宫霄国际维修部标准化手册改.docx
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宫霄国际维修部标准化手册改
宫霄国际维修部标准化手册
一、部门使命
为客户提供及时有效的维修服务，保障设备设施正常运转和使用。
二、部门职责
部门名称
维修部
上级部门
总经理
下级部门
无
部门使命
为客户提供及时有效的维修服务，保障设备设施正常运转和使用
一、职能描述
职能
工作职责
1
工程维修
1拟定物业内部施工或维修项目的方案，并组织实施和验收；
2负责公司各类设备设施的日常管理与维护，确保安全运行；
3及时对报修事项进行维修；
4负责对内、外部各类工程项目的安全施工与作业进行监督检查；
5对各类水路、电路、结构图纸进行审核，并监督按要求施工；
6写字楼内网络维护。
2
能源控制
1负责在合理的范畴内严格检查并监测、控制各类能源的消耗；
2定期查抄水、电表，提醒客户及时充电，并为水电费收取提供数据支持。
3
配电室值班
1在配电室值班，及时处理异常情况。
二、权力
1、对设备设施更换、维修的建议权；
2、对安全隐患整改方案的建议权及方案落实的实施权。
三、组织机构
四、岗位说明书
（一）维修部主管
1.岗位职责
岗位标识
岗位名称
维修部主管
所属部门
维修部
岗位人数
1人
直接上级
总经理
直接下属
综合维修工
岗位使命
为客户提供及时有效的维修服务，保障设备设施正常运转和使用
岗位职责
职能
工作职责
1
安全管理
1配合保安部定期对楼内商户水、电、火使用情况进行检查，确保商户用电用火安全无隐患。
2
维修管理
1拟定各类设备设施维护、保养计划，并按计划组织实施相关工作；
2及时完成各部门或客户日常报修的维修工作；
3拟定内部施工或维修项目的方案，获批后组织实施和验收。
3
施工管理
1拟定内、外部施工项目的方案及预算，获批后组织实施并确保施工安全；
2检查外部施工单位的资质；
3审核客户室内施工方案及图纸并对施工过程进行监督检查；
4对各类施工进行相关施工内容的竣工验收；
5监督施工材料及装修垃圾清理。
4
能源管理
1组织落实用水、用电、电梯、空调系统控制方案；
2定期检查楼内客户水电表，对异常情况及时反馈并处理；
3定期组织综合维修工查抄客户水电表数据，为收取水电费提供依据。
5
日常事务
1指导、监督、检查综合维修工的日常工作。
2定期检查配电室设备运转情况，确保安全。
岗位任职资格
专业及学历要求
专科及以上学历
相应工作经验要求
三年以上相关岗位工作经验
工作资质要求
工作能力要求
1、掌握公司维修范围及维修标准；
2、具备电路、施工图纸等专业识图能力；
3、熟悉大楼供电线路的布置及设备技术性能；
4、熟悉物业工程设施设备检修相关流程；
5、熟练使用各类水电维修工具；
6、具有较强的人际交往能力、应变能力及协调解决问题的能力。
岗位相关制度与流程
维修相关标准化手册、入户维修激励机制
2.维修部主管考核表
姓名：
公司或部门：
职位：
序号
考核指标
分值
评分说明
自评
上评
1
设备设施
40
上级抽查发现问题，每项扣5分。
2
维修服务
40
维修人员按服务标准为客户提供服务，未按标准服务，每个节点扣5分；客户评价不满意，每次扣20分。
3
施工监督
20
上级检查发现施工问题，每次扣5分；严重隐患或事故本项0分。
4
创新
20
根据创新成果实施效果酌情给分。
总分
120
主要分数差异说明：
主要问题与改进建议：
考核人签名：
年月日
被考核人签名：
年月日
3.激励机制
（1）为客户上门维修，客户点工的，单次奖励30元，非点工的，单次奖励20元；
（2）为客户外出采购维修材料的，单次奖励20元。
4.工作流程
工作项
