上半年总结与展望之市场篇市场进入调整期一二线年底或能回稳.docx
《上半年总结与展望之市场篇市场进入调整期一二线年底或能回稳.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年总结与展望之市场篇市场进入调整期一二线年底或能回稳.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
上半年总结与展望之市场篇市场进入调整期一二线年底或能回稳
2014年上半年总结与展望之（三）市场篇：
市场进入调整期，一、二线年底或能回稳
收藏打印转发至微博字体：
大中小发布时间：
2014-06-28
上半年，尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期。
部分二、三线城市项目开始大幅降价、部分房企如九龙仓、雅居乐、保利、中海等先后发起全国降价促销活动，引起市场对房地产行业“拐点”的关注。
但业内专家和住建部都并不认为当前的市场调整是行业“拐点”，更多是市场的自我修复。
那么，市场调整的时间有多长？
调整幅度与影响有多大？
上半年市场回顾：
一、市场综述：
外部环境整体平稳向好，但市场调整加剧
在国家主动实施微刺激的背景下，宏观经济尽管仍有较大的下行压力，但已有企稳回升的势头。
从经济“三驾马车”的角度来看，出口持续好转，5月出口同比增7%，贸易顺差359.22亿美元，创2009年年初以来单月最高值；社会消费平零售总额同比增长12.5%，较2014年年初稳步上升，已增加0.7个百分点。
前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2%，尽管比2013年全年下降2.4个百分点，但仍处于较高的水平。
与经济面的企稳相比，上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极。
在一季度“两会”上中央正式提出“分类施策”原则，中央政府在全国层面干预房地产的调控将逐步退出，对地方政府将赋予更多的主导权。
从上半年政策面来看，地方政府在市场进入调整之后多试探性地推出刺激楼市的政策，但普遍力度较小。
仅有个别地方在新型城镇化户籍改革或者推进区域经济一体化的大框架下，以购房落户的名义尝试突破限购藩篱，以致在国新办记者会上住建部发言人表示：
从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。
总体来说，地方“扶持“政策力度都比较温和、手法也相对单一。
在经济基本面企稳向好、政策面也相对平静的情况下，在新增供应逐渐恢复的情况下，市场需求却萎靡不振，城市成交低迷，部分项目价格开始出现调整，以期加快去化。
总体来看，上半年市场基本可以分为两个阶段：
第一阶段是1季度，处于春节的传统淡季，市场成交尚处正常可接受区间
重点城市市场延续去年底以来的逐级回落态势，市场成交比较低迷。
尽管如此，但着实因为2013年同期的基数较高，业内依然认为市场成交尚处正常可接受区间。
纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比有所下降以外，与2012年、2011年、2010年1季度相比成交量仍有所上涨，普遍认为二季度市场将逐渐企稳回升，因为正常的市场轨迹是四、五月份才是市场成交的首个旺季。
第二阶段即是2季度：
成交无起色反而加速萎缩，市场进入调整期
进入二季度后，开发商推案规模和营销力度均明显提升，地方政府也纷纷出台救市政策遥相呼应，但依然没有扭转市场颓势，市场形势并不如早先预期的那样乐观，普遍认为二季度将逐渐企稳回升的情形并未出现，反而有加速萎缩的势头。
2季度众多城市楼市成交量不仅同比2013年继续下滑，甚至相比2012年同期也大幅下滑，CRIC监测的40个重点城市2季度成交量同比下滑24%，相比2012年下滑10%，而1季度时这一数据分别为下滑22%和增长54%。
至此，业内对房地产回调之势已经确立的判断形成共识，短期内将难走出调整期。
二、新增供应：
典型城市总体同比微降2%，一线与三四线城市创近几年同期新高
从CRIC监测的36个重点城市整体情况看，2014年1-5月总供应量约9271万平方米，同比微跌2%，但较2012年同期增长36%，较2011年同期同样增加13%。
按月来看，2014年1-3月新增供应总量4159万平方米，同比下跌9%；而4-5月份新增供应量就达5113万平方米，同比上涨5%。
