估价理论发法复习思考题111111论述.docx
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估价理论发法复习思考题111111论述
房地产估价理论与方法复习思考题
第一章房地产估价概论
1、区分专业估价与非专业估价有何意义?
专业估价与非专业估价有哪些区别？
答：
专业估价专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价（以下称房屋征收估价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价（以下简称房地产抵押估价）还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。
概括起来有五方面区别：
A由专业人员和专业机构完成；B是一种专业意见；C具有公信力；D实行有偿服务；E承担法律责任。
2、什么是专业房地产估价？
答：
是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？
答：
估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。
以某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。
4、国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义是什么？
答：
美国称为“得出一种价值意见的行为或过程”；日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示；中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区称为不动产估价。
5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？
答：
价值和价格本质区别是：
价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。
现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的情况。
因此为了表述上更科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论下一致，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。
6、应如何理解房地产估价是“发现”或“探测”房地产价值而不是“发明”或“创造”房地产的价值？
答：
房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
不应把自己主观想像的价格加强给估价对象。
7、房地产估价与一般意义上的房地产定价有何本质区别？
答：
房地产估价是提供关于房地产价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。
8、在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？
答：
房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但对于估价师或某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。
所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的和行为。
9、鉴定性估价与咨询性估价有何不同？
对估价作这两种区分有何意义？
答：
估价专业意见的作用分为性质不同的两类：
一是咨询性或参考性；二是鉴证性或证据性。
意义在于承担法律责任的在大于不同，鉴证类要大。
10、目前有哪些法律法规规定了估价（评估）的法律责任及其主要内容是什么？
答：
《中华人民共和国刑法》（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：
保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。
《刑法》规定承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件；《公司法》；《证券法》……P7\8\9
11、为什么会产生估价的准确性问题？
如何看待估价的准确性？
答：
产生准确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不可得知，所以评估会产生误差。
应对准确性问题全面认识：
A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B所有的评估价值都会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；E实际中不轻易直接判断一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在改造估价程序上有无疏漏、估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或者否定。
【一般不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
】
12、什么是估价的误差范围？
如何确定估价的合理误差范围？
答：
评估价值=真实价值+误差
一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。
13、不同估价师的估价结果为何不完全相同？
答：
因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师所掌握的信息一般不可能完全相同，所以相应的估价结果也会不完全相同。
12、为什么说房地产估价是科学也是艺术？
答：
因为正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验，最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。
13、房地产为什么需要专业估价？
答：
因为房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，而房地产市场又是典型的不完全市场，市场信息不对称，有许多阻碍房地产价格合理形成因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供专业估价。
房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
14、估价为什么需要适当的专业化，并且通常是按照估价对象的不同来分专业的？
答：
因为只有具有相应估价专业知道和经验的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应有估价师。
如果不分专业，一个估价师什么资产都可以估价，会因没有专业发展而不能提供优质服务，而不被社会认可，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。
15、房地产估价为何在估价行业中占主体？
答：
因为A房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少；B房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；C房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
16、现实中有哪些情形需要房地产估价，它们是如何需要房地产估价的？
答：
A国有建设用地使用权出让的需要；B房地产转让和租赁的需要；C房地产抵押贷款的需要；D房地产征收征用补偿的需要；E房地产税收的需要；F房地产损害赔偿的需要；G房地产分割的需要；H房地产保险的需要；I房地产争议调处和司法鉴定的需要；J企业有关经济行为的需要；K房地产管理的需要；L其它方面的需要。
17、房地产买卖中对估价有哪些需要？
答：
18、房地产损害赔偿的类型有哪些？
房地产估价如何在其中发挥作用？
答：
A因规划修改给房地产权利人等合法权益造成损失的；B在自己的土地上建造建筑物妨碍了徒劳往返的通风采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的；C因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的；D国未能履约使他人工程停缓建，对他们造成损失的；E因工程质量缺陷造成房地产价值损失的；F使他人房地产受到污染，造成他们房地产价值损失的；G因对房地产权利行使不当，造成房地产权利损害的；H因异议登记不当，造成房地产权利损害的；I因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的；J其它房地产损害赔偿。