具体内容及标准
完成标准
日常巡检
1每天10:
00、15:
00联合保安部主管对客户施工现场进行检查；
符合客户装修管理办法
2每天对公共区域设备设施巡检一次；
符合设备设施巡检管理办法
3每周配合保安主管对商业层进行消防安全检查一次。
无安全隐患
电梯维保
1每日9:
00开启电梯机房空调，保持温度不高于26度；
电梯机房温度无异常
2配合维保单位每月2次检查电梯运行安全；
无安全隐患
3每年1次配合维保单位电梯进行年检
无安全隐患
日常维修
1公共区域设备设施维修；
公共区域设备设施无异常
2入户维修。
符合入户设备设施维修管理办法规定
员工管理
1每月25日安排次月员工班次。
完成月度排班表
2每月31日完成员工月度绩效考核与沟通。
完成员工月度绩效考核表
（1）客户装修管理办法
1）装修申请
客户提出装修需求，物业经理指导客户填写《装修审批告知单》（附件1），并要求客户提交装修图纸、施工方营业执照、资质证明复印件。
物业经理将《装修审批告知单》及相关材料一并交维修部。
2）申请审核并技术交底
1维修部主管、保安部主管对客户施工项目的合理性与安全性进行审核。
2维修部主管、保安部主管会同客户或施工方查看现场，进行技术交底。
3维修部主管向客户说明装修注意事项。
3）收取装修管理费、装修押金及其它
1施工方到财务部按照每平米30元的标准缴纳装修押金，作为施工方遵守装修管理规定的保证金。
2施工管理费：
人民币300元/作业单元/天（1000平米以下）（包含垃圾清运费）；人民币500元/作业单元/天（1000平米以上）（包含垃圾清运费）
3消防管道改造排水费：
1000元/次
4二次验收费：
150元/次
5装修用电由客户自行充值。
4）施工监督
维修部主管、保安部主管负责监督施工方施工，并填写《客户装修检查表》。
5）施工验收
1维修部主管、保安部主管共同到现场查看，依据施工项目及施工方案进行验收。
2验收合格施工方交付竣工图纸后，填写《验收报告》（附件3），由维修部主管、保安部主管、物业经理、施工方、租户签字确认，《验收报告》由保安部主管存档。
6）退押金
验收合格后施工方到财务部退还施工押金。
7）附件（附后）
附件：
装修审批告知单
附件：
客户装修检查表
附件：
验收报告
（2）设备设施巡检管理办法
1）污水井、污水泵
1检查时间：
每日上午9：
00-10：
00。
2检查步骤：
a）先打开污水井盖，用手电筒照看水位是否正常，如水位高过安全水位线，检查液位传感器及污水泵；
b）检查污水泵时先看电控制箱指示灯，如污水泵电控制箱正常指示灯亮，需要切换成手动模式，手动运行一下污水泵，如正常，关闭手动，恢复自动。
如故障灯亮，则需把污水泵打捞上来检查电机情况。
3检查记录：
在《运行日志》上记录检查情况。
2）配电室内配电柜
1检查时间：
每小时对配电室内高低压设备进行全面巡检一次；。
2检查步骤
a）配电柜常规检查：
对1号、2号变压器，1-19号低压柜、8面高压柜、3面直流屏、2面所内屏进行常规检查：
首先检查配电柜指示灯是否正常、电压表是否正常、配电柜内是否有异常声响、有无烧焦异味，之后检查配电室内是否干净整洁、顶部有无渗水、有无杂物、照明设备是否完好；禁止存放与配电设备无关的物品。
3检查记录：
在《配电室运行记录表》《运行日志》上记录检测数据。
3）强电间内配电箱
1检查时间：
每日09：
00；
2检查步骤：
检查配电箱各路开关是否正常，有无电流过载现象，用户电表有无异常，如有问题进行检修；
3检查记录：
在《设备巡检记录表》上做检查记录。
4）空调机房、消防泵房
4检查时间：
每日09：
00；
5检查步骤：
检查各路开关是否正常，有无电流过载现象，如有问题及时检修；