新增供应量的上升，一方面是前两年土地成交放量、房企新开工量上升带来的可新增供应量全线增长，另一方面在上半年市场需求不振的环境下，项目加快推案开盘节奏。
一线城市，除1、2月份受春节影响、供应不济之外，3月份项目开盘、加推房源节奏明显加快，加之一线城市去年底迫于房价压力而推迟的高价房源也在逐渐批准预售，1-3月一线城市新增供应同比增加12%，4-5月同比增加29%；北京、广州近年来新增供应量涨幅明显，其中北京增幅达99%，上海表现较平稳，深圳则同比锐减了55%。
总体来看，前5月新增供应达1493万平方米，同比增幅21%，较2012年同期增55%，较2011年同期增31%，新增供应创近4年同期新高。
二线城市，2季度加大新推盘力度，城市表现不一。
按月看，CRIC重点监测的20个二线城市在2014年1-3月新增供应量2535万平方米，同比下跌16%，而4-5月新增供应3249万平方米，同比微跌1%。
前5月，整体新增供应5784万平方米，同比下降8%，较2012年同期相比上涨35%，较2011年同期相比上涨9%；约四成城市同比上涨，其中大连、宁波、武汉新增供应量增幅明显，成都、贵阳、郑州供应减少幅度较大。
三四线城市，CRIC监测的12个主要城市在2014年前5月整体新增供应1994万平方米，同比微涨5%，较2012年同期上涨26%，较2011年同期上涨12%，同样创出了近年来的同期供应新高。
多数城市供应上涨，其中北海、佛山、连云港、江阴、泉州、徐州涨幅明显；东莞、无锡、惠州呈在相比近年同期降幅明显。
三、城市成交：
典型城市成交总量同比跌23%，一线城市成交萎缩幅度最大
从CRIC监测的全国40个主要城市整体成交情况看，今年上半年成交总量约8955万平方米，同比下跌23%，较2012年同期上涨14%，较2011年同期上涨13%。
按季度看，1季度总成交量约4519万平方米，同比下跌22%，2季度总成交量约4435万平方米，同比下跌24%，环比继续下跌1%，而同比跌幅并无收窄迹象。
一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高，出乎所有人的意料。
上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的2012年和2011年同期相比，也分别都下跌11%和6%；四个一线城市同比均呈下跌态势，其中北京市场表现最差，上海最好。
二线城市表现显著分化，杭州率先降价，引爆市场风险，并迅速蔓延至长春、沈阳、天津、青岛、济南、宁波、福州、成都等城市，而多数二线城市成交平稳，如合肥、厦门、西安、郑州、武汉、贵阳等。
从数据来看，CRIC监测的18个二线城市总成交量1季度整体成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整体成交量约6237万，同比下跌18%，但相较2012年和2011年同期也分别上涨24%和23%。
多数城市同比下跌，其中大连、杭州、厦门下降幅度较大；兰州、南昌、石家庄、武汉、南宁上涨明显。
三四线城市市场表现远好于被一致看好的一线城市，成交表现着实好于预期。
从CRIC重点监测的18个三线城市成交数据来看，1、2季度新建商品住宅整体成交都同比下滑28%，上半年成交量约1378万平方米，总体成交同比减少28%，相比2012年和2011年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。
其中仅三个城市同比上升，常德、马鞍山和漳平；其他15个城市同比均有不同程度的下跌，其中东莞、惠州、茂名、温州、扬州下跌幅度较大。
四、房价：
整体开始回调，一线城市涨幅收窄，二线城市涨跌互现
上半年，由杭州率先开始的项目降价风潮迅速蔓延至长三角，并进一步扩围到一线城市，降价主要是基于市场整体库存压力，部分企业“抢跑”，也有极少数项目本身前期定位错误导致价格虚高，去化缓慢而降价。
微观项目价格的调整已经在宏观层面有所体现，整体房价已经开始回调，中国城市住房（一手房）价格288指数显示，2014年5月房价较上月下降0.4点，环比下跌0.03%，同比上涨5.8%，同比涨幅下降继续1.1点。
这是房价指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后，在4月份首次出现下跌，5月继续下跌，整体回调的态势确立。
CRIC监测的新建商品住宅价格数据显示，上半年一线城市价格总体依然领涨，同、环比涨幅分别为6%和12%，涨幅明显趋缓。
北京、深圳房价同比涨幅遥遥领先，分别达20%和21%，但从房价涨幅增速明显放缓，与去年下半年环比涨幅仅分别为8%和12%。
