结果是外币,且写出汇率（1:
8.4）,但没说明此汇率是'中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价',算一个错误吗~!
?
5.<<假设和限制条件>>是单列（放到<<估价师声明>>之后）,还是不单列,放到<<估价结果报告>>中.
6.假设开发法中<买方购买估价对象应交纳的税费>,是不是任何情况下都必须扣除~!
?
有没有不要扣除的特殊情况~!
?
若有,请您举例说明一下好吗~!
?
7.酒店用收益法估价时,对其中的客房估价,每间客房每天客观收入*客房数*365天*入住率,这个计算结果不是单纯的房地产收入吧~!
?
是不是应该扣除"非房地产产生的收入"~!
?
但我看书上没有一个案例考虑要扣除营业利润的.到底该不该扣呀`?
答：
1.不需要考虑拍卖系数
2.在需要转为出让土地使用权或先评估出完全产权（出让土地使用权和商品房的房屋所有权）价格的条件下,评估结果中需要扣除需要补交的土地使用权出让金
3.算一个错误,但是只是没有写出单价,则不要算一条错误
4.不算一个错误
5.放到估价结果报告中（对于这一条标准,我只是听说的）
6.如果评估的价值内涵包括了买方购买估价对象应交纳的税费就不需要扣除,例如:
合同约定在建工程的转让时,由转让方负责所有的税费.
7.对于这个问题,目前在全国没有一个统一的标准,我认为应该扣除其商业利润.但是今年考试时如果出现了这个问题,请你不要把它作为一个错误,因为它是一个不统一的错误,你应该把精力放在寻找统一错误或规范错误上（即人人都认为错了的东西）
32、1。
对99年最后一个指错题中的一段合作开发的话不理解~！
“开工后第2季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：
一次性付给一笔转让费，用于补偿已经投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已经预售的1000平米的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。
”这是不是说，合作方投入该笔转让费，所获得的利益就是（在该工程建成销售结束时）已经预售的1000平米的净销售收入`！
？
2。
假设一在建住宅楼，建设期3年（2000.1-2003.1），总建筑面积2000平米。
在2001.1月预售1000平米（3000元每平米），到2002年1月，该项目拟转让，现采用假设开发法。
（预计售价3000元每平米）那开发完成后的售价为哪个？
A.3000*2000/（1+年折现率）；
B.3000*1000*（1+年折现率）+3000*1000/（1+年折现率）。
3.带租约的房地产转让价格评估，要考虑租约对价格的影响。
收益法采取的是租约期内按租约租金评，期外按客观租金评的方法来考虑租约影响；
那市场法呢？
是不是：
用市场法评估不考虑租约影响的价值--承租人的权益。
4.公开市场价值是指在公开市场上最可能成交的价格。
那么，抵押价值是公开市场价值吗？
我的意思是：
如果划拨地上在建工程的评估（完全产权的价值-出让金-拖欠工程款）这还能称其为公开市场价值吗？
另外划拨地上房屋的评估（完全产权的价值-出让金）这个能称为公开市场价值吗？
答：
1.不是你所理解的那样,由于我身边没有99年的试题,所以我无法说出其具体是什么涵义,
2.应该是3000*1000*（1+年利息率或收益率）+3000*1000/（1+年折现率）。
3.用市场法评估带租约房地产的价格时,租约的影响在房地产状况的比较、修正中考虑，具体是在权益状况的比较与修正中考虑。
关于这个修正可以定量化进行。
4。
抵押价值是指房地产作为抵押物时的价值，它采用公开市场价值标准。
房地产评估的对象是估价对象的权益，进行划拔地在建工程评估时，评估的价值内涵是：
完全产权的价值-需要补交的土地使用权出让金，不需要扣除拖欠的工程款，而“完全产权的价值-需要补交的土地使用权出让金”属于公开市场价值标准，因为无论是完全产权的价值，还是需要补交的土地使用权出让金都必须采用公开市场价
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