6检查记录：
在《设备巡检记录表》上做检查记录。
5）客户电表、水表
1每月20日左右检查客户电、水表是否正常运转，查抄电、水表数，填写《客户用电、水记录表》；
6）热力站
1检查时间：
供暖期间每两小时巡检1次，非供暖期间每日检查1次；
2检查步骤：
检查供暖设备是否正常运转，查看管道压力表是否正常（压力范围0.6至0.8）、各管线是否漏水，如有问题上报工程主管处理；
3检查记录：
在《运行日志》上做检查记录。
7）巡检检查
维修部主管每周不定期对巡检检查进行抽查，在《运行日志》上随时记录。
（二）综合维修工
1.岗位职责
岗位标识
岗位名称
综合维修工
所属部门
维修部
岗位人数
1人
直接上级
维修部主管
直接下属
无
岗位使命
为客户提供及时有效的维修服务，保障设备设施正常运转和使用
岗位职责
职能
工作职责
1
维修管理
1为客户提供入户维修服务；
2及时完成公共区域报修事项的维修；
3根据计划维修事项，按期完成各类设备设施的检修及维保，确保设施设备的正常运转；
4写字楼内网络维护；
5每日巡检并及时处理安全隐患。
2
能源管理
1落实用水、用电、电梯、空调系统控制方案；
2定期查抄客户水电表数据，为收取水电费提供依据。
3
安全检查
1定期对商户水、电、火使用情况进行检查，确保商户用电用火安全无隐患。
4
施工监督
1对各类外部施工作业进行常规的监督检查，发现违规操作、安全隐患等及时制止并上报；
2监督施工材料及装修垃圾的清理。
岗位任职资格
专业及学历要求
初中及以上学历
相应工作经验要求
有维修工作经验1年以上
工作资质要求
高低压电工证书、水相关证书
工作能力要求
1、掌握公司维修范围及维修标准；
2、具备电路、施工图纸等专业识图能力；
3、熟悉大厦供电线路的布置及设备技术性能；
4、熟悉物业工程设施设备检修相关流程；
5、熟练使用各类水电维修工具。
岗位相关制度与流程
综合维修工标准化手册、入户维修激励机制
2.综合维修工考核表
姓名：
公司或部门：
职位：
序号
考核指标
分值
评分说明
自评
上评
1
设备设施
60
上级抽查发现责任区问题，每项扣5分。
2
维修服务
40
按服务标准为客户提供服务，未按标准服务每个节点扣5分；客户评价不满意，每次扣20分。
3
创新
20
根据创新成果实施效果酌情给分。
总分
120
主要分数差异说明：
主要问题与改进建议：
考核人签名：
年月日
被考核人签名年月日
3.岗位激励机制
（1）为客户上门维修，客户点工的，单次奖励30元，非点工的，单次奖励20元；
（2）为客户外出采购维修材料的，单次奖励20元。
4.工作流程
（1）入户设备设施维修管理办法
1）受理报修
客服销售部值班人员接待报修，清晰记录报修房间号、报修内容、报修时间、客户指定维修人员（附件1），无指定的，通知在岗综合维修工。
2）客户室内维修
1接单：
综合维修工接到维修需求后，5分钟内到达维修现场，如综合维修工正在维修中，须立即致电客户，告知客户预计到达时间。
2入门问候
a）轻敲门两次；
b）主动微笑欠身问候：
“您好，为您维修设备设施”；
c）得到客户允许后，进入房间。
3实施维修
对客户办公设备等做好必要的保护措施，并根据实际状况，实施维修。
4需更换材料的，依据以下标准进行：
a）100元以下材料，不收取客户费用；
b）100元以上材料，需收取客户费用。
可根据客户需求，协助客户购买或由客户自行准备材料后维修。
5工作完成
a）将现场清理干净；
b）询问客户“您好，维修已完成；请问还有其他需要吗？
”
c）若无其他要求，在《维修单》上填写维修人、维修时间和具体维修情况，并请客户在《维修单》上签字对维修进行评价。
d）微笑向客户道别：
“祝您工作愉快，再见!