与此同时，中国城市住房（一手房）价格288指数也显示北上广深房价同比增幅自去年以来“调头”向下，月度环比增幅也逐月下滑，未来几月恐将进入负增长区间。
上半年以来，一些库存压力较大的二线城市项目降价尤为集中，相反一些暂时并无库存压力之虞的城市如郑州、南京、厦门、贵阳、太原、南宁等房价依然维持小幅上涨态势，使得总体表现显著分化。
从CRIC监测的二线26个重点城市新建商品住宅均价来看，上半年环比涨幅1.35%，同比涨幅0.26%，其中环比去年下半年上涨和下跌的城市都为12个，2个城市持平，9个城市同比去年上半年房价下跌，最大跌幅为昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15个城市同比房价上涨，厦门涨幅最高达24%，其次是南昌同比上涨19%。
中国城市住房（一手房）价格288指数也显示，2014年5月份二线主要城市房价环比涨幅涨跌互现，18个城市中有六成的城市房价环比下跌，最大跌幅近3%，同比涨幅也在持续收窄，二线城市房价涨幅一直领先的厦门，同比涨幅已由去年5月的33.7%降至今年5月的17.9%，其他重点城市房价涨幅趋势也大致如此。
对三四线城市而言，成交量表现好于市场预期，部分城市项目降价幅度相对较大，尤其是在一些库存高企、需求严重本地化、土地消化周期过长的城市，价格策略成为项目去化的最优选择。
CRIC监测的三线33个主要城市上半年新建商品住宅成交均价显示20个城市房价环比下跌，最大跌幅达21%，12个城市同比下跌，最大跌幅为19%，无锡、北海、佛山、徐州、常州等市场供求严重失衡城市位居跌幅前列。
五、供求关系：
多城市供求比攀升，库存处于高位，消化周期显著拉长
上半年，在供应增加而成交不济的情况下，杭州、常州、无锡等长三角城市的部分项目率先开始“降价”，各城市市场的真实状况尤其是高库存量、消化周期成为业内和购房者密切关注的焦点，以此来判断城市风险。
我们认为，首先短期风险应关注供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）指标。
一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。
上半年各线城市供求比都呈现快速攀升态势，尤其是被普遍认为市场风险微乎其微的一线城市，前5月整体供求比为1.3，5月当月供求比已升至1.9，而2013年全年仅为0.9，其中北京和广州尤甚，4-5月份供求比分别达到2.5和2.1，1季度时仅分别为1.1和0.9；二线城市的情况更不容乐观，4-5月份供求比已达到1.3，监测的23个城市中有11个供求比远超警戒线，如福州、杭州、南京、青岛、苏州、宁波、厦门、西宁、武汉等城市。
反倒是三四线城市的供求比基本保持稳定，15个城市中仅洛阳、连云港、清远、徐州、惠州等城市较去年上升。
其次，中期风险关注住宅库存量及其消化周期。
一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。
在市场成交低迷的情况下，5月底重点城市新建商品住宅库存量急剧攀升，济南、南京、沈阳、杭州、广州等城市库存同比增幅均超过40%，而青岛、长春、沈阳、长沙等城市的库存量均超1000万平方米，青岛更达2250万平方米。
与城市新建商品住宅库存量上升相伴随的则是库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。
按城市能级来看，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。
二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%，其中青岛、宁波、杭州、沈阳、福州等城市库存消化周期达20个月左右，青岛甚至高达35个月，呈现明显的供过于求，仅合肥表现为供不应求。
六、成交结构：
中小户型产品仍是市场主力，别墅成交占比稳定
1、两房和三房产品仍是市场绝对主力，三房产品成交占比持续上升
2014年上半年，在楼市走势由升转降之际，十大重点城市各户型成交结构并未发生明显变化，两房和三房产品仍在市场中牢牢占据着主力位置。
2014年上半年，十大重点城市二房与三房产品共成交29.68万套，占期内市场成交总量的78.3%，其中两房产品成交占比较2013年下半年有所回升，而三房产品成交占比较2013年下半年再度上升了0.5个百分点。