这些均需要房地产估价为确定赔偿或补偿金额提供参考依据。
19、目前有哪些企业经济行为需要估价服务？
房地产估价如何在其中发挥作用？
答：
主要有A企业对外投资；B企业合资；C企业合作；D企业合并；E企业分立；F企业改制；G企业资产重组；H企业产权转让；I企业租赁；J企业清算。
这些企业经济行为均需要房地产估价。
20、房地产行政管理为何需要房地产估价？
《城市房地产管理法》提出的哪些房地产行政管理需要房地产估价？
答：
中国经济体制发展将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。
这种情况下，房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况，这就需要房地产估价。
21、估价当事人、（估价主体）、估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间有何区别和关系？
答：
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人；估价委托人是直接向估价机构提出估价要求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人；估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。
估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。
22、什么是房地产估价师？
一名合格的房地产估价师应当具备哪些条件？
答：
注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
应当具备房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。
23、什么是估价目的？
目前有哪些估价目的？
答：
估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
目前有：
国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合作、合资、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核、鉴定，等等。
24、弄清估价目的有哪些重要意义？
答：
估价目的将影响估价结果，不同的估价目的，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。
25、什么是估价时点？
为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？
答：
估价时点也称价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。
26、什么是估价对象？
目前房地产估价对象主要有哪些？
答：
估价对象即估价客体，指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
主要有土地、建筑物、土地与建筑物的综合休，还有在建工程及期房。
27、什么是价值类型？
应如何理解同一估价对象的价值并不是唯一的，而其具体一种类型的价值理论上却是唯一的？
答：
价值类型是指一个项目中所评估的具体某种价值。
价值类型一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值。
【正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的】
28、房地产估价方法主要有哪几种？
实际估价中应如何选用估价方法？
答：
主要有收益法、成本法、市场法，另外还有衍生的假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
在选用估价方法时应根据估价对象、估价目的的不同而等选用，但需要两种以上的方法。
29、房地产估价师为什么要有良好的职业道德？
其职业道德主要有哪些？
答：
因为房地产估价师即使具有房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验，但如果没有良好的职业道德，不仅评估出的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益，还会扰乱房地产市场秩序。
其职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面：
A独立、客观、公正；B专业胜任能力；C诚实守信；D勤勉尽责；E保守秘密；F公平竞争；G社会责任。
30、为什么说房地产估价是国家法定制度？
答：
因为以法律的形式确立了房地产估价的法律地位，《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。
31、房地产估价领域设定了哪些行政许可项目？
行政许可与非行政许可有何本质区别？
答：
房地产估价领域的行政许可项目有：
A房地产估价师执业资格注册；B房地产估价机构资质核准；C房地产估价师执业资格审批。
32、房地产估价有无国家标准？
国家标准与非国家标准有何本质区别？
《房地产估价规范》为何是房地产估价的基本的低限要求？
答：
国家标准是《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
33、房地产估价行业组织可以起到到哪些作用？
房地产估价师和房地产估价机构为何有必要加入房地产估价行业组织？
答：
房地产估价行业组织可以起到：
A开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动；B拟订并推选相关技术标准和规则；C加强行业自律管理；D开展国际交流合作；E不断提升房地产估价与经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价与经纪行业规范健康持续发展。
34、中国目前房地产估价的房地产制度、管理体制和市场环境是怎样的？
它们对房地产估价提出了哪些特殊要求？
答：
中国目前的房地产制度、房地产管理体制及市场环境即有一些特色，也有许多不完善之处，导致中国目前的房地产估价有许多特点：
主要有A土地和房屋所有制不同；B土地所有制在城乡之间不同；C市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权；D土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理；E行政管理不到位；F房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开透明。
、什么是专业房地产估价人员？
目前有哪几类？
（新书已删除）
答：
房地产估价人员是指具有房地产估价专业知道和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，人事房地产估价活动的专业人员。
目前主要不房地产估价师和房地产估价员。
、什么是类似房地产？
（新书已删除）
答：
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
、什么是同一供求范围？
（新书已删除）
答：
同一供求范围也称为同一供求圈、同一市场，即与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
、做好房地产估价应具备哪些条件？
（新书已删除）
答：
不论执业的外部环境如何不尽如人意，房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违背职业道德做不实估价，并努力能晓房地产估价理论、方法和技巧，熟悉房地产法律法规、制度和政策，掌握房地产开发经营以及建筑、测绘等专业知识，深入调查了解当地房地产市场行情，认真、踏实地完成每一个估价项目。
第二章房地产及其描述
1、房地产、土地、建筑物、其他地上定着物的含义分别是什么？
答：
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
土地是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建造的供人们进行生产生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两类。
其他土地定着物是指建筑物以外的土地定着物，指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。
2、如何界定一宗土地的空间范围？
答：
一宗土地范围为：