”
3）维修单存档备查
维修部负责《维修单》的存档备查，保存期限一年。
4）附件：
维修单
附件
装修审批告知单
客户基本信息
房间号
负责人
联系电话
施工方负责人
联系电话
主要装修项目
物业经理签字：
维修部主管签字：
保安部主管签字：
施工中注意事项
1.严格按照图纸进行施工。
2.产生噪音项目的施工时间：
周一至周五6:
00—8:
00、18:
00—22:
00，周六日全天，特殊情况需提前沟通。
3.不得拆除承重墙；
4.不得在承重墙上水钻打孔；
5.不得在顶部打孔、开槽埋线铺设；
6.严禁在地面、顶部开槽埋线；
7.严禁拆除烟道、风道、阳台护栏、原始窗户；
8.严禁更改下水、配电箱、门套、暖气；
9.严禁拆除弱电设施；
10.严禁填埋暖气管线。
11.内部隔墙须使用轻质材料。
12.所有电线必须穿在PVC管或镀锌管内，禁止电线直接埋入墙体。
13.安装吊顶时，应为水管截门、电话、电视预留检查口。
14.洗手间及厨房地面均已做过防水处理，施工中不得破坏。
15.商业层吊顶材料须使用防火材料。
16.施工方在施工期间对单元内的安全负责，在施工前，必须按照消防规定每50平米配置1个4公斤ABC干粉灭火器。
17.装修施工不得阻挡消防通道、安全门、应急照明、灭火栓。
18.施工中的所有材料、工具及垃圾都要放在本单元内，不得占用公共空间。
19.施工所需材料须通过货运通道、货运电梯进行运输。
20.施工方应采取相应措施，保护单元门和货梯门之间的公共区域设备设施。
21.施工方的装修人员应走指定通道，乘坐指定电梯，使用指定卫生间，装修人员不得在楼内留宿。
违规处罚
1.装修施工有违反大厦管理规定行为的、未按照施工图纸施工的，监督人员有权让其改正，必要时可以责令停止施工，造成的损失由客户承担赔偿责任。
2.装修施工如对原有设备设施造成损坏或因施工造成大厦失火、停电、跑水的，由客户承担赔偿责任。
3.损坏大厦财物须照价赔偿。
4.造成安全隐患，限期不改的，处以200-1000元罚款。
5.施工人员不得携带易燃、易爆等违禁品进入施工现场，违者罚款200-1000元。
6.施工人员不得酒后进入施工场地，有影响他人安全行为的，罚款200-1000元。
7.施工人员须按规定使用货梯，违者每次罚款100元。
8.施工人员不得在大厦内留宿，违者每次罚款100元。
9.施工人员不得在施工楼层及现场吸烟，违者每次罚款100元。
10.施工人员不得向窗外抛物，违者每次罚款500-1000元。
11.施工人员不得将垃圾放在本单元以外的大厦公共区域，违者每次罚款500-1000元。
客户签字：
日期：
附件
客户装修检查表
房间号
业户负责人
业户负责人电话
施工负责人
施工方电话
主要装修项目：
检查内容
检查方法
检查结果
处罚结果
合格与否
问题描述（文字、图片）
1
检查是否严格按照图纸进行施工
施工图与现场对照
2
检查是否遵守施工时间：
周一至周五6:
00—8:
00、18:
00—22:
00，周六日全天，特殊情况需提前沟通。
记录
3
严查不得拆除承重墙；不得在承重墙上水钻打孔
目测
4
检查不得在顶部打孔、开槽埋线铺设
目测
5
检查严禁在地面、顶部开槽埋线
实测
6
检查严禁拆除烟道、风道、阳台护栏、原始窗户；
目测
7
检查不得拆除弱电设施
目测
8
检查严禁更改下水、配电箱、门套、暖气；填埋暖气管线
实测
9
检查内部隔墙须使用轻质材料
实测
10
检查所有电线必须穿在PVC管或镀锌管内，禁止电线直接埋入墙体
打开盖板实测
11
检查是否安装吊顶时，为水管截门、电话、电视预留检查口
打开吊顶目测
12
检查洗手间及厨房地面是否做过防水处理，施工中不得破坏
施工时目测防水剂实刷情况
13
商业层吊顶材料须使用防火材料
施工中实际监测
14
检查在施工前，是否按照消防规定每50平米配置1个4公斤ABC干粉灭火器
目测
15
检查装修施工不得阻挡消防通道、安全门、应急照明、灭火栓
目测
16
检查施工中的所有材料、工具及垃圾都要放在本单元内，不得占用公共空间
目测
17
检查施工所需材料是否通过货运通道、货运电梯进行运输
监督
18
检查施工方是否采取相应措施，保护单元门和货梯门之间的公共区域设备设施
监督
19
检查施工方的装修人员是否走指定通道，乘坐指定电梯，使用指定卫生间，装修人员不得在楼内留宿
监督
检查人签字：
被检查人签字：
时间：
附件：
设备设施巡检抽查表
位置
设备
是否正常巡检
是否存在漏查问题
污水井泵
污水井
污水泵
电
控制箱
各楼层
顶部筒灯圆灯
地面墙面及门
应急灯出口灯
强电间开关灯
窗户
其他
检查人签字：
被检查人签字：
检查时间：
附件：
维修单
报修内容
房间号
（客户报修）
报修人
报修位置
（公共区域）
报修时间
年月日时
报修内容
指定维修人
维修记录
维修人
维修时间
年月日时分至
年月日时分
维修说明
使用材料
名称
规格
数量
价格
是否修好
□是□否，原因：
客户评价
5分钟内到达□是□否
维修质量□好□中□差
服务态度□好□中□差
客户签字：
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