三房产品成交占比的持续上升，一方面是得益于市场中的需求总量的稳定，但更主要的还是依赖于产品客群购买力的强势，以置换需求为主的三房消费者，对银行的依赖度相对较小，因此在信贷持续紧缩的大环境下，成交量跌幅也明显低于产品类型。
2、户型结构呈现小型化趋势，小两房、小三房成交占比上升
近年来国内房价的持续上涨，使得购房者压力快速增加，而在京沪穗深等房价较高的区域中心城市，这一现象更是尤为显著。
为了满足居住功能需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，60-90㎡面积段产品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面积段产品成交占比达到40.1%，较去年同期增加3.8个百分点，其中80-90㎡面积段产品得益于小三房认可度的持续增加。
上升幅度最大，较2013年上半年增加了1.7个百分点。
两房：
70-80㎡面积段成交占比持续上升，京杭二市尤为显著
2014年上半年，十大重点城市中70~80㎡面积段占比达到20%，较去年同期上升3个百分点，而80~100㎡面积段成交占比则出现了较为明显的回落。
结合具体城市来看，2014年上半年，北京市70~80㎡两房产品成交占比较2013年上升13个百分点，达到28%，杭州市更是由7%增至37%，两房产品小型化显著。
杭州市小户型产品成交占比的大幅上升，一方面是由于城市持续处于高位的房价，使得消费者更倾向于购买低总价的小户型产品，但另一方面更重要的还是源自于开发商推案结构的变化，在消化周期超过20个月区域环境下，小户型产品的低总价、快周转优势得到了更多开发商认可，2014年上半年，杭州市90㎡以下产品供应2.7万套，占全市供应总量的65.4%。
三房：
80~90㎡面积段成交占比提升7%，杭州该面积段成交占比翻番
2014年上半年，十大城市80-90㎡面积段的三房产品成交占比达到17%，而在2013年上半年，这一数值仅有10%，与二房产品相比，三房产品的小型化速度更快，这也在一定程度上反映出，在房价处于高位之时，在满足功能性需求的情况下，三房产品客群对于价格的敏感性更强，小户型产品的成交占比提升幅度也越大。
以杭州为例，2014年上半年，该市80-90㎡的三房产品成交占比为67%，较2013年同期上升了36个百分点。
3、别墅成交占比稳定，经济型别墅市场占有率快速提升
2014年上半年国内市场表现不佳，十大重点城市的大平层、复式等投资性产品热度回落，交易量跌幅高于整体市场，成交占比分别下滑了0.3和0.7个百分点，但别墅类产品去化仍较稳定，成交走势基本与市场大势持平，上半年成交占比达到2.8%，仅下滑了不到0.1个百分点，究其原因，应是经济型别墅渐热所致。
近年以来，在世茂、龙湖等知名房企的推动下，经济型别墅供给量快速提升，200平方米以下的“叠墅“、”90墅“等小户型别墅，也开始受到越来越多中高端购房者的青睐，2013年上半年，在所有成交的别墅产品中，120-200平方米的经济型别墅成交占比仅为27%，而到了2014年上半年，该面积段产品成交占比达到了36%，大幅上升了9个百分点。
以重庆为例，2014年上半年商品住宅成交量同比下滑四成，但120-200平方米的经济型别墅成交量却是不降反增，同比上升26%，在两江新区项目金科城热销的推动下，2014年上半年该面积段产品成交占比大幅上升17个百分点，由40%升至57%。
七、项目：
多样化促销措施并举，部分降价项目逆势热销
2014年以来市场走势不容乐观，为达成销售目的，开发企业使出浑身解数，多样化促销方式并举。
市场主流促销手段，可归结为6种：
1、直接降价，如6-9折促销，城市供求关系影响降价力度，个别城市范围内出现大规模降价，其他城市以企业为个体进行促销；
2、低价入市，以低于预期价格开盘，低于前期开盘价格或周边项目价格，折扣幅度普遍9折或以下，多为大中型企业项目；
3、存一抵几，较为常见的认筹活动，打出如“存1千抵1万”的口号，蓄客作用更为显著；
4、特价房，特别优惠的少量房源，例如10套特价房，7折出售，受惠客户数量并不多，以增加项目认知度为主，中小型房企为特价房营销主力军，大型企业参与度较少；
5、“零首付”，多为首付延期付，拉长支付周期；
6、“保值计划”，即房价下跌，开发商可回购，仅涉及单一城市、单项目的高调宣传。
在多样促销手段并用的情况下，部分项目销售逆势热销，仔细梳理，这些热销项目都有如下几个特征：
1、区域中的首降且一次到位型项目，率先降价的项目往往占据区域先锋时机，在无其他项目竞争让利环境中瞬间吸引客户。
上海闸北内环内项目中海万锦城，面向中高端改善客群，6月中旬入市，总价直降34万，推出100多套房源吸引数百组客户抢购，1小时便去化80余套，收金5.5亿元。