A地球表面；B地球表面以上一定范围内的空间；C地球表面以下一定范围内的空间。
3、建筑物、房屋、构筑物三者的含义及其关系和区别是什么？
答：
建筑物是一种土地定着物，广义的建筑物包括房屋也包括构筑物，狭义的为房屋。
房屋指有基础、墙、顶、门窗，供人们在里面居住、工作、学习其其他活动的建筑物。
构筑物是人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。
4、如何判定一物是否为土地定着物？
答：
土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。
5、房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？
答：
A房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。
B房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。
C房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系（有位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面）。
6、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？
7、如何进一步认识房地产的实物？
答：
房地产实物可进一步分为有形实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三方面。
8、中国目前可在房地产上设定的权利有哪些？
其概念分别是什么？
答：
房地产权利的种类主要有：
A房地产所有权，指房地产所有人对自己的房地产贪污享有的占有使用收益处分的权利；B土地使用权，指土地使用权人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有使用收益和部分处分的权利；C地役权，指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己的房地产的效益的权利；D抵押权，指债务人或第三人不转移房地产占有，将该房地产作为债权的担保；E租赁权，指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。
9、房地产的实物状况与权益状况如何区别？
实物状况好的房地产，其价值是否必定高？
答：
房地产实物是有形的，可以看得见摸得着的，而房地产权益是无形的，是基于房地产实物而衍生的权利、利益和收益。
实物状况好的房地产不一定价值就高，因为如果房地产的产权不完整，即使实物状况好价值也不一定高。
10、如何进一步认识房地产的区位？
区位可分解为哪些方面？
答：
房地产区位包括房地产的位置（坐落、方位、距离、朝向、楼层），交通（可及性、便捷性），周围环境和景观（自然环境、人文环境），外部配套设施（基础设施、公共服务设施）。
11、可及性与便捷性的含义有何异同？
作此两种区分有何实际意义？
答：
可及性表达由外到内的的方便程度，便捷性表达由内到外的方便程度。
作此两种区分是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。
某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥等影响，其由外到内与由内到外的的方便程度是不同的。
12、房地产有哪些不同的称呼？
房地产、不动产、物业的含义是什么？
答：
不同的称呼有：
不动产、物业、realestate和realproperty。
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体；不动产是指不可以自由移动的财产；物业实际上就是房地产。
13、如何区分不动产与动产？
答：
区分不动产与动产主要根据其是否可以自由移动来判断的，能自由移动的为动产，不能自由移动的为不动产。
14、房地产有哪些基本存在形态？
答：
房地产基本存在形态有：
土地形态、建筑物形态、房地形态三种。
15、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时，是否可能只单独评估其中的土地或建筑物的价值？
试举例说明。
答：
土地与建筑物合为一体时可以只评估其中的土地或者建筑物。
在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，而在评估建筑物时不考虑土地的影响。
如火灾保险评估时只评估建筑物的价值；而在建造有建筑物的土地上，土地补交地价侧只评估土地的价值。
16、什么是独立估价？
什么是部分估价？
两者之间的最大区别是什么？
答：
独立估价是指纯粹评估土地价值而不考虑建筑物的影响或者评估建筑物的价值不考虑土地的影响；部分估价是指在评估土地价值时考虑建筑物的影响或者评估建筑物价值时考虑土地的影响。
两者最大的区别在于是否考虑土地或建筑物的相互影响。
17、房地产有哪些特性？
了解这些特性对做好房地产估价有何重要意义？
答：
房地产的特性有：
A不可移动性；B独一无二性；C寿命长久性；D供给有限性；E价值量大；F用途多样性；G相互影响；H易爱限制；I难以变现；J保值增值。
房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价值与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同之处是由房地产的特性所决定的，因此人事房地产估价应对房地产特性有全面、深入、正确的认识。
18、为什么说房地产市场是地区性市场？
地区性市场意味着什么？
答：
因为房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，生产、销售和消费地可以在不同地方。
人们无法将房地产价格较低的地区的房地产搬到房地产价格较高的地区，所以房地产市场不可能是一个全国性的市场，而是一个地区性市场。
这就意味着房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区间可能不同，甚至是反向的。
19、什么是变现能力？
为什么说房地产的变现能力弱？
答：
变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。
房地产由于具有价值量大、独一无二、不可移动、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个合理的较长时间才能成交，所以其变现能力弱。
20、如何分析一宗房地产的变现能力？
答：
一宗房地产的变现能力主要由以下因为影响：
A该宗房地产的通用性；B该宗房地产的独立使用性；C该宗房地产价值量的大小；D该宗房地产的可分割转让性；E该宗房地产的开发程度；F该宗房地产的区位；G该宗房地产的市场状况。
21、什么是外部性？
房地产为什么具有相互影响特性？
答：
外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响，分为有利的外部性和有害的外部性。
房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响，相反，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，如通风、采光、日照等，所以房地产具有相互影响的特性。
22、引起房地产价格上涨的原因有哪些？
如何区别保值与增值？
何种情况下的增值属于自然增值？
答：
引起房地产价格上升的原因主要有：
A房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；B外部经济；C需求增加导致稀缺性增加；D通货膨胀；E房地产使用管制改变。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加及房地产使用管制改变引起的房地产价格上升是房地产的自然增值。
23、房地产主要有哪些分类？
每种分类中将房地产分为哪几类？
答：
房地产的分类：
A按用途划分（10种）；B按开发程度分（5种）；C按实物形态分（9种）；D按权益状况分（20种）；E按是否生产收益分（2种）；F按经营使用方式分（4种）。
24、从实物角度来看，房地产估价对象有哪些？
答：
A土地；B建筑物；C土地与建筑物的综合体；D房地产的局部；E未来状况下的房地产；F已经灭失的房地产；G现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；H以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；I整体资产中的房地产
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