2、户型小总价控制好的刚需型项目，切中主流置业价格敏感度。
如3月中旬时，北京住总万科橙入市，主打76平米二房及93平米三房，吸引1140组客户抢购333套房源，当日基本售罄；5月底，广州万科金色梦想二期主推80平米左右的两三房，开盘两小时销售3亿元。
3、品牌+稀缺+合理定价的豪宅项目，潜力价值实现突围。
高端市场同样竞争激烈，价格上的低姿态渐变为豪宅出击市场的有力武器，典型项目如泰禾北京院子，联排别墅报价在76000元/平米，参考其周边在售的联排别墅报价在62000-100000元/平米，项目定价合理，一期房源入市便热销18亿。
事实说明，市场需求不振的情况下，随行就市的价格策略才是王道，降价促销无疑能够增加项目达到理想去化的概率，而不促销，则难以在市场低迷、竞争激烈的环境中达成销售。
下半年市场展望：
一、“微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大
增加普通商品房供应，通过财税、货币政策继续保障合理的自住性消费需求，抑制投机、投资性需求仍将是中央调控房地产的主要方向。
我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。
当然中央政府不会任市场自由发展，舆论、限购、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。
在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。
二、市场已经出现积极变化，地量之后地价的出现将预示企稳
尽管今年市场调整的原因是多方面的，我们也认为：
更多是出于供求量价等市场自身内因所致。
短期市场的回稳也就依赖于这些方面回归正常：
需求积累到一定程度，价格调整到位。
1、当前成交量已到低点，未来数月房价将调整至低点
当前市场成交基本处于地量，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。
从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。
只有出现了“地价”才有可能回升，很难说具体多少价格调整幅度才算是“地价”，我们认为：
一、二线主要城市回落到2012年年底2013年年初的价位，可能会是相对的低价。
而这个过程依然需要一定的时间，毕竟目前降价的项目、企业只是一部分，大多数企业还在“熬”，要等未来三季度一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现“筑底成功”。
2、各线城市调整的深度和持续时长有差异
（1）在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。
如果货币放松，则更短。
一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。
只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。
以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。
（2）部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。
三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。
购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。
三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。
三、下半年城市市场的回稳，更多取决于降价的力度和广度
从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：
多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。
还有更普遍的降价项目本身定位与市场需求不匹配，产品本身就没法满足市场主流需求，降价也就无法刺激需求释放。
在当前一线及大部分二线城市市场需求依旧大量存在、市场基本面并没有根本性逆转的情况下，更多是高企的房价压制着需求，加之房贷利率的上升进一步抑制购房冲动。
从这个意义上来说，城市城市的回稳，更多取决于房价调整的深度和广度。
升级会员 